1. לפניי תובענה לאכיפת הסכם מכר דירה וחיוב המוכרים בפיצויים בגין הפרתו.

רקע

1. ביום 1.6.09 חתמו התובעת (להלן גם: "הקונה") והנתבעים 1-3 על הסכם (להלן: "ההסכם"). על פי ההסכם התחייבו הנתבעים 1 ו-2 (להלן גם: "המוכרים") להעביר לתובעת את מלוא זכויותיהם בנכס ברח' הגליל 8 ראש העין הידוע כחלקה 53/1 בגוש 5507 (להלן: "הנכס" או "הדירה") בתמורה לסך של 1,500,000 ₪ שישולם על ידה בשלושה תשלומים (סך של 90,000 ש"ח + 310,000 ש"ח בסמוך לאחר חתימת ההסכם, והיתרה ביום מסירת ההחזקה בנכס לקונים). הנתבע 3 (להלן: "יהושע"), אבי הנתבעת 1 וחמיו של הנתבע 2, ערב לביצוע חיובי המוכרים.
2. בהסכם נקבעו סעיפים המאפשרים לצדדים לבטלו בחלוף תקופה מסוימת. סעיפי הביטול קבעו כי המוכרים יכלו לבטל את העסקה תוך 90 יום, כאשר עליהם להשיב תוך 24 שעות את הסכום שניתן להם על ידי הקונה (400,000 ש"ח ראשונים), ואילו הקונה יכלה לבטל את העסקה תוך 100 יום. עוד נקבע כי הקונה תהא זכאית לקבלת פיצוי בסך 40,000 ₪ בכל מקרה שבו תמומש אופציית הביטול, בין אם על ידה ובין אם על ידי המוכרים. בנוסף, נקבע כי אם המוכרים לא ישיבו לקונה את הסך של 400,000 ש"ח ששולם על ידה, אין באפשרותם לבטל את ההסכם.
3. כחמישה שבועות לאחר החתימה על ההסכם, ביום 8.7.09, הודיעו המוכרים על ביטול ההסכם. יצוין כי לא הובאה בפני בית המשפט כל ראיה למתן ההודעה על ביטול ההסכם, אך התובעת וגם צד ג' (בנה של התובעת, עו"ד במקצועו, אשר ייצג את שני הצדדים להסכם) אינם חולקים על כך.

עם זאת, לא השיבו המוכרים את הסך של 400,000 ש"ח, הסכום ששולם להם על ידי הקונה,וגם לא שילמו את הפיצוי בסך 40,000 ₪ בגין מימוש אופציית הביטול מצידם, כך שהודעת הביטול נותרה בגדר "אות מתה", שכן המוכרים לא היו רשאים לבטל את ההסכם בלא להשיב את התמורה.

1. ביום 12.7.10 חתמו המוכרים על מסמך המופנה לקונה (נספח "ג1" לתצהיר צד ג'), ובו ביקשו כי תמתין עד 8.8.10 כדי לקבל את כספה בסך 400,000 ש"ח והסכומים הנוספים לפי ההסכם, וכי אם לא יושב האמור לעיל, תהיה רשאית להשלים את הליך הרכישה או להוציא את הנכס למכירה בשוק החופשי.

ביום 11.8.10 שלח יהושע לצד ג' (להלן גם: "עו"ד חבר"), הודעת דואר אלקטרוני (נספח "ג1" לכתב התביעה) שכותרתה "קרקעות אלעד". בהודעת דוא"ל זו, ביקש להעניק לתובעת (ולמר אוהב שלום אשר חתם על הסכם לרכישת נכס מקרקעין אחר של בנו של יהושע) אופציה לרכישת קרקעות באלעד (להלן: "הקרקעות באלעד"),במחיר שתואר כמופחת (25,000$ לדונם), אשר תתווסף להשבת הכספים, ותעמוד להם למשך תקופה השווה באורכה לתקופה שמיום חתימת ההסכם ועד השבת הכספים בפועל. אופציה זו תוארה על ידי יהושע כפיצוי על עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת,בשל כך שלא עמד בלוחות הזמנים להשבת הכספים.

1. ביום 17.8.10 חתמו הנתבעים על מסמך (נספח "ג2" לתצהיר התובעת) המופנה לתובעת, שכותרתו "הצעת אופציה ופיצוי בגין הסכם מיום 1.6.09" (להלן: "הצעת האופציה"). במסמך זה נכתב כי ביום 1.6.09 נחתם הסכם מכר מקרקעין, וכי ביום 8.7.09 הודיעו הנתבעים לעו"ד חבר על רצונם לבטל את ההסכם ולהשיב לקונה את כספה ואת הפיצוי בסך של 40,000 ₪. הנתבעים הודו לתובעת על כך שלא מימשה את זכותה על פי דין למכור את הבית או להשלים את הליך המכירה, והציעו לה אופציה לרכישת מקרקעין באלעד מתוך זכויותיו של יהושע במגרשים אלה, במחיר מופחת של 25,000$ לדונם, בגובה "מחיר החוב נשוא החוזה". צוין כי האופציה תירשם ברשם המשכונות, וכי התובעת תהיה רשאית לממשה אם עד 31.10.10 לא ישולם לה מלוא כספה לפי ההסכם ולא תממש את האופציה. עוד נכתב כי אם לא יושב לקונה כספה, ואם היא תבחר שלא לממש את האופציה תהיה רשאית לפנות את הנכס ולהשלים את הליכי המכירה ביום 31.10.10.
2. ב-7.11.10 רשם עו"ד חבר משכון לטובתו על 13 דונם מזכויותיו הקנייניות של יהושע בקרקעות באלעד, בהתאם לייפוי כוח עליו חתם יהושע ב-4.11.10.
3. ביום 5.11.10, סמוך לאחר שנחתמו ביום 4.11.10 מסמכי המשכון על ידי יהושע, עזב עו"ד חבר את משרדו ששכן במשרדיו של יהושע (יצוין כי חבר העניק ליהושע שירותים משפטיים אלה או אחרים בתקופה הקודמת לכך).

התביעה והודעת צד ג'

1. בתביעתה עתרה התובעת לאכיפת ההסכם ולצורך זה, למינוי בא כוחה ככונס נכסים. כן עתרה לחיוב הנתבעים בפיצוי מוסכם בסך 150,000 ש"ח בגין הפרה יסודית של ההסכם, וכן בתשלום 58,000 ש"ח, המחושבים לפי פיצוי חודשי מוסכם של 2,800 ש"ח למשך 21 חודש עד הגשת התביעה, שבמהלכם לא פונתה הדירה.
2. הנתבעים שלחו הודעת צד ג' לעו"ד חבר, שבה טענו לדומיננטיות מירבית של עו"ד חבר לגבי ההסכם וכל הקשור אליו, תוך שהם מעלים טענות קשות כלפיו.

נטען כי ככל שתזכה התובעת בסעדים כלשהם בתביעתה, יש לחייב את עו"ד חבר בסעדים אלה, ובכלל זאת עליו לשפות את הנתבעים בכל סכום שייפסק כי הם חייבים לשלם לתובעת, וכן בגין שוויו של כל נכס שייקבע כי על הנתבעים להעבירו לבעלות התובעת. כן התבקש לחייב את עו"ד חבר לרשום משכון לזכות התובעת על 5 מתוך 13 דונם באלעד עליהם נרשם משכון לזכות עו"ד חבר.

טענות התובעת

1. התובעת ביקשה לרכוש נכס מניב. הנתבעים הזדקקו למזומנים ביחס לעיסקה אחרת שהזדמנה להם. ההסכם בין התובעת והמוכרים הוא הסכם מכר. קיימים מסמכים רבים מאד המעידים על כך. הנתבעים אינם יכולים לטעון כי הוטעו לחשוב שמדובר בהסכם הלוואה. קיימות סתירות רבות בטענותיהם וכן סתירות בין טענותיהם לבין מסמכים שונים עליהם חתמו.
2. המחיר שנקבע לנכס בהסכם הוא מחיר השוק.
3. הנתבעים לא השיבו את התמורה ששולמה להם, ואת הפיצוי לתובעת, ולכן בחלוף 90 יום ממועד כריתת ההסכם, ביום 1.9.09, השתכלל ההסכם לכדי הסכם מכר מחייב.
4. התובעת לא הסכימה מעולם להצעת פשרה לפיה תוותר על זכויותיה בנכס תמורת קרקעות באלעד.
5. על פי ההסכם, הנתבעים היו צריכים לפנות את הדירה כבר ביום 1.8.09, ומשלא עשו זאת במשך 21 חודשים עד למועד הגשת התובענה, עליהם לשלם לה דמי שכירות מוסכמים בסך 2,800 ₪ לחודש, ובסך הכל 58,800 ₪, וכן לשלם לה את הפיצוי המוסכם בסך 150,000 ש"ח.

טענות הנתבעים

1. ההסכם אינו תקף משום שבכריתתו נפלו פגמים קשים ברצון, משנחתם על ידם כשהם סבורים שמדובר בהסכם הלוואה גרידא. הנתבעים ביקשו מעו"ד חבר לנסח עבורם הסכם הלוואה, אך הלה הביאם לחתום על הסכם מכר כשהוא מתחייב בפניהם שאין בכוחו של ההסכם לשנות את זכויות הנתבעים 1 ו-2 ביחס לנכס. לגישתם, ההסכם עליו חתמו הינו הסכם הלוואה לפיו כנגד סכום של 400,000 ₪ יוחזר תוך 3 חודשים סכום של 440,000 ₪.
2. לדבריהם לא קראו את ההסכם בטרם חתמו עליו, וכך גם חתימתם על הבקשה לרישום הערת אזהרה הושגה מבלי שהבינו את משמעות המסמך ומבלי שקראוהו בעיון.
3. צורת ההסכם, העדר בדיקות על ידי עו"ד חבר, והעדר תנאים מהותיים הנדרשים בהסכם מכר, מלמדים על כך כי ההסכם הוא הסכם הלוואה, ולא הסכם מכר. כך גם העדר דיווח על ההסכם לרשות המיסים.
4. התובעת מעולם לא העלתה את רצונה להתקשר עם הנתבעים בהסכם מכר, ועד להגשת התובענה כלל לא פעלה לקיומו. קיימות סתירות רבות בעדותה ביחס לטענתה כי מדובר בהסכם מכר.
5. העמדת התמורה בעבור הנכס על סך 1,500,000 ₪, כאשר שווי השוק של הדירה היה כ-2 מיליון ש"ח לפי חוו"ד השמאי מיטלמן, וכיום שוויה קרוב ל-3 מיליון ש"ח, מעידים על רצונם של עו"ד חבר ואמו, התובעת, להשתלט על בית המגורים של המוכרים במטרה להפיק רווח שלא כדין, תוך ניצול אמונם ותמימותם ביחס לכוונותיו.
6. גם אם הסכם המכר היה תקף, הרי שהוא בוטל על ידם כדין, ועל כן אינו ניתן לאכיפה. המסמך מיום 17.8.10 הוא הסכם פשרה שבא במקום ההסכם, וקוים על ידי הצדדים, בכך שנרשם משכון על הקרקעות באלעד על ידי עו"ד חבר. המסמך מיום 12.10.10 שבו הודיעה התובעת על דחיית הסכם הפשרה אינו מהימן. עד לחתימת הסכם הפשרה ניתנו ארכות לנתבעים להשבת סכומי ההלוואה נשוא ההסכם.
7. אין ממש בטענות כאילו זכויותיו של יהושע בקרקעות באלעד הן פגומות.
8. התובעת אינה יכולה לטעון כי היא זכאית לפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם על דרך ביטולו, ובמקביל לבקש סעד של אכיפה. כן אינה זכאית לכפל פיצוי מוסכם. כמו כן, אינה זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה נוכח הארכות שניתנו למוכרים.
9. ההסכם הוא תולדה של הטעייה חמורה, הגובלת בהונאה, תרמית ובהפרת חובות האמון של עו"ד חבר כלפי הנתבעים. הוא ניסח את ההסכם בניגוד לכוונת הנתבעים, והטעה אותם לחשוב שהתובעת מעוניינת בהסכם הלוואה, ושניסוח ההסכם אינו מסכן את בית מגורי המוכרים.
10. עו"ד חבר הטעה את הנתבעים לסבור כי התובעת קיבלה את הסכם הפשרה וכי הוא קוים והוצא אל הפועל. כמו כן, הכשיל ביצועו של הסכם הפירעון בכך שרשם משכון על הקרקעות באלעד על שמו ולא על שם אמו, התובעת.
11. עו"ד חבר ייצג את שני הצדדים כשהוא בניגוד עניינים חמור.

