<#2#>

קרן היסוד, המגבית המאוחדת לישראל, היא הבעלים של הנכס בגוש 10431 חלקה 6 תת חלקה 2 וחלקה 41 תת חלקה 4. על פי הסכם פשרה בהמרצת פתיחה 214/03 נרכשו זכויות הבעלים במתחם על ידי החברה והחוכרים ביחד ולחוד. החברה לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי הדיירים, ועל כן התקיים הליך בוררות בין 56 מתוך 288 הדיירים (שהמבקש אינו חלק מהם, אך מר אלי שושנה היה עד בבוררות) לבין החברה. על פי פסק הבוררות של השופט בדימוס יעקובישווילי מיום 10.5.15, על החברה לרשום על שם התובעים בבוררות בעלות בדירותיהם, נקיה מהערות אזהרה שנרשמו לטובת החברה, ועו"ד סולי וואנו מונה לכונס נכסים לביצוע האמור בפסק הדין, ובכלל זה רישום הבעלות על שם התובעים, כאשר מימון הוצאותיו ייעשה מהכספים שיעמדו לרשותו מהתקשרות עם יזם אחר או מחברת הקרקע. פעולות אלה משולבות במכירת הקרקע ליזם אחר שיקים פרויקט "בינוי-בינוי". על פי קביעת פסק הבוררות, אם הדיירים לא יתקשרו עם יזם אחר בתוך שנה, יהיה כונס הנכסים רשאי למכור את זכויות החברה בקרקע. ביום 3.7.16 אישר בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת תמר שרון-נתנאל) את פסק הבוררות, וכך גם בית המשפט העליון ביום 11.9.17.

כונס הנכסים קיבל הצעות מיזמים וניהל התמחרות, ולאחרי משא ומתן עם היזם היחיד שנשאר, חברת אאורה, שבסופו הגיע לסכום של 13 מיליון ₪. ביום 11.12.17 דחה בית המשפט המחוזי את התנגדות החברה להתמחרות, ובקשת רשות ערעור נדחתה על ידי בית המשפט העליון ביום 31.1.18. על פי המוסכם הפקידה חברת אאורה בקופת הכונס 1 מיליון ₪ כמפרעה ופקדון, והתחייבה להשלים את מלוא התמורה כשיושג הרוב הדרוש, 80% ממניין הדיירים לפי החלטת בית המשפט העליון. על פי הודעת כונס הנכסים, עד עתה הושגו כ-74% מהסכמות הדיירים. להסיר ספק, מימוש פסק הבוררות נעשה במסגרת הפ"ב 37434-09-15 ו-הפ"ב 20736-10-15 הנדונים בפני השופטת תמר שרון-נתנאל, ולא בתיקים אלה שבפניי.

בינתיים, ביום 26.9.16 הוגשה בקשה לפירוקה של החברה. בהסכמת הצדדים הוחלט ביום 2.4.17 על הקפאת בקשת פירוק החברה למשך שנה, או עד פסק דין של בית המשפט העליון במחלוקת שבין הצדדים. ביום 2.4.18 ניתן צו לפירוקה של החברה. כונס הנכסים עו"ד וואנו התמנה למנהל מיוחד וכונס הנכסים הרשמי התמנה למפרק זמני. ביום 7.8.19 קבעה השופטת טאובר בתיק זה, שלמרות שספק אם ניתן לפעול בשלב זה לרישום הנכסים על שם הדיירים, לנוכח היקף העבודה הצפוי יש מקום למנות יותר ממפרק אחד, ומינתה את עו"ד סולי וואנו ועו"ד שירלי יפרח-אזור כמפרקים של החברה.

גב' נעמי ברוך הגישה המרצת פתיחה 72073-01-18 שנדונה בפני השופטת למלשטריך-לטר. לאחר שגב' ברוך חתמה על הסכם עם חברת אאורה ובהסכמת הצדדים, הורתה השופטת על רישום בעלותה של הגב' ברוך בדירתה בחלקה 15/6, כאשר ב"כ המבקשת נושאת בנטל להמציא את כל המסמכים הדרושים, והמפרק עו"ד וואנו מחויב לתת את חתימתו.

