לפניי תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכמי שכירות ביחס לדירות שבבעלות התובע. תביעת התובע היא לדמי שכירות המגיעים לטענתו מהנתבעת. התביעה שכנגד היא להשבת עלויות שיפוץ הדירות שבוצע על ידי הנתבעת.

טענות הצדדים

1. התובע הוא הבעלים של בנין בו 7 דירות הנמצאות בבניין ברחוב קסל 9א' בחיפה הממוקם בגוש 10855 חלקה 50. הנתבעת היא עמותה רשומה (להלן: העמותה ) אשר שכרה מהתובע 5 דירות הנמצאות בבניין ( להלן: הדירות ). נטען כי ההתקשרות נעשתה באמצעות נציג העמותה מר שמעון סבג ( להלן: סבג ). הסכמי השכירות בין הצדדים נעשו בשני שלבים: הראשון הסכם מיום 31/10/10 שנחתם לגבי 4 דירות ובמסגרתו נקבע כי תקופת השכירות היא ל-36 חודשים החל מיום 1/1/11 ודמי השכירות החודשיים המוסכמים נקבעו על סך של 1,200 ₪ לכל דירה (להלן: הסכם השכירות הראשון ). עוד נטען שבין הצדדים הוסכם שכל דמי השכירות המגיעים בגין ההסכם הראשון לשנת 2011 ישמש לצורך שיפוץ הדירות על ידי הנתבעת. לכן החל מחודש ינואר 2012 חייבת הייתה העמותה לשלם את דמי השכירות במלואם וכסדרם, ברם היא לא עשתה כן. התובע טוען כי פנה אל העמותה באמצעות סבג פעמים רבות הן בעל-פה והן בכתב בדרישה כי תמלא אחר התחייבויותיה ותשלם את מלוא שכר הדירה החל מיום 1/1/12, אך העמותה דחתה את דרישותיו של התובע באמתלות שונות ובהמשך אף התעלמה לחלוטין מפניות אלה. רק בחודש אוגוסט 2012 קיבל התובע סדרה בת 12 המחאות - על סך של 4,800 ₪ כל אחת - שזמני פירעונן ב-5 לכל חודש. המחאה ראשונה היתה ליום 5/8/12 ואחרונה נרשמה ליום 5/7/13. בגין התקופה מינואר ועד יולי 2012 לא התקבלו מהעמותה דמי שכירות בסך כולל של 33,600 ₪.

הסכם השכירות השני נכרת באוגוסט 2011 על פיו הושכרה לעמותה דירה נוספת באותו בניין לתקופה של שנה מיום 30/8/11 ועד ליום 31/8/12 ודמי השכירות המוסכמים עמדו על סך של 1,200 ₪ ( להלן: הסכם השכירות השני ). ביום 13/3/12 מסרה העמותה לתובע שבע המחאות: המחאה על סך 7,200 ₪ - שתאריך פירעונה 3/4/12 - המהווה תשלום בגין 6 חודשי שכירות המגיעים על פי הסכם השכירות השני, ועוד שש המחאות על סך 1,200 ₪ כל אחת שזמן פירעונן מיום 2/5/12 ועד 2/10/12. סה"כ שילמה העמותה בגין התקופה החל מיום 1/9/11 ועד 31/10/12 סך של 14,400 ₪ במקום סכום של 16,800 ₪ ועל כן בגין תקופה זו חייבת העמותה סך של 2,400 ₪ בגין הסכם השכירות השני.

עד ליום הגשת התביעה ועל אף סיום הסכם השכירות השני העמותה ממשיכה להחזיק בדירה ללא תשלום שכר דירה ולכן מגיע סכום נוסף עד למועד הגשת התביעה ל-5 חודשים בסך של 6,000 ₪. לעמותה נשלח מכתב התראה בו פורט חובה והיא נדרשה לשלם את החוב, אולם לא נתקבלה תגובה בכלל. ביום 10/12/12 נשלח מכתב תזכורת, זאת לאחר שב"כ התובע התקשר לסבג והשאיר הודעה, אולם העמותה שוב התעלמה ממכתב זה. לאור זאת העמותה חייבת בגין שני הסכמי השכירות סך כולל של 43,800 ₪.

2. העמותה בכתב הגנתה טוענת שהיא הוקמה בשנת 2001 לשם סיוע לנזקקים ולנידחי החברה, כאשר פעולותיה רחבות היקף וכוללות, בין היתר, הפעלת בית תמחוי שבו סועדים מדי יום מאות נזקקים, "בית הילד" המעניק מחסה וסיוע לילדים בסיכון וגולת הכותרת הוא פרויקט "בית חם" לניצולי שואה במסגרתו מעניקה העמותה מגורים לניצולי שואה שידם אינה משגת והעמותה דואגת לכל מחסורם כגון מזון, לבוש, תרופות, רפואת שיניים ועוד. במסגרת פרויקט חשוב זה משכנת העמותה בכ-30 דירות הנמצאות ברשותה ברחוב קסל בחיפה למעלה מ-80 ניצולי שואה. בשל הביקוש ההולך וגובר לשירות זה העמותה מרחיבה באופן קבוע את מלאי הדירות שבבעלותה לצורך שיכון ניצולי שואה נוספים, כאשר מדיניותה היא לרכוש או לשכור את הדירות לזמן ארוך טווח על מנת להעניק דיור קבוע לאותם דיירים.

על רקע זה נערכו עם התובע הסכמי השכירות נשוא תביעה זו כאשר הדירות נמצאות ברחוב קסל בסמיכות למקבץ הדירות של העמותה, ליד חדר האוכל המשמש את ניצולי השואה. נטען כי הדירות שהוצעו להשכרה על ידי התובע התאימו מאוד לשכן בהן ניצולי שואה קשישים וחסרי בית אשר המתינו זמן רב לדיור בחסות העמותה.

העמותה טוענת כי הצדדים סיכמו שהדירות תושכרנה לטווח ארוך ובתמורה לכך העמותה תיקח על עצמה את האחריות לשיפוץ יסודי של הבניין והדירות אשר היו במצב הזנחה מזעזע, כל זאת על חשבונו של התובע. העמותה קיימה את התחייבותה זו באופן מרשים, אולם התובע התכחש למחויבותו והשיב לעמותה חלק מעלות השיפוץ כאשר הוא נותר חייב לה כספים רבים בסכום העולה על הסכום שמגיע לו. עוד נטען, שהחזקה בדירות נמסרה באיחור רב עקב הימצאותם של פולשים באותן דירות ובשל הזמן שלקח לתובע לפנותם. העמותה אינה מכחישה את מועד החתימה על ההסכמים והתנאים הנוגעים לתמורה ולתקופת השכירות. נטען שמצב הדירות היה רע כאשר הן לא אוכלסו במשך שנים רבות קודם לחתימת הסכמי השכירות ולכן סוכם שהעמותה תיקח על עצמה לשפץ את הדירות ואת הרכוש המשותף באופן יסודי והתובע יממן את עלויות השיפוץ, כאשר לשני הצדדים היה ברור כי לאור המצב האיום מדובר בהשקעה מאסיבית בסכומים של מאות אלפי שקלים.