טענות צד ג'

1. צד ג' ערך שני הסכמי מכר – הראשון נחתם ביום 12.5.09 בין מר אוהב שלום לבין יהושע, ובנו, סער יהושע, והשני נחתם ביום 1.6.09 בין התובעת לבין הנתבעים. ההסכמים נערכו על רקע הסברו של יהושע, לפיהם מצא עסקה רווחית עבור ילדיו שלצורך הוצאתה לפועל הם מוכרים את מגוריהם. יהושע ביקש אפשרות לבטל את ההסכמים תוך 90 יום תמורת פיצוי בשל האפשרות שהעסקה לא תצא לפועל, ובמקרה כזה לא יהא טעם למכור את בתי ילדיו. יהושע הציג עצמו כאיש עסקים מצליח ולא חשף את מצבו הכלכלי האמיתי.
2. ההסכם מיום 1.6.09 הוא הסכם מכר ולא הסכם הלוואה. הנתבעים מצוינים במפורש כמוכרים. כן נחתמו על ידי הנתבעים מסמכים נוספים לעניין מכירת הדירה: ייפוי כח בלתי חוזר, בקשה להעברה במנהל מקרקעי ישראל, בקשה לרישום הערת אזהרה, תצהיר העדר חריגות בניה.
3. הנתבעים מתכחשים להסכם המכר מטעמים של "כדאיות העסקה" נוכח עליית מחירי הנדל"ן בישראל. חוות דעת השמאי מטעמם העריכה את ערך הנכס במימוש מהיר בסך של 1,475,000 ₪, התואמת את התמורה עבור הנכס בסך 1,500,000 ₪.
4. כחמישה שבועות לאחר החתימה על ההסכם, ביום 8.7.09, הודיעו הנתבעים על כוונתם לבטלו. מאז ועד היום לא הושבו הכספים, והנתבעים ביקשו מתן ארכות להשבת הכספים ולחילופין להשלמת העסקה.
5. ביום 17.8.10 חתמו הנתבעים על מסמכים הנוגעים להשלמת עסקת המכר, ולא הועלתה כל טענה מצדם כי סברו שמדובר בעסקת הלוואה. האופציה מיום 17.8.10 נדחתה על ידי התובעת ביום 12.10.10 ופקעה ביום 31.10.10.
6. ביום 4.11.11 חתם יהושע על בקשה לרישום משכון לגבי 13 דונם באלעד - 3 דונם כבטוחה לשכר הטרחה של עו"ד חבר, ו-10 דונם כדי לנסות לשכנע את התובעת ואת מר אוהב שלום לקבלם כחלופה לאחר פקיעת האופציה ביום 31.10.11. המשכון נרשם לצורך בדיקת זכויות יהושע במקרקעין, ולאחר בדיקה ראשונית שביצע, גילה צד ג' כי זכויות יהושע במגרשים מוטלות בספק ושמדובר בעסקה מפוקפקת. יהושע הסתיר את העובדה שזכויותיו בוטלו בהסכם ואת המחלוקת שבינו ובין הגב' גרף.
7. צד ג' עזב את משרדי יהושע, שכן חש שהלה מהתל בו ומסרב לחתום על הסכם שכ"ט.
8. טענות הנתבעים להטעיה, רמיה, הונאה, רשלנות בנזיקין וניגוד עניינים נדחות. חזקה על מי שחותם על הסכם כי הוא מודע למה שחתם, ולא תישמע טענת הטעיה מאדם שלא קרא את ההסכם או התרשל בקריאתו. רשלנותם של הנתבעים כפולה, ואין להם להלין אלא על עצמם, תחילה, כשלא קראו את ההסכם, ולאחר מכן כשלא עמדו בהתחייבויותיהם על פיו, ולא השיבו את כספי התמורה תוך 90 יום.

דיון והכרעה

1. לשם הכרעה בתובענה זו, יש לדון בשתי שאלות עיקריות:

א. האם ההסכם שנחתם על ידי הצדדים ביום 1.6.09 הוא הסכם מכר או הסכם הלוואה, והאם הייתה הטעיה של הנתבעים בחתימת ההסכם?

ב. האם הושג הסכם פשרה בין התובעת לבין הנתבעים אשר בא במקום ההסכם, והאם קוים הסכם הפשרה בכך שעו"ד חבר רשם לטובתו משכון על 13 דונם באלעד?

לאחר הדיון בשאלות אלה,נבחן האם התובעת זכאית לסעדים המבוקשים על ידה. כן נתייחס להודעת צד ג'.

ההסכם מיום 1.6.09 – הסכם מכר או הסכם הלוואה?

1. מחלוקת עיקרית ראשונה היא האם הצדדים חתמו על הסכם מכר, כגרסת התובעת, או על הסכם הלוואה, כגרסת הנתבעים.
2. עיון בהסכם מלמד על כך שמדובר בעיסקת מכר מקרקעין לכל דבר ועניין:
3. הצדדים נקראו בהסכם "מוכר" ו"קונים", ולא "מלווה" ו"לווה".
4. כבר בהקדמה להסכם (סעיפי ה"והואיל"), נזכרת הדירה ופרטיה, הצעת המוכר לקונה לרכוש נכס "מניב", הצגת הממכר לקונה, היות בית מגורים בנוי על המקרקעין, קיום משכנתא על הנכס, הסכמות הצדדים למכור ולרכוש את המקרקעין, מסירת חזקה בדירה, ועוד. כמו כן נזכר שם כי מדובר ב"הסכם מכר".
5. סעיף 2 להסכם כולל את הצהרות המוכר בקשר לדירה, למשכנתא, על העדר פגם או מום בדירה, על זכות הביטול של הקונה, ועל הפיצוי בסך 40,000 ש"ח שישולם לקונה אם ההסכם יבוטל, בין אם על ידי המוכר ובין אם על ידי הקונה.
6. סעיף 4 להסכם מתאר בפרוטרוט את נושא מסירת החזקה בנכס לידי הקונה.
7. סעיף 5 להסכם מתאר את התחייבות המוכרים להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונה, אף זאת בפרוטרוט, לרבות כל האישורים שיש להמציאם.
8. בסעיף 6.01 להסכם נקבע כי הקונה תהא זכאית לרשום הערת אזהרה ו/או משכון ברשם המשכונות לאחר העברת התשלום הראשון.
9. סעיף 7 להסכם מפרט את התמורה בסך 1.5 מיליון ש"ח עבור הנכס, ואופן התשלום.
10. סעיף 8 להסכם עוסק ביפוי הכוח הבלתי חוזר עליו יחתמו המוכרים והמייפה את כוחם של עו"ד חבר ו/או עו"ד כהן להעביר את הזכויות בדירה ע"ש הקונה.
11. סעיף 10 להסכם עוסק במיסים ובתשלומים החלים על הדירה ועל העסקה ועל ידי מי ישולמו.
12. סעיף 11 להסכם עוסק בכותרתו ובתוכנו בהעברת רישום חשמל, מים וגז על שם הקונים.
13. עניינו של סעיף 14 להסכם הוא במשכנתא שיכול ותירשם על ידי הקונה על הנכס.
14. סעיף 15 העוסק באפשרויות ביטול ההסכם נוקב מספר פעמים במילים "הסכם המכר" ו"עסקת המכר", וכן בפינוי הנכס.

כך גם סעיפים נוספים בהסכם (למשל, סעיף 16.02 בו מתחייבים המוכרים שלא לשעבד את הדירה, להעניק בה זכויות ולעשות בה עסקאות) מלמדים על כך שההסכם הוא הסכם מכר ולא הסכם הלוואה שכלל אינה נזכרת בו.

1. טענת הנתבעים כי סעיף הביטול של ההסכם מהווה "מנגנון הלוואה מובהק" אינה מקובלת עלי, ואין לה במה להיתמך. אכן, מנגנון ביטול דוגמת זה שנקבע בהסכם אינו שכיח בדרך כלל, אך הוא מתיישב היטב עם טענות התובעת וצד ג' בדבר נסיבות כריתת ההסכם. לפי גרסת צד ג', סיפר לו יהושע על עסקה משתלמת, שעל מנת להוציאה אל הפועל, הוא מוכר את בתי המגורים של ילדיו וכי הוא נזקק למזומנים באופן מיידי. כן אמר לו כי אם יהיו אנשים עם כסף נזיל שיהיו מעוניינים בכך, יש להכין הסכם מכר, ולמקרה שהעסקה המשתלמת לא תצא אל הפועל, ייכלל בו סעיף כי ההסכם ניתן לביטול תוך 90 יום, וכי ישולם פיצוי במקרה זה.

העסקה מבחינת התובעת הייתה עסקה שאי אפשר להפסיד בה (ר' עדות עו"ד חבר עמ' 122 ש' 16-19), שהרי אם הצד שכנגד מבטל את העסקה בתנאים שנקבעו, מקבלת התובעת פיצוי על הביטול, וכך גם אם התחרטה היא על העסקה, לאחר שבדקה את פרטיה. אם העיסקה מתקיימת, רכשה היא נכס במחיר, אשר כפי שנראה הוא בטווח שוויו של נכס במימוש מהיר, דהיינו סכום נמוך מאשר זה שהיה מתקבל בעסקה רגילה.

הדברים גם באו לידי ביטוי בהסכם עצמו, שעה שנכתב במבוא להסכם כי העיסקה נעשתה תוך פרק זמן קצר מאד (הנכס הוצג לקונה ביום 31.5.09 וביום 1.6.09 נחתמה העסקה), וכן נכתבה גם הסיבה לכך, דהיינו כי המוכר היה זקוק למקדמה בסך 400,000 ש"ח באופן דחוף ביותר "מהיום להיום".

עוד נכתב בסעיף 15.2.2 להסכם, בהתייחס לסעיפי הביטול כי "...המוכר מצהיר בזאת כי הוא ביקש לבצע עסקת בזק זו בתנאים אלו שכן זמינות הכסף המיידי מהיום להיום חשובה הייתה לו בכדי לבצע עסקה אחרת ולשם כך התקשרו הצדדים".

גרסת התובעת וצד ג' נתמכת, אפוא, בלשון ההסכם עצמו.

