בענין: פקודת החברות [נוסח חדש] התש"ם-1980

ובענין: מקובר 24 (1995) בע"מ (בפרוק)

החברה

ובענין: ערן קאופמן

מנהל מיוחד

ובעניין: בנימין מקובר

ע"י ב"כ עו"ד ארז אסרף

המבקש

ובענין: כונס הנכסים הרשמי

ע"י ב"כ עו"ד שרון קשפיץ

כנ"ר

לפני שתי בקשת שהוגשו על ידי בנימין מקובר (להלן: "המבקש"), בעל מניות מיעוט בחברת "מקובר 24 (1995) בע"מ" בפירוק (להלן: "החברה"). מטעמי יעילות, אדון בבקשות במאוחד.

רקע

עסקינן בחברה שעסקה בבנייה ומניותיה הוחזקו על ידי דוד מקובר שהחזיק ב-75% מהון המניות (להלן: "מקובר" או "בעל השליטה") ושל המבקש, בעל מניות מיעוט שהחזיק ב-25% מהון המניות של החברה.

בחודש מאי 1996 התקשרה החברה בהסכם קומבינציה עם ה"ה: הלפרין, בן צבי ונגר, הבעלים של שתי חלקות קרקע סמוכות שמצויות ברחוב מורדי הגטאות 23-25 בתל אביב (להלן: בהתאמה: "בעלי הקרקע" ו"הקרקע"). בהתאם למוסכם, התחייבה החברה לבנות על הקרקע בניין כשבתמורה יקבלו בעלי הקרקע חלק מהדירות. לטובת החברה נרשמה ביום 19.5.96 בפנקס רישום המקרקעין הערת אזהרה על זכויות הבעלים בכל אחת מהחלקות ולימים, הוקם הבניין.

החברה נקלעה לקשיים ומשכך הוגשה בעניינה בקשת פירוק.

ביום 21.10.10 ניתן צו פירוק לחברה, עו"ד ערן קאופמן מונה למנהל המיוחד של החברה (להלן: "המנהל המיוחד") ומקובר הוכרז כפושט רגל (פש"ר 28980-07-10). בקשה לביטול פסק הדין שניתן בהעדר הגנה נדחתה וכך גם בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון באותו עניין (רע"א 3374/11).

במסגרת הליכי הפירוק, עתר המנהל המיוחד למכירת דירה שבבעלות החברה (בקשה 41) ל"חוף אלדן" (להלן: "הרוכש"). מדובר ביחידת מגורים בת 8 חדרים בקומת הקרקע של הבניין אשר חולקה לשתי יחידות, הגם שלא ניתן לכך היתר. נוכח בעייתיות זו, נאטם חלקה הצפוני של הדירה כך שבפועל היא מהווה דירת 4 חדרים (להלן: "הנכס"). טענותיו של המבקש מתייחסות לנכס וכפי שיפורט בהמשך.

המבקש עתר לעיכוב ההליכים למימוש הנכס בטענה כי אין מקום לממש את הנכס בטרם ישלים המנהל המיוחד את בדיקת המסמכים שהוא המציא לידיו ושהיה בהם לטענתו, לפרוע את כל חובות החברה. נעתרתי לבקשה לעיכוב הליכי המכירה בכפוף להפקדת הסך 300,000 ₪ שיבטיח את הנזקים ככל שהבקשה תדחה. לאחר שהמועד להפקדת הפקדון חלף וזה לא הופקד, ניתנה על ידי ביום 17.1.17 החלטה שבה אושרה בקשת בעל התפקיד לאשר את מכירת הנכס תמורת הסך של 1,950,000 ₪ ומבלי לקבוע מסמרות בשאלת גובה חובות החברה.

בהמשך, ביום 3.5.17 נחתמה פסיקתא (להלן: "הפסיקתא") ובה צוין שאושרה מכירת הנכס שהוגדר בפסיקתא: כ "...דירה בת 8 חדרים בקומה א' בבניין מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים הנמצא ברחוב מורדי הגטאות 23 תל אביב והידועה כגוש 7068 חלקה 305 [לשעבר חלוקת 104 ו-105], אשר בוצעה בה חלוקה לשתי יחידות דיור, כאשר החלק הצפוני הינו בניגוד להיתר ולכן נאטם [להלן: 'החלק האטום'], כך שהמככר מהווה דירה מגורים בחזית בת 4 חדרים + מרפסת בשטח 98 מ"ר בהתאם לשמאות, והמסומנת בתשריט נספח ה' בצבע אדום, כשאליה צמוד החלק אטום בשטח 82 מ"ר בהתאם לשמאות, והמסומנת בתשריט נספח ה' בצבע ירוק..."

למען שלמות התמונה אציין כי המנהל המיוחד הגיש בחלוף כשנתיים וחצי בקשה למתן פסיקתא מתקנת, וביום 30.12.19 נחתמה פסיקתא מתוקנת שאין בה כדי לשנות את תאור הנכס (להלן: "הפסיקתא המתוקנת").