ביום 26.2.20 הוגשה כהמרצת פתיחה 65520-02-20 בקשת אחת הדיירות, רוזה ראובן, להצהיר כי היא הבעלים הבלעדי של דירת המגורים בחלקה 55/5, להורות על מחיקת זכות הבעלות הרשומה לטובת קרן היסוד המגבית המאוחדת, ומחיקת הערת האזהרה לטובת החברה, ולהורות לעו"ד וואנו לרשום את הדירה על שם המבקשת. לאחר הגשת תשובות הצדדים, ביום 16.7.20 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, שלפיה המבקשת רוזה ראובן תוכל להירשם כבעלת זכות החכירה בדירה בחלקה 55/5, ועו"ד וואנו ככונס נכסים יגיש בקשה לביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת החברה, והעברת זכויות החכירה תיעשה על ידי ב"כ המבקשת, כאשר המפרקים יחתמו על המסמכים הדרושים. הובהר, כי כאמור בתגובת המפרקים מיום 2.7.20 זכויות בעלות לא ניתנות לרישום בשלב זה.

במקביל, ביום 17.5.20 הוגשה בקשה זו על ידי ד"ר אבי שושנה אצל אלי שושנה, לפיה המבקש הוא בעל זכויות חכירה בחלקה 6/2 בגוש 10431, ועל פי פסק הבוררות על החברה לרשום את החוכרים במתחם כבעלי הדירות, כאשר עו"ד וואנו מונה ככונס הנכסים לשם כך. נטען, שעו"ד וואנו לא מאפשר כל פעילות של העברת זכויות במתחם ומתנה זאת בחתימה על הסכם מול יזם חדש, חברת אאורה, שסיכוייה להגיש ל-80% מהדיירים קלושים. נטען, שיש תקדימים שלפיהם עו"ד וואנו ביטל את הערת האזהרה לטובת החברה ורשם את הבעלות בנכס, לדוגמה משפחת קוטיגרו. נטען, שעו"ד וואנו מתחמק מביצוע התפקיד שהוטל עליו על פי פסק הבוררות, ובזאת מפר את פסק הבוררות וגורם נזק למבקש, מאחר שבכוונתו לרכוש דירה והוא יתקשה למצוא רוכש לדירה הנוכחית בשל הקושי הרישומי. דבר זה עלול לחייב את המבקש במס רכישה בעשרות אלפי שקלים כתוצאה מהיותו בעלים של שתי דירות. לבקשה לא צורף שום תצהיר ושום מסמך. כאמור, הבקשה הוגשה על ידי ד"ר אבי שושנה, שאף חתם עליה, ומעמדו של אליהו שושנה היה מעמד של כתובת לד"ר אבי שושנה.

על פי תגובת המפרקים מיום 29.6.20, בשלב זה עד השלמת עסקת אאורה, ככל שתושלם, המפרקים פועלים בשיתוף עם נציג הדיירים לבדיקה ואסדרה של זכויות הדיירים למעט זכויות בעלות שלא ניתנות לרישום בשלב זה. הזכויות הן זכויות חכירה. המבקש אינו רשום כבעל זכות חכירה אלא כבעל הערת אזהרה על זכויות 10 חוכרים, וכדי להעביר את זכויות החכירה עליו להמציא את כלל המסמכים הדרושים, לרבות הסכם רכישה, שטרי העברת שכירות, אישור מיסוי מקרקעין ואישורי היעדר חובות מיסי עירייה והיטל השבחה. לטענתם, ביום 14.11.16, מאחר שנטען על ידי קרן היסוד והיזם הקודם שלא ניתן לבצע את העברת הזכויות עקב חובות לרשות המסים, הוגשה על ידי המפרק בקשה לרשות המסים בשם משפחת קטיגיארו להעברה ללא תמורה בעקבות הסכם גירושין, כעסקת פיילוט, על מנת לוודא שניתן לבצע העברת זכויות ללא חיוב בתשלום לרשות המסים. העסקה אכן אושרה מבלי לחייב את משפחת קטיגיארו במסים ואין בין עסקה זו לבין טענות המבקש לרישום זכויות דבר.