1. לעומת זאת, טען יהושע כי כל שדובר עליו הוא הלוואה בסך 400,000 ש"ח לתקופה של 3 חודשים, בתוספת ריבית נומינלית של 10%, וזאת עקב מצוקת תזרים מזומנים בה היה נתון. אלא שלטענת יהושע, עו"ד חבר הכין הסכם מכר ולא הסכם הלוואה, והחתימה על ההסכם נעשתה כאשר הנתבעים משוכנעים כי חתמו על הסכם הלוואה וכי בית המגורים נזכר בו רק דרך אגב. גם המוכרים טענו טענות דומות לגבי חתימתם על ההסכם, וכן כי נאמר להם על ידי עו"ד חבר כי בית מגוריהם אינו קשור לעניין ונזכר בהסכם רק על מנת להפיס את דעת אימו למתן ההלוואה, וכי לא יהא בכך כדי לפגוע בזכויותיהם בבית המגורים.

טענות אלה נשמעות מופרכות על פניהן. ניתן היה להתייחס אליהן אילו היה מדובר בהסכם שיש קושי להבינו, וכי הוא מערב ענייני הלוואה ומכר בעת ובעונה אחת. אלא שמהותו של ההסכם היא ברורה ומובנת, הסכם מכר דירת הנתבעים 1-2, כאשר כמעט כל סעיף וסעיף עוסק בכך. לא ניתן לקבל טענה כאילו ניתן היה לסבור שעניין בית המגורים של הנתבעים הוא עניין צדדי הנזכר בהסכם, וכל כולו של ההסכם עוסק בהלוואה, שכן מדובר בתמונה הפוכה לתמונת ההסכם שנחתם בין הצדדים.

1. גם בעדותו של אבנר אוהב שלום לא מצאתי תמיכה לטענות הנתבעים כי בהסכם הלוואה עסקינן. מר אוהב שלום חתם על עיסקה דומה לרכישת נכס אחר השייך לבן אחר של הנתבע 3, ושמו סער יהושע (ההסכם הוגש כמוצג צד ג'/17). תביעה של מר אוהב שלום בעניין זה תלויה ועמדת בבית משפט השלום בכפר סבא. מר אוהב שלום העיד כי העסקה שנעשתה על ידו הייתה לרכישת בית, ולא עלה מעדותו כי מדובר בעסקת הלוואה.
2. הנתבעים טענו מספר טענות, אשר יש בהן לדעתם, כדי להצביע על כך שאותו הסכם מכר היווה עסקת הלוואה מוסווית.
3. העדר דיווח על ההסכם לרשות המיסים.

עו"ד חבר טען כי הנתבעים ביקשו לבטל את ההסכם כחודש לאחר חתימתו, וביקשו ממנו שלא להצהיר על ההסכם לרשות המיסים, שכן כספי התמורה יושבו לתובעת. כך פעל, אפוא, כשהוא מתכוון לדבריו להכין הסכם ביטול מסודר, אך הכספים לא הושבו.

אין ספק כי היה על עו"ד חבר לדווח על העיסקה לרשויות המס, שכן מדובר בעיסקה למכר מקרקעין. ייתכן שהתכוון שלא לדווח על העיסקה אם תבוטל, וגם התנהלות מעין זו איננה תקינה.

עם זאת, הפרת חובת דיווח לרשויות המס אינה דבר נדיר, לצערנו. בין אם גרסת צד ג' נכונה, ובין אם לאו, אין בהתנהלות זו כדי ללמד על כך שהעיסקה לא הייתה עיסקת מכר מקרקעין, שכן ההסכם ונסיבות חתימתו מדברים בעד עצמם.

בסופו של דבר, אגב, דווחה העיסקה לרשויות המס, על ידי עו"ד ארנון כהן, המייצג את התובעת בהליך הנוכחי. הדיווח נעשה לאחר תחילת ההליכים המשפטיים בין הצדדים (ר' עמ' 127 לפרוטוקול).

1. תשובות התובעת ועו"ד חבר בחקירתם

הנתבעים טענו כי בחקירתה הודתה התובעת כי למעשה ביקשה לקבל את כספה, ולא ראתה בהסכם משום הסכם מכר, אלא הסכם הלוואה. כוונתם הייתה לדברי התובעת בעמ' 13 ש' 31-32: "...בסוף הוא (יהושע – י.ק.) אמר לי אחרי שבאתי כמה פעמים, כבר קצו כל הקיצין, אמרתי לו, תביא את הכסף שלי...".

איני רואה עין בעין עם הנתבעים בעניין זה. ראשית, הנתבעים מתעלמים מההקשר הכללי של תשובת התובעת שנשאלה מדוע לא שילמה לנתבעים את יתרת הכספים לפי ההסכם. בשורות שקדמו לקטע של התשובה שצוטט לעיל, אמרה התובעת: "באתי אליו (אל יהושע – י.ק.) ושאלתי אותו מה אתה דוחה ובסוף הוא אמר יש לנו קשיים. אמרתי לו שזו לא בעיה שלי, אתה מוכר דירה. לא רציתי להיכנס לתביעות משפטיות, רציתי לסגור עסקה, באתי לקנות דירה, תן לי את הכסף שלי...". ובהמשך, לאחר הציטוט שהובא לעיל: "...אמרתי לו באתי לקנות דירה, תצא מהדירה וקח את הכסף למחרת היום והוא לא רצה" (עמ' 14 ש' 2-3).

שנית, אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים ביקשו עוד ועוד ארכות לתשלום הכספים שהם חייבים לשלמם על מנת לבטל את העיסקה, וכי התובעת לא נקטה בפעולות למימוש הדירה באותו שלב. ברור, אפוא, כי נושא התשלום הכספי שישלמו הנתבעים על מנת לממש את ביטול ההסכם היה יכול להוות נושא לשיחות עם התובעת מבלי שיהא בכך כדי לגרוע באופן כלשהו מהיות ההסכם הסכם מכר. כך הדבר, גם לגבי תשובות אחרות שנתנה התובעת, ואם מבקשים הנתבעים למצוא בתשובות אלה תימוכין לטענתם כי מדובר בהסכם הלוואה, טועים הם בכך.

כך גם לגבי תשובותיו של עו"ד חבר (עמ' 127 ש' 28-34). עו"ד חבר ציין כי נפשם של התובעת ואוהב שלום נקעה מהמתרחש, מהארכות ומהתירוצים, והם אמרו לו שאינם רוצים להגיע לבית המשפט, גם אם יפסידו את העסקאות, והוא סבר שהנתבעים ישיבו את הכספים ששולמו להם בתוספת פיצוי המוסכם על כולם, שכן חלה עליה בשווי הנדל"ן. תיאור זה מקובל עלי כמשקף את מצב הדברים, ובוודאי שאין בו כדי ללמד על מהות אחרת של העיסקה מאשר עסקת מקרקעין.

1. איני רואה גם תשובות נוספות של התובעת כמטות את הכף לטובת גרסת הנתבעים. האחרונים טענו כי התובעת השיבה תשובות סותרות על שאלות האם ידעה על זכות הנתבעים לבטל את ההסכם. אכן, תשובות סותרות כאלה ניתנו, אך בסופו של דבר התרשמתי כי התובעת הבינה את זכות הביטול, והחזר הכספים עקב כך, והדברים עולים בבירור, למשל, בתשובותיה בעמ' 13 ש' 14-20. את התשובות הסותרות בעניין דלעיל ניתן להסביר באי בקיאותה של התובעת בתחום המשפטי, ובגילה, וכך גם לגבי תשובותיה לשאלה האם גילה או לא גילה לה בנה, עו"ד חבר, כי הנתבעים הודיעו על ביטול ההסכם, כשתשובותיה בעניין אחרון זה, יכולות לנבוע גם מכך, שלאדם הסביר ברור כי זכות הביטול קמה לנתבעים רק כשמשיבים הם את הסכום ששולם להם בתוספת פיצוי, והוא יכול לחשוב עקב כך, כי גם אם ניתנה הודעת ביטול, אין להתייחס אליה כאל ביטול.

בסיכום עדות התובעת, איני סבור כי ניתן למצוא בה אי מהימנות בולטת, כפי שסבורים הנתבעים.

1. אי עריכת בדיקות על ידי עו"ד חבר.

הנתבעים טענו כי עו"ד חבר לא ערך בדיקות מתחייבות בהסכם מכר מקרקעין, דבר המוכיח כי אין עסקינן בהסכם מכר אלא בהסכם מוסווה של הלוואה.

לא מצאתי מקום לקבל טענות אלה.

ראשית, יש לזכור כי לתובעת ניתנה אפשרות לבטל את ההסכם תוך 100 יום, ולקבל את כספה בחזרה בתוספת פיצוי בסך 40,000 ש"ח, אם תמצא כי עסקת המכר אינה עונה על דרישותיה הכלכליות, בהתאם לבדיקות שתעשה, מבלי שיהיה עליה לתת הסבר למוכר, פרט להודעת ביטול העיסקה. מכאן עולה, כי לקונה לא היה סיכון בעניין זה, ויכולה הייתה לקיים את הבדיקות גם לאחר ההסכם שנחתם בחופזה, לאור רצון יהושע, בתמיכת המוכרים, לקבל את המקדמה מיידית.

באשר לאי בדיקת דרישות הבנק הממשכן לגבי התנאים בהם יהא מוכן להסיר את המשכנתא מעל הנכס, נתן עו"ד חבר הסבר סביר המקובל עלי. הערת האזהרה לזכות הבנק המלווה נרשמה בחודש אוגוסט 2008 בגין הלוואה של 650,000 ש"ח. לפי אישור היתרות ל-31.12.08 (נספח "ב4" לכתב ההגנה להודעת צד ג', אשר לפי ההסכם, היה אחד מנספחיו), מדובר היה אכן ביתרה של כ-650,000 ש"ח, כך שלא היה טעם לבקש מכתב כוונות מהבנק כשעסקת המכר נעשתה חודשים ספורים לאחר מכן, ביום 1.6.09. ברור היה כי נותר עודף של מאות אלפי ש"ח, שכן סכום המכר היה 1.5 מיליון ש"ח, 400,000 ש"ח שולמו, והלוואה מובטחת במשכנתא בסך כ-650,000 ש"ח אינה אמורה לעורר בעיה (עמ' 126 ש' 16-21).

לגבי אי הכללת הצהרה בהסכם לגבי העדר חריגות בניה – אין לראות בכך סימן כי ההסכם היה הסכם הלוואה מוסווה, שכן בדיקות יכולות היו להיערך גם לאחר מכן, וקיימת הצהרה בהסכם על כך שלא ידוע למוכרים על פגם או מום בדירה, הצהרה היכולה להיחשב גם כמתייחסת לחריגות בניה.

גם אי קביעת מועד להעברת המסמכים שעל המוכרים להעבירם לקונה והמפורטים בסעיף 5.02 להסכם, אינו יכול לתמוך בטענת הנתבעים כי אין מדובר בהסכם מכר מקרקעין, שכן בהעדר קביעה כזו, קובע סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 כי יש לקיים אתהחיוב תוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו יודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש.

1. החיוב בגין פיגור בפינוי הנכס.

נטען כי הפיצוי המוסכם בגין שכר דירה בשל איחור בפינוי בסך 2,800 ש"ח לחודש אינו מהווה שכר דירה (שאמור לפי הנטען להיות גבוה הרבה יותר), אלא ריבית פיגורים על ההלוואה הנטענת.

