לפניי בקשת רשות להתגונן בפני תביעה כספית לתשלום דמי שכירות.

התביעה

בין הצדדים נחתמו שני הסכמי שכירות.

ביום 31/10/10 נחתם הסכם לשכירת 4 דירות מתוך 7 דירות, שבבעלות המשיב (נסח והסכם, נספחים א' וב' לכתב התביעה). תקופת השכירות היתה אמורה להיות למשך 36 חודשים, מיום 1/1/11 ולאור מצבן הלקוי של הדירות, הוסכם כי המבקשת תהיה פטורה מתשלום דמי שכירות בשנה הראשונה כנגד השיפוצים, שתבצע בדירות. התביעה הינה לדמי השכירות מיום 1/1/12 עד ליום 31/7/12, בסך 1,200 ₪ לחודש לדירה, סה"כ 4,800 ₪ לחודש לארבע הדירות. המשיבה טוענת כי המבקשת מסרה לה רק בחודש אוגוסט 2012 שתים עשרה המחאות ע"ס 4,800 ₪ כל אחת לזמני פרעון עוקבים מיום 5/8/13 עד 5/7/14. כך נותרה המבקשת חייבת את מלוא דמי השכירות לחודשים ינואר עד יולי 2012 כולל בסך 33,600 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית 35,400 ₪.

בחודש אוגוסט 2011 נחתם הסכם שכירות בגין דירה נוספת, מס' 3, (נספח ד' לכתב התביעה) למשך שנה מיום 30/8/11 עד ליום 31/8/12 גם עבור 1,200 ₪ לחודש. בגין דירה זו שולמו ביום 13/3/12 צ'ק אחד ע"ס 7,200 ₪ עבור ששה חודשי שכירות ועוד ששה צ'קים ע"ס 1,200 ₪ כל אחד לזמני פרעון מיום 2/5/12 עד 2/10/12, סה"כ 14,400 ₪ בעוד שהתשלום עבור התקופה שעד ליום 31/10/12 היה אמור להיות 16,800 ₪, כלומר חסרים 2,400 ₪.

בנוסף, טוען התובע כי הנתבעת המשיכה והחזיקה בדירה מס' 3 ללא תשלום דמי שכירות עד מועד הגשת התביעה וחייבת סך של 6,000 ₪, עבור התקופה מחודש נובמבר 2012 עד מרץ 2013 ועד בכלל.

המשיב שלח למבקשת מכתבים רבים בעניין (נספחים ג' ו-ה' עד ז' לכתב התביעה).

טענות ההגנה

המבקש טוענת כי שלוש מארבע הדירות לא היו פנויות, ולכן המבקשת יכולה היתה לעשות שימוש רק בדירה אחת מבין הארבע. לבקשה צורפה תביעה שהגיש התובע ביום 24/5/10 לפנות את הדייר מחמוד חושה ואת פסק הדין בעניין דייר זה, שניתן ביום 29/5/11 (נספחים א' ו-ב' לבקשה). אמנם המבקשת טרחה לצרף רק את העמוד האחרון של הפרוטוקול, אך עיינתי בתיק 37778-05-10 ומצאתי כי הדייר התחייב לפנות את הדירה עד ליום 31/7/11. המבקשת טוענת כי הדייר, מר חושה, פינה את הדירה רק בחודש אוגוסט 2011, וכך נמנע מהמבקשת לעשות שימוש בדירה במשך שמונת החודשים הראשונים לחוזה השכירות שלה עם המשיב. המבקשת מציינת בתצהיר כי בשתי דירות נוספות שהו דיירים, האחד עד ליום 20/7/11 והשני עד לחודש מרץ 2011. המבקש טוענת כי נבצר ממנה לעשות שימוש בדירות לרבות להתחיל ולשפצן וכן נגררה לעימותים עם הדיירים, שהיו מסוכסכים עם המשיב, ואף סילקו באלימות את נציגי המבקשת, שבאו לשפץ את הדירה היחידה מבין הארבע שהיתה פנויה.

המבקשת עותרת לקבוע כי המשיב אינו זכאי לדמי שכירות בגין הדירות, שהושכרו על ידו כפנויות, ונמצאו תפוסות לתקופות זמן שונות, שפורטו בתצהיר.