עוד בטרם לסיכום שהושג בין הצדדים בנוגע לשכירות ולשיפוץ שכר התובע קבלן שיפוצים בשם מאיר כהן על מנת שיבצע שיפוץ יסודי לדירות (ללא שיפוץ הבניין והרכוש המשותף) בסכום כולל של כ-350,000 ₪. אותו קבלן התחיל בעבודות השיפוץ ולאחר זמן מה פרץ סכסוך כספי בינו לבין התובע והקבלן הפסיק את עבודות השיפוץ והגיש תביעה למתן צווי מניעה נגד התובע. על מנת לשחרר את הפלונטר שנוצר בין התובע לבין הקבלן סוכם בין התובע לעמותה כי העמותה תשלם לקבלן סכום מוסכם של 10,000 ₪ על מנת שיאפשר לעמותה להיכנס לדירות ולהתחיל בשיפוץ וכי התובע ישיב לעמותה את הסך ששולם לקבלן וכך היה בפועל. נטען עוד כי התובע לא סייג את התחייבותו לשאת בכל העלויות למפרט שיפוצים מסוים או לסכומים מסוימים, שכן בין הצדדים שרר באותה עת אמון רב והעמותה התחייבה לחייב את התובע בעלויות הריאליות של השיפוץ ללא כוונת רווח. לאור זאת הצדדים לא טרחו להעלות על הכתב בשום שלב את הסיכום לעניין השיפוץ הכללי, אף שמדובר היה במאות אלפי שקלים. הראיה, הסיכום לפיו העמותה לא תשלם את דמי השכירות בעבור הסכם השכירות הראשון בסך של 57,600 ₪ לא נזכר כלל בהסכם ומאידך התובע העביר לעמותה עשרות אלפי שקלים. בעת שהעמותה קיבלה לידיה את הדירות התברר כי קיים חוב ישן בגין חשמל, מים וארנונה והעמותה הודיעה לתובע אודות חובות אלה וסוכם שהעמותה תשלם את החובות הישנים לרשויות והתובע ישיב לה את הסכומים ששילמה, אך התובע לא עמד בהבטחה זו. כיום הבניין נמצא במצב משופץ לחלוטין, חזיתו הדורה, חצרו מטופחת וחדר המדרגות נקי ומואר כאשר הדירות שופצו ללא היכר וניצולי השואה מתגוררים בדירות בתנאי רווחה.

התובע השתתף בעלות השיפוץ בסכום השווה לשנת השכירות הראשונה לפי הסכם השכירות הראשון בסכום כולל של 57,600 ₪. בנוסף התובע שילם לעמותה כספים באמצעות המחאות ובהעברות בנקאיות במהלך החודשים נובמבר 2010 עד מרץ 2011 בסך כולל של 97,400 ₪ כאשר רק חלק מהכספים הללו בסך של 72,400 ₪ נועדו להחזר מימון עלויות השיפוץ ויתר הכספים שימשו בחלקם להחזר עלויות שהיו לעמותה עם שיפוץ דירה אחרת של התובע הנמצאת בשכונת נווה שאנן בחיפה ואינה קשורה לתביעה זו (בסך 15,000 ₪), וסך של 10,000 ₪ שהעמותה שילמה במקומו של התובע לקבלן מאיר כהן כאמור לעיל. בשלב מסוים חדל התובע מלהעביר לעמותה את הכספים שהתחייב לשלם למימון השיפוץ והעמותה פנתה אליו שוב ושוב, אבל התובע בתגובה שלח לה מכתבים ואף דרש לקבל כספים עבור תשלומי שכר הדירה שלטענתו היו מגיעים לו וכל ניסיונותיה להידבר עמו ולשבת אתו לשם ביצוע התחשבנות מסודרת עבור 5 הדירות עלו בתוהו. העמותה טוענת כי בסה"כ השקיעה בשיפוץ הדירות סכום של 417,000 ₪.

לאחר כריתת הסכמי השכירות התברר כי ברוב הדירות שוהים פולשים בלתי חוקיים והתובע אינו מצליח לפנותם. עקב כך החזקה בדירות הועברה בפועל לידי העמותה בחודש אוגוסט 2011, באיחור של כ-8 חודשים, והעמותה טוענת כי אינה חייבת בתשלום שכר דירה עבור התקופה שקדמה למסירת החזקה לידיה. בנוסף, העמותה ניסתה לפנות את הפולשים בעצמה והתברר לה שהדיירים הפולשים טוענים כי הדירות הושכרו להם על ידי מתווך כאשר בבירור שערכה התברר כי התובע נתן הרשאה למתווך להשכיר חלק מהדירות.

במקביל לתביעה זו הגיש התובע תביעה לפינוי הדירות, אך היא יושבה בהסכם פשרה שנחתם בין הצדדים ולפיו העמותה תוסיף לשכור את הדירות למשך 3 שנים מיום 1/6/14. עוד סוכם, כי ההתחשבנות הכספית הקודמת לתאריך זה, כלומר עד 31/5/14, תוכרע במסגרת הליך זה.

לכן הגישה העמותה תביעה שכנגד על סך של 242,379 ₪ שהם תוצאה של חישוב בגין דמי שכירות שנותרה העמותה חייבת לתובע וכן תשלומים ששולמו על ידי העמותה על חשבון דמי השכירות ומנגד עלויות השיפוץ שלא שולמו עד כה בניכוי מה ששילם התובע על חשבון סעיף זה.

3. התובע בכתב הגנתו לתביעה שכנגד טוען שהתביעה שכנגד הוגשה למעלה משנה וחצי לאחר הגשת התביעה העיקרית, למרות שכל החומר המשמש בסיס לתביעה שכנגד עמד לרשות העמותה עוד קודם לכן ולכן עיתוי הגשת התביעה מעלה תמיהות רבות אודות תום לבה של העמותה אשר זנחה חוב של מאות אלפי שקלים במשך שנים רבות. עוד נטען כי התביעה שכנגד היא קנטרנית, חסרת ידיים ורגליים והוגשה כמשקל נגד לתביעה העיקרית. הטענות לקיומו של חוב כספי מעולם לא נטען קודם לכן ואף לא הועלה במסגרת הבקשה לרשות להתגונן שהוגשה במסגרת התביעה העיקרית. טענות העמותה שהועלו בבקשת רשות להתגונן התייחסו לנזקים שכביכול נגרמו לעמותה עקב אי קבלת הדירות במועד ואי תשלום עבור שיפוצים בסך של 38,000 ₪ בלבד. התובע טוען כי פנה מספר רב של פעמים לעמותה בדרישה לתשלום שכר דירה והיא לא טרחה לענות או להזכיר קיומו של חוב כלשהו.

העמותה מצרפת מספר רב של מסמכים וקבלות אך אין להם זיקה כלשהי לעבודות השיפוץ שבוצעו כביכול בבניין. העמותה מחזיקה 30 דירות ועל כן ניכר כי הקבלות מתייחסות לדירות אחרות.

4. התובע טוען כי הסיכום בינו לבין העמותה שהוא ישפה את העמותה בגין השיפוץ על ידי ויתור על תשלום שכר הדירה בשנה הראשונה המגיעים מהסכם השכירות הראשון בכפוף לחתימה על נספח להסכם השיפוץ הראשון. נספח זה קובע את מסגרת השיפוצים והתיקונים הנדרשת בדירות. השיפוץ אמור היה להתבצע ביחס לדירות ולא לכלל הבניין. במהלך השיפוץ פנתה העמותה לתובע וביקשה כי יישא בתשלומים נוספים. התובע מתוך אמונה בעמותה בתמימות וביושר העביר סכומי כסף נוספים מעבר למוסכם בהאמינו כי כספים אלו נחוצים לצורך השיפוץ. בפועל העביר התובע סך של 140,000 ₪ לצורכי השיפוץ. העמותה ניצלה את תמימות התובע באופן ציני כאשר מדובר באדם מבוגר המתגורר בירושלים והיה קשה לו לעקוב אחר השימוש האמיתי שעשתה העמותה בכספים שהעביר לה. עוד טוען התובע כי הסך של 40,000 ₪ שהעביר לעמותה נועדו לתשלום בעבור הקירות החיצוניים. למרות שהעמותה לא ביצעה את התיקון היא מעזה לדרוש סכום זה פעם נוספת.