טענה זו לא הוכחה (איני מקבל את הטענה כי מדובר בידיעה שיפוטית).

בנוסף, הנתבעים התעלמו בטענתם זו מכך שבמקרה של אי פינוי, אין על הקונה לשלם את חלק הארי של התמורה בסך 1.1 מיליון ש"ח, שאמור להשתלם רק כנגד מסירת החזקה, ואף לכך יש משקל בקביעת סכום הפיצוי החודשי המוסכם.

1. תמורה נמוכה משווי הנכס

נטען על ידי הנתבעים כי בעת המכירה לקונה היה הנכס שווה כ-2 מיליון ש"ח, וכי הדבר מצביע על "מוזרות" ההסכם, וכי היה מדובר בהסכם הלוואה.

אף טענה זו אין לקבל.

השמאי מיטלמן מטעם הנתבעים קבע בחוות דעתו כי שווי הנכס הוא 1,970,000 ש"ח נכון ל-1.6.09.

גם אם נתעלם מכך, כי לא היה בידי השמאי מיטלמן להציג עסקאות השוואה בתקופה הרלבנטית (עמ' 27), וגם אם נתעלם מכך כי חוות דעתו לא הביאה בחשבון תשלום נדרש למינהל מקרקעי ישראל בגין חריגות בניה בנכס והפחתת מחיר בגין חריגות בניה בנכס, שלא היה ידוע לו עליהן (עמ' 29 ש' 7-9; עמ' 30 ש' 1-4; עמ' 31-32) דבר הפוגם בחוות דעתו, שני עניינים נוספים מלמדים על כך כי התמורה שנקבעה בהסכם מתאימה לשווי הנכס.

ראשית, השמאי מיטלמן אישר כי אחוז ההפחתה למימוש מהיר של הנכס, עומד על 25%, דהיינו שווי הנכס למימוש מהיר יכול להגיע ל-1,475,000 ש"ח (במקום 1,970,000 ש"ח). אין ספק שבענייננו התקיימו הקריטריונים למימוש מהיר שהרי המוכרים, בשל רצונו של אביהם לקבל את המקדמה באופן מיידי, ביצעו את עסקת המכירה תוך פרק זמן קצר ביותר, ובתנאי לחץ, בעוד שתקופת חשיפה מקובלת של נכס היא 3-6 חודשים (עמ' 28 ש' 11-27, וכן ר' הגדרת מימוש מהיר בעמ' 33 ש' 7). אינני מקבל את טענת הנתבעים כי מימוש מהיר מתייחס, וכי השמאי התייחס למימוש הנכס בכינוס נכסים על ידי בנק ולכך בלבד, שכן, כפי שצויין לעיל, מצב הדברים לגבי העסקה שנעשתה ביחס לנכס ב-1.6.09 שיקף תנאים של מימוש מהיר.

שנית, השמאי לא ציין בחוות דעתו את המידע שנמסר לו על ידי המוכרים כי רכשו את הנכס ב-22.5.08, כשנה בלבד לפני ההסכם, וכי מחיר הרכישה היה 1,094,000 ש"ח (עמ' 28 ש' 5-10). לטענת השמאי שוויו של הנכס בשנת 2008 היה 1,570,000 ש"ח, אך לא שמעתי מפיו של השמאי הסבר, כיצד נרכש הנכס על ידי המוכרים במחיר כה נמוך ביחס לשוויו מחד, ומאידך, הסבריו כי נכס שנרכש בסכום של 1,094,000 ש"ח יעלה במשך שנה אחת בכ-80% ל-1,970,000 ש"ח אינם מקובלים. עליה מטאורית, כפי שהייתה לדברי השמאי, אינה יכולה להסתכם ב-80% בשנה אחת, כשהשמאי אינו מביא כל אסמכתאות לכך, וגם הסברו ביחס לשינוי בשער הדולר לעומת השקל, ומעבר לשוק שקלי, אינו יכול לספק הסבר לפער זה. הגיוני הרבה יותר, כי עליה משך שנה אחת משווי של 1,094,000 ש"ח ל-1.5 מיליון ש"ח, היא זו שמשקפת עליה "מטאורית" במחירים.

לפיכך, המסקנה היא כי התמורה עבור הנכס בהסכם (1.5 מיליון ש"ח), שיקפה פחות או יותר את שוויו, ולו במימוש מהיר, דבר שיש בו כדי להחליש את טענות הנתבעים ולחזק את טענות התובעת כי בעסקת מכר מקרקעין עסקינן.

טענת הנתבעים כי הוטעו על ידי עו"ד חבר ולא קראו את ההסכם בטרם חתמו עליו

1. המוכרים חזרו וטענו כי חתמו על ההסכם מבלי לקרוא אותו ומבלי להבין את תוכנו, מכיוון שסמכו על עו"ד חבר שהבטיח להם כי המסמך נחתם כדי "להפיס את דעתה" של אימו, ואין בו כדי לשנות את זכויותיהם בדירה.
2. המוכרים העידו כי לא קראו את הסכם המכר, וכי חתמו עליו לאחר שקיבלו הסבר מעו"ד חבר וסמכו עליו (סעיפים 7-8 לתצהירי הנתבעים 1-2). הנתבע 2 העיד כי חתם על המסמך לאחר שאשתו אמרה לו שזה בסדר, במטרה לקבל את הכסף. הנתבעת 1 הוסיפה בעדותה כי לא הבינה את ההסכם, אך סמכה על אביה, יהושע, שסמך על עו"ד חבר. הנתבעים 1-2 העידו כי חתמו על מסמכים נוספים בהמשך (כמו המסמך מיום 17.8.10) במטרה "למשוך זמן" (עמ' 76 ש' 21).
3. ראשית, יצוין, בפן המשפטי, כי כלל ידוע הוא שחזקה על אדם החותם על מסמך, כי קרא והבין את תוכנו [ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נ"ד (3) 591 (2000)]. עוד נקבע בפסיקה כי אדם החותם על מסמך מבלי שטרח לעיין בו, לא יישמע, בדרך כלל, בטענת Non Est Factum או בטענה דומה [ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3) 934(2004)].
4. אמנם, החותמים נושאים באחריות לחתימתם ואינם יכולים ליהנות מעצימת עיניים, ועם זאת, קיימים מצבים בהם ניתן לסתור את החזקה המשפטית בשל נתונים אישיים כגון גיל, מצב בריאותי או אי ידיעת השפה.
5. בענייננו, לא עלה בידי הנתבעים לסתור חזקה זו.
6. הנתבעים טענו כי יש להבחין בין מצב שבו החותם על מסמך מוחזק כמי שקראו והבינו ועליו האחריות לוודא כי המסמך עליו הוא חותם הובהר לו והוסבר לו, לבין מצב של טעות או הטעיה, כאשר האדם החותם הוטעה על ידי עורך דינו להבנת טיב ומהות המסמך עליו חתם. לשם תמיכה בטענתם ציינו הנתבעים את פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559 (2000), אלא שאין בפסק דין זה כדי לסייע לעמדת הנתבעים. באותו פסק דין נקבע כי טענת הגב' לופו שלא קראה את המסמך שאותו הגיש לה בעלה, רו"ח במקצועו, לחתימה (שדי היה בהעפת עין כדי לעמוד על תוכנו) מלמדת על אחד משניים: כי חתמה מתוך אמון בבעלה ומתוך נכונות לחתום על כל מסמך לפי שיקול-דעתו, או שנהגה ברשלנות. נקבע כי שתי האפשרויות שוללות טענת אפסות המסמך (שם, עמ' 574).
7. גם בענייננו, לא נמנע מן הנתבעים לקרוא את ההסכם עליו חתמו. הנתבעת 1 היא ד"ר לביולוגיה, הנתבע 2 הוא מדריך גלישה ישראלי, ויהושע הוא איש עסקים המתמחה בביצוע השקעות. שלושתם התנסו בעבר בהתקשרויות חוזיות, כגון זו שהביאה לרכישת זכויות המוכרים בנכס נשוא תובענה זו. אי קריאת ההסכם על ידם וחתימה עליו מבלי לעמוד על תוכנו מלמדת על רשלנות מצדם, או על הסתמכות על אביהם, שכן טענת ההטעיה נשללת על ידי מכל וכל, ולפיכך, אין הם יכולים להעלות טענות נגד ההסכם או לטעון כי הוא מהווה מסווה להתקשרות אחרת לגמרי.
8. הנתבעים לא הביאו כל ראיה לגבי הטעייתם על ידי עו"ד חבר, למעט עדותם היחידה, אותה אני שולל לחלוטין, לאור היותם אנשים משכילים ומביני עניין, אשר לא ניתן להטעותם באופן אותו תיארו.
9. יותר מכך, טענותיהם של הנתבעים בעניין אי ידיעת תוכן ההסכם נשללות מכל וכל גם נוכח פעולותיהם לפני ואחרי חתימת ההסכם.

כך, הנתבעת 1 העבירה לפני חתימת ההסכם וכהכנה לחתימתו נסח רישום מקרקעין של הנכס לגביו נערך ההסכם, וגם מצב חשבון המשכנתא הרובצת על הנכס (נספחים "ב1" ו"ב4" לתשובה להודעת צד ג'; עמ' 71 ש' 28-32, עמ' 72 ש' 1-10).

במעמד חתימת ההסכם ולאחריו, חתמו הנתבעים 1 ו/או 2 על המסמכים הבאים:

א. אישור בכתב ידו של הנתבע 2 על קבלת שיק ראשון בסך 90,000 ש"ח בזו הלשון: "אני עוקבי אורן והגב' שמרית עוקבי מאשרים קבלת הצ'ק הנ"ל כתשלום ראשון עבור התמורה בגין הבית ברח' הגליל 10/8. מתחייבים שלא להפקיד את הצ'ק הנ"ל עד אשר יודיע עו"ד חבר כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הגב' צביה חבר";

ב. יפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בדירה לידי התובעת; בקשה להעברת זכות שכירות וחכירה מהנתבעים לתובעת במנהל מקרקעי ישראל; הצהרה על היעדר חריגות בניה; בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת התובעת.

1. לכך יש להוסיף גם את המסמך ששלחו הנתבעים 1-2 לתובעת ביום 12.7.10 ובו הודו לה על אורך רוחה בנוגע לבקשתם לבטל את הסכם המכר, שם ביקשו ארכה להשבת הכסף ששילמה עד ליום 8.8.10. וכן את הצעת האופציה החתומה על ידי הנתבעים מיום 17.8.10 ובה הודו לתובעת על כך שלא מימשה את זכותה על פי דין למכור את הבית או להשלים את הליך המכירה. באותו המסמך התחייבו להשיב לתובעת את כספה עד ליום 8.8.10 , ואם לא ייעשה כן, תהא רשאית להשלים את העסקה או למכור את הנכס לאלתר.
2. מסקנתי היא, אפוא, כי גרסת הנתבעים לפיה חתמו על ההסכם מבלי להבין את תוכנו אינה סבירה. הנתבעים מוחזקים כמי שקראו את המסמכים, הבינו את תכנם, והסכימו לתנאיהם ולהשלכותיהם טרם חתמו עליהם.
3. מהאמור לעיל – לשון ההסכם, נסיבות כריתתו, הצדדים להסכם – עולה כי מדובר בהסכם מכר כטענת התובעת ולא בהסכם הלוואה כטענת הנתבעים, ומעתה ייקרא הוא "הסכם המכר".

