הבקשה וטענות הצדדים

1. המבקש (להלן גם "כונס הנכסים") מונה ככונס נכסים במסגרת פסק דין מיום 7.5.14 שניתן בתיק זה, והגיש בקשה לפסיקת שכר טרחתו.

2. בפסק הדין נקבע כי הסכם מכר נכס בראש העין (להלן: "הנכס") מיום 1.6.09 (להלן: "הסכם המכר") בין המשיבה 4 (להלן: "הרוכשת") לבין המשיבים 1-2 (להלן: "המוכרים") הוא הסכם מכר תקף וכי הרוכשת זכאית לאכיפתו.

3. המבקש שימש כב"כ הרוכשת בהליך שהתנהל, ומונה ככונס נכסים לצורך אכיפת הסכם המכר. הוקנו לו סמכויות לפעול להשלמת רישום הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים, שהייתה רשומה לזכותם הערת אזהרה בלבד, ולאחר מכן, להעברת הזכויות בנכס על שם הרוכשת, וכן לבצע כל פעולה שתידרש לשם ביצועו של הסכם המכר, לרבות קבלת יתרת התמורה מהתובעת, פינוי הנתבעים 1-2 מהנכס, סילוק המשכנתא והעברת היתרה שתיוותר, ככל שתיוותר לידי הנתבעים.

4. בבקשתו ציין המבקש את העבודה המאומצת שביצע ופירט אותה. כן ציין כי המוכרים לא שיתפו איתו פעולה, ניסו להלך עליו אימים, להטעותו ולשבש את תפקידו, ולכן נדרש גם לעבודה מאומצת, שכללה בין היתר, הליכי פינוי ומסירת ההחזקה בנכס, הוצאת צו מניעה נגד המוכרים, הגשת תובענה בעניין הסדרת חריגות הבניה והגשת בקשות רבות וכן עבודה רבה מול הרשויות. כונס הנכסים העריך כי השקיע כ-200 שעות עבודה בכינוס הנכסים.

המבקש עתר לפסיקת שכ"ט שלא יפחת מ-8% משווי הנכס בהתאם להסכם המכר (1,500,000 ₪), וכי ייקבע שניתן לגבות את שכר הטרחה מיתרת התמורה המגיעה למוכרים, והמופקדת בחשבון הכינוס.

5. המוכרים התנגדו לבקשה וטענו כי אין מגיע למבקש שכ"ט כלשהו, שכן התנהלותו גרמה לעיכוב ולסירבול בהליכי הכינוס, ואת עיקר העבודה בהשגת האישורים הנדרשים לצורך העברת הנכס ביצעו המוכרים ולא המבקש, אשר פעולותיו לא היו נכונות ולא היו נחוצות.

המוכרים טענו גם כי הרוכשת לא הייתה צריכה לבקש מינוי כונס נכסים, וכי לא היה זה האמצעי היחיד שניתן היה לעשות בו שימוש לצורך מימוש הסעד העיקרי שהוא מימוש הסכם המכר, מה גם שהמוכרים הצהירו מתחילת הדרך כי בכוונתם לשתף פעולה באופן מלא וכך גם עשו. לכן, הרוכשת היא זו שצריכה לשאת בעלויות הכינוס במלואן.

6. המבקש הכחיש את טענות המוכרים. הרוכשת טענה כי חלקה במימוש הסכם המכר הסתכם בהפקדת תמורת המכר במלואה ובקבלת ההחזקה בנכס, ואין חולק כי מילאה את התחייבויותיה אלה. הליך הכינוס נדרש ונמשך תקופה ארוכה בעטיים של המוכרים, ולכן עליהם לשאת במלוא עלויות הכינוס, ואין לחייב את הרוכשת במאומה.

דיון והכרעה

7. איני סבור כי יש מקום לטענות נגד כונס הנכסים. מקובל עלי כי הוא נאלץ להתמודד עם מצב לא קל, בו למרות שהמוכרים הצהירו על שיתוף פעולה עמו, בפועל לא נהגו כך.

הדוגמא הבולטת לכך היא העובדה כי הגם שהמוכרים פינו את הנכס, נותר הנכס תפוס על ידי שוכרים להם הושכר חלק מהנכס על ידי המוכרים. עובדת השכרת חלק מהנכס לשוכרים לא הוזכרה בכתב ההגנה של המוכרים וגם לא במהלך הדיונים שהתקיימו בתיק. בכך הפרו המוכרים את חובתם שבהסכם המכר למסור את ההחזקה הבלעדית בבית לרוכשת, וכונס הנכסים נאלץ לטפל בפינויים של השוכרים מהנכס, וניתן לו היתר לנקוט הליכים משפטיים נגדם. בסופו של דבר הושג הסכם פשרה בין השוכרים לבין כונס הנכסים, אשר קיבל ביום 14.8.14 תוקף של החלטה. בהתאם להסכם זה התחייבו השוכרים לפנות את הנכס, וכך עשו, ללא צורך בנקיטת הליכים משפטיים נגדם.

גם בעניין טכני כמו קבלת אישור הבנק לזכותו רשומה משכנתא על הנכס בדבר יתרת החוב ומכתב כוונות כי כנגד תשלום החוב תוסר המשכנתא נשפכו הררי מילים לאחר שהמוכרים לא המציאו את המבוקש, אלא מכתב המתייחס לגרירת המשכנתא לנכס אחר.

