לשם הנוחות, התובע והנתבע שכנגד יקרא להלן: "התובע". הנתבעים והתובעים שכנגד יקראו להלן וביחד: "הנתבעים".

הצדדים התקשרו בהסכם קומבינציה. לפי הוראותיו, כנגד מסירת הזכות לבנות על קרקע שהיתה בבעלות התובע ואחותו, יימסרו לידיהם ארבע דירות בבניין שיוקם. הבנייה הסתיימה בשנת 2009 ול-9 מתוך 10 הדירות שבבניין הוצא טופס 4 והן אוכלסו. לא כך ביחס לדירת הדופלקס אשר יועדה למגורי התובע ורעייתו. לפיכך, הגיש התובע תביעה לסעד כספי, בעתירה לחייב את הנתבעים לפצותו בסכום של 681,535 ₪ ולצו עשה, בעתירה לחייב את הנתבעים להתאים את הדירות שיועדו לו למוסכם הנטען בין הצדדים. התובע טוען להפרת ההסכם שנכרת בין הצדדים, לעיכוב במסירת הדירות ולחוסרים ולליקויי בנייה בהן, בראשם רטיבות בדירת הדופלקס. הנתבעים, מצדם, הגישו תביעה שכנגד, בעתירה לחייב את התובע לפצותם בסכום של 691,797 ₪, בטענות לנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהתנהלותו הקלוקלת.

רקע עובדתי

1. התובע, אדם מבוגר, היה הבעלים של 75% מהזכויות בקרקע ברח' שרת 4, כפר-סבא, הידועה כגוש 6439, חלקה 179 (להלן: "הקרקע"). אחות התובע, גב' חנה קוינטה, היתה הבעלים של 25% הזכויות בקרקע והיא אינה צד להליך.

2. הנתבעת 1 הנה חברה המתמחה בבנייה רוויה ובין היתר, בעסקאות קומבינציה (להלן: "החברה"). הנתבע 2 משמש כמנכ"ל החברה (להלן: "הנתבע") והנתבע 3 גם הוא נושא משרה בחברה. הנתבעים 2-3 ערבים באופן אישי לחובות ולהתחייבויות החברה.

3. בהתאם להסכם הקומבינציה שנחתם בין הצדדים ביום 5.4.06 (להלן: "ההסכם"), בנו הנתבעים על הקרקע בניין בן 6 קומות ובו 10 דירות (להלן: "הפרויקט"). הזכויות בדירות שמספרן 6, 8 ו-9 הן של התובע (להלן: "שלוש הדירות"). דירה נוספת נמסרה לידי אחות התובע לשביעות רצונה ושש הדירות הנוספות נמכרו לרוכשים. בהתאם להוראת סעיף 21 להסכם, צורפו לו מפרט כללי ומפרט ספציפי לדירת הדופלקס, בהם פורטו הדרישות המיוחדות שהיו לתובע בבניית דירותיו (להלן: "המפרט" ו- "מפרט הדופלקס" בהתאמה).

4. ההסכם התאפיין במעורבות רבה מצדו של התובע בהליכי התכנון והבנייה, ככל שהיה צורך בשיתוף פעולה הדוק בין הצדדים לצורך קידום הפרויקט. ברם, היחסים בין הצדדים עלו על שרטון מיד לאחר החתימה על ההסכם והמחלוקות הובילו לעיכובים רבים בביצוע הפרויקט. התובע טוען להפרת ההסכם ביחס לכל שלב ושלב בהליכי התכנון והבנייה ואילו הנתבעים טוענים כי העיכובים נוצרו בעטיו של התובע וכי נגרמו להם נזקים כתוצאה מהעדר שיתוף פעולה מצדו.

5. ביום 5.4.09, הוצא לבניין טופס 4, למעט עבור דירת הדופלקס, דירה מספר 9, אשר היתה מיועדת למגורי התובע ורעייתו ובעקבות כך היא טרם אוכלסה. ביום 9.12.09, נמסרו לידי התובע דירות 6 ו-8.

6. בעקבות חוות-דעתו של מומחה שמונה מטעם בית המשפט, בוצעו על-ידי הנתבעים עבודות לתיקון הליקויים בדירה 9 שלאחריהן בוצעו מספר בדיקות לבירור מצבן של שלוש הדירות ותיקון חוזר של הליקויים הנטענים. כבר עתה יאמר כי סופו של יום, עדיין נותרו ליקויי בנייה בשלוש הדירות.

7. ההליך התאפיין בתחושות קשות והיה רווי תעצומות. ניסיונות רבים להסדיר פשרה בין הצדדים לא צלחו ולפיכך אין מנוס מהכרעה על-פי העובדות והדין.

תמצית טענות הצדדים

8. התובע עתר לפיצוי בגין ליקויי הבנייה שונים והפגמים הנטענים בשלוש הדירות, לנזקים שנגרמו כתוצאה מהעיכוב במסירת הדירות ולחיוב בדיור חלופי נדרש בעלות ריאלית. עוד עתר לפיצוי בגין הפסד דמי שכירות בסכום של 90,600 ₪, לדמי שימוש ראויים בסכום של 108,000 ₪, לתשלום זיכויים שלא שולמו לו כפי שהוסכם בין הצדדים בסכום של 176,451 ₪, הפנה לכך שלא נמסרו לו חניות כפי שסוכם והוסיף ועתר לפיצוי מוסכם בסכום של 240,000 ₪ וכן לפיצוי בשל עוגמת נפש בסכום של 60,000 ₪.

התובע צירף חוות דעת מומחה מטעמו בתימוכין בטענותיו ביחס למצב שלוש הדירות.

טענות התובע מבוססות על עילות חוזיות, ביניהן הפרת הסכם, הפרת הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, הטעיה, עילות נזיקיות וקנייניות, הסגת גבול והפרת חובה חקוקה.

9. מנגד, לטענת הנתבעים נוצרו עיכובים בעטיו של התובע חסר תום-הלב, אשר שם לו למטרה למנוע את מסירת דירה 9 לידיו, תוך שהוא מרכז מאמציו באיתור פגמים נסתרים. שאר הדירות, כך נטען, נמסרו לשביעות רצונם המלאה של הרוכשים. לגרסת הנתבעים, בעקבות תלונות התובע, נוהל משא ומתן ארוך אל מול באי-כוחו המתחלפים, תוך שהנתבעים נענים לכל גחמה ודרישה מצדו, אך התובע שב בו מהסכמותיו ומנע כל התקדמות מתבקשת בפרויקט.

לגופן של טענות שבמומחיות, נטען כי אין כל פגם משמעותי בשלוש הדירות, לרבות רטיבות ואין מניעה לאכלס את דירה 9 אשר נבנתה ברמת גימור מעולה.

הנתבעים מצרפים חוות דעת מומחה מטעמם, לפיה מדובר בתיקונים זניחים בסכום של 300 ₪ בלבד וכן ליקויים קוסמטיים ומינוריים נוספים בדירות 6 ו-8.

בכתב התביעה שכנגד, טענו הנתבעים כי התובע התעכב בחתימתו על הבקשה להיתר הבנייה, באופן שעיכב את תחילת הבנייה וכן התמהמה בבחירת דירותיו, באופן שעיכב מכירת דירות אחרות. לגרסתם, נוצרו עיכובים בפרויקט שנבעו משינויים בדרישות התובע ביחס לדירותיו, מקושי בקבלת החלטות הנוגעות לכלים, צבעים, דלתות, מפסקים, ריצוף ושאר האביזרים וכן מהחלפת האדריכלים מטעמו מספר פעמים, באופן שהשליך על התקדמות הבנייה וגרר עיכובים בתשלומי הרוכשים האחרים. הנתבעים מוסיפים כי גם לאחר הוצאת טופס 4 עבור הבניין כולו למעט דירה 9, המשיכו להתבצע על-ידם עבודות בדירה 9, כך שהם נאלצו לשכור עובדים נוספים לאחר סיום הפרויקט, בסכום של 63,748 ₪.

כתוצאה מעיכובים אלו, עותרים הנתבעים להשבת סכום של 18,109 ₪ בגין הארכת ערבויות, שעות עבודה נוספות של הנתבע בסכום של 22,500 ₪, השבת כספים בגין תוספות ושינויים שביצעו לדרישת הנתבע בסכום 209,073 ₪ ופיצוי מוסכם בסכום של 240,000 ש"ח.

חוות-דעת מומחה מטעם בית המשפט

10. ביום 2.2.11, מונה אינג' אייל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט לשם בחינת הליקויים הנטענים בשלוש הדירות (להלן: "המומחה"). מינויו של המומחה התבקש בדיון מיום 25.1.11 על-ידי בא-כוח התובע והוסכם על-ידי באת-כוח הנתבעים.

11. מיד לאחר מינוי המומחה, הגיש התובע ביום 10.2.11, בקשה לאפשר לו לבקר בדירה 9 לצורך מתן חוות-דעת הנדסית ולצורך הרחבת סמכויות המומחה. בקשה זו נדחתה, הוגשה בקשת רשות ערעור (רע"א 32786-04-11) ובמסגרתה הוסכם כי המומחה ייבחן ליקויים בדירות מכל מין וסוג, ללא הגבלה. בעקבות זאת תוקן כתב המינוי ביום 1.8.11. ביום 3.11.11, הגיש המומחה את חוות-דעתו (להלן: "חוות-הדעת הראשונה") וביום 8.1.12, השיב לשאלות הבהרה מטעם התובע.

12. בעקבות פתח שהשאיר המומחה בחוות דעתו לעניין טענת הרטיבות בדירה 9, ניתנה ביום 13.2.12, החלטה לפיה ישלים את חוות דעתו. בעקבות ביקורו השני של המומחה בדירה, הצדדים הודיעו ביום 1.7.12 כי הגיעו להסכמה חלקית, לפיה יושלמו העבודות בדירה 9 לצורך חתימת התובע על בקשה להיתר שינויים, באופן שיאפשר הוצאת טופס 4 לדירה ולשם כך נתבקשה אורכה בת חודשיים. ביום 3.7.12 הודיע המומחה כי על הנתבעים תחילה לבצע את תיקון הליקויים בדירה 9 בהתאם לחוות-דעתו. חוות-דעת משלימה הוגשה ביום 25.11.12 ובה רשימת תיקונים והשלמות שעל הנתבעים לבצע (להלן: "חוות-הדעת השנייה").

13. בדיון מיום 27.2.13, הסכימו הצדדים כי יודיעו לבית המשפט, בתום ביצוע התיקונים וההשלמות, מהי חזית המריבה שנותרה. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה. בחודש יוני 2013 התחלף בא-כוחו של התובע. בעקבות טענות התובע לפיהן הליקויים טרם תוקנו, הגיעו הצדדים בדיון מיום 6.6.13 להסכמה, לפיה יעבירו למומחה רשימת פרטים שאינם מוסכמים והוא יכריע בהם. גם הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה. הרשימה הועברה למומחה כמוסכם והלה הגיש חוות-דעת משלימה נוספת ביום 29.7.13 (להלן: "חוות הדעת השלישית").

14. בדיון מיום 2.9.13 חזרו הצדדים באריכות על טענותיהם, כך שלא היה מנוס ממתן צו להגשת תצהירים וקביעת מועד לשמיעת ראיות. לאחר שמיעת הראיות ולאחר שניתן צו להגשת סיכומים, התבקשתי להורות למומחה להגיש חוות דעת נוספת, בטענה שנזקי הרטיבות תוקנו במלואם. בהחלטה מיום 6.10.14 נעתרתי לבקשה והוריתי למומחה להגיש חוות דעת משלימה נוספת. ביום 3.11.14 הודיע המומחה שלצורך השלמת חוות דעתו יש צורך לבצע מספר בדיקות נוספות על-ידי בודק חיצוני. ביום 9.11.14 ניתנה החלטה המורה לבצע הבדיקות כהנחיית המומחה.

ביום 18.11.14 ביקר הבודק החיצוני - מר איתי פרדי, בדירה 9 בנוכחות הצדדים ומהנדס מטעם התובע, מר ברגמן. לאחר הביקור הודיע המומחה ביום 25.12.14 כי די בבדיקתו של מר פרדי על מנת ללמד על מצב איטום הקירות וכי אין צורך בבדיקה נוספת בהקשר זה. המומחה הודיע כי יש להמשיך ולבצע את שתי הבדיקות הנוספות עליהן הורה ביום 2.11.14. הנתבעים התנגדו לכך וביקשו שהמומחה ימסור את מסקנותיו הסופיות ללא צורך בבדיקות נוספות. ביום 29.12.14 הוריתי על השלמת ביצוע הבדיקות ולאחר מכן על הגשת חוות דעתו הסופית והמלאה של המומחה.

בעוד שבוצעו בדיקות נוספות על ידי מר פרדי, ביקשו הנתבעים להוציא את ממצאי הבדיקות הנוספות מהתיק בטענה כי נעשו שלא כדין ומבלי שנתבקשו. קבעתי כי יש להותיר את הבדיקות הנוספות בתיק בית המשפט, מבלי לקבע מסמרות אשר למשקל שיוחס להם וכן לאפשר למומחה לעיין בהם טרם תוגש חוות דעתו המשלימה. ביום 30.6.15 הגיש המומחה את חוות דעתו המשלימה הנוספת, כשהיא נעדרת התייחסות לעניין עלות התיקונים ביחס לדירה 9 (להלן: "חוות-הדעת הרביעית").

15. ביום 1.7.15 ביקשתי את המומחה להשלים את החסר וביום 19.7.15 הגיש חוות דעת משלימה כנדרש (להלן: "חוות-הדעת החמישית").

16. אשר לפיצוי שהומלץ על ידי המומחה, סקרתי את חוות הדעת השונות באופן הבא - המומחה חילק את חוות דעתו הראשונה לשלושה חלקים - אחד, אומדן לתיקון ליקויי הבנייה, שני, עלות הפיצוי בגין אי התאמה למפרטים הטכניים ושלישי, התייחסות לזיכויים המבוקשים בסעיף 75 לכתב התביעה. לחוות הדעת הראשונה צורפה טבלה מסכמת את הפיצוי בגין כל רכיב בגין דירות 6 ו- 8 ובמסגרת תשובות לשאלות ההבהרה, הוסיף המומחה עלויות למספר ליקויים שנמצאו שם; חוות הדעת השנייה פרטה תיקונים והשלמות שיש לבצע בדירה 9 ללא פירוט עלותן; בחוות הדעת השלישית הוסיף המומחה זיכויים ביחס לדירה 9 לפי מסמך השלמות שהתבקש לבחון; בחוות הדעת הרביעית פרט המומחה מסקנות אשר לליקויי הרטיבות בדירה 9 ועלותן ובחוות הדעת החמישית, פרט עלויות של הליקויים הנוספים בדירה 9, לפי אלו שנמצאו בחוות דעתו הראשונה.