התובע מכחיש שהיה איחור במסירות הדירות ולטענות החזקה בהן נמסרה במועד המופיע בהסכמים. עוד טוען התובע כי השיב לעמותה את הסך של 10,000 ₪ ששולמו על ידה לקבלן כהן. כמו כן החזיר התובע לעמותה את ההמחאות בעד דמי השכירות בשנת השכירות הראשונה המגיעים על פי הסכם השכירות הראשון.

באשר לטענה לקיומם של פולשים טוען התובע כי רק בדירה אחת היה פולש והיא הדירה נשוא הסכם השכירות השני. יחד עם זאת, דייר זה פונה ביום 20/8/2011 ואילו הסכם השכירות השני נכרת לאחר מכן ביום 31/8/2011.

דיון והכרעה

5. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין שתי התביעות להתקבל. בסיכום ובקיזוז שתי התביעות האחת מן השנייה הגעתי למסקנה כי יש לחייב את התובע בהפרש לטובת העמותה כפי שיפורט בהמשך.

המחלוקת בעניין ההסכמות

6. מחלוקת ראשונה ומרכזית אשר יש בדעתי להכריע בה היא המחלוקת הסבה סביב ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים עם כריתת הסכם השכירות הראשון. האם הסיכום היה כטענת העמותה שהיא תבצע שיפוץ והתובע יישא במלוא עלותו או כטענת התובע שהוא ישלם עלותו רק כנגד קיזוז דמי השכירות בעבור השנה הראשונה בהסכם השכירות הראשון אך לא מעבר לכך. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין טענת העמותה להתקבל ומאידך דין טענת התובע להידחות. בטרם אפרט את נימוקיי אציין ששני הצדדים בהתנהגותם פעלו באופן שתומך האחד בטענת יריבו אך לאחר שיקול ושקלול מכלול הראיות אני מוצא את גרסת העמותה כעדיפה בעיני. הגם שהתנהגות העמותה הייתה לכאורה בניגוד לגרסתה מצאתי בכל זאת להעדיפה על פני גרסת התובע שכן מצאתי הסבר הגיוני ומתקבל על הדעת מדוע היא נהגה כך.

ראשית, עדות התובע לפני לא תאמה את הנטען על ידו בתצהירו ובכתבי הטענות מטעמו. וכך נשאל התובע בעמ' 34 ש' 12 – 27:

"ש. מפנה לסעיף 9 לתצהירך. אתה אומר שהסיכום בינך לבין שמעון היה שתמורת השיפוץ שהעמותה תעשה אתה לא תקבל את דמי השכירות של השנה הראשונה שזה 57,600 ₪. זה נכון?

ת. אני זוכר שדובר על כך. את הביצוע אני שולל.

ש. האם לפי דבריך הסיכום היה שההשתתפות שלך בשיפוץ היא מתבטאת רק בשנת השכירות הראשונה 57,600 ₪?

ת. אני לא רואה. איפה אני כותב את זה?

ש. תקרא את סעיף 9.

ת. הדבר היחיד שאפשר לפרש מזה שאלה היו הכוונות. בקשר לביצוע...

ש. לביהמ"ש: זו עדות שלך. אתה עומד מאחורי הדברים?

ת. לא כתוב שזה נעשה.

ש. לביהמ"ש: השאלה אם זה הוסכם?

ת. זאת הייתה הכוונה.

ש. זאת אומרת שלפי הסיכום זאת ההשתתפות שלך ואתה לא תשתתף בשום סכום נוסף מעבר לזה?

ת. מה? אני לא מבין איך הסקת את המסקנה הזאת?" (ההדגשה שלי – א.כ.)

לאור זאת, התובע לא עמד עוד בחקירתו הנגדית על הטענה שהוא ישתתף בעלות השיפוץ עד לגובה דמי השכירות בשנה הראשונה בסך של 57,600 ₪ כפי שטען בסעיף 9 לתצהירו ת/2. כשנשאל התובע האם הסיכום לו הוא טוען היה בכתב או בעל-פה השיב תחילה שבכתב וכשהתבקש להפנות אליו השיב לבסוף שאינו יודע (ראו עמ' 35 ש' 2 – 9). עדותו של התובע הייתה עדות מבולבלת שלא אוכל לתת בה אימון ולא אוכל לקבוע בהתאם לכך שגרסתו היא האמינה עלי.

שנית, התנהגות התובע לפיה לא רק שהחזיר לעמותה את השיקים בעד שנת השכירות הראשונה אלא שילם לה מעבר לכך סכומים נכבדים אינה מתיישבת עם ההסכמות החוזיות להן הוא טען. התובע שילם לעמותה סך של 97,400 ₪ במהלך החודשים נובמבר 2010 – מרץ 2011. להזכיר התובע הוא פרופסור לכלכלה ולכן יש להניח כי היה מודע למשמעות התנהגותו.

התובע תירץ התנהגות זו באימון שנתן בעמותה ובסבג. בסעיף 25 לתצהיר ת/2 טוען התובע שהעמותה פנתה אליו על מנת שישא בעלויות שיפוץ שונות והוא מתוך אמונה ותמימות הסכים. אולם קשה לי לקבל הסבר זה, שכן בסעיף 21 לתצהיר ת/1 התובע טען כי בתחילת הדרך היו התובע וסבג אנשים זרים ולכן רמת האימון ביניהם הייתה מינימלית. עוד הוסיף כי האמון שהתפתח ביניהם בהמשך הדרך היה "הרבה לאחר מועד חתימת ההסכם". אולם הצהרה זו אינה מתיישבת עם העובדה שהתובע שילם לעמותה כספים נכבדים בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות הראשון. כך התובע שילם סך של 75,000 ₪ בשיק מיום 5/12/2010 , כחודש לאחר חתימת הסכם השכירות הראשון ובטרם קיבלה העמותה את החזקה בדירות. שני תשלומים נוספים התובע שילם ביום 10/11/2010 על סך של 20,000 ₪ וביום 10/12/2010 (לגבי התשלומים ראו: נספח ח' לתצהיר סבג נ/4). תשלומים אלו היו בשלב מוקדם בהתקשרות החוזית – לפני שהסכם השכירות הראשון נכנס לתוקף – בשלב בו התובע טוען שהאימון היה מינימאלי. לכן ברי וברור כי גרסת האימון אין בה ממש והיא קרסה מאליה. לאור זאת סביר הוא שהתנהגו התובע תאמה את ההסכמות החוזיות.

7. שלישית, התובע טוען בתצהירו כי בשל רמת האימון המינימאלית שרחש לעמותה הוא דאג לתעד את ההסכמות בכתב בתחילת הדרך ועל כן אילו היו הסכמות כפי שהעמותה טוענת הוא היה דואג להעלותן על הכתב (ראו: סעיף 21 לתצהיר ת/1). אין בידי להסכים גם לטענה זו. הסכם השכירות הראשון קובע בסעיף 6 שהעמותה מתחייבת לא לבצע במושכר שינוי כלשהו ואם בוצעו שינויים או תוספות כלשהם הרי הם יהיו בבעלות המשכיר (קרי התובע) ולעמותה לא תהיה כל זכות בהם. בנספח לחוזה (נספח ג' לתצהיר התובע) נערכה רשימה אשר התובע טוען שמדובר ברשימה של תיקונים שהעמותה התחייבה לבצע. אולם לא כתוב באותו נספח שתיקונים אלו הם בשווי של דמי השכירות לשנה הראשונה כפי שהתובע טוען או מי צריך לשאת בעלות התיקון. לכן טענתו כי בתחילת הדרך דאג לתעד את כל ההסכמות בכתב אינה נכונה. כפועל יוצא מכך שגם לשיטת התובע קיימות הסכמות בעל פה שלא הועלו על הכתב אין לקבל עוד את מסקנתו - המצטברת מהטענה שדאג להעלות את כל ההסכמות על הכתב – לפיה משאין זכר להסכמה הנטענת על ידי העמותה בהסכם משמע שאין הסכמה כזו.