ביום 16.8.19 ניתן על ידי פסק דין הדוחה את בקשת המבקש לביטול הליכי פירוק (להלן: "פסק הדין").

בקשה 57

עניינה של בקשה זו היא עתירת המבקש לאשר לו לפעול מול רשויות המס לקבלת אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1953 הקובע, כי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח ממנו נתון לחיוב על פי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש) תהא פטורה ממס שבח (להלן: "טופס 50"). משמע שאין חוב מס שבח לחברה. לטענת המבקש, ניתן אף בשלב מאוחר זה של ההליכים, ובחלוף שנים מאז הבנייה, לעתור לקבלת טופס 50 ולקבל החזר מס לחברה. המנהל המיוחד התנגד לבקשה ובין היתר טען שאין למבקש מעמד בהליך, הבקשה אינה ישימה, כמפורט בהמשך ועוד.

נקבע דיון בבקשה במעמד הצדדים כאשר הורתי שהגשת הסדרת הטיפול בקבלת טופס 50 תושהה לעת זו.

בין לבין הגיש המנהל המיוחד דו"ח מפורט, שממנו עולה שרכוש החברה מומש, הדיבידנדים חולקו לנושים, ויש להורות על חיסול החברה. בגדר זאת הבהיר שגם נושא המסוי והחוב לרשויות המס הסתיים. משכך, ניתנה ביום 3.2.20 החלטה שמורה על חיסול החברה. משכך, עתר המנהל המיוחד לביטול הדיון שנקבע בבקשה. הכנ"ר מצדד בעמדת המנהל המיוחד שאין מקום לדיון בבקשה שעה שכל הכרוך בעניין הבקשה לקבלת טופס 50 הסתיים והוכרע בפסק הדין.

המבקש חולק על עמדת המנהל המיוחד והכנ"ר ולשיטתו יש מקום לקיים דיון בבקשה.

לאחר שעיינתי בבקשה ותגובות, הגעתי לידי מסקנה שדין הבקשה להידחות;

ראשית, משמתמנה מפרק לחברה מחליף הוא את האורגנים של החברה. מעת המינוי אין האורגנים רשאים עוד לפעול בשם החברה (ע"א 7602-09 בנק הפועלים בע"מ נ' CIBEL FINANCIERE S.A, פורסם במאגרים המשפטיים, 10.2.11).

לעיצומו; בפסק הדין נדחתה בקשת המבקש לביטול הליכי הפירוק ממספר טעמים ובין אלה טענת המבקש לחוב מיסוי מקרקעין והנפקת טופס 50. נקבע במפורש כי רשות המסים הוציאה בשעתו טופס 50 זאת על מנת לאפשר הוצאת אישור מס לרוכשי הדירות מהקבלן ועל מנת שניתן יהיה להסדיר את רישום הזכויות על שמם בדירות שרכשו מהחברה בפנקס רישום המקרקעין. לאחר שהרישום הוסדר, ביטלה רשות המסים את טופס 50 והגישה תביעת חוב בגין המגיע לה מהחברה. תביעת החוב התקבלה בחלקה על ידי המנהל המיוחד ובכך הסתיים עניין החוב למיסוי מקרקעין. המבקש לא השיג על כך ולא ביקש לקזז את הפסדי החברה מחוב מס השבח; כמפורט בסעיף 6.3.4 לפסק הדין.

פסק הדין הפך חלוט, שכן ערעור שהגיש המבקש נמחק בפסק הדין של בית המשפט העליון מיום 28.1.20 (ע"א 5978/19). גם מטעם זה אין מקום לדיון בבקשה, קל וחומר כאשר חולקו דיבידנדים סופיים לנושים והחברה חוסלה כאמור. משכך, גם מתאיין הצורך לדון בבקשה לתיקון החלטתי מיום 18.12.19 המורה על הסדרת טופס 50 לצורך חיסול החברה.

בקשה 58

עניינה של בקשה זו הוא בביטול הפסיקתא המתקנת שבה נרשמו לטענת המבקש, פרטים לא נכונים אודות הנכס בדרך של הגדרתו ורישומו כדירת 4 חדרים עם חלק אטום נוסף ולא כדירת 8 חדרים שערכה גבוה יותר. עוד טוען המבקש כי הדירה בת 8 חדרים מורכבת משתי דירות שחוברו כדבעי וקיבלו היתר כדין כאשר אחת מהן הייתה שייכת לחברה והשנייה לבעלי הקרקע. משמע, הדירה הקיימת שייכת בחלקים שווים הן לחברה והן לבעלי הקרקע.