דיון והכרעה

17. כעת, אני נדרש להכרעה בשאלה העיקרית שבמחלוקת בין הצדדים, האם הפר מי מהם את הוראות ההסכם באופן המצדיק חיובו באיזה מהסעדים מושא התובענות ההדדיות.

18. מטעם התובע העיד הוא עצמו. מטעם הנתבעים העיד הנתבע וכן הגב' ורד גתר, מעצבת פנים ששכר התובע לעיצוב דירה מספר 9 ומי שסייעה גם בעיצוב ותכנון דירות 6 ו-8 (להלן: "גב' גתר").

19. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בחוות-הדעת מטעם המומחה ומומחי הצדדים וביתרת הראיות, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את התביעה העיקרית בחלקה ולדחות את התביעה שכנגד במלואה. להלן הנימוקים שביסוד מסקנתי זו.

התביעה העיקרית

20. עיינתי בחוות-הדעת מטעם המומחה, בהבהרותיו ובחוות הדעת המשלימות מטעמו ונחה דעתי כי יש לאמץ את מסקנותיו. התרשמתי כי המומחה ערך את חוות הדעת השונות באופן ניטרלי ומקצועי והצדדים לא טענו כנגד אמינות ממצאיו. העדפתי את מסקנות המומחה, באין נימוק כבד משקל שלא לאמצן וזאת על פני חוות דעת מומחי הצדדים והפניות אחרות. כבר נקבע כי: "חוות דעת מומחה נהנית ממעמד מיוחד, עד שהיא קובעת ומעצבת בדרך-כלל את מסכת העובדות הרלוונטיות ואת המסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה" (ר' ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 569 (1998); ע"א מסארווה נ' עיזבון המנוח מסארווה (2014)); ע"א 293/88 יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי ואח', (31.12.88)).

21. התובע, בסיכומיו, מפנה לשתי חוות הדעת שהגיש מטעמו, על ידי המהנדסים ה"ה ברגמן וקליגסברג ומפנה גם לחלק ממסקנות המומחה. בעוד הוא עותר לקבל את חוות דעת המומחים מטעמו, לא מתבקשת פסילת חוות דעתו של המומחה מטעמים כלשהם. התובע בוחר לאמץ חלקים המתאימים לגרסתו מחוות דעת המומחה ושולל חלקים אחרים. כך למשל, מאמץ התובע בסיכומיו את מסקנות המומחה לעניין הרטיבות בדירה 9, אך שולל על הסף את התמחור המוצע בחוות דעתו בעניין זה, בטענה כי התעלם מהוראות המפרט בהמלצתו על תיקון "סביר"; כי המלצותיו כיצד לתקן את ליקויי הרטיבות שנמצאו הן "סלחניות" ולא הוכחו כיעילות משך השנים; כי הרטיבות צפויה לחזור מידי שנה ולאלץ את התובע לתקנה על חשבונו וכי שיטת התיקון המוצעת מנוגדת להוראות התקן הישראלי, התומכת בדרישותיו של התובע (ר' סעיף 45 לסיכומי התובע). הנתבעים, בסיכומיהם, ביקשו לאמץ את מסקנות המומחה.

22. דחיתי את טענות התובע לפיהן לא הסכים למינוי מומחה מטעם בית המשפט. בקשה למינוי מומחה, כמוה כהסכמה למינויו (ר' פרו' עמ' 5, שו' 19; עמ' 6 שו' 14), כהוראת תקנה 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"). המומחים מטעם הצדדים גם לא נחקרו בחקירה נגדית(ר' החלטה חלוטה מיום 23.2.14). מבלי לגרוע מהאמור, חוות דעתו של המומחה ממילא מבוססת על חוות דעתו של מר ברגמן מטעם התובע, ששימשה עבור המומחה כנקודת מוצא בכל סעיף וסעיף והובאה בחשבון שיקוליו כמו גם חוות דעת הנתבעים (ר' ס' 3 לפרק ההקדמה בחוות הדעת).

23. אשר לגב' גתר, כבר אציין כי זו בחרה להעיד מטעם הנתבעים, מרצון ובשיתוף פעולה עימם, אף שהועסקה על ידי התובע. כשנשאלה על מניעיה לכך, התחמקה ממתן תשובה ישירה ולא שללה ולא אישרה מניעים נטענים (ר' פרו' עמ' 50 שו' 2-20). בחקירה חוזרת, נשאלה שוב: "נטען כלפיך שנתת תצהיר מהסיבה שאת חוששת מטענה/תביעה/מקצה שיפורים" והשיבה כשהיא אך: "מנידה בראשה" (ר' פרו' עמ' 56 שו' 6-7). בנסיבות אלו, התקשיתי לייחס את מלוא המשקל הראייתי לעדות הגב' גתר כמבוקש, בהיעדר יכולת לשלול אפשרות לקיומם של מניעים אישיים בעצם מתן עדות מטעם הנתבעים. בהתחשב במכלול הראיות כפי שהוצג, ייחסתי לעדותה משקל מופחת לנוכח אפשרות היותה בעלת עניין בתוצאות ההליך.

דירה מספר 9 - דירת הדופלקס המיועדת למגורי התובע ורעייתו

רטיבות

24. התובע סבור כי הדירה במצב ירוד ובה ליקויי רטיבות חמורים שאינם מאפשרים להתגורר בה. הנתבעים טוענים כי הדירה בנויה בסטנדרט גבוה, מכחישים ליקויי רטיבות כלשהם וטוענים כי אף אם קיימים, הם אינם בדרגה המצדיקה הגדרת הדירה ככזו שאינה ראויה למגורים. כך הצהירו הנתבעים לפרוטוקול הדיון מתחילת בירור המחלוקת (ר' למשל, פרו' עמ' 1 שו' 23-24 – החלטה מיום 13.2.12; עמ' 17 שו' 20-24 – החלטה מיום 6.6.13) וחזרו על טענתם זו שוב ושוב במסגרת העדות מטעמם (ר' פרו' עמ' 56 שו' 15,18, עמ' 57 שו' 24, עמ' 58 שו' 6).

25. חרף הצהרות הנתבעים, התרשמתי כי קיימת רטיבות בדירה מאז שנת 2010 ועד היום.

26. לפי מכתב הנתבעים מיום 28.4.10 כבר אז אישרו הופעת רטיבות בדירה בכותבם: "כבר בשבוע שעבר תיקן מרשי את כתמי הרטיבות הפנימיים בדירה כפי שהתחייב לעשות, ועתיד עד סוף השבוע הקרוב להביא לתיקון הקירות החיצוניים. כל שנותר הוא לצבוע את המקומות שתוקנו" (ר' ת/7).

27. עיון בכלל חוות הדעת של המומחה מעלה כי נמצאו סימני רטיבות בדירה בכל פעם. בחוות הדעת הראשונה שניתנה שנה לאחר מכן, ציין שביקורו בנכס התקיים בעונה שאינה גשומה ולכן הממצאים שראו עיניו דלים, אך הבחין בסימנים של חדירת רטיבות במשטח אופקי בקיר חוץ דרומי (ר' סעיף 4 לחוות הדעת הראשונה). המומחה ראה לנכון להמליץ על ביצוע בדיקות על ידי מכון חיצוני, ביניהן בדיקות המטרה שונות, בדיקת בלון במרזב הדירה ופתיחת ריצוף "לבדיקת שלמות חגורת הבטון"; בחוות הדעת השנייה מצא המומחה רטיבות מעל השיפולים בקיר הדרומי ובקיר המערבי של הדירה, סימני רטיבות מתחת לחלון בחדר הסמוך לאמבטיה ובחדר פינתי נוסף בדירה וכן מצא סימני רטיבות פעילים בסמוך לרצפה בחדר ההורים; בחוות דעת השלישית, שנתיים לאחר מכן, מצא המומחה רטיבות בעיקר באזור חדר ההורים ובאזורים הפונים למרפסת וחוות-הדעת הרביעית, שניתנה שנתיים נוספות לאחר מכן, עסקה כולה בליקויי הרטיבות בדירה. מכאן, שללתי את טענת הנתבעים בסיכומיהם, לפיה לא נמצאה רטיבות בדירה מבראשית (ר' סעיף 98 לסיכומי הנתבעים).

28. הנתבע העיד כי הרטיבות בדירה תוקנה (ר' פרו' עמ' 57 שו' 30), חזר על עמדתו כי אין רטיבות בדירה ואף הפנה צילומים (ר' סעיף 50 ונספח 18 לתצהירו). כנשאל כיצד טענתו בדבר תיקון הרטיבות עולה בקנה אחד עם חוות-הדעת השלישית, התחמק ממתן תשובה ישירה, טען כי הדירה ראויה למגורים וכי: "אף פעם לא היתה בעיית רטיבות בדירה הזו" (ר' פרו' עמ' 58 שו' 1-9). הנתבע נשאל: "הוא (המומחה – א.י.) מוצא בעיה ואתה אומר תיקנתי וזה לא הולך ביחד" והשיב: "לא אומר אין לי תשובה" (ר' פרו' עמ' 58 שו' 28-29; עמ' 59 שו' 4-7). בהמשך, שוב נשאל כיצד יתכן שהוצהר לפרוטוקול הדיון מהימים 13.2.12 ו-6.6.13 כי אין רטיבות בדירה, כאשר חוות-הדעת השלישית שניתנה חודש בלבד לאחר מכן מורה אחרת והשיב, ביחס למועד הראשון, כי: "באותה עת לא הייתה רטיבות" ואז: "אין לי תשובה" (ר' פרו' עמ' 58 שו' 22-30, עמ' 59 שו' 1-7, 12-31). ביחס למועד השני, השיב כי: "הכל תוקן. גם מבחינת רטיבות. אני הייתי בגשם האחרון בדירה" ואז: "אין לי תשובה" (ר' פרו' עמ' 61 שו' 18-29). בחקירה חוזרת, העיד הנתבע "ביקרתי בדירה ולא היתה שום רטיבות" וכי "הדירה אף פעם לא היתה מוצפת" (ר' פרו' עמ' 75 שו' 9-115).

התרשמתי כי עדותו של הנתבע בהקשר זה היתה מגמתית, סתומה ולא תאמה למציאות הראייתית. הנתבע לא נתן הסבר מניח את הדעת כיצד הוא ומי מטעמו מבארים תיקון הרטיבות בדירה, בעוד חוות-הדעת המאוחרת להצהרתם קובעת כי עודנה קיימת רטיבות בדירה. למצער, גם אם תוקנה הרטיבות בדירה משך השנים, היא חזרה. תיקון, ככל שנעשה, לא מיגרה ולא ניתן לראותו כתיקון כלל.

29. אשר לבדיקה החיצונית שנדרש היה לבצע בדירה, אישר הנתבע בעדותו שלא בוצעה בדיקת שכזו אחרי יום 29.7.13 כנדרש והעיד כי: "אנחנו ביצענו בעצמנו את הבדיקות...בעבודות האלה שעשינו פה לא היינו צריכים את המעבדה" (ר' פרו' עמ' 56 שו' 15-20; עמ' 59 שו' 8-11; עמ' 61 שו' 14-17, 11; עמ' 57 שו' 1-11). כשנשאל מדוע לא פעלו הנתבעים לפי הוראת המומחה בחוות-דעתו הראשונה למנות בודק חיצוני, השיב: "אין תשובה" (ר' פרו' עמ' 57 שו' 2-4).

דעתי אינה נוחה עם פרשנות הנתבעים בסעיפים 100 ו- 101 לסיכומיהם, בהם מבקשים ללמוד מנכונות התובע לחסוך לצדדים הוצאות בבדיקת "ההמטרה", משמע ויתר על ביצוע הבדיקה החיצונית. עיון בפרוטוקול הדיון מיום 13.2.12 מלמד כי הצעת התובע נבעה ממזג האוויר אותה עת, שהתאפיין בגשמים מרובים: "ולכן במקרה זה לאור הגשמים האחרונים שירדו, נבקש כי המומחה יגיע.. ויבחן אם אכן קיימת רטיבות בדירה". והנה, נערך ביקור נוסף של המומחה אשר מצא סימני רטיבות ברורים בדירה הדורשים תיקון (ר' חוות הדעת השנייה).

30. לאחר ישיבת ההוכחות ניתנה חוות-דעת רביעית בעניין, כל כולה עסקה בליקויי הרטיבות הנטענים, בה נקבע כי בוצעו מספר בדיקות על ידי הבודק החיצוני - מר פרדי ונמצאה רטיבות החודרת ממקומות שונים בדירה. הומלץ לתקן את הרטיבות, אך צוין כי השיטה המבוקשת להסרת אבן החיפוי החיצונית, ביצוע איטום והחזרת האבן למקומה אינה מעשית ואינה מקובלת בנסיבות העניין. לכן, הוצע "לבצע פתיחה של מישקים בחזית הדרומית ובחזית המערבית של הדירה, לבצע מילוי כוחלה משופרת במוסף דוחה רטיבות וכן לבצע הספגה של סילר על 2 החזיתות". המומחה העריך את עלות התיקון בסכום של 17,000 ₪ ואימצתי הערכה זו.

31. עוד נמצאו בחוות-הדעת הרביעית ליקויי רטיבות נוספים - איבוד מים בבדיקת הנקז והומלץ לתקן את הנזק בתיקון פנימי פולימרי בעלות מוערכת בסכום של 4,500 ₪; חייץ האטימה במרפסת אינו תקין בשלושה מקומות והומלץ לפתוח ריצוף לאורך הסף ולבצע חייץ אטימה תיקני ב- 3 מוקדים בעלות מוערכת בסכום של 7,500 ₪; נסיגה של הקיר ממישור החזית עם סימנים של חדירת רטיבות והומלץ להסיר את החיפוי במקום ולחדש את האטימה כולל רולקה במפגש בין הבליטה לבין הקיר בעלות מוערכת בסכום של 1,500 ₪. אימצתי את המלצות המומחה גם בהקשרים אלו.