עוד טוענת המבקשת כי שילמה עבור המשיב סכום של 10,000 ₪ בהסכם פשרה עם קבלן בשם מאיר כהן, שטען כי המשיב חייב לו כספים, המשיב סירב לקיים את ההסכם, ומאחר ומר כהן עתר לצו מניעה נגד כניסת המבקשת לדירות, הוסכם כי המבקשת תשלם למר כהן 10,000 ₪, שיקוזזו מדמי השכירות (ההסכם ותצהיר מר כהן, נספחים ג' ו-ד' לבקשה).

באשר לדירה החמישית, נשוא החוזה השני, טוענת המבקשת כי הדירה היתה מוזנחת מאד והוסכם כי עבור השיפוץ וההשקעה בדירה זו יקוזזו מדמי השכירות 38,000 ₪. המצהיר מציין כי הדבר לא נרשם בהסכם, אך הוסכם בעל פה ומפנה לכך שגם בהסכם הראשון (נספח א' לכתב התביעה) לא צויין עניין השיפוץ וזיכוי המבקשת בגינו.

המבקשת טוענת כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, תוך התעלמות מההפרות ע"י המשיב, והנזק שנגרם למבקשת, עמותה הדואגת לחוסים, שנותרו ללא קורת גג, והמבקשת אף נגררה להוצאות עקב התנהלות המשיב.

הדיון

בדיון, שהתקיים לפניי ביום 28/10/13, נחקר המצהיר, מר דוד לוי, וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב. אני מתנצלת בפני הצדדים על העיכוב במתן ההחלטה שנבע מעומס התיקים.

בחקירה הנגדית הממושכת נשאל המצהיר בעיקר על הוכחות לטענותיו, ולא הביא כל ראיה נוספת על אלו שצורפו לבקשה. גם בעניין תלונות למשטרה, שנטען בתצהיר כי הוגשו ויאותרו (סעיף 20 לתצהיר), לא הוגשה כל תלונה (פרוטוקול, עמ' 3, שורה 14 עד עמ' 5, שורה 2). התלונה האחת, שהגיש המשיב ביום 13/9/10 בגין ארוע משנת 2008 בגין זיוף ומרמה (מב/1) לא הוכחה כרלוונטית, אלא לטענת המצהיר כי הדבר מעיד שהמשיב "התעסק עם אנשים שהם פושעים" והמצהיר פחד להיכנס לבניין (פרוטוקול, עמ' 3, שורות 20-21).

מה שהתברר בחקירה היה כי הסיכום בדבר קיזוז 38,000 ₪ מדמי השכירות של הדירה החמישית (סעיף 25 לתצהיר) לא סוכם כך, אלא סוכם כי המבקשת תשפץ את הדירה עד שתהיה ראויה למגורים, ובדיעבד השיפוץ עלה לה 38,000 ₪ (פרוטוקול, עמ' 4, שורה 24 עד עמ' 5, שורה 16).

המצהיר השיב כי המבקשת שילמה את הסכומים ששילמה עבור כל הדירות יחד, ולא עשתה את החלוקה שהמשיב עושה, וטען כי על הצדדים לערוך חשבון סופי, אך המשיב אינו משתף פעולה.

בדיון נעשה נסיון להציג בפני המצהיר מסמכים שיוכיחו כי המשיב ביצע שיפוצים בבניין בחודש אוקטובר 2010 ע"י הקבלן מר מאיר כהן, אך הבקשה נדחתה מאחר והשאלות לא היו קבילות בחקירה נגדית. גם נסיון ב"כ המשיב להוכיח כי המשיב החזיר למבקשת את הסכום 10,000 ₪, מהווה אסמכתא לתשלום, והמצהיר שלל את ההעברה שנשאל לגביה כהחזר של תשלום סכום הפשרה וטען כי מדובר בעבודה אחרת שביצעה המבקשת בבניין (שם, עמ' 6, שורות 22-26).

דיון והכרעה

לאחר החקירה הנגדית, הממושכת כאמור, ולימוד כתבי הטענות, אני מקבלת את בקשת הרשות להתגונן בטענותיה.

טענות המבקשת היו מפורטות ומבוררות, התכבדו ונכנסו למלוא המסכת העובדתית תוך ציון תאריכים וסכומים.