ביום 12.7.20 השיב המבקש לתגובת המפרקים והפעם טען לזכויות הן של ד"ר אבי שושנה בחלקה 6/2, והן של אליהו שושנה בחלקה 41/4. לדבריו, המושג של עסקת פיילוט לא ברור משפטית ואין סיבה להפליה בינם לבין משפחת קטיגיארו, ויש להורות למפרקים להרחיב את עסקת הפיילוט ולכלול גם את המבקשים, כך שהערת האזהרה תימחק והנכס יירשם בבעלות המבקשים.

ביום 18.7.20 קבעה השופטת טאובר כי "לאחר ששבתי ועיינתי בבקשה, בתגובת המפרקים ובתשובה, סבורני כי לנוכח האילוצים הנזכרים בתגובת המפרקים אין מקום לסטות מן המיתווה שהונהג בשלב זה לגבי כל הדיירים ואשר ביטוי נוסף לו ניתן בהסכם פשרה שהוגש בין צדדים אחרים זה לא מכבר. משכך סבורני כי ניתן וראוי לאשר את המיתווה המקובל באופן שיחול גם על המבקשים, וככל שהדבר מקובל על המבקשים, יצרו קשר עם המפרקים לקידומו". הכוונה היא להסכם שאושר בעניין רוזה ראובן ביום 16.7.20. נקבע שאם לא תתגבש הסכמה כמוצע, תוגש הודעה מתאימה וייקבע מועד לדיון.

ביום 23.8.20 הגישו שני המבקשים, המבקש בבקשה והמבקש שהוסיף את עצמו בבקשה, הסכמה למיתווה המוצע, וכן בקשה שבה נאמר שבעקבות ההחלטה מיום 18.7.20 פנה המבקש לעו"ד וואנו והעביר לו את כל המסמכים הנדרשים, ועו"ד וואנו אישר להגיש בקשה זו ואמר שככל שיתבקש, יאשר את ההעברה. על כן ביקש המבקש להורות לכונס ולמפרקים להעביר את זכויות החכירה לדורות בחלקות 41/4 ו-6/2 על שם אלי שושנה וד"ר אבי שושנה אגב מחיקת ההערה הרשומה על נכסים אלה לטובת החברה. השופטת טאובר העבירה את הבקשה לתשובת המפרקים. על פי תשובת המפרקים, המבקש הוסיף מבקש נוסף תוך ציון פרטי נכס, בלי שישתנה הסעד המבוקש. אכן, אבי שושנה העביר את המסמכים הדרושים להעברת זכויות חכירה בדירה על שמו, ועל כן אין למפרקים התנגדות לרישום ו/או העברת זכויות החכירה בחלקה 6/2 על שם מר אבי שושנה, כאשר הערת האזהרה הרשומה לטובת החברה תיוותר על כנה, והטיפול בהעברת זכויות החכירה יבוצע על ידי המבקש, כשכונס הנכסים והמפרקים יחתמו על המסמכים. ביחס לנכס בחלקה 41/4, הבעלות רשומה על שם קרן היסוד, זכויות החכירה כבר רשומות על שם אלי שושנה, והערת אזהרה רשומה לטובת החברה, ואין פעולה נוספת שניתן לבצע.

ביום 25.9.20 הוגשה תשובת המבקשים לתשובת המפרקים, לפיה עו"ד וואנו לא מקיים את החלטות בית משפט מזה 5 שנים, ומתנהג כבא כח חברת אאורה. נטען שוב לאיפה ואיפה אל מול משפחת קטיגיארו. המבקשים ביקשו להתחשב ביסורים שגובלים בהתעללות קשה מרודפי ממון באכזריות מזה 15 שנה, שכן ב-10 השנים הבאות הפרויקט והבניינים לא ייבנו.