32. אשר למסקנת המומחה בנוגע לחדירת מים סביב החלונות, טענו הנתבעים בסיכומיהם כי מאחר שהתובע בחר איש מקצוע חיצוני לביצוע עבודות האלומיניום, אין להטיל עליהם את האחריות לתיקון רטיבות הנגרמת בשל התקנת חלונות שלא בוצעה על ידם. לנוכח הסכמת הצדדים כי חלונות האלומיניום יותקנו באחריות התובע (ר' פרו' עמ' 32 שו' 26-32; עמ' 33 שו' 1-3; נ/3), אינני סבור שיש להורות על הנתבעים לשאת בעלות האטימה סביב החלונות בהם קיימת רטיבות, אותה העריך המומחה בעלות בסכום של 2,100 ₪. שמורות זכויות התובע למול לאיש המקצוע מטעמו.

33. בהקשר זה יצוין, כי הצדדים חלוקים ביחס לזיכוי התובע בגין איש מקצוע חיצוני. לטענת התובע, הוא שילם לאיש המקצוע, בשם "אלום רענן" סכום של 29,900 ₪ במישרין ולכן זכאי לזיכוי זה מאת הנתבעים (ר' פרו' עמ' 33 שו' 17-19). הנתבע, מנגד, הצהיר ששילם לאותו איש מקצוע סכום של 35,816 ₪ ואף הציג חשבונית בתמיכה בטענתו (ר' נספחים 25-26 לתצהיר הנתבע; נ/4). דחיתי את טענת התובע לאור שהוכח תשלום רלוונטי בו נשאו הנתבעים ובהעדר פירוט מלא של התמונה העובדתית לגבי הסכומים שקיבל איש המקצוע בגין העבודות שביצע.

34. דחיתי את טענת התובע כי הדירה אינה ראויה למגורים עקב הרטיבות המצויה בה (ר' פרו' עמ' 32 שו' 20-25; עמ' 42 שו' 16-17). המומחה לא הסיק כך באף אחת מחוות-דעתו ובנסיבות אלו, התקשיתי לקבוע כי הרטיבות בדירה חמורה עד כדי מניעת האפשרות להתגורר בה. לנוכח מינוי המומחה בהסכמה, מסקנותיו הניטרליות והמקצועיות והעדר חקירות המומחים מטעם הצדדים מלפניי, לא ייחסתי משקל ראייתי ממשי למסקנת המומחה מטעם התובע לפיה הדירה אינה ראויה למגורים.

עם זאת, בנסיבות העניין נמצא כי גם אם הרטיבות לא מנעה מהתובע להתגורר בדירה, לנוכח יתרת ליקויי הבנייה והעדר אישור אכלוס במשך שנים כה רבות מעבר לשנת הבדק המקובלת - ממילא לא ניתן היה התגורר בה. אין לבטל את סירוב התובע לקבל לידיו דירה שאינה תואמת את דרישותיו, גם כשמדובר בליקויים מתונים מטענותיו כהפניית המומחה ולאור פועלם של הנתבעים לתקן את הליקויים במשך השנים, שלא צלח. לפיכך, דחיתי את טענת הנתבעים בסיכומיהם, לפיה דירה 9 ראויה למגורים וכי התובע הפר את ההסכם כלשהו בסירובו לקבלה לידיו (ר' סעיף 9 לסיכומי הנתבעים). ארחיב באחריות הצדדים בהקשר זה בהמשך הדיון.

35. לסיכום פרק ליקויי הרטיבות בדירה 9, בהתאם לממצאי חוות הדעת המומחה והפיצוי המפורט בחוות הדעת הרביעית - קבעתי כי הנתבעים יפצו את התובע בסכום של 29,000 ₪ בתוספת 10% פיקוח הנדסי ומע"מ.

ליקויי בניה נוספים

36. התובע טוען כנגד אופן וסוג התקנת השיש במטבח; עבודות החשמל שטרם בוצעו בדירה ועבודות צבע ושפכטל שלא הושלמו. המומחה סבר כי אין מקום לפרק את השיש במטבח, אך קיימת נקודה אחת בחיבור לכיור המצריכה תיקון, בעלות של 500 ₪; אשר לעבודות חשמל, צבע ושפכטל, אין מחלוקת שטרם הסתיימו בקומה הראשונה, בגרם המדרגות ובממ"ד. המומחה הסיק כי יש לסיים את עבודות הצבע ושפכטל שעלותן 5,000 ₪ וכן לתקן את עבודות החשמל, לבצע יישור וקיבוע מפסקים, לחבר לחשמל, לחבר למערכת אינטרקום, להתקין לוחות חשמל כולל סימון וכיסוי - בעלות כוללת של 7,500 ₪. מסקנות המומחה מקובלות עלי גם כאן.

37. בין הצדדים מחלוקת אשר לחסרים נטענים בכלים הסניטריים בחדר הרחצה. התובע טוען לחסרים משמעותיים בעוד שהנתבע סבור כי התובע הערים קשיים בקשר לבחירת ארוניות וכלים, שינה דעתו חדשות לבקרים ולא ניתן היה להתקדם עם התקנתם. בנוסף, בתחילת חודש מרץ 2013 העביר התובע הזמנה של שיש בסכום של 10,700 ₪ העולה במחירה על המנוי במפרט. מסיכומי הנתבעים עולה שחלק מהכלים הסניטרים כבר נרכש ומצוי בדירה. המומחה לא העריך שווי חוסרים נטען משום היעדר מידע. סברתי כי האיזון בין העמדות השונות, ימצא ביטויו על דרך התקנת הנתבעים את הכלים הסניטרים שכבר נרכשו והגבלת רכישת יתרתם לסכום של 2,500 ₪ המוערך בגדר אומדנא דדיינא.

38. מעבר לאמור, אימצתי את המלצת המומחה לפצות את התובע בסכום של 9,500 ₪ להשלמת משטחי שיש ומראות החסרים בדירה, להשוות פתחים שהוכנו לשני ארונות בשיפוע בחדר האמבטיה בקומה העליונה ולתקן פינות קרמיקה בסכום של 1,500 ₪.

39. עוד קבעתי, לפי המלצות המומחה המקובלות עליי, כי יש לזכות את התובע בסכום של 3,000 ₪ עבור ברז וכיור דקורטיבי בשירותי האורחים; עבור ג'קוזי דלפון בהפחתת מחיר האמבט שהותקן ובסכום של 3,300 ש"ח; עבור כיור השירות במרפסת בסכום 800 ₪ ובהפרש בין התקנת בידה כפי שהתבקש על ידו להתקנת אינטרפוץ בסכום 1,200 ₪. המומחה הסיק כי יש לזכות את התובע עבור כיור נוסף בסכום של 2,000 ₪ אך משלא הוכחה כמות הכיורים המבוקשת, קבעתי זיכוי בגובה כיור אחד.

40. אשר לדלת הזכוכית בחדר הרחצה, ביקש התובע להתקין דלת מסוג "סקרניו" במקום דלת זכוכית רחבה כמתחייב במפרט (ר' עמ' 5 למפרט). מאחר וסוג הדלת המבוקש אינו מחויב במפרט אלא מצוי בגדר הזמנה אישית, קבעתי, בהתאם להמלצת המומחה בחוות הדעת השלישית, כי יש לזכות את התובע בסכום של 2,500 ₪.

41. התובע עותר כנגד אי הנמכת הריצוף בחדר הרחצה, בניגוד להוראת סעיף 5.6.6 למפרט לפיה: "איזורי המקלחת יונמכו ב- 10 ס"מ מהסביבה ויופרדו ע"י סף אלומיניום" וכן הוראת סעיף 5.7.1 למפרט לפיה "פני הריצוף יונמכו ב-10 ס"מ מיתר שטח הדירה". בחוות הדעת השלישית נקבע כי לא בוצעה הנמכה כמתחייב.

הנתבע העיד שידועה לו החובה על פי דין להנמיך ריצוף בחדרים רטובים אך פעל כהנחיית הגב' גתר בידיעה כי מדובר על דירה המותאמת לנכה וכדבריו: "אני ביצעתי לפי התכנית" (ר' פרו' עמ' 68 שו' 30-32, עמ' 69). בחקירה חוזרת, הדגיש כי קיבל את התוכניות מגב' גתר אשר אמרה לו, גם בשטח, לא להנמיך את הרצפה והוסיף "לא היתה לי בעיה לרדת ס"מ אם היו אומרים לי" (ר' פרו' עמ' 75 שו' 7-8).

הגב' גתר הצהירה שהחליטה, בעצה אחת עם התובע ובהסכמתו המלאה, לא לבצע הנמכה בחדרי האמבטיה ביחס לריצוף יתר חלל הבית, על מנת לאפשר כניסה ויציאה מחדר האמבטיה עם כיסא גלגלים באופן עצמאי. לשיטתה, הנמכת הריצוף תפגע במטרה זו ואף תפגע בדלת הסקרניו המותקנת במקום ולא תאפשר שימוש בה. גב' גתר אישרה בעדותה את הוראות התקן הישראלי לפיהן חובה לבצע הנמכת ריצוף בחדרים רטובים (ר' פרו' עמ' 53 שו' 24-30). עוד הצהירה שהנתבעים לא היו מעורבים בהחלטה זו ובתכנון, אלא קיבלו לידם את התוכניות וביצעו אותן בהתאם (ר' סעיף 26-30 לתצהירה).

בעוד הנתבע הפנה את האחריות לגב' גתר בעניין, זו טענה שהסכמת התובע ניתנה בעל- פה "בזמן אמת בשטח", ללא תימוכין בכתב (ר' פרו' עמ' 48 שו' 11-13; עמ' 52 שו' 1-10). אינני מקבל התנהלות זו ודחיתי את טענת הנתבעים בסיכומיהם כי התובע אינו זכאי לפיצוי מאחר והרצפה לא הונמכה "בכוונת מכוון". אינני מקבל גם את הטענה בסיכומיהם כי הנתבעים היו "אדישים" לבחירות התובע בכלל. הנתבעים מחויבים במפרט, המהווה חלק בלתי נפרד מההסכם שערכו עם התובע. הנתבעים אף התחייבו במסגרת התחייבות בלתי חוזרת כי: "מוסכם עלינו כי הבנין והתכנון של דירת הדופלקס תהיה עפ"י התכנית המצורפת של האדריכלית הנה ערן, למעט שנוי במיקום הממ"ד והוספת חלון". עוד התחייבו לשלם את שכרה של האדריכלית ולבנות את הדירות בכפוף לתכניתה (ר' סעיף 4(ב) ו-11 להתחייבות בלתי חוזרת – נספח 1 לתצהיר התובע). ככל שקיימים שינויים כלשהם במפרט, אף בזמן אמת, מצופה לקבל את הסכמת התובע אליהם בכתב, כמתחייב בהוראות סעיף 53ג' להסכם הגוברות על טענות בעל-פה עליהן הסתמכות הנתבעים.

לא נעלמה מעיניי תמיהת הנתבעים בסיכומיהם, כיצד מצופה שכל החלטה עיצובית שמתקבלת באתר הפרויקט, אף אם היא מקצועית ונקודתית, תדרוש מסמך בכתב, חרף יחסי האמון הנטענים בין מעצב ללקוח. לנוכח נסיבות העניין המיוחדת שלפניי, מצבם של התובע ורעייתו והדווקנות שגילה התובע בהתנהלותו - דרישת הכתב בעניין זה חשובה ביתר שאת. הצדדים ערכו ביניהם הסכם מפורט, לו צורפו שני מפרטים בהם פרט התובע את דרישותיו המדויקות לביצוע העבודות כתמורה לעסקת הקומבינציה שבוצעה. במצב בו הנתבעים נדרשו לבצע עבודות שונות מהמבואר במפרטים, צריך שתינתן הוראה שכזו בכתב.

הגב' גתר אינה אדריכלית רשומה לפי סעיף 2ב' לחוק המהנדסים ואדריכלים, תשי"ח-1958, אלא מעצבת פנים בהכשרתה (ר' ת/2; ת/3; פרו' עמ' 45 שו' 15-19, עמ' 46 שו' 16-17). התובע שכר את שירותיה כדי שתסייע לרעייתו בעיצוב פנים הדירה וידע שהיא אינה אדריכלית (ר' פרו' עמ' 30 שו' 23-28). יש לבצע הפרדה בין עיצבו פנים הדירה לתכנון האדריכלי של הדירה והנדרש במפרטים, המחייבים את הנתבעים. בשונה מגב' גתר, אשר אינה צד להסכם, הנתבעים הם שהתחייבו כקבלן ראשי לבצע עבודות שעליהן הוסכם מראש במסגרת בנייתם את הבניין. על הנתבעים החובה למלא אחר הוראות ההסכם והמפרטים המצורפים לו ואין לקבל את נסיונם להטיל את האחריות לשינויים השונים שבוצעו לפתחה של הגב' גתר, בהתבסס על שיטת עבודתה והעדר חובתה שבדין לפעול על פי המפרטים. הנתבעים לא הגישו הודעת צד ג' ועליהם לשאת בתוצאות הפרת ההסכם והמפרטים. העובדה שהגב' גתר לא צורפה כצד להליך, אינה מסירה מעל הפרק את אחריות הנתבעים לפעול לפי הוראות ההסכם המחייב אותם.

לנוכח כל האמור, אימצתי את מסקנת המומחה לפצות את התובע בסכום ההנמכה הנדרשת בחדר רחצה הורים בעלות של 900 ש"ח.

42. בסיכומיו, התובע הוסיף כי גם שטחי הארונות בחדרי הרחצה לא הותקנו לפי הוראות סעיף 3.2 למפרט לפיהן: "משטחים: גרניט פורצלן איכותי תואם לפי היצע הקבלן והסכמת הבעלים", אלא הותקן שיש פשוט. עניין זה לא קיבל ביטוי בחוות דעת המומחה ולא ראיתי לנכון לחייב את הנתבעים בגינו, בהיעדר די נתונים לשם העדפת גרסת התובע ובשונה מחיפוי המדרגות בדירה כמבואר להלן.

