הבקשה והרקע לבקשה

1. בהתאם לפסק דין מיום 7.5.14 מונה המבקש ככונס נכסים לצורך אכיפת הסכם מכר לפיו מכרו המשיבים 1-2 (להלן: "המוכרים") למשיבה 4 (להלן: "הקונה") בית מגורים ברחוב הגליל 8 בראש העין (להלן: "הנכס").

2. ביום 24.7.14 ניתנה החלטה לפיה לא קיימו המוכרים את חובתם למסור את ההחזקה בנכס לקונה, שכן בנכס מוסיפים להתגורר בני הזוג פרסיק (להלן: "פרסיק"), שביניהם לבין המוכרים מתנהל הליך משפטי בו דורשים המוכרים, בין היתר, את פינוי פרסיק מהנכס. במסגרת אותה החלטה ניתן לכונס הנכסים היתר לנקוט בהליכים לפינוי פרסיק, אך לא היה צורך בכך, שכן כונס הנכסים ופרסיק הגיעו להסכמות לפיהן יפנו פרסיק את הנכס עד 1.10.14, ולהסכמות אלה ניתן תוקף של החלטה. פרסיק אכן מילאו חובתם זו, פינו את הנכס ביום 29.9.14, ומסרו את ההחזקה בו לכונס הנכסים, אשר במקביל מסר את ההחזקה לקונה (ר' פרוטוקול מסירה מאותו מועד שצורף לבקשת הכונס).

3. עוד נקבע בהחלטה מיום 24.7.14 כי עניין הסדרת חריגות הבניה בנכס מוטל לפי הסכם המכר על המוכרים, והם הודיעו על נכונותם לפעול על מנת להסדירן.

נקבע כי בשלב זה, ולפרק זמן לא ארוך, יתאפשר למוכרים להסדיר את נושא חריגות הבניה בעצמם ועל חשבונם, וכי עליהם למסור אחת לחודש החל מ-24.8.14 דו"ח לכונס הנכסים, ובו יפרטו את הפעולות שנעשו על ידם לצורך הסדרה זו.

כן נקבע כי ככל שהאמור לעיל לא יוסדר תוך פרק זמן סביר, יהיה מקום לשקול העברת הטיפול בעניין זה לידי כונס הנכסים.

4. מבקשתו האחרונה של הכונס עולה כי הדרך בה נקטו המוכרים להסדיר את חריגות הבניה בנכס הייתה לבצע עבודות הריסה ואטימה בנכס, על מנת להתאימו לתכניות הבניה. פעולות אלה בוצעו על ידם ביום 29.9.14, יום מסירת החזקה בנכס, וכפי שנמסר בתגובתם, הושלמו על ידם בהמשך, עד אור ליום 1.10.14.

5. כונס הנכסים עתר בבקשתו מיום 30.9.14 לסעדים הבאים:

א. לקבוע כי הקונה קיבלה את ההחזקה בנכס כדין, והיא הזכאית להחזיק בו באופן בלעדי, לאחר שהפקידה את מלוא התמורה בידי כונס הנכסים.

ב. ליתן צו ארעי האוסר על המשיבים 1-3 או מי מטעמם לבצע הריסה או אטימה ו/או שינוי פיזי כלשהו בנכס לצורך הסדרת חריגות הבניה.

ג. לאשר לכונס הנכסים לטפל בנושא השבת מצב הנכס לקדמותו והסדרת חריגות הבניה, ולחלופין להורות למוכרים להשיב את מצבו הפיזי של הנכס לקדמותו באופן ראוי ותקין, ולאשר את חריגות הבניה הקיימות בנכס, ולא לאטמן או להרסן.

ד. להורות למוכרים למסור לידי הקונה ולחלופין לידי הכונס את מפתח דלת הפלדלת לכניסה האחורית של הנכס.

ה. להורות למוכרים להמציא אישור יתרת חוב עדכנית בעניין גובה המשכנתא הרובצת על הנכס וכן מסמך כוונות של בנק לאומי למשכנתאות לפיו כנגד הפקדת סכום שיינקב לחשבון שיינקב יוסר השעבוד הרשום לטובת הבנק.

6. המשיבים 1-3 השיבו כי בסעיף 8 להחלטה מיום 24.7.14 נקבע מנגנון של מסירת ההחזקה בנכס לקונה על ידי המוכרים, ומשלא קוים מנגנון זה טרם נמסרה ההחזקה בנכס לידי הקונה.

לעניין העבודות שבוצעו על ידי המוכרים בנכס נטען על ידי המוכרים כי החובה לקבלת רישוי לחריגות הבניה הוטלה בהסכם המכר על המוכרים, וכי המוכרים היו זכאים לבחור בכל דרך אפשרית על מנת להסדיר את הרישוי הנדרש. הדרך בה נקטו המוכרים לבצע עבודות בינוי בנכס, תואמה עם עיריית ראש העין והייתה הדרך היעילה ביותר להביא לרישוי חריגות הבניה. פעולות אלה בוצעו על ידי קבלן מטעם המוכרים עד אור ליום 1.10.14, ובעקבותיהן הוציאה עיריית ראש העין והוועדה המקומית לתכנון ובניה ביום 1.10.14 מכתב ללשכת רישום המקרקעין, בו ביקשה למחוק את ההערה על הנכס בדבר אי התאמת הבניין להיתר שניתן. כן צוין במכתב הנ"ל כי הוסדרו חריגות הבניה בנכס.