בדיון בפני השופטת טאובר טען מר אליהו שושנה שיש לו עובדות והוא יציג אותן. עד אותו מועד לא הוגש כל תצהיר. לפי החלטתי מיום 18.11.20 הוגש תצהירו של אליהו שושנה, לפיו יש לו דירה ברחוב העצמאות, ולאחיו יש דירה סמוכה אותה רכש ממנו. הוא נכה 100%, ומזה שנים כונס הנכסים מתעלם באופן מופגן מחובתו לרשום את הדירה על שמו ועל שם אחיו כפי שהורה הבורר ואישרה השופטת נתנאל. לדבריו נרשמה בעלות גם על שם הדייר נוס טוביה שהיה אחד הבוררים, ולטובתו נרשמה דירה סמוכה נוספת. לא ברור מדוע דמם של שני דיירים אלה סמוק יותר מדמם של דיירים אחרים. לדבריו, בעקבות הקושי לרשום את הזכויות בדירה שרכש ממנו, אחיו מבקש לבטל עמו את ההסכם והוא נדרש להשיב לו את הכספים ששילם. כל רצונו בשלב זה, ששתי הדירות יירשמו בבעלותו על מנת שלא תהיה מניעה למוכרן.

המפרקים השיבו כי על פי פסק הבוררות קיים קשר הדוק בין קיום הפרויקט לבין בעלות הדיירים (סעיף 3 בעמוד 65 לפסק הבוררות), וכל עוד אין פרויקט "פינוי-בינוי" לא קיימת זיקה של בעלות לזכות הדיירים. רישום בעלות הדיירים יכול להתבצע רק לאחר כניסתה לתוקף של התקשרות עם יזם חלופי בפרויקט. בשלב זה ניתן לרשום רק זכויות חכירה בכפוף להערת אזהרה לטובת החברה, שתימחק עם רישום הבעלות. אבי שושנה רשום לפי הערת אזהרה על חכירה של 10 יורשים, בכפוף למשכנתא לטובת בנק טפחות, הערה על צורך בהסכמה לטובת גיא פייברג, וצווי עיקול מלשכת ההוצאה לפועל. גם לטובתו של טוביה נוס נרשמה רק זכות חכירה. מכל מקום, המבקש ואלי שושנה אינם צד להסכם הגישור ואינם צד להליך הבוררות. אבי שושנה רכש את הזכויות שהיו למוכר והיה ער להיעדר יכולת לרשום בעלות עד למימוש הפרויקט, ואינו מראה מקור לזכות לרישום הבעלות, אלא אם יצטרף להסכם עם אאורה ויוקם הפרויקט. דיירי המתחם זכאים להעביר את זכויות החכירה שלהם באין מפריע. הכונס מוחק את ההערה לטובת החברה, מאפשר העברת זכויות, ומחזיר לאחר מכן את הערת האזהרה על מנת להבטיח את זכויות החברה להקמת הפרויקט. דיירים שחתמו על הסכם עם חברת אאורה ירשמו לטובתה הערת אזהרה לפי הוראות ההסכם, ותישמר זכותם לביטול ההערה אם אאורה לא תעמוד בהוראות ההסכם. לאחר שההסכם עם אאורה יצא לפועל, יירשמו הבעלויות בדירות על שם הדיירים. בני הזוג קוטיגיארו היו צד להסכם הבוררות ולהליך המשפטי, והכונס הגיע להסדר פרטני איתם. זכויות הבעלות נרשמו בכפוף להערת אזהרה לאאורה.

בדיון בפניי נחקר המצהיר על תצהירו, ונשמעו טענות נוספות, הן מצד המבקש והן מצד המשיבים. במסגרת הדיון הועלו טענות נוספות, כגון הטענה שאלי שושנה, שמכר לאבי שושנה, רכש את זכויותיו מכונס הנכסים עו"ד משה לבנת. טענה זו אינה נכונה, כעולה מתשובת המבקש שהוגשה ביום 12.7.20, לה צורף ההסכם מיום 13.12.10 לפיו רכש אליהו שושנה את הדירה בחלקה 6/2 מ-10 מוכרים שחתמו בעצמם על ההסכם שהוכן על ידי עו"ד משה לבנת.