43. התובע עותר כנגד אי חיפוי קרמיקה עד לתקרה בחדר האמבטיה, בניגוד למתחייב בהוראת סעיף 3 למפרט הדופלקס לפיו: "קרמיקה באמבטיות ובשירותים עד גובה תקרה". לשיטתו, על הקבלן היה לפעול לפי הוראות המפרט, בעוד שעל הגב' גתר היה לקבוע את אופן פריסת הקרמיקה בגבולות הנדרשים (ר' פרו' עמ' 37 שו' 20-23). הנתבע העיד כי הקרמיקה הודבקה בהתאם לתכניתה של גב' גתר ולא הייתה לו אמירה בנושא (נספח 24 לתצהיר הנתבע, פרו' עמ' 71 שו' 23-26). הגב' גתר העידה שהיא זו שנתנה את ההוראה כי החיפוי לא יעשה עד תקרה, בעל-פה, לפי תכנית חיפוי שערכה בתיאום עם התובע בחדר אחד מתוך שלושה וזה חל בהתאמה על יתר חדרי האמבטיה (ר' נספח 3 לתצהיר גב' גתר). כאשר התבקשה להציג את תכנית חדרי האמבטיה הנוספים העידה: "הם לא נמצאים פה" ואז שינתה גרסתה באומרה כי: "לא היו תכניות שמתייחסות לשאר האמבטיות" (ר' פרו' עמ' 53 שו' 10-15).

גם כאן ועל אף הפניית הנתבעים את האחריות לגב' גתר (ר' נספח 6 לתצהירה; פרו' עמ' 53 שו' 16-23), הם אלו שמחויבים לקיים את הנדרש במפרט ואין בטענה בעל-פה, המצויה במחלוקת, כדי לשחררם מאחריות זו. לא ניתן על ידי הנתבעים הסבר המניח את הדעת מדוע חיפוי הקרמיקה לא נעשה עד תקרה בשלושת חדרי הרחצה, חרף הוראותיו המפורשות של המפרט. הנתבעים, בסיכומיהם, מבקשים להיתלות בתוכנית שהציגה הגב' גתר לגבי חדר רחצה אחד, כדי להעיד שהתובע אכן שינה מן המפרט. גם אם הוסכם בתכנית הביצוע של הגב' גתר על שינוי החיפוי בחדר רחצה אחד מתוך שלושה, אין להשליכו, בהעדר מסמך בכתב, על יתרת חדרי הרחצה. לכן, אימצתי את המלצת המומחה, לפיה הנתבעים יפצו את התובע בעלות החיפוי המלא בסכום של 2,000 ₪.

44. התובע טוען כי דלתות הכניסה אינן בצבע אחיד ואינן מתוצרת רב-בריח ברוחב מטר אחד. כך, בניגוד לנדרש בהוראת סעיף 6 למפרט לפיה: "דלתות הכניסה הינן דלתות ביטחון מסוג רב-בריח או שווה ערך, תואם לדגם היצרן לפי היצע הקבלן ובהסכמת ובחירת הבעלים. רוחב הדלת 1 מטר מתאים לכניסת כסא גלגלים עם עינית הצצה...". המומחה אישר שדלת הכניסה היא בגודל מיוחד אך הותקנה דלת מסוג רב-מגן ולא מסוג רב-בריח, לכן התובע זכאי לפיצוי בסכום 500 ₪. לגבי מידת הדלת, קבע המומחה כי פתח הבנייה הוא מטר, אך "פתח האור" הוא 91.5 ס"מ ולגישתו, המידות בתוכניות ובמפרטים הן לעולם לפי מידת בניה ולא פתח אור. עוד הטעים, כי אין כל קושי לעבור בפתחים הקיימים בכיסאות נכים. התובע טוען כי המפרט מציין פתח אור ולא פתח בנייה ולפיכך, הפרו את הנתבעים את הוראות המפרט (ר' פרו' עמ' 37 שו' 1-5).

אכן, עדות הנתבע בעניין זה היתה מבולבלת. תחילה, העיד שרוחב הדלת תואם את תכניתה של גב' גתר ושפעל על פיה (ר' נספח 23 לתצהירו; פרו' עמ' 70 שו' 5-8). עדותו אינה עולה בקנה אחד עם עדותה של הגב' גתר, לפיה היא היתה אחראית על החלוקה הפנימית בלבד: "דלת הכניסה לא תופיע בשום תכנית כיוון שזה המסגרת של הבית ולא נגעתי במסגרת של הבית. שהגעתי לבניין והשתתפתי בעבודה הזו, המעטפת היתה מוכנה. הפתחים היו פתוחים וכל אלה היו קיימים כבר ... יש תכניות וכתוב על כל תוכנים את גודל הדלת שעל פיו עבד הקבלן. יש שרטוטים" (ר' פרו' עמ' 52 שו' 2-9, 20-23; עמ' 51 שו' 22-25; עמ' 52 שו' 26-28).

אז, שינה הנתבע גרסתו וביצע הפרדה בין דלת הכניסה לדלתות הפנים, כך: "גב' גתר נתנה לי את התכנית הפנימית של הדירה, שהיא הגיעה המשקוף של הדלת היציקה היה כבר קיים כמו שהממד היה כבר קיים. מה הבעיה? עבדתי על פתחי הדירה הפנימיים לפי גב' גתר. עשיתי את הפתח של הכניסה לפי תכנית". לא הוצגה את אותה תכנית נטענת (ר' פרו' עמ' 70 שו' 9-31). בחקירה חוזרת ולאחר התנגדות בעניין הנחיית העד לעניין רוחב "נטו", השיב הנתבע: "שמדובר על פתח של מטר, זה מקיר לקיר לפני המשקוף ולפני הלבשות של דלת" (ר' פרו' עמ' 75 שו' 4) כך שעדותו הסופית, תאמה לגרסת הנתבעים לפיה עמדו בהוראות המפרט לעניין רוחב הבנייה.

על אף עדותו של הנתבע בעניין וחרף הנחייתו בחקירה החוזרת, התובע לא הוכיח כי במפרט סוכם על "פתח אור" ולא על "פתח בנייה". לאור מסקנת המומחה כי פתח הבניה עומד על מטר אחד וכך נהוג לציין בתוכניות ומפרטים, שוכנעתי כי הנתבעים עמדו בחובתם להעמיד את פתח דלת הכניסה על מטר אחד. לכך יש להוסיף, כי פתח הדלת הקיים נגיש לכיסא גלגלים. לאור זאת, דחיתי את טענת התובע לעניין רוחב דלת הכניסה.

45. אשר לרוחב דלתות הפנים, טוען התובע כי רוחבן צר מן הנדרש במפרט לפיו: "רוחב הדלתות תואמות למעבר עגלת נכים" (ר' סעיף 5.8.1. למפרט הכללי) וכן במפרט הדופלקס, החל על דירה 9, נקבע כי: "רוחב כל הפתחים בדלתות הדופלקס בשתי הקומות יהיה 1 מטר (מתאים למעבר כיסא גלגלים" (ר' סעיף 1 למפרט הדופלקס).

בחוות-דעת השלישית קבע המומחה שהדלתות נבנו ברוחב בנייה של 90 ס"מ, 10 ס"מ פחות מהנדרש במפרט הדופלקס. המומחה מציין כי הנתבע טוען שהרוחב נקבע בתוכניות האדריכלות שהגיש התובע אך התוכניות לא הוגשו אליו וקובע שאם יוכרע כי יש לפעול לפי המפרט, נדרש יהיה לפרק את הדלתות הפנימיות, להרחיב את הפתח ולהתקין דלתות במידות בניה של מטר.

הגב' גתר אישרה כי רוחב הדלתות הפנימיות היה 90 ס"מ בבנייה, שהם כ- 80 ס"מ נטו והצהירה כי מדובר ברוחב המתאים למעבר של כיסא גלגלים (ר' סעיף 33 ונספח 5 לתצהירה). הנתבע הצהיר כי רוחבן בבניה בוצע בהתאם לתוכניות של הגב' גתר כך שלא היה להם כל חלק בבחירת דלתות (ר' סעיף 66 לתצהירו). עוד העיד, שהתובע "לא מוכן לחתום על מחיצות הפנים" והגב' גתר חתמה במקומו, אך לא צרף מסמכים חתומים כלשהם על ידה (ר' פרו' עמ' 63 שו' 23-26, עמ' 64 שו' 18-21; עמ' 48 שו' 11-13, עמ' 52 שו' 1-10).

לא ניתן הסבר המניח את הדעת מדוע רוחב דלתות הפנים בבניה לא בוצע בהתאם לנדרש במפרט הדופלקס ולא הוכחה הסכמתו בכתב של התובע לתכנית הביצוע שצרפה הגב' גתר לתצהירה (ר' נספח 3 לתצהיר הגב' גתר). טענת הנתבעים בסיכומיהם כי הוגשה "תכנית לביצוע" לה הסכים התובע, לא נתמכה בראיות ונותרה אף היא כטענה בעל-פה נוספת כנגד מסמך מפורש בכתב. התחשבתי ברצונם של התובע ורעייתו להתגורר בדירה ולהתאימה לצרכיהם ובעובדה שההוראה בדבר פתח דלתות הפנים מצויה הראשונה במפרט הדופלקס. כבר הכברתי כי האחריות לקיום הוראות המפרטים רובצת לפתחם של הנתבעים ודחיתי את ניסיונותיהם החוזרים להפנותה לפתחה של הגב' גתר, שאינה צד להליך ושהעידה שלא לזכותם דווקא כי: "המפרט הטכני לא היה אורים ותומים במהלך כל העבודה" (ר' עמ' 53 שו' 19).

לאור אלו, בהעדר הוכחה כי הוסכם על ידי התובע השינוי הנטען ברוחב דלתות הפנים ואישור הגב' גתר כי פעלה בניגוד למפרט וממצאי המומחה – קיבלתי את טענת התובע. אף שהמומחה לא התייחס קונקרטית לנושא זה, החסר הראיתי נמלא מהשוואת תשובותיו לשאלות ההבהרה לחוות הדעת הראשונה מיום 8.1.12 שם העריך את עלויות התאמת הדלתות בכ- 6,000 ₪ ביחס לדירה 6. סבורני כי האיזון בין החסר לחובת התובע לבין גישת הנתבעים, ימצא ביטויו בקבלת המלצה זו גם ביחס לדלתות הפנים של דירה 9 שאין גודלה כדירה 6.

46. עוד טוען התובע כי המדרגות הפנימיות בדירה אינן משיש יוקרתי בהתאם לסעיף 15 למפרט הדופלקס הקובע: "מדרגות פנימיות שיש 4 ס"מ מלוטש, ויוקרתי אבן חברון ו/או פרלטו 5-6 ותואם לריצוף הדופלקס כולל פנלים לאורך המדרגות בגובה 25 ס"מ גימור מעוגל לפי בקשת הבעלים" (ר' גם סעיף 3.1 למפרט). לטענתו, יש להתקין שיש מסוג "ורונה" יוקרתי 4 ס"מ מלוטש ואיכותי. המומחה הסיק כי המדרגות הותקנו מאבן קיסר, התואם את הריצוף בדירה וכי הן יקרות לכל הפחות בשיעור של 100% ממדרגות סטנדרטיות. הנתבעים טוענים כי המדרגות הותקנו מחומרים יקרים בעשרות אחוזים מהמבוקש במפרט, אך התובע עמד על זכותו לבחור, בזו הלשון: "הערך הכספי לא מעניין אותי, מעניין אותי מה שהזמנתי... הבחירה של השיש היא רק שלי ולא של הקבלן. ופה הקבלן בחר את האבן שהוא רוצה – קיסר, קיסר זה אבן ולא שיש" (ר' פרו' עמ' 34 שו' 2-18; עמ' 23 שו' 27-30).

גב' גתר הצהירה כי ההחלטה לבחור אבן קיסר הייתה משותפת עם התובע, במטרה להתאים את המדרגות ליתר חלל הבית ובפרט לשיש במטבח, שנקבע במפרט כאבן קיסר (ר' סעיף 7.0.2. למפרט; פרו' עמ' 54 שו' 6-11). גב' גתר אף העידה שהתובע: " גם הביא לי דוגמאות של שיש קיסר שנעמוד ונבחר דוגמאות שיתאימו לשיש במטבח" (ר' פרו' עמ' 54 שו' 4-9). הנתבעים לא הציגו תעודת אחריות לאבן הקיסר שהותקנה המוכיחה את מקוריותה חרף חשד התובע בעניין. כשנשאל הנתבע בעניין זה, השיב : "אני אבדוק את הנושא. כרגע פה, לא יכול..." (ר' פרו' עמ' 68 שו' 1-9). גב' גתר העידה שלא הוסבר לתובע שבבחירתו אבן קיסר הוא יקבל משהו יותר טוב (ר' פרו' עמ' 54 שו' 12-13). התובע ביקש להצביע על היכרות אישית של הנתבע עם ספק אבן הקיסר (ר' פרו' עמ' 67 שו' 17-31).

על אף הטענה כי מדובר בחיפוי יקר מהמבוקש כפי שהותקן, אין להתעלם מרצונו של התובע הבא לידי ביטוי בהוראות ההסכם בין הצדדים. גם אם הנתבעים סבורים כי הם מעניקים לתובע מתנה בדמות חיפוי יוקרתי, יש לוודא כי אותה מתנה מקובלת עליו. אם לאו – עליהם לעמוד בהוראות המוסכם. בהעדר הוראה אחרת בכתב מאת התובע, גם כאן, שוכנעתי כי אין להעדיף את טענותיהם של הנתבעים.

דחיתי את סברת הנתבעים בסיכומיהם, לפיה עדות התובע כי נהג לבקר באתר הפרויקט לעיתים תכופות (ר' פרו' עמ' 31 שו' 15) אינה עולה בקנה אחד עם עדותו לפיה ראה את התקנת החיפוי רק לאחר שהסתיימה (ר' פרו' עמ' 34 שו' 30-32, עמ' 35 שו' 1-9). התובע אינו איש מקצוע בתחום הבניה ומעורבותו הפעילה בפרויקט, אינה מטילה עליו אחריות להתריע אם עבודה מתבצעת בהתאם להוראות ההסכם והמפרטים המצורפים לו (רק סעיף 8 לתצהירו; פרו' עמ' 31 שו' 16-19). בעניין זה התחשבתי גם בתחלופת המכתבים הרבה בין הצדדים משך השנים, אשר צורפו לתצהיריהם.