המנהל המיוחד סבור כי התצהיר התומך בבקשה הינו לאקוני ולא בכדי. עוד הוא מציין שתאור הנכס בפסיקתא המתוקנת זהה לתאור בפסיקתא המקורית והשינויים היחידים בפסיקתא המתקנת אינם קשורים לתאור הנכס והמבקש לא השיג על הפסיקתא המקורית. מוסיף המנהל המיוחד כי הפסיקתא מתבססת על החלטות בית המשפט שהפכו חלוטות לאחר דחיית ערעורים שהוגשו לבית המשפט העליון וכי ממילא המבקש לא יכול לטעון בשם בעלי הקרקע. משכך, סבור המנהל המיוחד שדין הבקשה להידחות תוך חיוב המבקש בהוצאות לדוגמא. ביום 3.2.20 הודיע המנהל המיוחד כי הנכס נרשם על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין.

בתגובת המבקש לעמדת המנהל המיוחד הוא מציין שהאחרון מתעלם מהטענה העיקרית שלפיה תצהיר השמאי הקובע כי מדובר בדירה אחת בת 4 חדרים עם חלק אטום, אינו מתיישב עם ההיתר והתוכנית המאושרת על פיה הוצא טופס 4 לבניין וכן אינו מתיישב עם חוזה המכר שנכרת עם הרוכש. כך גם מתעלם המנהל המיוחד מקביעות בית המשפט לחלוקה שווה בין בעלי הקרקעי והחברה.

הכנ"ר מצטרף לעמדת המנהל המיוחד וסבור שיש לדחות את הבקשה ממספר טעמים: ראשית, תאור הנכס כאמור בפסיקתא המקורית והמתקנת תואם את תאור הנכס בהחלטות בית המשפט מימים 17.1.17, 3.5.17 ו- 30.12.19 שהן חלוטות. שנית, חוות דעת השמאי מתייחסת גם לתוכניות משנת 2012 ולא לתוכניות משנת 1997, כטענת המבקש. שלישית, טענת בעלי הקרקע למחצית הזכויות בנכס נדחתה על ידי בית המשפט בהחלטתו מיום 22.3.16.

דין הבקשה להידחות; בפסיקתא המתוקנת אין שינוי בתאור הנכס והוא זהה לתאור בפסיקתא המקורית שהתבססה על חוות דעת שמאי ואדריכל. המבקש לא ביקש לתקן את הפסיקתא המקורית והוא מבקש לעשות כן עתה, בחלוף כשלוש שנים וללא בסיס.

זאת ועוד; תאור הנכס, הזהה בשתי הפסיקתות, מתבסס בין היתר על חוות דעת השמאי עמית הולצברג מיום 14.2.16 (להלן: "חוות דעת השמאי") אשר התייחסה בבירור גם לתוכניות משנת 2012 (ראה סעיף 6.1 לחוות הדעת השמאי) וקבעה כי "חלוקת הדירה המקורית ל- 2 יח"ד בניגוד להיתר ולפיכך נאטם החלק הצפוני של הדירה המקורית" (סעיף 6.2 לחוות דעת השמאי). מכאן, שאין בסיס לטענת המבקש כי "התוכניות שהוצגו ע"י השמאי והמצורפות בנספח ה' הינם תוכניות שהוגשו בשנת 1997 לעירייה ולא אושרו מעולם" (סעיף 3 לבקשה לביטול הפסיקתא המתוקנת).

אציין, כי תאור הנכס נדון והוכרע זה מכבר לרבות בהחלטה מיום 17.1.17 ובפסק דין חלוט, כאשר הפסיקתות משקפות קביעות אלו. ברי, כי אין מקום לשוב ולדון בסוגיה זו ובשים לב ששינוי תאור הנכס, אינו טכני גרידא ויש לו משמעות נרחבת לרבות הצורך, לכאורה, בביטול מכירתו לרוכש.

הוא הדין באשר לטענת המבקש להעברת מחצית התמורה בגין הנכס לידי בעלי הקרקע. המכר אושר, התמורה שולמה וחולקה, עסקינן במעשה עשוי ודי בכך כדי לדחות את הבקשה. מעבר לדרוש; אין למבקש מעמד לטעון בשם בעלי הקרקע ובשם החברה לא כל שכן הטענה אינה דרה בכפיפה עם הכרעות קודמות כגון ההחלטה מיום 22.3.16 לפיה בעלי הקרקע קיבלו את מלוא התמורה לפי הסכם הקומבינציה ואין להם זכויות בנכס כמו גם בהחלטתי מיום 17.1.17 שבה הובהר כי "עסקינן בשטח שאינו מהווה כאמור יחידה נפרדת ומשכך לא ניתן למכירה או להקניה בנפרד לבעלי הקרקע ככל שיש להם זכות כאמור."

לאור האמור, דין הבקשות להידחות.

המזכירות תשלח את ההחלטה לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, כ"ג אייר תש"פ, 17 מאי 2020, בהעדר הצדדים.