רביעית, טענת התובע לפיה הוא השכיר את הדירות בדמי שכירות נמוכים ממחיר השוק - כאינדיקציה לכך שמנגד הסיכום הוא שהעמותה היא שתישא בהוצאות השיפוץ (ראו סעיף 8 לתצהיר התובע ת/2) - אף היא לא עמדה במבחן החקירה הנגדית. הוכח כי דירה נוספת באותו בנין הושכרה למר ויטאלי קורן – ישירות על ידי התובע - ודמי השכירות היו בשלב כלשהו בסך 1,200 ₪ לחודש כאשר בא כוח התובע (אותו בא כוח בשני התביעות) הטיח לפניו בתביעה שהוגשה כנגדו שמדובר בדמי שכירות ראויים (ראו עמ' 5 לחקירת ויטאלי מיום 4/4/2017 בתביעה שהגיש כנגד התובע). כשהתבקש הסבר התובע הוא לא הכחיש ואמר כי בתחילה ביקש דמי שכירות מהעמותה בסך של 1,400 ₪. עוד הוסיף שהעמותה מלכתחילה בחרה בדירות היותר נקיות בעוד שהדירה של ויטאלי לא הייתה באותו מצב (ראו: עמ' 31 ש' 8 – 15). אולם התובע שוכח כי ויטאלי טען בעדותו בהליך שם ובהליך לפניי כי בתחילה הסיכום היה שהוא ישלם דמי שכירות בסך של 500 ₪ ורק לאחר שיפוצה דמי השכירות עלו לסך של 1200 ₪. אני מוצא את עדותו של ויטאלי כעדות הגיונית שכן התובע לא מכחיש כי מצב דירתו של ויטאלי היה מצב רע ותיאורו לדירה כחורבה כנראה תואם את המציאות. מכל מקום הסך של 1400 ₪ שהתובע טוען שביקש בתחילה מהעמותה אינם רחוקים מהסך של 1200 ₪ ולכן הפער בדמות 200 ₪ אינו יכול לשמש הסבר טוב לביצוע שיפוצים כה נרחבים על ידי העמותה ועל חשבונה. גם משך החוזה הראשון לשלוש שנים בלבד והסכם השכירות השני לשנה בלבד אינם בבחינת הטבה שתוכל להסביר טענה שהעמותה היא שתישא בעלויות השיפוץ כפי שהתובע טוען. ער אני לטענת העמותה שההסכם אמור להיות לתקופה ארוכה וכראיה היא מצביעה על אופציה שניתנה לה להארכת ההסכם. יחד עם זאת, האופציה הנטענת אינה אופציה שכן היא לא נוסחה כראוי ולא הוסכם במסגרתה מה תהיה תקופת האופציה. לכן לדעתי בתחל הדרך היה בידי העמותה הסכם לשלוש שנים בלבד.

8. חמישית, התובע שלח מייל לסבג ביום 10/4/2011 בו הוא מעלה על הכתב סיכום פגישה שנערכה ביניהם (להלן: הפרוטוקול ). בפרוטוקול נרשם כדלקמן:

"...קבלות על התרומות: נידונה שאלת הקבלות על תרומותי לעומת חשבוניות מס וההשלכות העתידיות לגבי מס ההכנסה ומס שבח כאשר הבעלים (יואל או יורשיו) יירצו למכור את הנכס. לפי מיטב ידיעתו של שמעון, יואל לא ייצא נפסד מהסידור הנוכחי. יש לעבור ולוודא שכל הקבלות הן מקוריות או נרשם עליהן 'נאמן למקור' (בוצע).

יש לרשום ששכה"ד ששולם ע"י העמותה עבור שנת 2011 עבור 4 הדירות הוחזר לעמותה כתשלום עבור שיפוצי הבנין. הסכום הכולל הוא 57,600 ₪."

באותו פרוטוקול לא נרשם כי על העמותה להחזיר לתובע את תשלומי העבר שנעשו על חשבון השיפוץ. נהפוך הוא: לפי פרוטוקול זה התובע היה מעוניין לעשות שימוש בתשלומים אלו – במנותק מהחזר דמי השכירות – על מנת להזדכות כלפי מס הכנסה בהוצאה על תרומה או להזדכות כנגד מס שבח שהוא צפוי לו בעתיד במידה וימכור את הבניין (נבואה שהתגשמה שכן על פי עדות התובע הוא מכר את הבניין בסך של 3 מיליון ₪). אמנם כאן עולה השאלה אם התובע היה חייב כסף לעמותה מדוע שזו תשלום לו בהמשך דמי שכירות? התנהגות כזו עומדת בסתירה לכאורה לטענת העמותה שהתובע הוא שחייב לה כספי. כשסבג עומת עם טענה זו כך השיב (עמ' 51 ש' 13 - 22 ):

"ש. אם אתה בשנת 2011 יודע שאתה לא חייב לו כסף ולא חייב דמי שכירות למה בכל זאת שילמת לו בשנת 2011 עד 2013 דמי שכירות חלקיים. למה לא אמרת לו שאתה לא משלם שקל כי אתה לא חייב שקל או לפחות מקזז?

ת. הוא פשוט מאוד איש רב תחבולות והוא הצליח לעבוד עליי. הלכתי יום אחד לתל אביב לקחת ממנו כסף ובסוף יצא שאני שילמתי לו כסף. הוא אמר לי שאני קודם כל צריך לשלם את החוזה כי יש את העניין של מס הכנסה. קודם כל לשלם את השכירות הוא רוצה והוא אמר לי "אל תדאג את הפיצויים אני אתן לך כדי שיהיה קיזוז במס שבח". בקבלות הוא גם תמיד ביקש שנרשום בנפרד את השיפוצים ואת שכר הדירה בנפרד. יותר מזה, גם אחר כך כשכבוד השופט הציע גישור שילמתי את כל שכר הדירה מראש. אני שוכר 50 דירות ובחיים לא איחרתי בשעה אחת בדמי שכירות." (ההדגשה שלי – א.כ.)

מתשובה זו אני מבין שסבג טוען שהתובע ביקש להפריד בין ההתחשבנות לגבי דמי השכירות להתחשבנות בנוגע לשיפוצים וזאת מטעמי מס ועל מנת שיתאפשר לו להתקזז מול מס הכנסה או מס שבח. תשובה זו נראית לי הגיונית ותואמת את הפרוטוקול שערך התובע בעצמו ושלח במייל לסבג שם הוא הדגיש שחשוב שיכתב שהחשבוניות הם בגין שיפוצים משיקולי מס שבח. לכן כפועל יוצא מכך אני מאמין לסבג כשטען שההפרדה בין תשלום שכר הדירה לתשלום בגין שיפוצים היה משיקולי מס. ולכן כפי שקבעתי בפתיח קיים הסבר טוב, משכנע והגיוני מדוע העמותה שילמה דמי שכירות למרות שבאותו עת התובע היה חייב לה בגין השיפוצים. הדבר נבע מהרצון להפריד בין שתי מערכו תשלומים אלו משיקולי מס.