6. במסגרת תשובתם ביקשו המשיבים מבית המשפט לקבוע כי:

א. החזקה בבית טרם נמסרה לקונה וכי על כונס הנכסים לתאם מועד עם ב"כ המוכרים לשם מסירת החזקה בנכס.

ב. לקבוע כי המשיבים היו רשאים לקיים את חובתם להביא לרישוי חריגות הבניה בדרך בה נקטו, וכי קיימו חובתם זו באמצעות עבודות הבינוי שביצעו בהתאם להוראות גורמי הרישוי המוסמכים בעיריית ראש העין.

ג. לקבוע כי עם מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על ידי עיריית פתח תקוה לגבי חריגות הבניה, ועם מתן אישור מינהל מקרקעי ישראל לרשום את הזכויות בבית על שם המוכרים ולאחר מכן על שם הקונה, יקיימו המשיבים את כל החיובים המוטלים עליהם מכוח סעיף 5.01 להסכם המכר.

7. כונס הנכסים השיב לתשובה, חזר על טענותיו, ובין היתר טען כי בדו"ח הראשון ששלחו המוכרים אליו ביום 24.8.13 לא הזכירו כלל פעולות הריסה ואיטום של הנכס, ולא נענו לבקשתו ליתן פירוט לדו"ח זה, ואילו בדו"ח נוסף שנשלח ביום 28.9.14, ציינו צורך בהשלמת פעולות בינוי מסוימות, כשניתן היה להבין מאותו דו"ח שהוגשו תכניות בניה עדכניות לוועדה המקומית.

דיון והכרעה

8. בכל הקשור למסירת החזקה בנכס לידי הקונה, נקבע בסעיף 8 להחלטה מיום 24.7.14 כי לכשיגיע המועד לכך, יקבעו המוכרים מועד למסירת החזקה בנכס לקונה, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, ובאותו מעמד ימסרו לה גם את מפתחות הנכס. קביעה זו נקבעה, שכן במועד ההחלטה הודיעו אמנם המוכרים כי פינו את הנכס, אך בחלקו נותרו לגור פרסיק, ומצופה היה כי אם יביאו המוכרים לפינויים של פרסיק, ימסרו אז את החזקה בנכס לקונה.

ואולם, משהגיע כונס הנכסים להסכם לפינויים של פרסיק מהנכס, והדבר היה בידיעתם של המוכרים, לא הייתה מניעה לכך כי מסירת החזקה תיעשה במועד פינוי הנכס על ידי פרסיק. במסירת חזקה זו יכלו להשתתף, ואף רצוי היה כי ישתתפו גם המוכרים, אך בנסיבות ביצוע עבודת ההריסה והאיטום על ידם בנכס באותו מועד, התפתח במקום ויכוח שהסלים והביא להזמנת המשטרה, וברור כי לא היה זה המועד המתאים לטקס מסירת חזקה, בין הקונה לבין המוכרים.

לא מצאתי טענה של המוכרים כי נגרם להם נזק עקב כך שמסירת החזקה בנכס בוצעה על ידי פרסיק, ולא ברורה תכלית רצונם לתאם מועד מסירה, ומה ישיגו בכך, למעט עניינם בכך שייקבע כי החזקה בנכס לא נמסרה לפני מועד סיום עבודות ההריסה והאטימה על ידם בנכס. עניין זה אינו טעון הכרעה, לפחות עתה.

איני רואה, אפוא, צורך בתיאום נוסף של מסירת הנכס לידי הקונה, שכן נכון להיום, אין מניעה לקבוע כי הקונה קיבלה את ההחזקה בנכס, והיא הזכאית להחזיק בו באופן בלעדי לאחר שהפקידה את מלוא התמורה בידי כונס הנכסים, ור' לעניין זה גם סעיף 1.1 לתשובת המשיבים 1-3.

בד בבד עם קביעה זו, אני מורה למוכרים למסור לידי הקונה ולחלופין לידי הכונס את מפתח דלת הפלדלת לכניסה האחורית של הנכס, בתיאום מראש, עד 8.10.14, כשבהעדר מקום מוסכם ומתואם, תבוצע המסירה במשרדו של כונס הנכסים.

יצוין כי המוכרים לא התייחסו בתשובתם לבקשה זו של הכונס.

9. לעניין העבודות שבוצעו על ידי המוכרים בנכס בשבוע שעבר, אני מסופק מאד אם סעיף 5.01 להסכם המכר סובל את הפירוש שניתן לו על ידי המוכרים בעניין זה.

בסעיף 5.01 נקבע כי "המוכר מתחייב להעביר את מלוא זכויותיו בדירה על שם הקונים במינהל כשהיא נקייה מכל חוב, עיקול, שיעבוד, משכנתא או כל זכות אחרת לטובת צד שלישי כלשהו וכלל (צ"ל כנראה "בכלל" – י.ק.) זאת קבלת רישוי בגין חריגות בניה במידה וקיימות חריגות בניה".