הופרך רק הקשר בין המסמכים, נספחים א' ו-ב' לבקשה, לטענה בעניין ארבע הדירות, שמתוכן טענה המבקשת כי שלוש לא היו פנויות. התברר כי בדירה נשוא ת"א 37778-05-10 גר מר חושה. הדירה, שכונתה ע"י הצדדים "הדירה החמישית" הושכרה למבקשת רק בחודש אוגוסט 2011 ולכן הגשת התביעה ע"י המשיב ביום 24/5/10 ומתן פסק הדין לפינוי רק ביום 29/5/11, לביצוע ביום 31/7/11, אינו מאמת את הטענה לפיה 3 מ-4 הדירות, שהושכרו לפי החוזה הראשון לא היו פנויות.

טענת המבקשת להסכמה לקיזוז עלויות השיפוץ של הדירה החמישית, שכאמור היתה פנויה מיושביה לפחות מתחילת חודש אוגוסט 2011, נחלשת מעצם העובדה שהמבקש מסרה למשיבה תשלום דמי שכירות עבור כל השנה בסך 14,400 ₪ (12*1,200). יש הגיון בטענה כי אילו סברה המבקשת כי היא זכאית לקיזוז, לא היתה מוסרת תשלום זה. עם זאת, ולאור מועד התשלום, 13/3/12, מועד פינוי אחת הדירות, והעובדה שדמי השכירות בגין כל אחת מהדירות היו 1,200 ₪, אני מקבלת את הטענה החדשה, שהועלתה בדיון, לפיה התשלומים בוצעו עבור כל הדירות יחד ויש לעשות חשבון "גלובאלי".

מלבד זאת, נותרו טענות המבקשת על עומדן, ולחלק מטענות המבקשת תימוכין כבר עתה במסמכים עשויים ע"י המשיב: הטענה בדבר הסכמת המשיב לקיזוז ההוצאות שיגרמו למבקשת בגין הכשרת הדירה החמישית למגורים מדמי השכירות, נתמכת בעובדה שגם בהסכם הראשון לא נכתב הדבר, אך התובע הסכים לכך בפועל (סעיף 7 לכתב התביעה, סעיף 6 לסיכומים). המדובר היה בויתור על סכום של 57,600 ₪, על אין לשלול את טענת המבקשת כי הוסכם על מנגנון דומה בדירה החמישית וכי שיפוצה עלה 38,000 ₪. מועדי התשלומים שבוצעו ע"י המבקשת תואם את מועדי פינוי הדירות, שנטען על ידה.

הטענה בעניין התשלום לקבלן מאיר כהן נענתה ע"י המצהיר מטעם המבקשת בדיון, ואם מבקש המשיב להגיש ראיות מטעמו, כפי שניסה לעשות בדיון, יש לתת למבקשת רשות להתגונן, ולנהל את ההליך בדרך הרגילה. הטענה העיקרית על מניעות של המבקשת מלהיכנס לארבע הדירות שבחוזה הראשון במועד תחילת תקופת השכירות המוסכמת לא נסתרו, ובשלב זה של הדיון "אין מקום בדיון בבקשה למתן רשות להתגונן לבדוק אם ואיך יעלה בידי הנתבע להוכיח את טענותיו, ועוד פחות מזה יש מקום לבדוק אם כבר בדיון זה הוא הוכיח אותן" (ד. בר אופיר "סדר דין מקוצר בהלכה הפסוקה", מהדורה תשיעית, עמ' 199). לכך הוקדשה מרבית החקירה הנגדית, ולכן לא קידמה את הדיון במאומה. המבקשת עמדה, כאמור, בדרישת הפירוט, והטענות לא התבדו בחקירה הנגדית. בשלב זה של הדיון ניתן להעלות גם טענות בעל פה נגד מסמך בכתב, ואין בית המשפט מוסמך להכריע באמיתות הטענות על בסיס ראייתי חלקי או שיקולי מהימנות (שם, ע"ע 193-199).

מכל המקובץ, אני מקבלת את בקשת הרשות להתגונן בטענותיה.

תצהיר מר לוי יהווה כתב הגנה.

המשיב ישלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין הבקשה בסך 2,360 ₪.

התיק מועבר לסדר דין מהיר.

ניתנה היום, ד' סיוון תשע"ד, 02 יוני 2014, בהעדר הצדדים.