9. שישית, בהתאם לאותו פרוטוקול על אף שהשיקים בגין שנת השכירות הראשונה הוחזרו על ידי התובע לעמותה – ובכך הוא סיים לשיטתו את ההתחשבנות בנושא השיפוצים - הוא ביקש להמשיך להיות מעורב בנושא השיפוץ של הבניין. כך נרשם בפרוטוקול כי התובע מבקש שתועבר לו הצעה של קבלן באשר לשיקום החומה החוצצת את שטח הבניין לטכניון. כך התובע דרש להעביר אליו "קבלות פירוט כל השיפוצים שנעשו בקסל 9א'" שעליהם שילם. עוד עולה מהפרוטוקול שהתובע התערב בעבודות שנעשו בדירתו של הדייר ויטאלי על ידי העמותה. כך בפרוטוקול רשם את דיווחו של סבג לפיו נרכשה דלת לדירת ויטאלי ויש צורך לחזק את המשקופים. בסוף הפרוטוקול יש סיכום לגבי מה צריך לבצע בדירת ויטאלי. משמע שהעמותה ביצעה שיפוצים גם בדירה זו על אף שהיא לא כלולה בהסכמי השכירות וזאת בהסכמה מלאה של התובע.

כשעומת התובע עם הפרוטוקול טען שבאותו זמן כבר לא האמין למילה אחת של סבג (עמ' 33 ש' 9 -10) למרות שמנוסח הפרוטוקול לא עולה כלל שהתובע אין לו אימון בסבג ודווקא הפרוטוקול משקף שגרה של עסקים ולא משהו חריג. התובע המשיך וטען כי הדלת בדירת ויטאלי לא הותקנה והוא יודע זאת כי ביקר שם (עמ' 33 ש' 16 – 17). בהמשך שוב נשאל אם הוא בדק עניין זה והשיב בחיוב אך כשנשאל כיצד בדק השיב הדייר אמר לי (עמ' 33 ש' 18 -27). הגרסאות הסותרות שמסר התובע בעניין זה פוגעת במהימנותו ואינם מאפשרים לי לתת אימון בגרסתו. התובע מאידך לא הראה שהוא שיפץ את הדירה של ויטאלי או לחילופין כי לא נעשה בה שיפוץ כלל. לכן המסקנה הבלתי נמנעת היא שדירתו של ויטאלי שופצה על ידי העמותה כפי שגרסה לפני. התובע מנופף בסיכומיו בפסק דין שניתן לאחר תום שמיעת הראיות בתביעתו של ויטאלי כנגד חיטובסקי ובמסגרתו נדחתה התביעה של ויטאלי. אולם שם נקבע כי מי שביצע את השיפוץ בדירת ויטאלי הייתה זו העמותה ולכן הוא לא זכאי לשיפוי בעד שיפוץ זה. בניגוד לטענת התובע אין באותו פסק דין ממצאי מהימנות שליליים בהתייחס לעדות סבג שם וגם אם היו כאלה הם אינם יכולים להוות ראיה בהליך זה זאת בהתאם להלכה הפסוקה (ע"פ 6251/94 בן ארי נ' מדינת ישראל, פ"ד מט(3) 45).

שביעית, במייל שכתב התובע לסבג ביום 21/7/2011 הוא דרש ממנו להחזיר מקדמה ששולמה לעמותה בעבור בניין אחר הנמצא ברחוב קומוי (נספח ז'1 לתצהיר התובע). מייל זה מעיד שהתובע כשסבר שמגיע לו החזר כספים הוא לא היסס לדרוש. לכן תמוהה שלא מצאתי מייל דומה המבקש מהעמותה או מסבג להשיב לו את הכספים ששילם לעמותה בעבור שיפוץ הבניין מעבר לדמי השכירות בעבור השנה הראשונה? התנהלות כזו מעידה שהסיכום היה לתשלום עלות השיפוץ מעבר לשנת השכירות הראשונה.

שמינית, מכתב שכתב עו"ד גאגין לעמותה ביום 20/11/2012 בו הוא דרש מהעמותה לשלם שכר דירה לאחר מספר פניות של התובע אף הוא לא דרש החזר תשלומים ששילם התובע בעבור השיפוץ. מדובר בשלב בו הסכסוך כבר נמצא בעיצומו, התובע מיוצג ולמרות זאת אין דרישה להחזר הכספים שולמו לטענת התובע ביתר.

תשיעית, במהלך חקירתו הנגדית העלה התובע סיפור חדש מדוע שילם לעמותה את אותם כספים. הפעם טען שסבג אמר לו שהקירות רעועים ויש צורך לשפץ ומבלי שיפוץ זה העיריה לא תאשר את הבניין לאכלוס ולכן בלית ברירה הוא שילם כספים אלו תחת איום (עמ' 36 ש' 29 ואילך). התובע הודה שזו פעם הראשונה שהוא מעלה גרסה זו ואף לדידו מדובר בגרסה כבושה. גרסה זו סותרת את הגרסה שהעלה בתצהיריו ששילם את הכספים לפנים משורת הדין ואף מעלה את התהייה ויתר שאת את השאלה מדוע לא דרש את הכספים בחזרה אם הוא שילם תחת איום? לכן העלאת גרסה חדשה מעיבה על מהימנות גרסת התובע באשר לסיכום בנושא השיפוצים.

10. התובע במהלך הקשר החוזי פנה מספר פעמים אל העמותה בטענה כי זו אינה משלמת את דמי השכירות המגיעים ממנה. לפניות אלו בכתב לא ראיתי תשובות בכתב. יחד עם זאת סבג העיד לפני כי הוא נהג להשיב בטלפון או בפגישות עם התובע ולא השתמש כלל בדואר האלקטרוני לצורך מתן תשובות. תשובה זו תאומת את העובדה שלא מצאתי מייל כלשהו לסבג בין אם בתשובה לטענות על אי תשלום דמי שכירות או בכל עניין אחר שהוא תמים לחלוטין. כך לדוגמא התובע ביקש ממנו במייל לאשר את תוכן הפרוטוקול שהוזכר לעיל – שאינו בבחינת התראה – ולא מצאתי כי סבג השיב לו למייל זה. יתרה מכך, אי מתן תשובה יכול להוות ראיה מסייעת אך בוודאי שאין המדובר בראיה עצמאית שבכוחה להרים נטל לבדה.

התובע הביא לעדות את העד בן זקן – אחד מהדיירים שוכנו בדירות שנשכרו על ידי העמותה – כאשר בתצהירו טען כי הוא ביצע חלק ניכר מהשיפוצים בדירה בה שוכן. במהלך ההמתנה לעדותו בבית המשפט נעלם עד זה דבר שאילץ אותי להוציא כנגדו צו הבאה. לאחר שהתחייב להתייצב ביטלתי את צו ההבאה וכאשר נחקר בחקירה נגדית לא עד עוד על תצהירו וטען כי חתם עליו לאחר שאוים על ידי עו"ד גאגין כי הוא עלול להיות מפונה מהבית במידה ולא יחתום. לטענתו לאור איום זה היה מוכן לחתום כי שיפץ את כל הבניין אם הדבר ידרש כל זאת על מנת שלא יפסיד את קורת הגג. התרשמתי כי מדובר בעד שהיה נתון ללחץ ומניפולציה של שני הצדדים כאחד – התובע וסבג. אינני מוכן לסמוך על עדותו לא הראשונה ולא השניה ואני נותן לה משקל אפסי. מדובר בעד הסובל ממחלות קשות, אין לו קורת גג ועדותו השתנתה בהתאם לצרכי הצד שלחץ עליו. לכן לא אבסס כל קביעה על סמך עדות זו. עדותו בתצהיר לפיה הוא מימן את השיפוץ מכספי פיצויים שקיבל מעבודתו בבית אבות הספרדי לא נתמכה בכל ראיה אובייקטיבית ולכן לא אוכל לקבוע כי עדותו הראשונה עדיפה על פני העדות המאוחרת.

