עיינתי בדו"ח כונס הנכסים ובבקשתו למתן הוראות, וכן בכל התגובות שהוגשו לאחריה, ולהלן החלטתי:

מסירת החזקה בנכס

1. בהסכם המכר בין הצדדים מיום 1.6.09 (להלן: "הסכם המכר") נקבע כי התשלום האחרון בסך 1.1 מיליון ₪ ישולם על ידי הרוכשת, המשיבה 7 (להלן: "הרוכשת"), במעמד קבלת החזקה במקרקעין שנרכשו על ידי הרוכשת (להלן: "הבית").

בפסק הדין מיום 7.5.14 נקבע כי התשלום האחרון הנזכר לעיל, בניכוי סכומים שהותר לקזזם (להלן: "יתרת התשלום"), יופקד על ידי הרוכשת בידי כונס הנכסים, וכי תוך 30 יום לאחר קבלת אישורו בכתב של כונס הנכסים בדבר הפקדת מלוא הסכום בידיו, יפנו המשיבים 1-2 (להלן: "המוכרים") את הבית.

2. הודעת כונס הנכסים בדבר הפקדת מלוא הסכום בידיו ניתנה ביום 1.6.14, והמוכרים הודיעו כי הבית פונה על ידם עוד ביום 1.6.14, וכי כונס הנכסים יוכל לקבל את מפתחות הבית החל מיום 1.7.14 במשרד בא כוחם של המוכרים.

3. דא עקא, הוברר כי בחלק ניכר של הבית מוסיפים להתגורר המשיבים 5-6 (להלן: "קרסיק") המכונים על ידי המוכרים "פולשים", כשהחל מחודש ינואר 2014 מתנהל הליך משפטי בין המשיבים 1-2 לבין המשיבים 5-6 בבית משפט השלום בפתח תקוה, בו דורשים המוכרים, בין היתר, את פינוי קרסיק מהבית.

4. למרות שקרסיק מתגוררים לכאורה בבית תקופה ארוכה ולכאורה גם שילמו למוכרים דמי שכירות עבור חלק מהתקופה, לא הוזכר הדבר על ידי המוכרים בהסכם המכר, וגם לא במסגרת ההליך המשפטי שהתנהל בבית משפט זה בין הצדדים.

5. המוכרים טוענים כי קיימו את חובתם למסור את החזקה בבית, בכך שפינו בעצמם חלק מהבית בו התגוררו, והותירו מפתחות אצל בא כוחם. לדבריהם, אין להם שליטה על פינוי קרסיק, ולכן הגישו תביעה לפינויים, והם מוכנים להמשיך לנהלה.

6. אין בידי לקבל טענה זו של המוכרים. הסכם המכר קובע מפורשות כי המוכרים מתחייבים למסור לרוכשת את החזקה הבלעדית בבית כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ (סעיף 4.01 להסכם). במצב דברים בו מוסיפה משפחת קרסיק להתגורר בבית, לא קיימו המוכרים חובתם זו. חובה זו תקויים רק כאשר יפנו קרסיק את הבית.

7. לפיכך, אני קובע כי נכון לעת הזאת לא קיימו המוכרים את חובתם למסירת החזקה הבלעדית בבית לרוכשת.

8. לכשיגיע המועד לכך, יקבעו המוכרים מועד למסירת חזקה זו בבית לרוכשת, כשהבית פנוי מכל אדם וחפץ, ובאותו מעמד ימסרו לה גם את מפתחות הבית.

סילוק החוב המובטח במשכנתא לבנק

9. נוכח האמור לעיל, ומכיוון שטרם הגיע מועד התשלום האחרון, אין מוטלת עדיין על הרוכשת חובה לסלק את יתרת חוב המוכרים המובטח במשכנתא לטובת המשיב 4 (להלן: "הבנק", וכונס הנכסים יעשה כן, בהתאם להוראות הסכם המכר, רק לאחר שתימסר החזקה הבלעדית בבית לידי הרוכשת.