בהתאם, דחיתי את מסקנת הנתבעים בסיכומים לפיה העובדה שחלק מהעבודות שבוצעו יקר מהנדרש בהסכם, מעידה כי התובע אישר אותן בהסכמתו (ר' סעיף 6 לסיכומי הנתבעים). לא הוצגה כל ראיה אובייקטיבית הגוברת על הוראות ההסכם שסוכמו בין הצדדים בפירוט רב מבעוד מועד. לא ייחסתי גם משקל רב למוצג נ/5, הנחזה כפרוטוקול פגישה בין הצדדים שהוגש בחלקו. שם נרשם בסעיף 4 תחת כותרת משנה "דירה 9" כי "בני (הנתבע – א.י.) צריך להחליט בנושא מדרגות עץ כפי שאני מבקש או מדרגות שיש יוקרתי לפי הצעת חברת אלוני..." ראיה זו הוצגה על ידי הנתבעים לשם ההוכחה כי התובע שקל אפשרות להתקנת מדרגות עץ. מעיון בפתיח למסמך עולה כי מדובר במו"מ בלבד, כאשר התובע עמד על כך ש: "כל סיכום חייב להיות בכתב אחרת לא סוכם". אם התובע ביקש לבחון בשלב מסוים התקנת מדרגות עץ, מדובר בבדיקת האפשרות בלבד ובהיעדר הוראה מפורשת אחרת, אין במבוקשו כדי להורות על מתווה מוסכם השונה מהמפרט, שחיפוי מדרגות מסוג אבן קיסר דווקא אינו נכלל בנוסחו (ר' פרו' עמ' 34 שו' 24-29).

דחיתי את פרשנות הנתבעים בסיכומים לפיה "מחקירתו של התובע עולה כי אף לשיטתו, המפרט הטכני אינו מהווה את התורה בלתה" (ר' סעיף 83). לא ראיתי על מה יש לסמוך פרשנות זו והעדפתי את גרסת התובע, שחזר ועתר לקיום הוראות המפרטים כלשונן וסירב, בכל נוסח ובאופן קוהרנטי, גם במכתביו, להכיר בשינויים שנערכו בהם לכאורה בעל-פה ובהעדר הסכמה בכתב מטעמו.

התמקדתי בחריגות הנטענות מהוראות ההסכם, לפי הראיות והעדויות המונחות מלפניי והצורך בשיפור מצבו של התובע בגין החריגות שנמצאו. לא הוכח קיומם של חוסר תום לב, רשלנות, כוונות זדון ומניעים זרים בהתנהלות מי מהצדדים.

המומחה סבר שאין להעניק לתובעים פיצוי בגין רכיב זה לנוכח יוקרתיות החיפוי שהותקן ולא העריך את עלות השינוי. לא ראיתי לנכון להותיר את התובע ללא סעד בנושא מרכזי זה לדידו, רצונו תואם את הוראות המפרט ואת התרשמותי מאיתנות גרסתו על פני ציר הזמן ומצאתי לנכון לחייב את הנתבעים בהתקנת שיש מדרגות כהוראות המפרט הרלוונטי.

47. קיימת מחלוקת נוספת בין הצדדים בנוגע לסוג הגימור של הפינות הדקורטיביות. הנתבעים ביצעו פינות דקורטיביות בגימור מסוג "גירונג", לגביו קבע המומחה כי הוא גימור יקר ולכל הפחות שווה ערך לגימור פינות דקורטיביות רגיל. גב' גתר הצהירה כי הגימור האמור נבחר על-ידה בשיתוף עם התובע וכי הוא הוא היה מעוניין בו והסכים לכך (ר' פרו' עמ' 35 ש' 28; סעיף 23 לתצהירה). התובע, מנגד, טוען שלא ביקש גימור מסוג זה והעיד שהפעם הראשונה ששמע על כך היתה מהמומחה (ר' פרו' עמ' 35 שו' 25-29, עמ' 36 שו' 4-6, 14-18). כשנשאלה הגב' גתר האם קיים מסמך כלשהו הקובע את סוג הגימור, השיבה: "לא תמצא" (ר' פרו' עמ' 50 שו' 21-32) ובחקירה חוזרת הסבירה: "כיוון שגרונג נחשב בעולם העיצוב לגימור הרבה יותר יוקרתי ואיכותי שעולה יותר כסף, שאנחנו המעצבים לא תמיד ניתן לאסוף אותו בבנייה אורבנית ושמחתי שהקבלן אישר לנו לעשות זאת" (ר' פרו' עמ' 55 שו' 6-8).

הוראת סעיף 5.6.3. למפרט קובעת כי "כל הקצוות האנכיים של הקרמיקה יסתיימו בפינות דקורטיביות" ובהוראת סעיף 5.6.6 למפרט הוסכם כי "יש להקפיד על גימור נאה באזור המקלחות". אם כן, מדובר בעדויות סותרות, ללא תימוכין בהוראות המפרט השותקות לעניין סוג ספציפי של הגימור הנדרש. אין מחלוקת כי נעשו פינות דקורטיביות וכי גימור מסוג "גירונג" הוא גימור "נאה". לא הוסכם בכתב בין הצדדים סוג הגימור שיבוצע באותן פינות והתקשיתי, בנסיבות העניין ובהעדר הוכחה ממשית אחרת, לחייב את הנתבעים לבצע דבר שלא התחייבו לו בכתב. לנוכח המלצת המומחה שלא יעשה שינוי כלשהו בהקשר זה ובהתחשב בדווקנות המאפיינת את התובע לעגן את מלוא ההסכמות בכתב, קבעתי כי יש להותיר את המצב על כנו, מבלי לזכות את התובע בגין רכיב זה.

48. אשר לטענת התובע כי גודלו של הממ"ד קטן מזה שנקבע בסעיף 2.3 למפרט, הסיק המומחה כי גודלו של הממ"ד הוא 8.4 מ"ר, בהתאם לתכנונה של האדריכלית מטעמו. המשמעות היא שחלקים אחרים בדירה גדולים יותר, כך שאין פגיעה בגודלה הכללי של הדירה. התובע לא הוכיח כי הממ"ד נבנה בניגוד לתכניות ובהתאם למסקנות המומחה ודחיתי את גרסתו בעניין זה. בהקשר זה, יש לציין ולמעלה מן הצורך את התרשמותי כי מסקנת המומחה ביחס לממ"ד ניתנה בהקשר לתוכנית האדריכלית הראשית של הגב' הנה ערן שתכננה את הבניין (ר' סעיף 4א' לכתב התחייבות בלתי חוזרת). אין אמירה זו רלוונטית להחלטותיה של הגב' גתר, שאינה אדריכלית ושהחלטותיה הנטענות ניתנו ללא אישור התובע בכתב וחלקן נעשה בניגוד להסכם בין הצדדים והמפרטים שצורפו לו.

49. אשר לטענה בדבר העדר מים חמים וקרים למכונת הכביסה, גם בהקשר זה אימצתי את המלצת המומחה והוריתי על פיצוי התובע בסכום של 1,500 ₪.

50. אשר לטענה בדבר תכנון מיזוג אויר לקוי, טוען התובע כי שילם סכום של 9,500 ₪, אך לא הוצגה ראייה בתימוכין. לפיכך, אימצתי את קביעת המומחה לפיה יפצו הנתבעים את התובע בגין תוספת של סינרי מיזוג המוערכת בסכום של 5,000 ₪.

51. בסיכומיו, טוען התובע כי הנתבעים לא הציגו אישור ממכון התקנים, לפיו האינסטלציה והחשמל בדירה נבדקו ועומדים בתקן ולפיכך מפרים את הוראות סעיפים 7.3.3, 7.4 למפרט. דחיתי טענות אלו לנוכח התרשמותי כי טרם הושלמו עבודות האינסטלציה והחשמל בדירה ולפיכך הקושי בקבלת אישור שכזה.

52. לסיכום פרק ליקויי הבנייה הנוספים בדירה 9, בהתאם לממצאי חוות הדעת המומחה והפיצוי המפורט בחוות הדעת השלישית והחמישית – קבעתי כי על הנתבעים לפצות את התובע בסכום של 52,200 ₪ בתוספת 10% פיקוח הנדסי ומע"מ. סכום זה יש להוסיף לסכום הפיצוי שקבעתי ביחס לליקויי הרטיבות, כך שבגין כלל הליקויים בדירה 9, ישלמו הנתבעים לתובע סכום של 81,200 ₪, בתוספת 10% פיקוח הנדסי ומע"מ.

53. התובע עותר כנגד ליקויי בניה גם בדירות 6 ו-8. דירות אלו נמסרו לתובע חרף ליקויי הבניה הנטענים ולטענתו "מחוסר ברירה" (ר' פרו' עמ' 43 שו' 16-21). הנתבעים סבורים כי התיקונים הנדרשים בדירות אלו נובעים משימוש ומבלאי סביר שנגרם ככל הנראה לנוכח פרק הזמן שעבר ממועד המסירה (2009) ועד למועד כתיבת חוות הדעת מטעם המומחה (2013). לשיטתם, מדובר בתיקונים מינוריים, קוסמטיים בלבד, המסתכמים בפחות מ- 10% מסכום התביעה. בשונה לעיתים מחוות-דעת המומחה ביחס לדירה 9, כאן נבחנו הליקויים הנטענים בכל דירה וסוכם הפיצוי הראוי לתובע באופן כולל.

דירה 6

54. התובע טוען כי נחוצים תיקוני עבודות רובה וטיח וחסרים סימוני מפסקים ופינות דקורטיביות בסיום קרמיקות. באופן דומה לממצאי דירה 8, המומחה הסיק כי הרובה ברצפת הדירות בוצעה בצורה לקויה, כך שהחומר נמרח בצורה לא מדויקת ובגוונים שאינם אחידים. אימצתי את המלצת המומחה לפיה נדרשים תיקוני עיוותי טיח וכי יש לסמן מפסקים בעלות של 1,600 ₪, וכן תיקוני העיוותים בטיח בחשפי החלון בחדר השני בעלות של 250 ₪ ועיוות הטיח מעל דלת הכניסה לחדר ההורים בעלות של 250 ₪. קיבלתי אף את המלצת המומחה להורות לנתבעים לספק לתובע ריצוף עודף כנדרש בעלות של 300 ₪. אשר לפינות הדקורטיביות, כפי שנקבע ביחס לדירות 9 ו-8, קבעתי כי די בגימור הגירונג שבוצע.

55. אשר למרפסת הסלון, גם כאן התובע טוען כי השיפועים אינם מספקים ומשבשים את ניקוז המים במקום. עוד הוסיף, שישנה עקמומיות מוגזמת של חיפוי הקרמיקה, ליקויים בדלת הזזה ובארגז התריס. אימצתי את מסקנות המומחה, לפיהן יש לתקן הכתמות של צבע ממסגרות החלונות והדלתות הפונים למרפסת וכתמי צבע על החיפוי מתחת לחלון בעלות של 200 ₪ וכן בליטות חריגות בחיבור האופקי מעל פתח היציאה למרפסת בעלות של 100 ₪; כי יש להסיר את החלודה במכסה הרשת לפתח הניקוז במרפסת בעלות של 100 ₪; כי יש לנקות את סימני העיפרון על חיפוי האבן בעלות של 100 ₪; כי יש לתקן את לוח האבן הבולט בצד שמאל של חלון חדר הדיור ואת לוח האבן השבור בהיקף השקע החשמלי במרפסת בעלות כולל של 500 ₪; כי יש לתקן את העקמומיות בחיפוי הקרמי בתחתית הדופן הדרומית של קיר העמוד במרפסת בעלות של 400 ₪ ויש צורך להקשיח חיבור דלת הזזה, לתקן את הפתחים בגימור הגירונג ולהחליף את מכסה הארגז בעלות כוללת של 800 ₪.

56. ביחס לחדרי הרחצה והשירותים, טוען התובע כי נדרשים תיקוני טיח ואריחי קרמיקה, חיבור כיורים, ארונות וידית וכן תיקוני גבס שונים. נטען כי חסר חיבור בסוללת המים למים חמים, ישנן בליטות אריחים, ליקוי במכשיר הוונטה, חיבור לקוי של כיור וחסר קו מים בחדר רחצה הורים. בדומה לדירה 8, נטען כי מכסה הרשת אינו נשלף, חסרה סוללת אינטרפוץ 4 דרך וחסרה סגירת "דרייסקיפ".

בנוגע לחדר האמבטיה הראשי, אימצתי את המלצת המומחה לפיה יש לבצע תיקוני טיח רובה (תיקון הפרשי המישוריות) וקרמיקה יסודיים בעלות כוללת של 650 ש"ח ₪, לתקן את הגימור הלקוי של צירי הדלת בעלות של 100 ₪ ולחבר באופן תקני את נקז הכיור להחליף לסיפון תקני קשיח בעלות של 250 ₪. כמו כן, בהתאם להמלצתו, קבעתי כי יש לתקן ידית סוללת הכיור בעלות של 300 ₪ ונדרש לאטום חללים במוצאי ברזים בעלות של 250 ₪.

בנוגע ליתרת חדרי הרחצה, קיבלתי את המלצת המומחה כי יש לבצע תיקוני טיח יסודיים לתיקון הליקוי בעלות של 950 ₪ ולהגביה את שולי קופסאות הביקורת ולהתקין מכסים מתאימים בעלות של 350 ₪. בחדר שירותי האורחים יש לתקן עיוותים בטיח בשקוף העליון של הדלת בעלות 200 ₪, להצמיד את מכשיר הוונטה בעלות של 150 ₪ ולבצע תיקון שפכטל וצבע שם בעלות של 300 ₪. בחדר רחצה הורים יש לתקן חללים שנותרו מאחורי אריחי החיפוי בעלות של 300 ₪, להסיר שאריות מלט בחיפוי בעלות של 150 ₪, לפרק את אריחי הרצפה ולהתקין חדשים בעלי גוון אחיד בעלות של 900 ₪, לתקן את חיבור כיור הרחצה ולהתקין סיפון קשיח תקני בעלות של 250 ₪, לתקן את גב הארון בשל מעבר צנרת בעלות של 200 ₪ ולתקן מכסה הרשת כך שיישלף בעלות של 150 ש"ח.