11. לסיכום מצאתי כי גרסת העמותה לפיה הוסכם שהיא תבצע את השיפוץ בדירות ששכרה מהתובע על חשבונה והתובע ישיב לה את עלות השיפוץ מסתברת יותר מגרסת התובע לפיה טען שהשיפוץ מוגבל עד לדמי השכירות בגין שנת השכירו הראשונה. התמונה הכללית מניתוח הראיות מתיישב עם גרסת העמותה. התובע סתר את עצמו בנקודות מהותיות בעוד שגרסת העמותה כפי שבאה לידי ביטוי בעדותו של סבג התיישבה על ראיות אחרות ועם הגיון הדברים. לכן אני קובע שההסכם בין הצדדים היה כגרסת העמותה.

דמי השכירות

12. אין מחלוקת אמיתית בין הצדדים בנושא דמי השכירות ששולמו על ידי העמותה ולגבי היתרה שהעמותה טרם שילמה. סבג בתצהירו מסכים עם תצהיר התובע לגבי תשלומי דמי השכירות בהם נשאה העמותה כמפורט בסעיפים 12, 19 ו- 35 (ראו: סעיף 54 לתצהירו של סבג). סה"כ שולם על ידי העמותה סך של 97,219 ₪ בגין דמי שכירות. עוד מסכים סבג כי העמותה אמורה לשלם בהתאם לשני ההסכמים סך של 141,840 ₪ (ראו: סעיף 55 לתצהירו). לכן התובע זכאי לתשלום בגין דמי שכירות שהעמותה נותרה חייבת סך של 44,621 ₪.

בשים לב לכך יש לקבל את תביעתו של התובע לתשלום דמי השכירות בסך של 44,621 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ועד התשלום המלא בפועל.

מועד תחילת הסכם השכירות הראשון – טענת הפולשים

13. העמותה טוענת כי יש לקבוע שתוקפו של הסכם השכירות הראשון הוא מחודש אוגוסט 2011 בשל קיומם של פולשים בדירות נשוא הסכם זה. אין בידי לקבל טענה זו ודינה להידחות.

ראשית, בהתאם לחומר הראיות שעמד לפני הגעתי למסקנה כי הוכח שבדירות היה פולש אחד. בפרוטוקול שערך התובע הוא עוסק רק בפולש אחד בשם סהר. באותו פרוטוקול אין כל זכר לטענות על קיומם של פולשים נוספים. גם במייל מיום 21/7/2011 של התובע לעמותה דובר על פולש אחד בשם סהר.

שנית, בהתאם לאותו פרוטוקול סבג אמר בישיבה שהשיפוץ הסתיים בכל הדירות למעט שביל הכניסה. להזכיר הפרוטוקול הוא מחודש אפריל 2011 לכן ניכר שלא הייתה הפרעה למהלך השיפוץ בשל הטענה של הימצאותם של פולשים ככל שהיו. יתרה מכך, כעולה מהפרוטוקול השיפוץ הסתיים בכל הדירות. אילו היו פולשים שהפריעו למהלך השיפוץ הפרעה של ממש הייתי מצפה ששיפוץ הדירות לא יסתיים בו זמנית.

שלישית, העמותה לא טענה מאומה באשר לדחיית מועד כניסת ההסכם לתוקף לא בכתב וגם לא בעל פה. לכן היא מנועה כעת מלטעון טענה זו.

14. התובע הודה כי בנכס היה פולש אחד ממשפחת חושה. לטענתו פולש זה היה בדירה נשוא הסכם השכירות השני. עוד טען כי פולש זה פינה את הדירה ולאחר מכן נכרת הסכם השכירות השני כך שאין בטענת העמותה ממש. כשנשאל התובע בחקירתו הנגדית על הפולש "סהר" טען לפני שסהר והפולש ממשפחת חושה הם אותו אחד (עמ' 43 ש' 3 – 4). סבג בעדותו טען כי עם כריתת הסכם השכירות הראשון ידע כי בנכס יש פולש אחד אך אם הוא יודע שיש יותר מאחד לא היה מתקשר בהסכם. עוד טען כי את המידע קיבל מהקבלן כהן (עמ' 43 ש' 12 – 15) משמע עדותו בנוגע לפולשים היא מפי השמועה. לטענתו לאחר כריתת ההסכם הסתבר לו שיש עוד שני פולשים נוספים (עמ' 43). דא עקא, עדותו השתרעה על פני שתי ישיבות וישיבה קודמת טען טענה סותרת לפיה בעת כריתת ההסכם ידע על קיומם של שני פולשים בעוד שלאחר מכן נודע לו שיש עוד שניים נוספים (עמ' 41 ש' 24). יתרה מכך פולשים אלו אין להם זכר בפרוטוקול שערך התובע מאפריל 2011. סבג טען לפני כי שלח המון מכתבים העוסקים בפולשים אך הוא לא הציג ולו מכתב אחד שמאשש את טענותיו (עמ' 45 ש' 1 – 3).

אם לא די בכך, סבג נשאל מדוע לא הודיע לתובע על קיומם של פולשים נוספים ותשובתו הייתה שהוא העדיף לקיים את ההסכם וכך הדברים נאמרו על ידו:

"ש. אתה מגיע ליום 1/1 ורואה שיש פולשים. למה אתה לא אומר לתובע אני לא רוצה את ההסכם, תודה רבה?

ת. קודם כל אנחנו באמת בעמותה התלבטנו והייתה שאלה למה שניכנס למריבות ולהזמין משטרה ולהתעסק עם פושעים, אבל עד היום יש על כל מיטה 450 מבקשים ואני כבר הבטחתי למספר דיירים ניצולי שואה שהם יבואו לגור בבניין הזה בפרק זמן של מספר חודשים. לכן הייתה חשיבות להיכנס בכל הכוח ולעזור לו לסיים את הבעיות."

בפני העמותה עמדה הברירה להפעיל את סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 (להלן: חוק השכירות ) הקובע:

"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור."

יחד עם זאת על מנת ששוכר יוכל להסתמך על הפטור עליו להראות כדברי בעיף 15 (ב) לחוק השכירות:

"הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."

סבג טוען כי ידע על קיומו של פולש אחד. למרות זאת הוא נמנע לבדוק את הדירות דווקא לאור מודעות זו שמא יש פולשים נוספים. מדובר בבניין שהיה מוזנח ומצבו רעוע ולכן האפשרות שהוא ישמש קורת גג לדרי רחוב היא אינה בלתי סבירה. לכן משידע כי יש פולש בדירה אחת שומה היה עליו לבדוק את יתר הדירו ומשלא עשה כן אין לו להסתמך על ההגנה הקבועה בסעיף 1 לחוק השכירות. לכן לא מתקיים התנאי של ידיעה בכוח - כדרישת סעיף 15 לחוק השכירות - והעמותה לא יכולה להסתמך על הפטור.

העמותה ביקשה להסתמך על עדות הקבלן כהן להוכחת קיומם של מספר פולשים. יחד עם זאת, בחקירתו הנגדית לא עמד עוד אחרי עדותו והודה כי אינו יודע את מעמדם של האנשים שתפסו את הדירות בזמן שביצע שיפוצים והאם היו פולשים כפי שכינה אותם בתחילת עדותו או שהיה להם מעמד חוקי (ראו עמ' 23 ש' 2 – 5). לבסוף בחקירה חוזרת הודה הקבלן שידע על פולש אחד בשם חושה והיתר לא ידע מה מעמדם (עמ' 29 ש' 12 – 18). גם המצהיר דוד לוי ז"ל שתצהירו צורף לבקשה לרשות להגן סתר את עצמו בעניין זה. בתצהירו טען שיש בדירות שלושה פולשים. בחקירתו הנגדית טען כי יש שני פולשים אך לא ראה אותם במו עיניו אלא הסיק על קיומם מחפצים אישיים שיש בדירות. לכן סתירות אלו מחלישים את גרסת העמותה באשר לפולשים ומספרם.

לבסוף אם היו פולשים כטענת העמותה שהיו גורמים להימלך בדעתה מדוע המשיכה ושכרה את הדירה החמישית? ברי כי טענה זן אין בה ממש ונולדה לצורכי המשפט בלבד.