10. לעניין גובה התשלום לבנק, על המוכרים יהא להמציא לכונס הנכסים במועד הרלבנטי (לאחר מסירת החזקה הבלעדית של הבית לרוכשת) אישור הבנק ליתרת החוב העדכנית, וכן מכתב כוונות של הבנק לפיו כנגד הפקדת סכום שיינקב לחשבון שיינקב, יוסר השעבוד הרשום לטובת הבנק על הבית. ככל שמכתב הכוונות מתייחס לגרירת המשכנתא לנכס אחר, יש להמציא מכתב כוונות נוסף, שיתייחס לסכום הנדרש לצורך פרעון ההלוואה המובטחת בשעבוד, והרוכשת תצא ידי חובתה בתשלום הסכום הנמוך מבין השניים.

הטעם לכך הוא שאין עדיין ודאות לכך שיתרת התשלום תספיק לצורך ביצוע מלוא התשלומים הנדרשים לצורך קבלת האישורים לפי הסכם המכר, אשר רק עם מסירתם לרוכשת וקבלת החזקה בבית, צריכה היא לשלם את התשלום האחרון למוכרים. אם גרירת המשכנתא לנכס אחר כרוכה בתוספת תשלום ביחס לתשלום הנדרש לפרעון ההלוואה המובטחת במשכנתא, יהא על המוכרים בעצמם לשלם תוספת זו לבנק.

הליכי פינוי קרסיק

11. באשר לנקיטת הליכי פינוי נגד קרסיק, לבקשת הכונס, אני סבור כי צעד זה מתחיייב מכך שהמוכרים לא קיימו עד עתה את התחייבותם למסור את החזקה הבלעדית בבית לידי הרוכשת.

איני רואה מקום למתן ארכה לקרסיק לצורך הגשת תגובה לעתירה זו של כונס הנכסים, שכן ההיתר לנקיטת הליכי פינוי נגד קרסיק, אינו מונע מהם להעלות טענותיהם נגד הפינוי במסגרת ההליכים שיינקטו על ידי הכונס.

איני סבור כי יש להותיר נושא זה אך ורק בידי המוכרים המנהלים תביעה נגד קרסיק, שכן לכונס הנכסים אינטרס מובהק לקדם את נושא הפינוי, ואין הוא יכול לסמוך על המוכרים בעניין זה, במיוחד לאחר שלא קיימו עד עתה את ההתחייבות למסירת החזקה הבלעדית בנכס לרוכשת. לא רק זאת, אלא שאין בהכרח זהות (או זהות מוחלטת) בין טענות המוכרים לטענות הכונס נגד קרסיק, ואין גם גם בהכרח זהות (או זהות מוחלטת) בין טענות קרסיק נגד המוכרים לבין טענות קרסיק נגד הכונס.

12. אשר על כן ניתן היתר לכונס לנקוט בהליכים לפינוי קרסיק מהבית.

תביעת הכונס בעניין זה תוגש לבית משפט השלום בפתח תקוה, על מנת שניתן יהיה, אם ימצא בית משפט השלום כי נכון לעשות כן, לאחד את שתי התובענות.

כמו כן, סביר וראוי בעיני, כי ייעשה מאמץ על ידי בית משפט השלום להכריע בנושא הפינוי תוך פרק זמן קצר ככל האפשר, גם לאור העובדה כי תביעת המוכרים נגד קרסיק הוגשה לפי פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי (תביעה לפינוי מושכר), הגם שהועברה לאחר מכן לסדר דין רגיל, גם מאחר שמעורב במקרה זה צד שלישי (הרוכשת), וגם מאחר שנושא פינוי קרסיק משליך על הסכם המכר האמור, ועל זכויות הצדדים לפיו.

הצדדים יעשו כמובן את כל הנדרש על מנת שיתאפשר בירור מהיר כאמור לעיל.