האם בוטל הסכם המכר

1. בהתאם לתנאי הסכם המכר מיום 1.6.09, אין הנתבעים יכולים לבטלו, אלא אם כן ישיבו לתובעת את כספי התמורה ששולמו על ידה. לפיכך, והגם שמוסכם על הצדדים כי ביום 8.7.09 הודיעו הנתבעים על רצונם לבטל את הסכם המכר, הרי מכיוון שאין חולק כי עד היום לא השיבו הנתבעים לתובעת את הסך של 400,000 ש"ח ששולם על ידה על חשבון התמורה, אין אותה הודעה מהווה ביטול של ההסכם, והנתבעים אף אינם טוענים לכך.
2. הנתבעים טוענים כי הצעת האופציה שנחתמה על ידם ביום 17.8.10 (נספח "ג2" לתצהיר התובעת, ר' סעיף 6 לעיל) מהווה ביטול של הסכם המכר. לדבריהם, קדם להצעה זו מייל של יהושע מיום 11.8.10 (נספח "ג1" לכתב התביעה), שבו הציע יהושע לתובעת ולאוהב שלום, בנוסף להשבת הכספים המגיעים להם, גם פיצוי בהענקת זכות לרכישת קרקעות באלעד בסכום של 25,000 $ לדונם. לטענת הנתבעים, הצעת האופציה מיום 17.8.10, שנֶהֶגתה ונוסחה על ידי צד ג' והנתבעים חתמו עליה, מהווה קיבול של ההצעה הקודמת מיום 11.8.10, שכן התובעת הורתה לבנה, צד ג', לנסח את הצעת האופציה וקיבלה אותה, ובכך השתכלל הסכם חדש בין הצדדים במקום הסכם המכר.

עוד טענו הנתבעים כי גם אם ניסוח הצעת האופציה אינו מהווה קיבול של ההצעה מיום 11.8.10, הרי ניתן לראותה כהצעה חדשה של התובעת שנעשה לה קיבול על ידי הנתבעים.

בנוסף, טענו הנתבעים כי ביום 4.11.10 חתם יהושע על ייפוי כוחו של עו"ד חבר לרישום משכון על זכויותיו ב-13 דונם באלעד, מהם 3 דונם בגין שכרו של עו"ד חבר, 5 דונם לצורך מימוש הצעת האופציה לטובת התובעת ו-5 דונם לטובתו של אוהב שלום. ביום 7.11.10 נרשם ברשם המשכונות משכון לטובת צד ג' על זכויות יהושע ב-13 דונם בקרקעות באלעד, ונטען כי הדבר מהווה קיבול ברור של הצעת האופציה על ידי התובעת. נטען כי יהושע לא הסכים לרישום המשכון על זכויותיו בקרקעות באלעד, אלא אם כן יש הסכם מסודר המבטל את המכר, ועובדת רישום המשכון על ידי עו"ד חבר, צד ג', מעידה על קיומו של הסכם כזה. הנתבעים הפנו גם לשתיקתה של התובעת, ואי נקיטת כל פעולה על ידה למימוש רכישת הבית בתקופה הרלבנטית.

1. התובעת טענה כי לא נתנה מעולם הסכמתה לביטול הסכם המכר, וכי לא הייתה מסכימה להחליף נכס שהיה אמור לתת לה תשואה חודשית, בנכס בדמות מגרשים באדמות חקלאיות שלא היו מגשימים את המטרה הנ"ל. התובעת טענה גם כי ביום 12.10.10 שלחה לצד ג' מכתב (נספח "ג3" לתצהירה) לפיו היא מסרבת לכל אופציה מכל סוג שהוא וכי יש לכבד את הסכם המכר, וכי על הנתבעים לפנות את הנכס הנמכר ויקבלו את מלוא התמורה.
2. עו"ד חבר לא חלק על חלוקת הדונמים בקרקעות אלעד למטרות השונות כפי שתואר לעיל, אך לא הסכים לכך שרישום המשכון על 13 דונם בקרקעות אלעד הביא לביטול הסכם המכר. לדברי עו"ד חבר, הוא רשם משכון על זכויות יהושע בשלושה דונמים במגרשים באלעד כדי להבטיח את שכר הטרחה המגיע לו מיהושע. לגבי 10 דונם נוספים שהוצעו לתובעת ואוהב שלום, אמר לו יהושע כי ירשום משכון על שמו (של עו"ד חבר), יבדוק אם הדבר מתאים, ואם כך הדבר, ייחתם הסכם מול התובעת ואוהב שלום. רישום המשכון על עשרה דונמים נוספים נעשה לדברי צד ג' לבקשת יהושע, במטרה לשכנע את התובעת ואת מר אוהב שלום לקבלם כחלופה להשבת כספי התמורה והפיצוי המוסכם, לאחר פקיעת הצעת האופציה ביום 31.10.10.

לדברי עו"ד חבר, התובעת לא נתנה הסכמתה לביטול הסכם המכר.

עו"ד חבר טען כי לאחר בדיקה ראשונית שביצע, גילה כי זכויות יהושע במגרשים מוטלות בספק ושמדובר בעסקה מפוקפקת (או כלשונו "תרגיל של רמאות"). יהושע הסתיר את העובדה שזכויותיו בוטלו בהסכם, וכן הסתיר את המחלוקת שבינו ובין הגב' גרף.

1. לאחר בחינת טענות הצדדים והראיות שהוגשו לא מצאתי מקום לקבל את טענות הנתבעים כפי שנטענו לעיל.
2. יש לדחות את טענת הנתבעים כאילו הצעת האופציה מיום 17.8.10 היוותה קיבול של הצעה שנשלחה על ידי יהושע ביום 11.8.10, וכי קיבול זה ביטל את הסכם המכר בין הצדדים.

ראשית, יש שוני רב בין המייל שנשלח על ידי יהושע ביום 11.8.10 לבין הצעת האופציה שנחתמה על ידי הנתבעים ביום 17.8.10. ההצעה במייל לא פטרה את הנתבעים מהשבת הסך של 400,000 ש"ח והתמורה בגינו, אלא נתנה אופציה לרכישת דונמים בקרקעות אלעד במחיר שהוגדר כמופחת. לעומת זאת, הצעת האופציה מיום 17.8.10 גילמה ברכישת קרקעות אלעד את מחיר החוב לתובעת בגין הסכם המכר. לא ניתן, אפוא, לקרוא "קיבול" להצעה אחרת מזו שהוצעה קודם לכן.

שנית, מדובר בהצעת אופציה החתומה על ידי הנתבעים, והיא זו הטעונה קיבול על ידי התובעת. לא ניתן לראות בהצעה עצמה משום קיבול.

שלישית, גם אם הצעת האופציה נוסחה על ידי צד ג' בנה של התובעת (והוא טען כי נוסחה על ידו ועל ידי יהושע ביחד – ר' עמ' 132 ש' 18-19, כך שאין לקבוע מסמרות בעניין זה), אין לראות בכך משום קיבול של התובעת שהוצעה לה אופציה, והיה עליה לתת הסכמתה לאופציה זו.

1. יש לדחות גם את טענת הנתבעים כאילו הצעת האופציה מיום 17.8.10 היא הצעה חדשה של התובעת שנעשה לה קיבול על ידי הנתבעים, שכן אותה הצעת אופציה היא הצעה שהוצעה על ידי הנתבעים, ולא ניתן לראותה באופן הפוך, כפי שהנתבעים מבקשים לראותה.
2. גם טענת הנתבעים כי רישום המשכון לטובת עו"ד חבר על זכויות יהושע ב-13 דונם מקרקעות אלעד מהווה קיבול של הצעת האופציה על ידי התובעת וביטול הסכם המכר – דינה דחייה, כפי שיפורט בסעיפים הבאים.
3. ממכלול העובדות שהובאו בפני בית המשפט הגעתי למסקנה העובדתית כי התובעת לא קיבלה את הצעת האופציה שהוצעה על ידי הנתבעים. יש לזכור כי טענת הנתבעים היא, כי עם קבלת הצעת האופציה, בוטל הסכם המכר בין הצדדים. לביטול הסכם המכר ולקבלת אופציה לרכישת מגרשים בקרקעות אלעד נדרשת הסכמה מפורשת של התובעת. הסכמה מצידו של בא כוחה אינה מספיקה לצורך זה. בעוד שמוסמך הוא לפעול לצורך ביצוע הסכם המכר שנחתם בין הצדדים, הרי בכל הקשור לביטולו (באופן החורג מתנאי ההסכם) וליצירת הסכם חדש, שומה על התובעת ליתן הסכמתה לכך, והסכמת עורך הדין אינה מספקת.

הסכמה כזו לא ניתנה על ידי התובעת,אשר הכחישה מכל וכל כי הסכימה לקבל את האופציה לרכישת המגרשים (עמ' 19 ש' 12-30). דבריה אלה מקובלים עלי, גם מאחר שהרושם שהותירה על בית המשפט היה רושם אמין, גם נוכח הסבריה כי חיפשה נכס שיניב לה תשואה חודשית, והמגרשים אינם עונים על תנאי זה, וגם נוכח המכתב מיום 12.10.10 אשר שלחה לעו"ד חבר, בנה (נספח "ג3" לתצהירה), בו הודיעה על סירובה לקבל את אופציית המגרשים באלעד, ודרשה יציאת הנתבעים מהבית. נספח "ג3" נשלח כפי שמופיע עליו מדואר קלישר פתח תקוה למספר הפקס של עו"ד חבר ביום 12.10.10, והוא נראה לבית המשפט נוכח זאת כמכתב אותנטי, שיש לייחס לו משקל לא קטן במסגרת השיקולים המביאים למסקנה דלעיל.

את טענות הנתבעים בנוגע לנספח "ג3" הנ"ל יש לדחות, וככל שהם תולים טעמיהם בשיחה שהוקלטה בין יהושע לבין עו"ד חבר ביום 7.11.10, בה לא אמר עו"ד חבר כי אימו הודיעה לו על התנגדותה לקבלת אופציית המגרשים, הרי כפי שנראה להלן, כשנתעכב על שיחה זו, אין מקום לייחס לכך משמעות השוללת את האותנטיות של מכתב התובעת שנזכר לעיל.

1. יש לזכור גם כי בסעיף 16.04 להסכם המכר נקבע כי "כל שינוי בהסכם זה יכול שיעשה ויהיה לו תוקף רק אם יערך בכתב חתום ע"י הצדדים להסכם זה". אין חולק כי מעולם לא נחתם הסכם בכתב המבטל את זכויותיה של התובעת בדירה, או לחילופין קובע כי משכון הקרקעות באלעד יבוא תחת התמורה ששולמה על ידי התובעת בעבור המכר, ותחת המכר עצמו.
2. זאת ועוד, מהשיחה המוקלטת שקיים יהושע עם עו"ד חבר ביום 7.11.10, עולה באופן מפורש כי יהושע היה מודע לכך שהתובעת לא נתנה הסכמתה לאותה הצעת אופציה, וכי צריך להיות הסכם לגבי ביטול הסכם המכר ורכישת מגרשי אלעד במסגרת האופציה.

וכך התנהלה השיחה (נספח "ד" לתצהיר יהושע עמ' 1-2):

"רמי: (יהושע – י.ק.) – אתה לא עושה שום משכון עד שאני לא מאשר לך את העסקה.