15. לסיכום העמותה לא הוכיחה כדבעי קיומו של יותר מפולש אחד. גם אם אקבל את טענתה כי היה יותר מפולש אחד היא לא הוכיחה כדבעי כי לא ידעה על קיומם בטרם כריתת הסכם השכירות הראשון או למצער כי לא היה עליה לדעת על קיומם. לבסוף היא לא הוכיחה כדבעי כי קיומם של הפולשים הנטענים הפריעו לה בביצוע עבודות השיפוץ ונראה שאלו בוצעו בקצב סביר ללא הפרעה ממשית מצד פולשים יהיה מספרם אשר יהיה. בשים לב לכך, דין טענת העמותה לדחיית התשלומים עד לחודש אוגוסט או לכניסת תוקף הסכם השכירו הראשון עד לאותו מועד להידחות.

עלות השיפוצים

16. העמותה צירפה לכתבי טענותיה קובץ של קבלות שמוכיחות לטענתה את ההוצאות שנדרשו ממנה לצורך השמשת הדירות. כן תמכה את טענותיה בחוות דעת של מומחה. התובע הביא מטעמו חוות דעת נגדית. לאור מחלוקת זו מיניתי מטעם בית המשפט את המהנדס רונן שטרנברג (להלן: המומחה ) שהתבקש להעריך את גובה ההוצאות שנדרשו לצורך כך.

המומחה העריך בחוות דעתו עלות עבודות השיפוץ בדירות ששכרה העמותה בסך של 236,315 ₪ ואילו עבודות השיפוץ והתחזוקה ברכוש המשותף – לרבות עבודות להסרת סכנה של מבנה מסוכן – הסתכמו לסך של 53,500 ₪.

התובע לא השלים עם חוות דעתו של המומחה והאחרון נחקר בחקירה נגדית בפני.

17. בתחילה אציין שצודק התובע בטענתו כי חוות דעתו של המומחה מציינת את מצב הבניין בזמן בדיקתו. יחד עם זאת, חוות הדעת אינה יכולה לקבוע ממצאים ודאיים באשר למצב הדירות בטרם ביצוע עבודות השיפוץ על ידי העמותה ומתי תוקן או בוצע כל פרט נשוא חוות הדעת. המומחה יכול ללמוד על עניינים אלו מהקבלות שהומצאו לו ועברו תחת ביקורתו אך גם לאחר תהליך זה חוות הדעת אינה ודאית. יחד עם זאת, מאחר ואנו נמצאים במשפט האזרחי לא דרושה רמת ודאות של מעל לכל ספק סביר אלא די שהטענות יוכחו במאזן הסתברויות.

לאחר ששקלתי את הראיות שהובאו וטענות הצדדים הגעתי למסקנה כי העמותה ביצעה את מרבית עבודות השיפוץ אם לא כולן. עוד הגעתי למסקנה כי מצב הדירות היה כטענת העמותה: קרי מצב מוזנח ורעוע ולכן יש ליחס במאזן הסתברויות את השיפוצים שבוצעו בדירות וברכוש המשותף לעמותה.

ראשית, התובע מודה במהלך חקירתו הנגדית כי מצב הדירות היה רעוע ואינו ראוי למגורים. כך בעמ' 42 ש' 4 – 5 שאלתי אותו האם הרשימה שנערכה לצורך השיפוץ כנספח להסכם מעידה שהדירות אינן ראויות למגורים והוא לא הכחיש אלא טען: "אני הפחתתי משכר הדירה כדי לסדר את הדברים האלה".

שנית, התובע לא הביא כל אסמכתא או הסבר כיצד הדירות שופצו או הושבחו בשים לכך שמדובר בירושה שירש מאביו והבניין נרכש על ידי אביו כשהתובע היה בן 13 שנה דהיינו לפני יותר מ- 71 שנה. אין הסבר לפני זולת ההסבר שהעמותה היא ששיפצה את הדירות.

18. שלישית, בנספח להסכם השכירות הראשון (נספח ב' לתצהירו) נרשם בכתב ידו של התובע שצריך להשמיש את הדירות (סעיף 13 לאותו נספח). רישום זה מהווה הודאה שהדירות לא היו ראויות לשימוש אדם.

רביעית, התרשמות המומחה מטעם בית המשפט באופן כללי מהבניין היא שהבניין לא עבר שיפוץ הרבה מאוד שנים (עמ' 24 ש' 15 – 16).

חמישית, עדותו של הקבלן מאיר כהן כפי שהובאה בתצהיר נ/1 תומכת בקביעה זו. לטענתו בטרם העמותה נכנסה לתמונה התובע הציע לעמותת גג לחייל – שהקבלן ביצע עבודות עבורם – שהעמותה תשפץ את הבניין ותשכן בדירות חיילים שאין להם קורת גג תמורת דמי שכירות סמליים (5 ₪ למשך 5 שנים). עמותת גג לחייל בחנה הצעה זו ודחתה אותה בנימוק שמצב הדירות רעוע והדירות לא ראויות למגורים (ראו: סעיף 4 ו- 5 לתצהיר נ/1). על עדות זו חזר מר כהן בחקירה הנגדית (עמ' 21 ש' 10 – 21) ולא נפלו בגרסתו סתירות או פרכות ואני נותן בה אמון מלא. בחקירתו הנגדית חזר מר כהן והדגיש שהבניין דרש השקעה גדולה ולכן עמותת גג לחייל דחתה את ההצעה. להערכתו ההשקעה שנדרשה היא מילון וחצי ₪.

בשים לב לנימוקים הנ"ל הגעתי למסקנה שהעמותה הוכיחה כדבעי כי בעת כריתת הסכם השכירות הראשון מצב הדירות היה רעוע והוא דרש עבודות שיפוץ נרחבות.

19. מחלוקת שניה המתעוררת בין צדדים נוגעת לשווי עבודות השיפוץ. בעניין זה אני מסכים שלא ניתן להעריך בדיוק את שווי העבודות. אני מסכים עוד שנראה שהעמותה צירפה קבלות כאשר לא כולן קשורות לבניין נשוא התביעה. די אם אצביע על קבלות בכל הקשור לרכישת לוחות עץ בהיקף גדול כאשר מאידך המומחה מאשר כי נעשה שימוש בהיקף קטן של לוחות עץ (ראו תשובתיו לשאלות ההבהרה). יחד עם זאת, המומחה ביסס את הערכתיו על מראה עיניו ולכן המחלוקת באשר לקבלות היא בבחינת סערה בכוס מים.

לא מצאתי לנכון אף לסטות מחוות דעת המומחה. בע"א 4681/07 עביר דהוד נ' נאאל חטאב ואח' [פורס בנבו] חזר בית משפט העליון על ההלכה הנ"ל והדגיש את המקרים בהם יסטה בית משפט מחוות דעת של מומחה שמינה:

"הקביעה הסופית באשר למצבו הרפואי של התובע פיצויים בגין נזקי גוף אכן מסורה בידי בית המשפט ... ואין בית המשפט מחויב לסמוך את קביעותיו בעניין זה על חוות דעתו של המומחה הרפואי שמינה, בבחינת 'כזה ראה וקדש'. יחד עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעותיו של המומחה הרפואי שמונה מטעמו והנחת המוצא בעניין זה היא כי מדובר בחוות דעת מקצועית הניתנת על-ידי מי שאמון על הסוגיות הרפואיות אליהן היא מתייחסת. יידרשו, אפוא, נימוקים כבדי משקל על מנת להניע את בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה הרפואי שמונה על-ידו, אך בהיותה ראיה בין יתר הראיות במשפט, וככל שיש לכך הצדקה, הדבר בהחלט אפשרי." (ההדגשה שלי – א.כ.)