13. באשר לשכר הטרחה המגיע עבור ניהול הליך הפינוי נגד קרסיק, הרי ככל שלא ישולם או לא ישולם במלואו על ידי קרסיק, יהא על המוכרים לשאת בו או בהפרש בין מלוא התשלום לסכום שישולם על ידי קרסיק (ככל שיחוייבו בתשלום), שהרי הליך זה נדרש רק מאחר שהמוכרים לא קיימו את התחייבותם למסירת חזקה בלעדית בנכס לרוכשת.

הסדרת חריגות הבניה

14. עניין הסדרת חריגות הבניה בבית מוטל לפי הסכם המכר על המוכרים, והם הודיעו על נכונותם לפעול על מנת להסדירן.

הסדרה זו אינה מהווה כשלעצמה תנאי לביצוע התשלום האחרון לפי הסכם המכר, ולפיכך אף לא תהווה תנאי להעברת הסכום שיש להעבירו לידי המוכרים מתוך יתרת התשלום.

לפיכך, איני רואה מניעה כי בשלב זה, ולפרק זמן לא ארוך, יתאפשר למוכרים להסדיר את נושא חריגות הבניה בעצמם ועל חשבונם.

אחת לחודש החל מ-24.8.14 ובכל 24 לחודש שלאחר מכן, ימסרו המוכרים לכונס הנכסים דו"ח ובו יפרטו את הפעולות שנעשו על ידם לצורך הסדרה זו.

ככל שהאמור לעיל לא יוסדר תוך פרק זמן סביר, יהיה מקום לשקול העברת הטיפול בעניין זה לידי כונס הנכסים.

15. אין באמור לעיל כדי לגרוע מחובת המוכרים להמציא את כל האישורים להעברת המקרקעין על שם הרוכשת (לרבות הסכמת המינהל להעברת המקרקעין על שם הרוכשת), כפי שנדרש בסעיפים 7.01 ו-7.03 להסכם המכר כתנאי לביצוע התשלום האחרון לידי המוכרים. אם לצורך קבלת אישור מן האישורים הנדרשים יהא צורך להסדיר את נושא חריגות הבניה, ואישור זה לא יימסר על ידי המוכרים לכונס תוך פרק זמן סביר, יהא רשאי הכונס בכפוף לקבלת אישור בית המשפט, להסדיר בעצמו את קבלת האישור האמור, וככל שיידרש ביצוע תשלומים לצורך האמור לעיל, ישולמו הם מתוך הסכום המהווה את יתרת התשלום.

16. מובן כי עד למסירת ההחזקה הבלעדית בנכס והמצאת כל האישורים כנזכר בסעיף 15 לעיל, טרם הגיע המועד להעביר למוכרים את הסכום שיש להעבירו אליהם מתוך יתרת התשלום.

מסירת מסמכי מס שבח

17. המוכרים ימציאו לכונס תוך 7 ימים (ימי פגרה נמנים) עותק מההצהרה שהגישו לרשויות מיסוי מקרקעין בעניין הסכם המכר עם הרוכשת, ועליו חותמת "נתקבל".

בקשה לפסיקת שכ"ט חלקי לכונס

18. בפני הכונס עבודה לא מעטה, בשל נסיבות המקרה.

עם זאת, השלב הנוכחי מוקדם מדי מכדי לפסוק שכ"ט חלקי כאמור, וכך גם לגבי השאלה מי ישא בשכ"ט כונס הנכסים, המוכרים (שאז ניתן יהיה לנכות את שכרו מיתרת התשלום) או הרוכשת.

למותר לציין, כי ככל שהמוכרים ישתפו פעולה באופן מלא עם הכונס, כך תפחת עבודתו, והדבר ישפיע כמובן על גובה שכרו, ומצופה מהם לשיתוף פעולה כאמור.

19. המזכירות תשלח החלטה זו לכל הצדדים, לרבות לב"כ המשיבים 5 ו-6.

ניתנה היום, כ"ו תמוז תשע"ד, 24 יולי 2014, בהעדר הצדדים.