איתי (עו"ד חבר): אני לא מעביר לאף אחד שום דבר עד שאני לא יושב איתך.

.....

רמי: ...פשוט כי המשכון צריך להיות מכוח של הסדר, הסכם כלשהו, אני לא רוצה עד שאני לא, אולי היא לא תסכים, נכון או לא נכון?

איתי: אם היא לא תסכים, תראה, אם היא לא תסכים, אני לא נותן לה שום דבר".

יהושע ועו"ד חבר מדברים על התובעת, וברור כי לשניהם ידוע כי במועד בו נעשה המשכון לא הסכימה התובעת לקבל מגרשים באלעד במסגרת האופציה.

1. גם ממייל של יהושע לעו"ד חבר מיום 7.11.10 (נספח "ז" לתצהיר עו"ד חבר) עולה כי הוא הבין שמישכון 13 דונם של קרקעות אלעד אינו מהווה תחליף לחתימת הסכם שיסדיר את ביטול הסכם המכר, וכך כותב הוא: "כדי להסיר ספק אני חוזר על הסיכום בינינו, אתה לא ממשכן שום דבר עד שאני מקבל את ביטולי העסקאות בגין השעבוד והמשכון של הדירות של סער בני ושמרית בתי...אני מבקש ממך להכין בינינו הסכם מכירה כדי שיהיה תוקף למשכון...".
2. כאן המקום לציין כי איני מקבל את גרסת עו"ד חבר לכך שהוסכם עם יהושע שעו"ד חבר ירשום משכון לזכותו על 10 דונם של קרקעות אלעד, שאמורות להירכש על ידי התובעת ואוהב שלום לפי הסכם האופציה, על מנת לבדוק עניין זה בטרם יוחלט אם לקבל את הסכם האופציה, אם לאו, ועל מנת שיהא בידו בטחון כי אין הוא משחית את זמנו לריק, באופן שאם לאחר מכן תושג הסכמה למכירה האמורה לא יוכל יהושע לחזור בו.

הסבר זה יכול אמנם להיות הגיוני, אך עו"ד חבר נמנע מלהשמיעו בשיחה שהוקלטה בינו לבין יהושע.

כך, כאשר עו"ד חבר משוחח עם יהושע, לאחר שיהושע חתם על יפוי כוח לטובת עו"ד חבר שהתייחס ל-13 דונם מקרקעות אלעד, ויהושע אומר לעו"ד חבר באופן מפורש כי אינו מסכים לרישום משכון על הקרקעות בטרם הוא מאשר זאת, אין עו"ד חבר משיב לו את התשובה המתבקשת מאליה "והרי סיכמנו כי ארשום משכון ולאחר מכן אעשה בדיקה, כי אתה משנה את דעתך כל הזמן" (ר' עדות עו"ד חבר עמ' 131 ש' 13-15). מלים אלה לא נאמרו על ידי עו"ד חבר בשיחה הטלפונית. בשלב ראשון של השיחה הוא אינו מזכיר כי נרשם כבר משכון או שהוא עומד לרושמו, אלא מנסה לכסות על כך בשינויי מינוח. כך, למשל, כאשר יהושע אומר לו "אתה לא עושה שום משכון עד שאני לא מאשר לך את העסקה" עו"ד חבר משיב: "אני לא מעביר לאף אחד שום דבר עד שאני לא יושב איתך" (עמ' 1 לתמליל השיחה נספח "ג" לתצהיר יהושע), כלומר הוא מבחין בין רישום המשכון לבין העברת הנכס. כשאומר לו יהושע "...אני לא רוצה שיהיה משכון ואחר כך לבטל אותו, אתה לא עושה שום משכון", עונה לו עו"ד חבר: "נכון, לא, לי אני עושה משכון, למה לא?", כלומר, עו"ד חבר מנסה לומר כי הוא יכול לרשום משכון על שמו, אולם כאשר יהושע עונה לו כי יפוי הכוח היה ל-13 דונם ולא עבור 3 דונם המיועדים להבטחת שכרו של עו"ד חבר, אין משיב לו עו"ד חבר את גרסתו כפי שהובאה בדיון, אלא אומר לו "אז נוריד, מה הבעיה?". וכשממשיך יהושע ואומר "לא...אתה לא עושה שום משכון עד שאנחנו לא חותמים בינינו הסכם", לא משיב לו עו"ד חבר כי הרי סוכם שיירשם משכון כדי לבצע בדיקות וכדי שיהושע לא יחזור בו, אלא משיב: "נחתום על הסכם, והכל יהיה בסדר" (ר' עמ' 2 לתמליל, ש' 2-9). רק לאחר התפתחות השיחה, אומר עו"ד חבר בחצי פה: "יש משכון. צריך לצמצם אותו, נצמצם אותו, אין שום בעיה" (עמ' 3 לתמליל ש' 8).

אי מתן התשובה המתבקשת מגרסתו של עו"ד חבר במהלך השיחה הטלפונית שהוקלטה, שומט, אפוא, את הקרקע מתחת לטענתו שנזכרה לעיל.

1. מה הייתה, אפוא, תכלית רישום המשכון על 13 דונם לטובתו של עו"ד חבר? אין ספק בעיני כי רישום המשכון לא סימל את קבלת הצעת האופציה לגבי הקרקעות באלעד, שהרי עו"ד חבר ידע היטב כי אימו אינה מסכימה לכך, וכך גם יהושע ידע זאת, והדבר משתקף היטב מהשיחה ביניהם, וגם מדברי התובעת בהם נתתי אמון, כי באה למשרדו של יהושע לאחר שעו"ד חבר פינה את המשרד (ביום 5.11.10) ואמרה לו מדוע הוא והילדים אינם מפנים את הדירה (עמ' 15 לפרוטוקול). גם העובדה כי הרישום לא נעשה על שם התובעת תומך באמור לעיל.

אלא שעו"ד חבר רצה לשמור כנראה גם על האופציה של רכישת הקרקעות באלעד בתמורה לביטול חוזה המכר, ולכן רשם את המשכון על 13 דונם לטובתו שלו, על מנת לבדוק את הנושא, ואם היה משתכנע כי מדובר בעיסקה כדאית ומשתלמת הרבה יותר, יכול והיה מנסה לשכנע את אימו להסכים לכך. סביר כי בשל כך לא מסר גם עו"ד חבר בשיחתו הטלפונית המוקלטת עם יהושע כי אימו הביעה התנגדות בכתב לקבלת הקרקעות באלעד לפי האופציה שהוצעה לה.

עו"ד חבר דאג, אפוא, לקבל מיהושע ייפוי כוח שאיפשר לו לרשום מישכון על 13 דונם של קרקעות אלעד, תוך שיהושע מצפה כי יינקטו ההליכים לביטול הסכם המכר בעקבות כך, אלא שעו"ד חבר בדק את היתכנות העיסקה ביחס לקרקעות אלעד, הגיע למסקנה כי הדבר אינו אפשרי כנראה, ולכן גם לא פעל על מנת לקבל את הסכמת אימו למימוש האופציה, ולא ראה עיסקה זו כעסקה שניתן לבצעה.

1. למותר לציין, כי התנהלותו זו של עו"ד חבר לא הייתה נקיה מרבב. משהתברר לו סמוך לאחר רישום המשכון כי יהושע אינו מוכן לרישום המשכון על ה-10 דונם, אם לא ייחתם הסכם המסדיר את ביטולי הסכמי המכר (גם עם אוהב שלום), היה עליו להסיר את המשכון על 10 הדונם האמורים. לא היה עליו גם לרשום את המשכון על אותם 10 דונם לטובתו, ואם היה צריך לרשום את המשכון, אמור היה הוא להירשם על שם התובעת ועל שם אוהב שלום.

מכל מקום, אין בכל האמור לעיל כדי לגרוע מהמסקנה, כי אין ברישום המשכון משום מימוש האופציה שניתנה במסמך מיום 17.8.10, וכי התובעת לא נתנה לכך כלל הסכמתה.

1. חיזוק נוסף ואחרון למסקנה הנזכרת לעיל טמון בלשון הצעת האופציה.

ההצעה הייתה "לקבל אופציה לרכישת מקרקעין באלעד במחיר מופחת.... את רשאית לרכוש בגובה מחיר החוב נשוא החוזה... 5 מגרשים בני 1 דונם כל אחד המחיר של 25,000$ ארה"ב מזכויותיו של רמי יהושע באלעד...אופציה זו תרשם ברשם המשכונות ואת רשאית לממש את האופציה ביום 31.10.2010 זאת במידה ועד ליום 31.10.2010 לא שילמנו לך את מלוא כספך בהתאם להסכם המכר".

על מנת שההצעה תקובל על ידי התובעת, היה עליה לממש אותה עד 31.10.10. המימוש הינו רכישת המגרשים ולא רישום משכון עליהם, וכמו כן, על רכישת המגרשים להתבצע עד 31.10.10.

קיימת אבחנה מובהקת בהצעת האופציה, בין שני שלבים: רישום האופציה ברשם המשכונות – שלב ראשון, מימוש האופציה (עד 31.10.10) – שלב שני.

בענייננו, לא התקיימו שני התנאים לקיבול האופציה, דהיינו האופציה לא מומשה והמגרשים לא נרכשו על ידי התובעת, וכן, ב-31.10.10 פג המועד שנקבע למימוש האופציה, כך שהפעולה שנעשתה לאחר מכן של רישום המשכון, לא יכולה הייתה להחיות את תוקפה של האופציה שפג עוד קודם לכן.

1. נוכח המסקנות דלעיל, אין צורך להידרש לשאלת זכויותיו של יהושע בקרקעות באלעד, שאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים, שכן אפילו זכויותיו של יהושע ממשיות הן, לא הייתה הסכמה כאמור כי האופציה לגביהן תתקבל ותמומש על ידי התובעת.
2. ייאמר עם זאת בעניין זה, כי זכותו של יהושע למכור חלקים מקרקעות אלעד ביום 4.11.10, מועד בו חתם על יפוי הכוח לעו"ד חבר מוטלת לכל הפחות בספק לא קטן. הסבר לאמור לעיל יינתן להלן בקצרה ככל האפשר.

עו"ד חבר הציג את מכתבו של עו"ד ברוך יוגב (להלן: "יוגב") מיום 11.10.11 (נספח "ה" לכתב התשובה להודעת צד ג').

עו"ד יוגב הוא בא כוחה של הגב' גילה גרף (להלן: "גב' גרף"), אחת מבעלות הזכויות בקרקעות אלעד.

זכויותיו של יהושע למכור קרקעות אלה נובעות לדבריו מהסכמים שחתם עם גילה ומנחמה גרף, בעלות הזכויות בקרקעות אלעד, החל משנת 1999 ובהם מסמך הבנות מיום 14.12.99 (נספח "ט1" לתשובה להודעת צד ג'), הסכם מ-28.1.2004 (נספח "ה" לתצהיר יהושע) ויפוי כוח בלתי חוזר מאותו מועד המסמיך אותו לממש את זכויות גילה ומנחמה גרף בקרקעות הנ"ל, כנובע מההסכמים השונים.