הערכות המומחה שמתבססות על מראה עיניו מומחיותו ומקצועיותו בצירוף הקביעה כי מצב הדירה לפני השיפוצים היה רעוע בלשון המעטה מבססים כדבעי את קביעות המומחה באשר לעלויות השיפוץ ואף מקימים קשר הדוק בין העמותה לעבודות אלו. המומחה הוסיף בחקירתו הנגדית כי הוא עומד על ממצאי חוות הדעת גם ללא הקבלות (עמ' 26 ש' 11 – 15) דבר המחזק את קביעתי לפיה חוות הדעת עומדת על רגליה באופן עצמאי גם ללא שאדרש למחלוקת בנושא הקבלות.

20. העמותה טוענת כי המומחה לא נתן את הערכתו לגבי הדירה החמישית נשוא הסכם השכירות השני מאחר ובמועד ביקורו בבניין דירה זו כבר שופצה על ידי התובע לאחר אירוע שריפה שהתחולל בה. העמותה מבקשת לפסוק לה בגין שיפוץ דירה זו כאשר את החישוב היא מבקשת לערוך בהתאם לממוצעי עלות שיפוץ יתר הדירות.

לכאורה במידה וטענה זו תתקבל לא מדובר בהתערבות בחוות דעתו של המומחה שכן הוא לא התייחס בחוות דעתו לדירה זו מטעמים מובנים. לאחר ששקלתי את הטענות אני סבור כי דין התביעה להידחות לגבי דירה זו. המומחה שטיינר מטעם העמותה לא ביקר בדירה זו לאור אירועי השריפה כאשר בדיקתו הייתה לאחר שהתובע שיפצה מחדש. אמנם קיבלתי את הטענה שהעמותה ערכה שיפוץ בחמשת הדירות יחד עם זאת השריפה שאירעה בדירה זו, אירעה כאשר הדירה הייתה בחזקתה של העמותה. אחריות העמותה לנזקים במושכר היא אחריות של שומר שכר לא עיקרי (סעיף 24 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971). העמותה לא הוכיחה שהשריפה אירע שלא ברשלנותה. על פי חוות דעתו של המומחה ניר מטעם התובע דירה זו כולתה עד היסוד בשל השריפה ועלות שיפוצה – בו המומחה נטל חלק – הגיע לסך של כ- 104,000 ₪. לכן כפי שהתובע אמור היה לשפות את העמותה על עלות השיפוץ הייתה העמותה צריכה לשפות את התובע על נזקי השריפה. לכן טענות שני הצדדים מתקזזים הדדית. משהתובע לא ביקש סעד אופרטיבי בשל מעשי השריפה לא אפסוק סעד כזה.

יתרה מכך, העמותה לא עמדה בנטל ההוכחה להראות כמה עלה השיפוץ בדירה זו ומה מתוך הקבלות שצורפו ניתן ליחס לדירה הספציפית. בית משפט אינו אמור לבצע מלאכה זו במקום העמותה ומשלא הוצגה רשימה מסודרת של קבלות הקשורות ספציפית לדירה זו לא מצאתי לנכון לפסוק ולתת סעד כספי בשל כך.

21. באשר לעלות שכר עובדים לו העמותה טוענת בסך של 100,000 ₪ אין בכוונתי לאשר מרכיב זה. ראשית, העמותה לא הביאה הוכחות באשר לתשלומי שכר בפועל שניתנו לעובדיה בתקופת השיפוצים. שנית, לא שוכנעתי כי מרכיב זה הוא חלק מההסכם בין הצדדים. נהפוך הוא: העמותה בהתאם לגרסתה שכנעה את התובע לשפץ דרכה שכן הדבר יחסוך לו בעלויות לעומת שיפוץ שיבוצע על ידי קבלנים עצמאיים. לכן הכנסת מרכיב השכר בדלת האחורית חותר תחת רוח ההסכמות בין הצדדים.

22. באשר לרכוש המשותף אני קובע שהשיפוצים שנעשו שם היו על דעתו ובהסכמתו של התובע. ראשית, התובע בתצהיר המשלים הכחיש את הטענה שהסיכום התייחס לרכוש המשותף והתייחס לטענה זו כטענה שיקרתי (סעיף 21). בחקירתו הנגדית - לאחר שעומת עם הפרוטוקול שם צוין כי החזר דמי השכירות לשנה הראשונה היו בעד "שיפוץ הבנין" – כבר לא הכחיש בצורה קטגורית אלא טען "יכול להיות" (עמ' 37 ש' 22 ).

שנית, ברשימה שנערכה כנספח להסכם השכירות הראשון נכללו חלקים השייכים לרכוש המשותף כגון שביל גישה או חדר מדרגות לכן ההכחשה הגורפת של התובע היא תמוהה.

שלישית, במייל שכתב התובע לעמותה ביום 11/8/2011 דרש לקבל את החשבונות בעבור השיפוצים החיצוניים על מנת שיפנה דרישת השתתפות לדיירים המוגנים.

רביעית, בחקירתו הנגדית הודה התובע כי דרש מהעמותה לבצע עבודות ברכוש המשותף כגון בקיר התומך (עמ' 39 – 40).

כל אלה מובילים אותי למסקנה כי ההסכמות לביצוע שיפוצים השתרעו גם על הרכוש המשותף.

23. לבסוף התובע מקדיש פרק בסיכומיו בו הוא טוען כי לא ייתכן שנתן לעמותה "שיק פתוח" בנושא השיפוצים. אולם לדעתי הסכמה זו היה לה הגיון בצידה. הצדדים לא ידעו מראש מה היא עלות התיקון המדויקת אם כי הם ידעו בערכים גסים מה העלות במידה ויפנו לקבלן עצמאי. לכן סבג לקח באחריות העמותה את נושא הטיפול בשיפוץ תוך שהוא מתחייב לצמצם בעלויות אלו ובכך שכנע את התובע. לכן משקבעו הצדדים בהסכם ביניהם כי העמותה היא שתבצע את השיפוץ והתובע ישלם לא ראיתי פגם בהתקשרות בשל כך – ככל שהתובע כיוון לשם – וניתן להשלים את ההסכם על ידי ההוראות המשלימות בחוק החוזים. אין טענה בפי התובע שהשיפוץ הוא בלתי סביר שכן הוא נעשה בסטנדרט גבוהה מהסביר או שהוא מנקר עיניים. קריאת חוות הדעת של המומחה מראה כי מדובר בשיפוץ רגיל וסביר בו נעשו הדברים ההכרחיים להשמשת הדירות למגורים.

בשים לב לאמור לעיל יש לחייב את התובע בגין עלות השיפוץ בארבעה דירות וכן ברכשו המשותף כל זאת בסך של 289,815 ₪ נכון למועד עריכת חוות דעתו של המומחה. מסכום זה יש לנכות את מה ששולם על ידי התובע על חשבון השיפוץ וכן את מה שהוא זכאי לקבל כדמי שכירות שטרם שולמו.

התוצאה

24. כאמור לעיל זכאי התובע לתשלום סך של 44,621 ₪. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד היום 47,857 ₪.

מאידך זכאית העמותה לשיפוי בגין השיפוץ סך של 289,815 ₪. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות הדעת ועד היום מסתכם ל- 296,044 ₪. יש לנכות מסכום זה את מה ששולם על ידי התובע על חשבון השיפוץ. התובע שילם סך של 97,219 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד היום ובסה"כ 110,520 ₪.

לסיכום אני מחייב את התובע לשלם לעמותה סך של 137,667 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום מהיום אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כן יישא התובע בהוצאות משפט לרבות שכר טרחת עו"ד בסך של 17,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, כ"ד שבט תשע"ח, 09 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.