המוכרים מפרשים סעיף זה כמאפשר להם לבצע עבודות הריסה ואטימה על מנת לקבל רישוי, ואולם יש לשים לב לכך שלשון הסעיף היא "קבלת רישוי בגין חריגות בניה", כך שהפרשנות הלכאורית של הסעיף היא כי יש להכשיר את חריגות הבניה באופן שיתקבל רישוי בגינן, ולא להרוס או לאטום חלקים מהבניין על מנת לקבל רישוי לבניין. יש לשים גם לב לכך שהמוכר הצהיר בסעיף 2.02 להסכם המכר כי הנכס נמכר לקונה במצבו כפי שהוא (As Is), ולא באופן שיש לערוך בו שינויים מבניים, דהיינו תכלית ההסכם היא למסור את הנכס לקונה כמות שהוא.

10. אמרתי את הדברים הללו לכאורה, שכן אין לקבוע מסקנות נחרצות בשלב הבירור הנוכחי.

ראשית, אין לדעת בשלב זה, האם הייתה אפשרות מעשית להכשיר את חריגות הבניה ולקבל רישוי בגינן, והאם ניתן היה לגרום להסרת הערת האזהרה של העירייה או של הוועדה המקומית שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין על הנכס בגין חריגות הבניה בדרך אחרת מזו שנקטו בה המוכרים.

שנית, כבר נקבע בהחלטה מיום 24.7.14 כי הסדרת חריגות הבניה אינה מהווה כשלעצמה תנאי לביצוע התשלום האחרון לפי הסכם המכר, ולכן לא תהווה תנאי להעברת הסכום שיש להעבירו לידי המוכרים מתוך יתרת התשלום. אין איפוא, מקום וצורך להכריע בסוגיה זו במסגרת כינוס הנכסים, וככל שיש טענה למי מהצדדים בעניין זה יש לנקוט בהליך נפרד.

11. לסיכום נושא זה, נוכח אישור עיריית ראש העין והוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין ללשכת רישום המקרקעין מיום 1.10.14, ניתן לומר כי נושא חריגות הבניה בנכס בא על פתרונו, אך אין מקום להיעתר לבקשת המוכרים ולקבוע, נוכח האמור לעיל, כי המוכרים היו רשאים לקיים את חובתם להביא לרישוי חריגות הבניה בדרך בה נקטו, וכי קיימו חובתם זו באמצעות עבודות הבינוי שביצעו.

12. ביום 30.9.14 ניתן כאמור צו ארעי האוסר על המשיבים 1-3 או מי מטעמם לבצע הריסה או אטימה ו/או שינוי פיזי כלשהו בדירה לצורך הסדרת חריגות הבניה. המשיבים 1-3 הודיעו בתשובתם כי סיימו את העבודות אור ליום 1.10.14. מכל מקום, ונוכח האמור לעיל לגבי פרשנותו הלכאורית של הסכם המכר בעניין זה, נותר צו זה בעינו עד החלטה אחרת.

13. באשר לבקשת כונס הנכסים לאשר לו לטפל בנושא השבת מצב הנכס לקדמותו והסדרת חריגות הבניה, ולחלופין להורות למוכרים להשיב את מצבו הפיזי של הנכס לקדמותו באופן ראוי ותקין, ולאשר את חריגות הבניה הקיימות בנכס, ולא לאטמן או להרסן, לא מצאתי מקום להיעתר לבקשה זו.

הקונה קיבלה את החזקה בנכס, והיא יכולה לפעול לפי שיקול דעתה בעניין חריגות הבניה, הכשרתן והסדרתן, ואין צורך לעסוק עוד בנושא זה במסגרת הליכי הכינוס. ציינתי לעיל כי כל טענה הקיימת בעניין זה וחפצים להעלותה בהליך משפטי, יש לנקוט בהליך משפטי נפרד, ולא במסגרת התיק הנוכחי. כזכור, מדובר בתיק שניתן בו כבר פסק דין, במסגרתו מונה כונס נכסים על מנת שיאכוף את הסכם המכר, אשר נקבע כי הקונה זכאית לאכיפתו, וידאג לרישום הזכויות בנכס על שם הקונה.

14. באשר לאישור בנק לאומי למשכנתאות בע"מ לגבי יתרת החוב העדכנית ומכתב הכוונות של הבנק, על המוכרים להמציא לכונס הנכסים מסמכים אלה לא יאוחר מיום 21.10.14 (בהתחשב בחג הסוכות), ויחולו בעניין זה הוראות סעיף 10 להחלטה מיום 24.7.14.

15. בעניין בקשת המוכרים לקבוע קביעות שונות מתי ייחשבו כמי שמילאו את חובותיהם, הרי כשיסברו שמילאו את חובותיהם באופן בו על הכונס להעביר אליהם את יתרת התמורה, יפנו לכונס הנכסים, וככל שלא יקבל עמדתם, יפנו לבית המשפט בבקשה מתאימה למתן הוראות.

ניתנה היום, י"א תשרי תשע"ה, 05 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.