דא עקא, ביום 20.11.06 נחתם בין יהושע ומשה גבריאל מחד לבין הגברות גרף מצד שני, הסכם, לפיו הסכימו הצדדים כי הגברות גרף ישלמו ליהושע וגבריאל סך של 1.2 מיליון דולר, ובכך תסתיים ההתקשרות ביניהם (כולל ביטול זכויות יהושע לפי יפוי הכוח) ולא יהיו להם טענות ותביעות האחד נגד השני (להלן: "הסכם הביטול"). אותו הסכם ביטול כולל גם בסעיף 6 זכות קדימה במקרה של רצון למכור קרקעות לצד ג', אם לא תשולם מלוא התמורה לפי ההסכם.

במכתבו של עו"ד יוגב מיום 11.10.11 מפנה הוא לאותו הסכם ביטול, ומציין כי לאחר מכן לא נחתם הסכם נוסף בין הצדדים, וכי "לעניות דעתי אין ולא היה ובמיוחד לאחר הסכם הביטול הנ"ל כל זכות לרמי יהושע ו/או מי מטעמו להשתמש ביפויי הכוח הנ"ל ו/או להציג מצב כאילו יש לו זכות סחירה בזכויות העזבון שבנדון. הנני להבהיר כי מרשתי דבקה בהסכם הביטול וכל מי "שיפול בפח" בגין מצגי שווא "דמו בראשו" יהיה".

בעדותו של עו"ד יוגב בבית המשפט (זומן על ידי הנתבעים) ניכר היה כי הוא זועם על הדרך בה הוצא ממנו המכתב הנ"ל על ידי עו"ד חבר, אשר טען בפניו כי יש לו לקוחות שמעוניינים לרכוש את קרקעות אלעד, ושאל האם הם יכולים לסמוך על יפוי הכוח שיש לו מהגברות גרף. רק לאחר קבלת המכתב חשף בפניו עו"ד חבר את סיפור המעשה מול יהושע. עו"ד יוגב גם כעס על כך שעו"ד חבר עשה שימוש במכתב, למרות שהבטיח לו לטענתו שלא יעשה כן.

עם זאת, מסיפור המעשה שסופר על ידי עו"ד יוגב הוברר כי קיימת מחלוקת בין הגב' גרף מרשתו לבין יהושע האם יש לשלם ליהושע כספים נוספים לפי הסכם הביטול, כי הגב' גרף סבורה שמגיע ליהושע סכום של 300,000 דולר מקסימום, כי להערכת עו"ד יוגב לא תשתף הגב' גרף פעולה עם יהושע בשום מכירה וכי "לא הייתי אומר בשום מצב שיש לו זכויות שהוא יכול למכור" (עמ' 40 ש' 27). מבחינת הגב' גרף אין ליהושע זכות למכור את קרקעות אלעד, ואילו לה יש זכות למכור קרקעות אלה ולשלם ליהושע סכום שיוסכם. אמנם, עו"ד יוגב סבור כי ליהושע מגיע כמה מאות אלפי דולרים "ומבחינתי זה יכול להיות גם במגרשים"

(עמ' 42 ש' 3-4), אך עו"ד יוגב חוזר ואומר כי הוא, במקומו של יהושע לא היה מוכר את המגרשים על יסוד יפוי הכוח בלי לגלות אודות ההסכמים מ-2004 ומ-2006 (עמ' 43 ש' 22-24), כי לפי ההסמכה צריך יהושע לרשום קודם כל את המגרשים על שם גרף (עמ' 44 ש' 10-11), כי אסור להשתמש ביפוי הכוח מאחר שהוא "מאוד בעייתי" (עמ' 44 ש' 22), וכי אחרי ביטול ההסכם עם יהושע משכנה גרף חלק מהמקרקעין לצדדים שלישיים (עמ' 40 ש' 30-32).

1. מובן שבמסגרת ההליך הנוכחי לא ייבחנו המחלוקות בין גרף לבין יהושע, ואין לקבוע ממצאי עובדה בעניין זה, אך מהדברים שנשמעו מפיו של עו"ד יוגב, המוחזק על ידי כעד אובייקטיבי, עולה כי ספק רב אם יכול היה יהושע לבצע עסקה של מכירת 13 דונם מקרקעות אלעד.

אין ספק כי גם אם יכול היה יהושע לבצע את העיסקה, לא היה מקבל את שיתוף הפעולה מצידה של גרף, היה עולה גם עניין זכות הקדימה שנזכרה לעיל, והיה צורך לנקוט הליכים משפטיים, אולי ארוכים על מנת לממש מכירה מעין זו.

1. לא רק זאת, אלא שהיה על יהושע לחשוף בפני עו"ד חבר את ההסכמים שנעשו על ידו בעניין מגרשים אלה לרבות הסכם הביטול, ולא רק את יפוי הכוח והמשכון שנרשם לזכות יהושע על המקרקעין הנ"ל, וכן לגלות לו את הבעייתיות הקיימת בדבר אפשרויותיו ויכולתו למכור מגרשים אלה על רקע הסכם הביטול מ-2006 והמחלוקות בינו לבין עו"ד גרף. אי גילוי האמור לעיל מהווה הפרה בוטה של חובת הגילוי של צד לעסקה.
2. בנוסף, אם היה יכול יהושע למכור את המגרשים, לא הייתה סיבה מדוע לא ימכור אותם לאחרים ואת הכספים הרבים שהיה ניתן לטענתו לקבל עבור המגרשים, היה מעביר לתובעת ולאוהב שלום, שהרי עד שלב מאוחר היו נכונים הם לקבל החזר התמורה ששולמה על ידם בתוספת ריבית ופיצוי.
3. אין מקום לקבל, אפוא, את ניסיון יהושע והנתבעים האחרים לחמוק מאכיפת הסכם המכר עליו חתמו באמצעות הצעת האופציה, שהמעט שניתן לומר עליה בהקשר זה הוא שהייתה הצעה מפוקפקת ומסופקת, מלאת מכשולים, אשר לא מומשה.
4. אשר על כן, ומכל הטעמים דלעיל אני דוחה את טענת הנתבעים כי הצעת האופציה ביטלה את הסכם מכר דירת הנתבעים 1-2 ובאה במקומו, וכי רישום המשכון מהווה קבלת הצעת האופציה ו/או מימושה.

הסעדים המבוקשים

1. תביעתה של התובעת היא לשני סעדים עיקריים: אכיפת הסכם המכר ופיצויים מוסכמים בסכום כולל של 208,800 ₪.
2. ברור כי יש להעניק לתובעת את סעד האכיפה. סעד זה הינו הסעד המתבקש בנסיבות מקרה זה. אכיפת הסכם המכר תבוצע באמצעות כונס נכסים שימונה על ידי בית המשפט. המינוי והוראות מפורטות יינתנו בפרק הסיכום של פסק הדין.
3. בנוסף לסעד האכיפה, תבעה התובעת סעד כספי המבוסס על שני סעיפי פיצויים מוסכמים. הפיצוי המוסכם האחד הוא 10% מתמורת ההסכם (סה"כ 150,000 ₪) והוא מוענק לפי סעיף 13.03 להסכם המכר על כל הפרה יסודית של ההסכם, ולפי סעיף 15.2.3 להסכם המכר מוענק הפיצוי על אי פינוי הנכס עד 30.11.09, המהווה הפרה יסודית.

הפיצוי המוסכם השני הוא פיצוי חודשי בסך 2,800 ₪, הנתבע לפי סעיף 15.2.2 להסכם המכר.

1. בע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115 (1991) נפסק כי אם נקבעו מספר הוראות בדבר פיצוי מוסכם אשר יכולות לדור יחדיו ואשר אינן חלופיות, יהיו הפיצויים המוסכמים מצטברים (ר' גם ע"א (חי') 3338/06 דראל רם בע"מ נ' לזרח (פורסם בנבו, 26.6.07).
2. אין חולק כי הנתבעים לא פינו את הנכס במועד הנקוב בהסכם המכר, קרי, ביום 30.11.09, וכי אי הפינוי במועד מהווה הפרה יסודית. לכן זכאית התובעת לפיצוי המוסכם, והשאלה היא האם קיימת כפילות בין שתי הוראות הפיצוי המוסכם.
3. לאחר עיון בהוראות הסכם המכר מצאתי כי קיימת חפיפה חלקית בין שתי ההוראות. הפיצוי המוסכם הכללי מתייחס בעיקר להפרה של ההוראה בדבר פינוי הנכס עד 30.11.09. הדבר עולה מסעיף 15.2.3 להסכם המכר בו נקבע כי:

"היה והמוכר לא יפנה את הנכס לאחר יום 30.11.09 כי אז יחשב הדבר להפרה יסודית של הסכם זה ויחייב את המוכר בפיצוי שלא יפחת מ 10 % משווי הנכס בהתאם להסכם זה.

סעיף זה הינו סעיף יסודי בהסכם זה ולא ניתן לערעור ומהווה את המהות הכלכלית של עסקה זו. הצדדים שקלו את השלכות הסעיף הנ"ל ובחרו לחתום על סעיף יסודי זה".

גם סעיף 13.03 להסכם המכר הקובע הוראה כללית בדבר פיצוי מוסכם בגין כל הפרה יסודית מיושם בענייננו לעניין אי הפינוי ואי מסירת החזקה במועד, שכן זו ההפרה המרכזית של ההסכם על ידי המוכרים.

יש להעניק, אפוא, פיצוי מוסכם זה לתובעת. מתן ארכות על ידה מעת לעת למוכרים אינו משנה תוצאה זו, שכן ההפרה נמשכה גם לאחר שלא ניתנו עוד ארכות למוכרים.

1. לעומת זאת, לגבי הפיצוי החודשי, הרי בסעיף 15.2.2 עליו הסתמכה התובעת קיימות שתי הוראות לעניין פיצוי זה:

ההוראה הראשונה היא בראשית הסעיף, ומתייחסת למקרה בו בחר הקונה לבטל את הסכם המכר. הוראה זו אינה רלבנטית בסיטואציה נשוא תביעה זו, בה הקונה מבקש לאכוף את הסכם המכר.

ההוראה השנייה היא בהמשך אותו סעיף שם נקבע ביחס לסיטואציה בה הקונה בוחר לקיים את העסקה (שהיא הסיטואציה בענייננו) כי:

"כל חודש נוסף מיום 1.8.09 יחייב את המוכר ב-2,800 ₪ דמי שכירות לשלם לקונה וזאת גם אם לא שילם הקונה את התשלום האחרון שכן התשלום האחרון ישולם במועד מסירת החזקה בלבד"

בסעיף זה יש כדי ללמד כי תשלום זה קשור באי מסירת החזקה במועד, שכן הוא קושר בינו לבין מסירת החזקה.

המסקנה היא כי קיימת כפילות בין הוראה זו לבין הפיצוי המוסכם הכללי שעניינו הפרה יסודית בשל אי מסירת החזקה במועד, וכפילות זו אין להתיר.

עדיין, בסעיף 15.1.5 להסכם המכר קיימת הוראה ספציפית, לפיה, אם בחר המוכר לדחות את מועד מסירת החזקה ליום 30.11.09 (אפשרות זו קיימת לו לפי הוראות סעיף 7.01.3 להסכם המכר), עליו לשלם 2,800 ₪ לחודש מיום 1.8.09 (מועד הפינוי המקורי) ועד 30.11.09, שהוא מועד הפינוי הנדחה.