עניין נוסף בו נהגו המוכרים באופן הרחוק משיתוף פעולה הוא ביצוע פעולות הריסה ובניה בנכס על מנת להכשיר חריגות בניה הקיימות בו, במועד הסמוך לפינוי הנכס על ידי השוכרים, ללא תיאום וללא יידוע כונס הנכסים כי בכוונתם לנהוג כך. הדבר אילץ את כונס הנכסים לבקש כי יינתן צו מניעה נגד המוכרים. והפך גם את המעמד בו נמסרה החזקה בנכס על ידי השוכרים למעמד בו התרחש עימות בין כונס הנכסים והרוכשת לבין המשיבים, עד כדי צורך בהזמנת משטרה.

הבעתי את דעתי הלכאורית בהחלטה מיום 5.10.14 כי אני מסופק אם סעיף 5.01 להסכם המכר בין הצדדים איפשר למוכרים לבצע את פעולות ההריסה והבניה לצורך הכשרת הבניה החריגה, במיוחד כאשר לשונו היא "קבלת רישוי בגין חריגות הבניה" ולא הריסת ואטימת חלקים מהבניין על מנת להכשיר את חריגות הבניה, כאשר המוכרים הצהירו בסעיף 2.02 להסכם המכר כי הנכס נמכר לרוכשת במצבו כפי שהוא (As Is), ולא באופן שיש לערוך בו שינויים מבניים.

כונס הנכסים נאלץ לנקוט בהליכים בבית משפט השלום בפתח תקוה לאחר החלטת בית המשפט מיום 4.7.15 בעניין האופן בו יש להסדיר את חריגות הבניה על מנת שיתקבל האישור הנדרש מרמ"י להעברת הזכויות למוכרת, משאיש מהצדדים לא עשה כן. הרוכשים לא הודיעו לכונס כי הגישו תכניות בניה חדשות לוועדה המקומית ולאחר מכן לרמ"י על מנת להסדיר את נושא חריגות הבניה. אילו היו מודיעים לו על כך, או על כוונתם לנקוט בפעולה זו, ניתן היה להימנע מההליכים בבית משפט השלום בפתח תקווה, אשר בסופו של דבר התייתרו עקב אישור התכניות.

האמור לעיל הוא בבחינת דוגמאות בלבד להתנהלות של המוכרים.

8. באשר לרוכשת, אמנם מילאה היא אחר חיוביה הכספיים, אולם הפעולה אשר ביצעה לאחר קבלת ההחזקה בנכס, דהיינו פתיחת המרתף לאחר שנאטם על ידי המוכרים לצורך הכשרת חריגות הבניה, הייתה פעולה מיותרת ואף מזיקה, שכן האריכה את פרק הזמן שנדרש לצורך קבלת אישור רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות בנכס על שם הרוכשת. טענת הרוכשת הייתה שרשאית היא לעשות כן, שהרי כך רכשה את הנכס, ולא היא שביצעה את חריגות הבניה, אך גם אם כך הדבר הקשתה כאמור פעולה זו על קבלת האישורים הנדרשים, ואילצה את כונס הנכסים לפנות בבקשה לבית המשפט למתן צו נגד הרוכשת להשיב את מצב הנכס למצב בו קיבלה אותה. בהחלטה מיום 11.2.15 נקבע כי פתיחת איטום המרתף על ידי הרוכשת הביאה לכך ששוב קיימות חריגות בניה בנכס, וכי "אם יתברר, כי הנתבעים מילאו את חובותיהם, אך הנכס אינו יכול להיות מועבר על שם התובעת "באשמתה", לא תהיה מניעה להורות על השחרור הכספים המגיעים לנתבעים מתמורת המכר, גם אם לא ניתן להעביר את הנכס על שם התובעת (בעטיה)". רק לאחר החלטה זו הסדירה הרוכשת עניין זה (המוכרים אף חולקים על כך שהסדירה זאת).

9. איני מקבל את טענת המוכרים כי לא היה צורך במינוי כונס נכסים. דווקא האירועים אשר נזכרו באופן חלקי כאמור לעיל מגלים עד כמה היה חיוני מינויו.

10. לאור האמור לעיל ולאחר שקבעתי כי לשני הצדדים היה חלק (גם אם לא שווה) בכך שעבודת כונס הנכסים התרבתה והתארכה, אני קובע כי על המוכרים לשאת ב-2/3 משכ"ט כונס הנכסים, ועל הרוכשת לשאת ב-1/3 משכ"ט זה.

11. באשר לשיעור שכר הטרחה מקובל עלי כי כונס הנכסים נאלץ להשקיע עבודה רבה, במיוחד נוכח האמור לעיל ובעטיים של הצדדים, ובין היתר, לפעול רבות מול הרשויות השונות וגם מול הצדדים עצמם, לעסוק בפינוי השוכרים מהנכס, להגיש בקשות רבות ודוחות לבית המשפט, להגיב לבקשות רבות שהוגשו, לנקוט בהליכים משפטיים נפרדים, ועוד (פירוט נמצא בבקשה). מנגד, יש לזכור כי כונס הנכסים לא נאלץ לעסוק במכר הנכס, אלא רק באכיפת הסכם המכר, הגם שמדובר בעבודה ניכרת במקרה זה.

בהתחשב באמור לעיל מצאתי מקום לקבוע את שכר טרחת כונס הנכסים בסך של 6% מתמורת הנכס הנקובה בהסכם המכר (1.5 מיליון ₪), דהיינו 90,000 ₪ בתוספת מע"מ. חלקם של הצדדים בשכר טרחה זה יהא כדלקמן:

המשיבים 1-2 – 60,000 ₪ בתוספת מע"מ.

המשיבה 4 – 30,000 ₪ בתוספת מע"מ.

12. תוך 10 ימים יגיש כונס הנכסים דו"ח סופי הכולל בקשה לחלוקת הכספים שבחשבון הכינוס, לרבות העברת חלקם של המוכרים בשכר טרחת הכונס.

ניתנה היום, ה' טבת תשע"ז, 03 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.