עוד קבעתי, בהתאם להמלצת המומחה, כי יש לפצות את התובע בגין אי הנמכת האגנית לפי סעיף 5.6.6 למפרט על אף שנמצאה תקינה בסכום של 500 ₪, לפצותו בגין אי התקנת מנגנון מסוג "דרייקיפ" בחדר אמבטיה וחדר רחצה הורים בסכום של 1,500 ₪, לזכותו בגין ברז דלי שלא הותקן בחדר רחצה הורים בסכום של 600 ש"ח וכן לזכותו בגין חוסר בנקודת מים חמים למכונת הכביסה לפי הוראת סעיף 7.2.4 למפרט, בסכום של 600 ₪. אציין כי לא הובהרה התייחסותו המרחיבה של המומחה בתשובותיו לשאלות הבהרה, בשונה מחוות הדעת הראשונה, אשר לעלות הביצוע של נקודת מים חמים למכונת כביסה וביצוע ברז דלי. עוד אימצתי את המלצת המומחה לזכות את התובע בסכום של 3,000 ₪ בשל העדר דלת זכוכית בחדר רחצה הורים. ביחס לאמבט, הסיק המומחה כי הנו יוקרתי ובהיעדר הוראה ספציפית אחרת, סברתי שדי בכך.

המומחה הסיק שהותקן אינטרפוץ 3 ושאין התחייבות להתקנת אינטרפוץ 4. התובע הפנה להוראות המפרט לפיהן: "אמבטיה באורך... סוללת מים קרים חמים צינור למקלחת (טלפון) כרום ניקל..." (ר' סעיף 7.2.2 למפרט) וכן "מקלחת: ראש קבוע ו/או טלפון ואנטרפוץ לפי תכנון מזמין +שיפועי רצוף לנקוז; בחדר רחצה הורים: לפי סעיפים, 7.2.2. ו7.2.3 אותו יצור אותו גוון אותה איכות (סוג א'); בחדר רחצה הורים תהיה נקודת למים נוספת+ ברז ניל מתכתי. במקום שיקבע המעצב." (ר' סעיף 7.2.3 למפרט). הואיל והותקן אינטרפוץ מסדרה תקינה אחרת, כאשר הוראות המפרט אינן מציינת את סוג האינטרפוץ הנדרש, דחיתי את טענת התובע גם בעניין זה.

57. עוד טוען התובע ביחס למרפסת השירות, כי יש לבצע תיקון של חלון האמבטיה ולוח השיש, טיח והדבקת קרמיקה וכן כי האיטום לקוי. אימצתי את המלצת המומחה כי יש לשפר את הגימור בחיפוי הקרמי בחשפי החלונות הפנימיים בעלות של 100 ₪ ולמלא ב"מרק" חללים בהיקף מלבן תריס רפפה בעלות של 100 ₪. כמו כן, יש לתקן את היקף חלון אמבטיה בעלות של 150 ₪ ולהחליף לוח אדן שיש בחלון בעלות של 300 ₪. עוד קבעתי, בהתאם למסקנת המומחה, כי יש לתקן את חשפי הטיח העקומים והמתפתלים בהיקף הדלת בעלות של 200 ₪. נחזה כי שאר הליקויים הנטענים תוקנו.

58. ביחס לחדר הממ"ד, טוען התובע שהריצוף לקוי, שגימור החלון לקוי ויש צורך בתיקוני טיח וצבע. אימצתי את המלצת המומחה לבצע תיקוני צבע בעלות של 500 ₪ ולתקן פינות עקומות ומפותלות בהיקף הסלון בעלות של 150 ₪. נחזה כי יתרת הליקויים תוקנה.

59. התובע טוען כי במטבח יש צורך בתיקוני קרמיקה וטיח; כי עומק גומחת המקרר אינו אחיד; כי סוללת המים אינה נשלפת; כי מנגנון פח האשפה חסר וחסרות ידיות; כי ישנו ליקוי בצנרת הגז וחסר תריס אלומיניום. אימצתי את המלצת המומחה לפיה נדרש להתקין דיסקיות במוצא הצינורות בארון בעלות של 50 ₪, לתקן את ההבלטה בריצוף בעלות של 400 ₪ ולהתקין מאריך לקופסת הביקורת בעלות של 100 ₪. נחזה כי שאר הליקויים תוקנו, לרבות פח האשפה הרכבת הידיות וצנרת הגז. אשר לטענת התובע ביחס להתקנת האלומיניום, אפנה לקביעה לעיל לעניין איש המקצוע מטעמו.

60. התובע הוסיף וטען לליקויים בדלתות הפנים. אימצתי את המלצת המומחה לפיה יש לבצע מילוי מרק לסגירת מרווח בין ההלבשות למישור הטיח בעלות של 150 ₪. כמו כן, יש לזכות את התובע לפי הוראת סעיף 5.9 למפרט בגין אי התקנת פתח אוורור בדלת חדר הארונות בסכום של 400 ש"ח ובגין אי התקנת צוהר בדלת שירותי אורחים בסכום של 400 ₪. אימצתי אף את הערכת המומחה לפיה יש לזכות את התובע בסכום של 2,000 ₪ בגין אי התקנת שתי דלתות פנדור וכן לזכותו, גם בדירה זו, בגין התקנת דלת כניסה רב-מגן חלף דלת רב-בריח בסכום של 500 ₪. נחזה כי שאר הליקויים הנטענים תוקנו.

61. אשר לרוחב דלתות הפנים, טוען התובע כי גם בדירה זו רוחבן צר מן הנדרש. גם כאן בדומה לדירה 8, התובע לא הוכיח קיומה של הוראה ספציפית המחייבת את הנתבעים ברוחב דלתות פנים ברוחב של מטר.

62. עוד טוען התובע לחסר בזכוכית בטיחות ואינטרסול. בדומה לדירה 8, גם כאן סבר המומחה שנדרש אישור בטיחות ספציפי לחדרי הרחצה, אך קיים אישור מספק ביחס ליתר זכוכיות הוויטרינות והסיק שאין חיוב בהסכם לבניית אינטרסול. קיבלתי את מסקנותיו. ביחס לארון מפסקי הזרם הוריתי, כמסקנת המומחה, כי יש לסמן את מפסקי הלוח בצורה ברורה ולכסות מקומות ריקים למניעת גישה בעלות של 200 ₪.

63. לסיכום פרק ליקויי הבנייה בדירה 6, בהתאם לממצאי חוות הדעת המומחה והפיצוי המפורט בחוות הדעת הראשונה ותשובות ההבהרה - קבעתי כי הנתבעים יפצו את התובע בגין תיקון ליקויי הבנייה בסכום של 12,450 ₪ ובגין אי התאמה למפרט בסכום של 9,500 ₪. מכאן, חייבתי את הנתבעים בסכום של 21,950 ₪ בתוספת 10% פיקוח הנדסי ומע"מ.

דירה 8

64. התובע טוען כי נחוצים תיקוני עבודות רובה וטיח ברצפת הדירה. המומחה מצא כי החומר אכן נמרח בצורה לא מדויקת ובגוונים לא אחידים וכי בוצעו טלאים מקומיים שגרמו למראה לא אחיד. קיבלתי את המלצתו לתקן את הליקוי בעלות של 1,600 ₪. כמו כן, קיבלתי את המלצתו להורות לנתבעים לספק לתובע ריצוף עודף לצורך תיקונים בעלות של 300 ₪. אשר לטענות התובע ביחס להול הכניסה, אימצתי את מסקנות המומחה כי יש ללטש ולצבוע את מלבן דלת הכניסה לדירה בעלות של 200 ₪ וכן לתקן את ה"רוזטה" של ידית הדלת, שאינה נצמדת לאגף הדלת בעלות של 50 ₪. אשר לסוג הגימור בפינות הדקורטיביות ובהתאם למסקנתי בעניין דירה 9, שוכנעתי כי יש להותיר את הגימור הקיים על כנו.

65. אשר למרפסת הסלון, התובע טוען כי השיפועים בה לא מספקים ומשבשים את ניקוז המים במקום. המומחה מצא כי אין כל ליקוי בשיפוע ואימצתי את המלצתו לעניין זה. יש להסיר את סימני עיפרון על חיפוי האבן בעלות של 100 ₪ ולקטום וללטש מקצועות חדים של לוחות השיש במעקה המערבי בעלות של 300 ₪.

66. אשר לארון המטבח, התובע טוען כי במטבח ישנו גימור לא מדויק של אריחי הקרמיקה עד כדי סכנה בטיחותית וכן כי חסרים כיסויים לשקעי חשמל ואביזר פח אשפה עם מנגנון שליפה. אימצתי את המלצת המומחה להתקין כיסוי לפתח בקרקעית הארון ביחידת הכיור בעלות של 50 ₪ ולהורות על תיקוני צבע בעלות של 150 ₪. דומה כי שאר הליקויים הנטענים תוקנו.

67. אשר לתריס האלומיניום, נחזה כי הוא לא הותקן, אך לנוכח הסכמת הצדדים כי העבודות תבוצענה על-ידי בעל מקצוע מטעם התובע, לא ראיתי להרחיב בעניין זה מעבר לשכבר נקבע.

68. ביחס לחדרי הרחצה, טוען התובע יש להחליף את האריחים הפגומים והבולטים, כי בוצעה התקנה שגויה של מיכל וצינור הדחה וכי נעשה חיבור שגוי של הכיור. עוד לטענתו, חסר חיווט לתנור חשמלי, מכסה הרשת בנקודת ניקוז המקלחון אינו נשלף, ריצוף האגנית לא הונמך כמו בדירה מספר 9 וחסר ברז דלי ומתלה כביסה. כמו כן, טוען התובע כי חסרים אינטרפוץ 4 ואמבטיה יוקרתית חלף זו הסטנדרטית שהותקנה.

אימצתי את המלצות המומחה לגבי חדר רחצה הורים וקבעתי כי יש להחליף את האריח הסדוק שנמצא במקום בין האינטרפוץ לבין הכיור בעלות של 50 ₪, לתקן מכסה רשת ניקוז על מנת שיישלף בעלות של 150 ₪ ולתקן חללים המצויים מאחורי אריחי חיפוי במוקד אחד בעלות של 150 ₪. כמו כן, יש להצמיד מיכל הדחה לקיר בעלות של 150 ₪ ולהתקין סיפון קשיח תקני בעלות של 250 ₪. בחדר הרחצה הראשי, קיבלתי את המלצת המומחה וקבעתי שיש לבצע תיקוני טיח יסודיים לתיקון החיפוי הקרמי בעלות של 950 ₪. כמו כן, בהתאם להמלצת המומחה, דחיתי את טענת התובע לפיה ישנו ליקוי בהתקנת צינור ההדחה. ביחס לאמבט, הסיק המומחה כי הנו יוקרתי ובהיעדר הוראה ספציפית אחרת סברתי שדי בכך.

אשר להנמכת האגנית, הסיק המומחה כי היא תקינה אך לא הונמכה כנדרש במפרט. הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי האגנית לא הונמכה בכוונת מכוון בשל רצון התובע להתאים את האמבטיה לכיסאות גלגלים (ר' סעיף 85 לסיכומי הנתבעים). שוב, קבעתי כי אין לשנות בעל פה מהוראת המפרט שסוכמו מבעוד מועד, וודאי כאשר אין התובע ורעייתו מצופים להתגורר בדירה זו. לפיכך, יש לפצות את התובע בגין אי הנמכת האגנית ובסכום של 500 ₪.

ביחס להתקנת אינטרפוץ 4, גם כאן הסיק המומחה שהותקן אינטרפוץ מסוג 3 דרך ולא קיימת התחייבות להתקינת אינטרפוץ מסוג 4. גם בהוראת המפרט אין התייחסות לסוג האינטרפוץ שיותקן, בזו הלשון: "מקלחת: ראש קבוע ו/או טלפון ואנטרפוץ לפי תכנון מזמין +שיפועי רצוף לנקוז; בחדר רחצה הורים: לפי סעיפים, 7.2.2. ו7.2.3 אותו יצור אותו גוון אותה איכות (סוג א'); בחדר רחצה הורים תהיה נקודת למים נוספת+ ברז ניל מתכתי. במקום שיקבע המעצב" (ר' סעיף 7.2.3). בהעדר הוראה ספציפית בנוגע לסוג האינטרפוץ, דחיתי את טענת התובע.

69. ביחס לחדר הממ"ד, מלין התובע כנגד גוון הריצוף; עיוות במזוזת הצירים של הדלת; חסר כיסוי תקני לפתח אוורור; עקמומיות מוגזמת בהיקף החלון; י אדן החלון שאינו מבוטן כדרישות התקן ועיוותי טיח. אימצתי את המלצות המומחה לתקן את הריצוף לגוון המבוקש, כולל הפס השחור שנמצא ותיקון המישורית הפגומה בעלות של 600 ₪. כמו כן, יש לתקן מזוזת צירים וצביעה בעלות של 250 ₪, להתקין כיסוי תיקני לצינור מעל הדלת בעלות של 150 ₪, לתקן את העקמומיות בטיח היקף החלון ולצבוע לקבלת מראה אחיד בעלות של 250 ₪,למלא את אדן החלון ב"דייס צמנטי" להחליק ולצבוע בעלות של 250₪, לתקן את העיוותים בטיח בהיקף שקעי החשמל והתקשורת בעלות של 200 ₪, לתקן את ידית חלון ההזזה ולסדר את המרווחים בסרגל מתכת עליון בעלות של 150 ₪.

70. ביחס לדלתות הפנימיות בדירה, טוען התובע כי האיטום בהן אינו מספק, כי ישנה התנתקות של הציפוי, כי יש להצמיד הלבשות לתחתית מזוזת המלבנים וכי רוחבן אינו תואם את הרוחב הנדרש למעבר כיסא גלגלים. אימצתי את המלצות המומחה ביחס לאטימת ההלבשה הימנית בדלת חדר האמבטיה בעלות של 100 ₪ וכן את מסקנתו כי אין להורות על תיקון ההתנתקות הקלה של הציפוי בפינה התחתונה של אגף הדלת לחדר שירותי האורחים, לנוכח היותה במסגרת בלאי סביר. כמו כן, קבעתי, בהתאם לממצאי המומחה ביחס לדירה 6, כי יש לזכות את התובע לפי סעיף 5.9 למפרט הכללי בגין אי התקנת פתח אוורור בדלת חדר הארונות בסכום של 400 ש"ח ובגין אי התקנת צוהר בדלת שירותי אורחים בסכום של 400 ₪.