המבקש, והמבקש הנוסף שהוסיף את עצמו, אינם צד לפסק הבוררות ואינם זכאים לזכויות על פיו. ממילא, אין להם שום זכויות כלפי עו"ד וואנו ככונס נכסים שמונה לביצוע פסק הבוררות. הם גם אינם צד להסכם הגישור שלפיו הסכימה קרן היסוד למכור את זכויות הבעלות שלה לחברה ולדיירים שהיו צד להסכם הגישור. על פי המסמכים שהציגו, הם זכאים לזכויות חכירה ואין להם שום זכות לרישום הבעלות על שמם, כל עוד לא נמחקו זכויותיה של קרן היסוד כבעלים. למעשה, הסכים המבקש שהמיתווה שהוסכם עם רוזה ראובן שלפיו תירשם על שמו זכות החכירה בלבד, יחול גם עליו. למרות זאת לאחר מכן שב וטען שהוא זכאי לזכות הבעלות בלי שיראה בסיס כלשהו לזכות כזו. להסיר ספק, לתגובתו מיום 12.7.20 צירף חלק מדפי ההסכם שלפיו רכש אליהו שושנה את זכויותיו, וגם את ההסכם מיום 20.6.12 שלפיו רכש המבקש מאליהו שושנה את זכויותיו שהן הזכות להירשם כבעל זכות חכירה בדירה בחלקה 6/2, ולא זכויות בעלות, וזאת כאשר היה ידוע לרוכש שזכויותיו של אליהו שושנה רשומות כהערת אזהרה בלבד, כפי שהן רשומות גם היום. אציין, שזכויות החכירה של אליהו שושנה רשומות גם היום בחלקה 41/4 וכפופות לשתי משכנתאות, הערת אזהרה לטובת החברה, הערה על צורך בהסכמה לטובת גיא פיירברג וצו עיקול.

כעולה מהמסמכים שצורפו על ידי שני הצדדים, אין למר נוס טוביה זכויות בעלות אלא זכויות חכירה בלבד. אשר למשפחת קטיגיארו, זו נרשמה כבעלים של דירתה בהסכמת המפרקים. אני דוחה את טענת ההפליה של המבקש, שכן אין מדובר בחלוקה של משאבים על ידי גוף ציבורי, או בהספקת מוצר או שירות ציבורי, אלא בביצוע של הסכמים במישור המשפט הפרטי. מכל מקום, המבקש לא הוכיח שהשוני בהתייחסות אליו לעומת משפחת קטיגיארו נופל לגדר איסור הפליה לפי חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, תשס"א-2000. המפרקים נתנו טעם לרישומה של משפחת קטיגיארו כבעלים, על פי בקשה שהוגשה על ידי המפרק ביום 14.11.16. זו כנראה טעות משום שהמפרק לא היה מפרק ביום 14.11.16, אלא מונה כמפרק רק ביום 17.8.19. כנראה הכוונה היא לכונס הנכסים עו"ד וואנו. פעולותיו של כונס הנכסים נבחנות במסגרת התיק הנדון בפני השופטת תמר שרון-נתנאל, וככל שיש טענה שמשפחת קטיגיארו הופלתה לטובה, המקום שבו יש לבררה הוא במסגרת אותו תיק.

מר אלי שושנה שב והתבטא בחריפות כלפי עו"ד וואנו, גם במסגרת הדיון בפניי, בהתבטאויות שאינן הולמות, הן את ההליך המשפטי, והן את מעשיו של עו"ד וואנו. עו"ד וואנו לא פוגע בזכויות המבקש מזה 15 שנה, ואף לא פחות מזה. הוא מונה ככונס נכסים לביצוע פסק הבוררות לפני 5 שנים וחצי, ומאז הוא פועל במסגרת תפקידו, ועל פי הוראות בית המשפט. הוא מונה כמפרק לפני קצת יותר משנה. העובדה שהוא אינו מסכים לבקשותיו של מר שושנה, אינה אומרת שהוא פועל לפגיעה בזכויותיו, שכן עליו לפעול ככונס נכסים, על פי הוראות בית המשפט ולטובת מימוש פסק הבוררות שלפיו התמנה. פסק הבוררות אינו מקנה שום זכויות למבקש, ובית המשפט המפקח על פעולותיו של עו"ד וואנו ככונס נכסים לא הורה לו להקנות למבקש יותר זכויות מאלה שאותן רכש. זכויות החכירה של המבקש, לכשיירשמו, הן מצב נתון בו על המפרקים וכונס הנכסים להתחשב, אך אין להם שום חובה כלפיו לרשום עבורו לא את זכויות החכירה, ולא את זכויות הבעלות שהוא אינו זכאי להן בשלב זה. לעומת זאת, אם יתממש הפרויקט, בסופו של דבר יזכה המבקש, וגם המבקש הנוסף, לזכויות בעלות, אך הדבר תלוי בקבלת הסכמת 80% מהדיירים.