הוראה זו אינה מהווה פיצוי מוסכם בשל הפרה הבאה לידי ביטוי באי מסירת החזקה במועד, ולפיכך, יכולה היא להתווסף להוראה הכללית בדבר פיצוי מוסכם עקב אי מסירת החזקה במועד. באותו סעיף 15.1.5 נקבע גם כי הסכום שנקבע שם ישולם "בנוסף לכל פיצוי בהתאם להסכם זה", דהיינו הצדדים הסכימו לתשלום הסכום הקבוע בסעיף גם בנוסף לפיצוי מוסכם בשל אי מסירת חזקה במועד.

1. התוצאה היא כי יש לפסוק פיצוי מוסכם בסך 150,000 ₪ (שהוא הסכום הגבוה מבין שני סכומי הפיצוי המוסכם הנתבעים) כנזכר לעיל, וכן פיצוי בסך 2,800 ₪ לחודש מוכפל ב-4 חודשים (11,200 ₪), וסך כל הפיצוי שייפסק לתובעת יהיה, אפוא, 161,200 ₪.

הודעת צד ג'

1. בהודעת צד ג' נגד עו"ד חבר נטען כי יש לחייבו במלוא הסעדים הנתבעים בתובענה אם סעד כלשהו מהם ייפסק לזכות התובעת, או לחלופין יש לחייבו בחובת שיפוי מלאה ללא הגבלה בסכום בגין כל סכום שיחוייבו הנתבעים לשלם לתובעת ובגין שווי כל נכס שיחוייבו הנתבעים להעביר לתובעת. הוסבר שם כי הדבר נדרש מאחר שעו"ד חבר הוא האחראי לחתימת הנתבעים על הסכם המכר בניגוד לרצונם וכוונתם, כי הטעה אותם וכי התרשל בתפקידו. כן התבקש בית המשפט לחייב את עו"ד חבר לנקוט את כל הפעולות הדרושות על מנת לרשום משכון על שם התובעת ביחס ל-5 דונמים מקרקעות אלעד, וזאת מתוך 13 דונם עליהם רשם עו"ד חבר משכון לטובתו.
2. משנדחתה גרסת הנתבעים, לפיה, ההסכם עם התובעת היה הסכם הלוואה, ומשנדחו טענותיהם כי לא ידעו שמדובר בהסכם מכר, ומשהתקבלה גרסת התובעת וצד ג' בעניין זה, כפי שפורט לעיל, גם דין טענות הנתבעים כלפי צד ג' בעניין זה להידחות. הנתבעים, אנשים בוגרים ומבינים, הם שהביאו על עצמם את התוצאה הנובעת מהתקשרותם בהסכם מכר לגבי ביתם, ואין הם יכולים להעביר את האחריות לכך לצד ג'.
3. באשר למגרשים באלעד, לא התקבלו טענות הנתבעים כאילו בשל הצעת אופציה שהוצעה על ידם לתובעת ורישום משכון על ידי עו"ד חבר על 13 דונם מקרקעות אלעד, בוטל הסכם המכר ותחתיו נותרה בידי התובעת זכות לקבלת 5 מגרשים באלעד.
4. כפי שצוין לעיל, התנהלותו של צד ג' לא הייתה נקיה מרבב. משהוברר לו כי יהושע מתנגד לרישום המשכון אלא אם כן יוסדר בהסכם ביטול הסכם המכר, לא היה עליו לרשום את המשכון (אם הדבר היה ידוע לו עובר לרישום המשכון) או שהיה עליו להסיר את המשכון כשהוברר לו הדבר (שהרי למצער התברר הדבר סמוך לאחר רישום המשכון בשיחה הטלפונית עם יהושע, שמועדה אינו ברור, אך התבצעה ביום 5.11.10 או 7.11.10, בעוד שהמשכון נרשם ביום 7.11.10). האמור לעיל מתייחס לפחות ל-10 דונם מתוך 13 דונם, שיהושע ביקש כי יהוו תחליף להסכמי המכר עם התובעת ועם אוהב שלום.

כמו כן, לא היה אמור עו"ד חבר לרשום משכון על אותם 10 דונם לטובתו, שכן ייעודם היה כאמור שונה.

יש לזכור כי חרף הצהרותיו של עו"ד חבר כי הוא נכון להסיר את המשכון, לא הוסר הוא עד היום, ועו"ד חבר ציין כי הוא ממתין לפסק הדין שיינתן. בעניין זה, אין לבוא אליו בטרוניה, כי נוכח טענות הנתבעים כי המשכון היווה חלופה להסכם המכר, יש צורך להמתין להכרעה בטענה זו.

1. מנגד, אין לשכוח כי גם התנהלותו של יהושע הייתה פגומה בעליל, שעה שהציע נכס מפוקפק שמימושו מסופק, ומבלי לגלות את הפרטים המתחייבים אודות הבעייתיות הרבה הקיימת לגבי זכויותיו הלכאוריות של יהושע בנכס זה, והמכשולים על דרך מימוש זכויות אלה.
2. למותר לציין, כי נוכח הקביעה הברורה כי המשכון על הקרקעות באלעד לא היווה תחליף להסכם המכר ולא הביא לביטולו, אין מקום לחייב את עו"ד חבר לרשום את המשכון על 5 דונם לטובת התובעת, ובקשת הנתבעים בעניין זה נדחית. במאמר מוסגר יצוין כי לאור קביעות פסק דין זה, ובהנחה כי הנתבעים לא ישובו ויעוררו טענתם בדבר ביטול הסכם המכר במסגרת ערעור שיוגש, אם יוגש, מצופה מעו"ד חבר להסיר את המשכון מזכויות הנתבע 3 ב-5 דונם מקרקעות אלעד, שהיו מיועדים לכאורה לתובעת. מאחר שלא נדרש סעד זה, אין ניתנת הוראה אופרטיבית בקשר לכך.
3. כפי שציינו שולחי הודעת צד ג' בסעיף 13.1 להודעת צד ג', מבקשים הם את חיובו של עו"ד חבר בחיוביהם, ולחלופין הטלת חובת שיפוי על עו"ד חבר בשל הסכם המכר וטענותיהם כלפיו בעניין זה, אך משטענותיהם נגדו בנושא זה נדחו, גם עתירתם לחיובו של צד ג' דינה להידחות.
4. שולחי הודעת צד ג' לא ציינו באותו סעיף 13.1 להודעת צד ג' את טענותיהם בעניין המשכון על קרקעות אלעד כעילה לחיובו של עו"ד חבר בחיובים שנתבקשו כלפיו, אך גם אילו היו עושים כן, לא הייתי רואה מקום להטיל על עו"ד חבר את חיובי הנתבעים או לחייבו לשפותם בגין חיובים אלה.

כאמור, התנהלותו של יהושע הייתה פגומה, ואילו היה מגלה את כל הטעון גילוי בעניין זכויותיו הלכאוריות בקרקעות אלעד, ההסכמים הקיימים והטענות הקיימות בקשר לכך, סביר מאד להניח כי נושא עסקה בקרקעות אלה כלל לא היה עולה על הפרק.

בנוסף, הובהר כי אין לראות בפעולות שביצע עו"ד חבר בעניין קרקעות אלעד משום ביטול הסכם המכר, ואף בשל כך אין מקום לסעדים המבוקשים נגדו.

אם לנתבעים טענה כלשהי כלפי עו"ד חבר לגבי נזקים שנגרמו להם בשל רישום המשכון, אי הסרתו וכד', טענה שלא נטענה בהודעת צד ג', דין טענה זו להתברר בהליך נפרד ולא בהליך הנוכחי, וזאת בכפוף להוראות כל דין.

1. אשר על כן נדחית הודעת צד ג'.

סיכום

1. נקבע לעיל כי הסכם המכר אותו כרתה התובעת עם הנתבעים לגבי הדירה הידועה כחלקה 53/1 בגוש 5507 הוא הסכם מכר תקף, וכי התובעת זכאית לאכיפתו.
2. אני ממנה את ב"כ התובעת, עו"ד ארנון כהן, ככונס נכסים לצורך אכיפת הסכם המכר. לכונס הנכסים מוקנות הסמכויות לפעול להשלמת רישום הזכויות בדירה הנ"ל בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבעים 1-2 (כרגע רשומה לזכותם הערת אזהרה בלבד), ולאחר מכן, להעברת הזכויות בדירה על שם התובעת, וכן לבצע כל פעולה שתידרש לשם ביצועו של הסכם המכר, לרבות קבלת יתרת התמורה מהתובעת, פינוי הנתבעים 1-2 מהדירה, סילוק המשכנתא והעברת היתרה שתיוותר, ככל שתיוותר לידי הנתבעים.

לשם הבטחת אחריותו למילוי תפקידו ככונס נכסים, יפקיד עו"ד ארנון כהן התחייבות עצמית בלתי מוגבלת בסכום, וזאת גם להבטחת אחריותו לנכסים שהוא ממונה עליהם ולכל אשר יגיע לידו בקשר לנכסים, כאמור בתקנה 391(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן: "התקנות"), כשהערבות תיערך לפי טופס 46 לתקנות. ההתחייבות תופקד בתוך 14 ימים מהיום, והמינוי ייכנס לתוקף עם המצאת ההתחייבות כאמור.

1. לעניין האכיפה ניתנות ההוראות המשלימות הבאות:
2. התובעת תפקיד בידי כונס הנכסים תוך 45 יום את יתרת התמורה המגיעה עבור הדירה. יתרה זו מסתכמת בסך של 1,100,000 ₪ (1,500,000-400,000) בניכוי הסכומים המגיעים מהנתבעים 1-2 לתובעת בהתאם להוראות סעיף 103 להלן, אותם אני מתיר לקזז מהתמורה המגיעה מהתובעת לנתבעים 1-2 לפי שיעורם של סכומים אלה נכון ליום מתן פסק דין זה.
3. תוך 30 יום מיום שכונס הנכסים יאשר בכתב לב"כ הנתבעים כי מלוא התמורה הנ"ל הופקדה בידו יפנו הנתבעים 1-2 את הדירה.
4. כונס הנכסים יעביר לנתבעים, באמצעות בא כוחם, את יתרת התמורה תוך 7 ימים מיום שיפנו את הדירה, וזאת בכפוף להוראות הסכם המכר.
5. צד ג' יעביר תוך 14 יום לכונס הנכסים את מלוא המסמכים הקיימים בידיו לגבי הסכם המכר והדירה. כל סמכות והסמכה המסורה לפי הסכם המכר לצד ג' תהיה מסורה מעתה לכונס הנכסים בלבד.
6. על הנתבעים לשתף פעולה באופן מלא עם כונס הנכסים, לצורך מילוי תפקידו.
7. מובהר לכונס הנכסים כי עבודתו בכינוס הנכסים תבוצע על ידו בלבד, וללא שיתוף של צד ג' בעבודתו זו או הקניית סמכות כלשהי לצד ג'.
8. הוראות הסכם המכר יוסיפו לחול בכפוף להוראות שלעיל, ובשינויים המחויבים, ככל שנדרשים כאלה.
9. כונס הנכסים רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות במקרה הצורך.
10. כונס הנכסים יגיש דו"ח ראשון לבית המשפט עד 7.7.14.
11. אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת סך של 161,200 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (11.4.11) ועד התשלום בפועל, ובנוסף לכך את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק דין זה ועד התשלום בפועל.
12. אני דוחה את הודעת צד ג', ואיני פוסק הוצאות בגינה, בהתחשב בקביעות שנקבעו לגביה.

ניתן היום, ז' אייר תשע"ד, 07 מאי 2014, בהעדר הצדדים.