אשר לרוחב דלתות הפנים טוען התובע כי רוחבן צר מן הנדרש, אך גם כאן, כבדירה 6 ובשונה מדירה 9, לא חל מפרט הדופלקס בו ניתנה הוראה ספציפית בנוגע לרוחב הנדרש של דלתות הפנים. על דירה 8 חל המפרט בלבד, בו נקבע כי: "רוחב הדלתות תואמות למעבר עגלת נכים" (ר' סעיף 5.8.1. למפרט). התובע לא הוכיח שרוחב הדלתות בדירה זו אינו תואם למעבר של כיסא גלגלים בעוד הנתבע והגב' גתר סברו כי רוחב דלתות הפנים בדירה מאפשר מעבר של כיסא גלגלים. בהעדר הסכמה מפורשת בהסכם על רוחב הדלתות הנדרש ובהתחשב בעובדה שממילא לא היה בכוונת התובע להתגורר גם בדירה זו - דחיתי את טענותיו.

71. ביחס לחדר ההורים, אימצתי את המלצת המומחה לפיה יש לתקן את העיוותים בטיח מול דלת הכניסה לחדר בעלות של 250 ₪. אשר לחלונות ודלתות המרפסות, בהעדר הוכחה כי יש לבצע חיפוי קשיח (בדמות אבן או קרמיקה) בחשפי החלונות לפי מפרט או תכנית אדריכלית, אימצתי את מסקנת המומחה לפיה אין חובה לבצע את העבודה הנדרשת. אימצתי אף את המלצתו לפצות את התובע בגין אי התקנת מנגנון מסוג "דרייקיפ" חלונות חדר אמבטיה וחדר רחצה הורים בסכום של 1,500 ₪.

72. התובע טוען כי חסרים בדירה זכוכית בטיחות ו"אינטרסול". קיבלתי את מסקנת והפניית המומחה שנדרש אישור בטיחות ספציפי לחדרי הרחצה, אך קיים אישור מספק ביחס ליתר זכוכיות הוויטרינות וכי אין הוראה בהסכם לבניית אינטרסול בדירה זו.

73. אשר לטענה ביחס לארון מפסקי הזרם, הוריתי, כמסקנת המומחה, כי יש לסמן את מפסקי הלוח בצורה ברורה ולכסות מקומות ריקים למניעת גישה בעלות של 200 ₪.

74. אשר לברז הדלי, גב' גתר הצהירה שלא פעלה בהכרח בתאימות להוראות המפרט (ר' פרו' עמ' 39 שו' 31-32; עמ' 50 שו' 1; עמ' 53 שו' 19). לטענתה, היא שהסירה את ברז הדלי מתכניתה וזו אושרה על ידי התובע (ר' סעיפים 31-32 ונספח לתצהירה). הנתבע השלים כי הנתבעים פעלו בהתאם לתוכנית של הגב' גתר (ר' נספח 64 לתצהירו). לבד מאלו, לא הוכח כי התובע אישר בחתימתו שינוי מהמפרט בו חייבים הנתבעים. לפיכך, גם ביחס לדיר ה זו קבעתי בהתאם להמלצת המומחה בחוות דעתו הראשונה, כי יש לפצות את התובע ביחס לאי התקנת ברז דלי בחדר רחצה הורים בסכום של 600 ₪ ולזכותו בגין חוסר בנקודת מים חמים למכונת הכביסה לפי הוראת סעיף 7.2.4 למפרט, בסכום של 600 ₪.

75. לסיכום פרק ליקויי הבנייה בדירה 8, בהתאם לממצאי חוות הדעת המומחה והפיצוי המפורט בחוות הדעת הראשונה ותשובות ההבהרה - קבעתי כי הנתבעים יפצו את התובע בגין תיקון ליקויי הבנייה בסכום של 6,850 ₪ ובגין אי התאמה למפרט בסכום של 4,000 ₪. מכאן, חייבתי את הנתבעים בסכום של 10,850 ₪ בתוספת 10% פיקוח הנדסי ומע"מ.

מעלית הבניין

76. התובע טוען כי מעלית הבניין צרה מהנדרש בתוכנית האדריכלית שהועברה לנתבעים. הנתבעים, מנגד, טוענים שכפי ששינה התובע את מידות הממ"ד כדי לזכות בשטח נוסף בדירותיו, כך אין מקום לבוא בטענה כי גודל פיר המעלית בוצע במידות שונות מאלו הנזכרות במפרט. על פי הוראת סעיף 8.2 למפרט, על המעלית להיות "מפוארת לשישה אנשים לפחות". המומחה הסיק בחוות הדעת השלישית, שמידותיה הן 1.30X1.00 נטו ושטחה 1.3 מ"ר, התואם את התקן הישראלי, לפיו מעלית ל- 6 נוסעים צריכה להיות בין 1.3-1.17 מ"ר ומעלית נגישה תהא ברוחב של 1 נ' נטו ו-1.25 מ' נטו עומק. לשיטת המומחה, המעלית תואמת את הוראות התקן ואת דרישות המפרט.

התובע הציג הוצג אישור נגישות נכים לבניין שהונפק ביום 25.2.07 מטעם הנתבעים לעיריית כפר סבא, לפיו גודל המעלית צריך להתאים לדרישות סעיף 8.11 לתקנות התכנון והבניה תש"ל-1970, חלק ח', לפיהן גודל התא לא יפחת מ- 1.46X 1.07 מטר, כשרוחב הכניסה לא יפחת מ- 80 ס"מ נטו (ר' ת/11). לשיטתו, גודל המעלית בפועל אינו תואם את הנדרש בת/11 ואת הבקשה להיתר המפרטת מידות גדולות יותר. הנתבע העיד תחילה, שגודל המעלית "בברוטו זה 1.60 על 1.60 בערך" וכשהוצגה לו חוות-הדעת השלישית חידד כי: "המידות של המעלית הן 1.30 על מטר וזה מיועד לנכים" (ר' פרו' עמ' 62 שו' 22-32). הנתבע נשאל לעניין פער המידות בין האישור שהוצג בת/11 למידות המעלית שנקבעו על ידי המומחה בפועל, כאשר תחילה לא ניתנה תשובה, כשהוא עומד על כך שהמעלית עומדת בדרישות ולבסוף השיב שאין לו תשובה בעניין (ר' פרו' עמ' 63 שו' 1-9).

עם זאת, במפרט נדרשה מעלית ל-6 נוסעים והתרשמתי כי כך נבנה בפועל. התובע לא הוכיח כי שטח המעלית סותר את הוראות המפרט ודחיתי את המשקל שביקש לייחס להפנייתו לת/11 בהעדר בהירות אם ניתן להתייחס אליו כאל ראיה לאמיתות תוכנו. לנוכח הוראות המפרט והיסק המומחה כי המעלית תואמת את דרישות התקן, שוכנעתי כי יש להותיר התקנתה בעינה . אשר לעומס האפשרי במעלית, צוין בחוות-הדעת השלישית כי המעלית צריכה להתאים לשישה אנשים בעוד היא משמיעה צפצוף עומס יתר כבר בכניסת ארבעה אנשים אליה. הנתבע העיד שהנושא טופל מול ועד הבית שטיפל בעניין באופן עצמאי מול ספק המעלית (ר' פרו' עמ' 63 שו' 10-17). בחוות הדעת השלישית ניסח המומחה את הבעיה כ"בעיה בכיול עומסים" ולא באי התאמת המעלית ל- 6 נוסעים ולכן, דומה שהבעיה נפתרה ואין צורך להרחיב בנושא.

הקצאת חניות

77. התובע טוען, בהתאם להסכם, אמורות הזכויות ב-48% מהחניות בבניין להימסר לבעלי הקרקע, קרי 7.68 חניות. חנייה אחת נמסרה לאחות התובע, כך שלטענתו, אמורות להישאר בידיו הזכויות ב-6.68 חניות. בפועל, נמסרו לו 5 חניות. התובע עותר לביטול הרישום לבעלים אחרים והצמדה לדירותיו ואם הרישום הושלם, ולפצותו בתשלום מתאים לפי הערכת שמאי מקרקעין. הנתבעים, מנגד, טוענים שמאחר שהשטח הכולל בפרויקט הוא 2,043.22 מ"ר ושטח הדירות שנמסרו לתובע ואחותו 646.29 מ"ר, התובע זכאי לקבל 31.6% מן החניות. כך, התובע ואחותו זכאים לקבל לידיהם 31.6% מתוך 16 החניות שנבנו, בהתאמה לשטח הדירות שבבעלותם, כלומר חמש חניות, בעוד שבפועל קיבלו שש חניות, חניה נוספת מעבר למגיע להם על-פי ההסכם.

הוראת סעיף 6 להסכם קובעת, כי: "ליחידות הבעלים יוצמדו מקומות חניה מקורות ומקומות חניה לא מקורות, לפי החלק היחסי של דירות הבעלים מכלל הבית המשותף. חניות הבעלים יחולקו באופן שלדירת קוינטה תוצמד חניה מקורה אחת. יתר חניות הבעלים יוצמדו לדירות און. מנגנון בחירת החניות תיעשה בשני שלבים. בשלב הראשון ייבחרו החניות המקורות עפ"י סדר הבחירה של היחידות האמור בסעיף 3ב' לעיל. בשלב שני ייבחרו יתר מקומות החניה עפ"י אותו סדר בחירה"

אשר לחישוב החניות לפי כספי מזומן שהתקבלו, הנתבע שלל טענה זו (ר' פרו' עמ' 66 שו' 2-6). לאחר מכן, הציג ב"כ התובע מכתב מיום 25.9.07 בכתב ידו של הנתבע, שם נרשם "בקשר לחניות הבנין צר לי שצבי און מכניס את כספי המזומן בחלוקת החניות" ובסיפא למכתב "בחוזה רשום במפורש בחלק יחסי של הדירות בלבד לא חדרים ולא מזומן" (ר' ת/13). אז אישר הנתבע כי מכיר טענה זו וחזר על כך שהצדדים אף פעם לא נקבו באחוזים בעסקה (ר' פרו' עמ' 66 שו' 7-19, עמ' 67 שו' 10-16).

המומחה הסיק כי "החניות הצמודות לדירותיהם של התובעים, תואמות את דרישת הנחיות לתכנון חניונים של משרד התחבורה. אין ליקוי" (ר' חוות הדעת השלישית).

הוראות ההסכם עוסקות בדירות בלבד וחלקן ברכוש המשותף וקובעות כי החניות יוקצו לפי החלק היחסי של הדירות מכלל הבית המשותף. אין בהסכם אזכור לאחוז הבעלות הנטען אלא לדירות שהוקצעו לתובע. התובע קיבל 3 דירות בבניין של 10 דירות ולאור מסקנת המומחה בעניין וגרסאות הצדדים, לא שוכנעתי כי התובע נשא בנטל החל עליו לשכנע כי גרסתו החסרה בפרטים ובסכום עדיפה על פני גרסת הנתבעים. לכן נדחית עתירתו בעניין זה.

78. דחיתי את טענת הנתבעים בסיכומיהם לפיה התובע הציג עצמו כמי ש"אינו יודע כיצד נבנו דירותיו.. לא נכח אך יודע בוודאות כי לא נתן כל הסכמה שהיא לאופן שבו נבנתה דירתו" (ר' סעיף 2 לסיכומי הנתבעים). התרשמתי שמערכת היחסים בין הצדדים התאפיינה בהתערבות רבה מצדו של התובע וכי דרישותיו נפרסו באופן ברור ומפורט במסגרת ההסכם, המפרטים שצורפו לו והתכתובות מטעמו. בהתאם לכך, גם דחיתי את פרשנות הנתבעים בסעיף 3 לסיכומיהם, בדבר עדות התובע לפיה מבקשים ללמוד כי לא ידע להשיב על השאלה על בסיס איזו תכנית אמורה היתה הנתבעת לעבוד. התובע השיב מפורשות "היו לו תכניות מה לעשות" ותשובתו כי אינו יודע, התייחסה לשאלה מי נתן לגב' גתר את הוראות פריסת הקרמיקה ולא כפי שנטען (ר' פרו' עמ' 37 שו' 14-26).

79. התובע מצביע על הפרות הסכם נוספות שלא קיבלו ביטוי במסגרת החקירות וחוות דעת המומחה. ביניהן, כי תכניות הבניין לא נעשו בתיאום עם התובע ולא נמסרו לעיונו חרף בקשותיו אלא רק ביום 15.10.2007; כי קבלן השלד נבחר ללא תיאום עימו וקבלת אישורו בניגוד להוראות ההסכם; כי פוליסת הביטוח של הנתבעים כקבלן לא הוצגה לו; כי זכותו על פי ההסכם לבחור דירת גן לא התאפשרה לו ולכן נאלץ לבחור דירה "רגילה"; כי שטח הגן בדירות הגן עומד על למעלה מ- 100 מ"ר כל אחת על אף שההסכם מגבילן ל-50 מ"ר באופן הגורע משטח הרכוש המשותף (סעיף 3(ד) להסכם, סעיף 21 להסכם); כי שלט הזיכרון הוסר מהבניין חרף האמור בסעיף 20 סיפא להסכם (ר' נספח 17-18 לתצהיר התובע) ועוד הפרות וסטיות מהמתחייב בהסכם ובמפרטים ביחס למידות, צבע וסוג יצרן שהוסכמו ביניהם. בעיקרן של טענות אלו, לא הוצגו די נתונים מלפניי לשם העדפת גרסת התובע.

עוד עתר התובע כנגד התנהלות הנתבעים בגין עיכובים בתכנון, בבנייה ובמסירת הדירות. לנוכח טענות מקבילות בתביעה שכנגד, אתייחס ליתרת הסעדים שבתביעה העיקרית לאחר הבהרת הנימוקים לדחיית התביעה שכנגד.

התביעה שכנגד

80. הנתבעים טוענים לנזקים כספיים שנגרמו להם עקב סירובו של התובע לקבל את דירה 9; עיכוב בקבלתו את דירות 6 ו- 8 וכן דרישתו לביצוע שינויים חוזרים ותוספות בשלוש הדירות המסתכמים בסכום של כ- 200,000 ₪ שלא שולם על ידו והוצאות נוספות.