עו"ד וואנו העלה במסגרת הדיון בפניי את הדרישה שכתנאי לרישום החכירה על שם המבקש, הוא יחתום על ההסכם עם אאורה. אין שום בסיס לחובה של המבקש לחתום על ההסכם עם אאורה. אכן, החתימה על ההסכם עשויה להיות לטובתו, אם רצונו בבעלות דווקא ולא בחכירה, אך הוא אינו חייב לחתום על ההסכם, ואפשר שרצונו בכך שלא יימצא יזם לביצוע הפרויקט, והקרקע תימכר, כאמור בפסק הבוררות. אציין, שדרישה זו לחתימה על ההסכם עם אאורה לא נדרשה בתשובתם של המפרקים מיום 13.9.20. על כן, אין המבקש חייב לחתום על הסכם עם אאורה כתנאי לשיתוף פעולה של המפרקים בכך שהמבקש ירשום על שמו את זכויות החכירה שרכש בחלקה 6/2.

אני דוחה את טענת המבקש בדבר הנזקים הנגרמים לו עקב אי קבלת בקשתו. ככל שרצה ברישום החכירה על שמו, היה בידו לעשות כן במשך השנים שחלפו מאז רכש את הזכויות בדירה מאחיו בשנת 2012, ואחיו אליהו שושנה היה יכול לעשות זאת מאז שרכש את הזכויות בדירה בשנת 2010. המבקש לא הוכיח שיש הבדל ניכר בסחירות של דירה בחכירה לעומת דירה שבבעלותו. אף אם יש הבדל כזה, הרוכש היה מודע להבדל זה, כאשר רכש זכויות חכירה, ויש להניח שכפי שהדבר מתבטא במכירת הדירה, הוא התבטא גם ברכישת הדירה. אילו הסתפק ברישום חכירה, נראה שניתן היה להגיע להסכמה על כך כבר לפני זמן רב. אזכיר, שהזכויות של המבקש הנוסף לחכירת הדירה רשומות על שמו. להסיר ספק, נכותו של המבקש הנוסף אינה רלוונטית לבקשה ולנימוקיה.

אשר להערת האזהרה לטובת החברה, מכיוון שהחברה רכשה את הבעלות בתנאים מסוימים, יש להותיר את הערת האזהרה לטובתה על כנה, עד לבירור מימוש הפרויקט באמצעות יזם אחר לפחות. על כן לא אורה על מחיקת הערת האזהרה לטובת החברה.

הצעתי לב"כ המבקש להגיע להסכם עם המפרקים על בסיס של קבלת זכויות חכירה, אך הצדדים לא הגיעו להסכם. על כן, על פי כל האמור לעיל, אני מורה למפרקים שלא להתנגד להעברת זכויות החכירה בחלקה 6/2 על שם המבקש מר אבי שושנה, ולחתום על המסמכים הדרושים לשם כך, בעוד הערת האזהרה לטובת החברה תיוותר על כנה. המבקש הוא שיטפל בהעברת החכירה על שמו, כולל העברה מהחוכרים הרשומים, לאחיו וממנו אליו. מכיוון שהמפרקים לא התנגדו להעברת זכויות החכירה על שם המבקש וזה מה שמקבל המבקש בסופו של דבר, על פי כללי תקנה 512 (ב), אני מחייב את המבקש בהוצאות המפרקים בסך 2,340 ₪.

ניתנה היום, י"ב טבת תשפ"א, 27 דצמבר 2020, בהעדר הצדדים.