עיכוב בהגשת תכניות הבניה לקבל היתר

81. התובע טוען כי הנתבעים איחרו בהגשת תכניות הבנייה לעיריית כפר סבא לשם קבלת היתר בנייה; כי תכניות הבניה שצורפו לבקשה לא תאמו את ההסכם וכי הנתבעים לא שתפו פעולה עמו כמתחייב. הנתבעים, מנגד, סבורים כי התובע סרב לחתום על התוכניות במשך חודשיים ולא אפשר את הגשת הבקשה למתן היתר, ללא כל נימוק. לראיה, מציגים מכתב מטעם אחותו, הגב' קוינטה, מיום 16.10.06 שם טענה כנגד עיכוב התובע לחתום על תכניות הבניה ודרישה כי הדבר יבוצע עד סוף אותו חודש (ר' נ/1). הנתבעים מעריכים את נזקיהם, כתוצאה מעיכוב התובע, בסכום של 50,000 ₪ הכולל חיוב בריבית חריגה.

82. אפנה להוראת סעיף 13 להסכם הקובעת, כך: "הקבלן מתחייב בתוך 90 יום ממועד חתימת הסכם זה – ולאחר שגמר תכנון ואישור הבעלים, להגיש לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בניה למימוש זכויות ואחוזי הבניה (לרבות הקלות אפשריות) בחלקות עפ"י התכניות המצ"ב ובכפוף לקבלת הסכמת הבעלים מראש ובכתב (להלן: "הבקשות להיתר" ולהלן "היתרי הבניה"). במידה שיתבקשו הקלות אשר יגררו בעקבותיהן התנגדויות של שכנים ידחו המועדים לתקופה מקבילה שתידרש עד למתן החלטה סופית בעניין ההתנגדויות".

בנוסף, הוראת סעיף 14 להסכם קובעת, כך: "הבקשות להיתר ייערכו עפ"י הוראות הסכם זה בתיאום עם הבעלים ויובאו לעיונם והערותיהם בעצמם ו/או באמצעות מיופה כוחם. התכניות תיעשנה בשיתוף מלא עם צבי און ועם קוינטה או ב"כ. הקבלן מתחייב כי הבקשות להיתר, לרבות התכניות הנלוות להן, ו/או תיקונים של התכניות (לרבות בקשות היתר לשינויים) לא יוגשו בטרם יובאו לעיון הבעלים והערותיהם. הבעלים מתחייבים להתייחס לתכניות ולבקשות ההיתר בתוך 30 יום ממועד המצאתן לידיהם בכתב". וכן - הוראת סעיף 16 להסכם קובעת, כך: "בלי לפגוע בכלליות האמור, מתחייב הקבלן להוציא ולקבל לידיו היתר בניה כדין לא יאוחר מ-180 יום ממועד חתימת הסכם זה. על אף האמור, במידה והקבלן יפעל בשקידה ראויה להוצאתם של היתרי הבניה ובתום תקופה זו יזדקק לתקופת הארכה קצרה לקבלת היתרי הבניה, יסכימו הבעלים למתן ההארכה המבוקשת. בכל מקרה לא תעבור ההארכה על 30 יום נוספים. במידה ובתום מועד זה, לא יתקבל בידי הקבלן היתר בניה כדין, יהיו הבעלים רשאים לבטל הסכם זה בכל עת שלאחר תום התקופה הנ"ל – וזאת, מבלי לפגוע בסעדים העומדים להם עפ"י דין. מוסכם כי על אף האמור, במידה שיוגשו התנגדויות, ידחה המועד בהתאם לתקופה שתידרש עד למתן החלטה סופית בהתנגדויות".

83. בעוד שלפי הוראות ההסכם היה על הנתבעים להגיש את הבקשה למתן היתר בנייה במהלך חודש יולי 2006, בפועל הבקשה הוגשה בחודש נובמבר 2006, באיחור של למעלה מ- 4 חודשים. לבסוף, היתר הבניה התקבל בתנאים ביום 29.1.07 והונפק ביום 4.6.07 (ר' סעיף 59 לתצהיר התובע).

84. התובע טוען כי הנתבעים הם שהתעכבו בגיבושן הסופי של תכניות הבניה ולכן סרב לחתום על בקשה להיתר שאינה תואמת תכנית סופית (ר' פרו' עמ' 30 שו' 6-8). התובע עמד על כך שהוא אינו "חותמת גומי" ובטרם חתימתו, נדרשים הנתבעים לעמוד בהוראות ההסכם. התובע הדגיש כי שכר את שירותיו של האדריכל ש. מגורי שישמש לו עין בוחנת ומצאתי בכך חיזוק נוסף לרצינות שייחס לפרוייקט (ר' נספח י'1 לתצהירו). שוכנעתי מעדות התובע לפיה העיכוב בחתימתו על הבקשה להיתר נעשתה בתום לב ומתוך רצון לגיטימי לעמוד על זכויותיו החוזיות. הנתבעים, לא טענו דבר בעניין אי התאמת הבקשה להיתר בנייה להסכם ושתיקתם בעניין תומכת בגרסת התובע. יתרה מכך, מקובלת עלי גישת התובע לפיה הנזק הנטען על ידי הנתבעים הנו עמום ולא מוסבר. בהקשר זה, התחשבתי בעדותו של הנתבע, כשנשאל מדוע לא צרף פירוט עלויות בניה ופירוט הריבית החריגה בתמיכה לנזק הנדרש, והשיב "לא יודע" (ר' פרו' עמ' 72 שו' 4-7). בנסיבות אלו, ייחסתי לנתבעים את האחריות לעיכוב שנגרם עד להגשת הבקשה להיתר הבנייה.

עיכוב בבחירת הדירות

85. הנתבעים טוענים כי התובע נמנע במכוון לבחור דירותיו והותיר אותם כ"בני ערובה" בידיו על ידי סיקול אפשרותם לקדם את מכירת שאר הדירות לרוכשים. בעקבות כך, מעריכים הנתבעים את נזקיהם, ביניהם עלויות מימון וירידת שער הדולר, בסכום של 50,000 ₪. מנגד, התובע סיכם כי הנתבעים מיהרו ומכרו דירות לרוכשים, אף בטרם בחר את דירותיו בניגוד להוראות ההסכם.

86. לא מצאתי ממש בטענה כי העיכוב שנוצר בבניית הפרויקט רובץ לפתחו של התובע. הוראות סעיף 3 להסכם וסעיף 7 להתחייבות בלתי חוזרת שצורפה לו, קובעות את אופן חלוקת הדירות בין הצדדים ואת זכות הקדימות המוסכמת (ר' נספח יב' לתצהיר התובע). ברישא להוראת סעיף 4 להסכם נקבע, כך: "חלוקת הדירות בפרויקט בין הבעלים לבין הקבלן תיעשה רק לאחר גיבוש סופי של התכניות לקבלת היתר בניה שאושרו סופית ובכתב הן ע"י הצדדים ולאחר מכן ע"י הועדה המקומית באישור עקרוני."

87. אין מחלוקת כי ביום 10.5.07, למעלה משנה לאחר חתימת ההסכם, בחר התובע את דירותיו (ר' נספח 4 לתצהיר הנתבעים; נ/2). מהנספחים עולה, כי הנתבעים הפצירו בתובע לבחור דירותיו מאז חודש פברואר 2007 ועד חודש מאי 2007, אך האחרון סרב לכך בשל דרישתו לקבל תכניות סופיות. לבסוף, בחר התובע את דירותיו בסמוך למועד בו הועברה התוכנית הסופית ביום 15.5.07 כהצהרתו (ר' נספח טו', טז' לתצהירו; פרו' עמ' 31 שו' 28-31; נ/2). בהתאם לראיות המונחות מלפניי, לרבות עדות התובע לפרוטוקול שלא אוזכרה, דחיתי את פרשנות הנתבעים בסעיף 25 לסיכומיהם, לפיה גרסת התובע "קרסה" כלשהו. כפועל יוצא מכך, לא שוכנעתי כי התובע הפר את ההסכם בהפרה יסודית. בעיקר, לא מצאתי ממש גם בהפניית הנתבעים לנזקים הנטענים שנגרמו להם עקב התנהלותו של התובע, לרבות עיכוב בעסקת מכירה עם ארבעה רוכשים פוטנציאלים. לא הוכח הנזק הנטען, לרבות עלויות המימון ושער הדולר ולא הובאו לעדות אותם רוכשים פוטנציאלים כדי שגרסתם תשמע (ר' נספח 3 לתצהיר התביעה שכנגד; נ/2; עמ' 72 שו' 12-14).

עיכוב במועד מסירת הדירות

88. הנתבעים סבורים כי התובע אחראי לעיכובים השונים בפרויקט שנגרמו בשל חוסר יכולתו לקבל החלטות. התובע טוען כי הנתבעים הם שהתעכבו במסירת דירות 6 ו- 8 וחדלו למסור את דירה 9 עד לעצם היום הזה. כמו כן, מיהרו הנתבעים לאכלס את דירות הקבלן, לפני שמסרו לו את הדירות המגיעות לו לשביעות רצונו.

89. הוראת סעיף 17 להסכם קובעת, כי: "הקבלן מתחייב להשלים את בניית הבית המשותף ויחידות הבעלים עפ"י התכניות, ולרבות עבודות הפתוח וחיבור קבע לרשתות המים, החשמל, הביוב והטלפון באותו אופן שבו הבניה תושלם בתוך 18 חודשים מהמועד בו ניתן היה לקבל היתר בניה או לחילופין – בתוך 24 חודשים ממועד חתימת הסכם זה, המוקדם מבין השניים (להלן: "מועד המסירה"). על אף האמור, מוסכם כי איחור של עד 90 יום במועד המסירה לא ייחשב כאיחור. הקבלן יודיע לבעלים על כוונתו לאחר במסירה בהתראה מראש ובכתב של עד 45 יום שלפני מועד המסירה. במועד המסירה מתחייב הקבלן למסור לבעלים את יחידותיהם כשהן חופשיות מאדם וחפץ, מותרת בשימוש לפי ייעודן וכשהן תואמות לחלוטין את התכניות, לרבות המפרט הטכני המצ"ב, כשלבנין טופס 4 (תעודת איכלוס) שכל מערכות הרכוש המשותף פועלות ועבודות הפיתוח של הבנין, בחלקה וסביבתם, גמורות ומושלמות. הקבלן מתחייב להמציא לבעלים תעודת גמר בתוך 6 חודשים ממועד המסירה".

ברישא להוראת סעיף 27א' להסכם נקבע, כך: "הקבלן מתחייב למסור לבעלים את החזקה ביחידות הבעלים כשהבית המשותף והיחידות בנויות ומושלמות עפ"י היתר הבניה וראויות לשימושן וכשהן מחוברות בחיבור קבע לרשתות החשמל, המים והביוב, כאשר מערכות אלה פועלות ומתפקדות באורח תקין, וכשהמעליות פועלות כסדרן, לאחר גמר ביצוע כל עבודות הפתוח, והכל לא יאוחר ממועד המסירה". בנוסף ולפי הוראת סעיף 27ב' להסכם: "הקבלן מתחייב שלא למסור את יחידות הקבלן או איזה מהן לרוכשים של הקבלן לפני שדירות הבעלים יהיו ראויות למגורים בהתאמה לכל הבניין באופן יחסי כשהן בנויות ומושלמות וראויות לשימוש בהתאם למפורט בהסכם זה וכאמור בסעיף זה לעיל עיכוב בהשלמת דירות הבעלים עקב מחדל של הבעלים לא יעכב מסירת דירת הקבלן ובטרם נמסרו לבעלים בפועל יחידותיהם ובטרם ניתן טופס 4 לכל הבנין".

ועוד - ברישא להוראת סעיף 27ה' להסכם נקבע, כי: "הבעלים יהיו רשאים שלא לקבל את החזקה ביחידות הבעלים כולן או חלקן במידה ומי מהן לא תהיה ראויה למגורים סבירים עד להשלמת הביצוע של כל השינויים התיקונים וההתאמות. במקרה כזה ייחשב הקבלן כמי שמאחר במסירת יחידות הבעלים על כל המשתמע מכך"

90. ההסכם נחתם ביום 5.4.06, כך שמועד המסירה הנדרש היה אמור להתקיים ביום 5.4.08. דירה 9 לא נמסרה לתובע עד היום. טוענים הנתבעים שהתובע לא ביצע את המוטל עליו בכדי שניתן יהיה לקבל עבורה טופס אכלוס (טופס 4), כי אין מעקה בדירה וכי לא נחתמה הבקשה להיתר שינויים המתחייב. דירות 6 ו-8 נמסרו לתובע רק ביום 9.12.09, 20 חודשים לאחר המועד המחייב בהסכם (ר' נספחים 19-24 לתצהיר התובע).

91. הנתבעים משייכים את העיכובים השונים לתובע (ר' ת/12), בעוד התובע משייכם לנתבעים. התובע טוען, מבלי שיתמוך טענתו זו בראיות אובייקטיביות, כי הסיבה לעיכוב הפרויקט היא שהנתבעים לא טרחו לשלם לספקים את התשלומים בגין אבזור, כלים סניטריים, ריצוף ושאר הדרישות, או שילמו להם באיחור רב (ר' נספח 4 ו- 5 לתצהירו). גב' גתר הצהירה שהתובע לא הצליח "לקבל החלטות ביחס לדירתם וחדשות לבקרים שינו את דעתם" מה שעיכב את העבודה באופן משמעותי ובהמשך אילץ אותה להתפטר. במכתב ההתפטרות שלה הסבירה בזו הלשון: "נתתי מזמני ומרצוני הטוב את כל שיכולתי בתקופה ארוכה זו, אולם, עקב קושי רב מצידכם בלקיחת החלטות (הרבה מעבר לזמן הסביר), איני יכולה להמשיך ולתת את שירותיי" (ר' נספח 2 לתצהירה). התובע הכחיש את חוסר ההחלטיות הנטענת והעיד על חוסר שביעות רצונו מתפקודה של גב' גתר. עוד העיד, שהתפטרותה נולדה בשל העובדה שלנוכח תפקודה הוא הפסיק לשלם לה את יתרת התמורה בגין עבודתה (ר' פרו' עמ' 41 שו' 24-26; עמ' 48 שו' 4-9).

92. התקשיתי לייחס לתובע חוסר יכולת לקבל החלטות רק על בסיס עדותה של הגב' גתר ולא שוכנעתי, כי גם אם יש בהתנהלותו חוסר החלטיות מסוים, כי זה הוביל לבדו לאיחור במסירת דירות 6 ו- 8 או למחדל למסור את דירה 9 עד כה. בהקשר זה, התחשבתי בכך שמכתב התפטרותה של הגב' גתר נושא תאריך 10.2.10, בעוד שכבר ביום 17.1.10, חודש קודם לכך, הודיעה ב"כ הנתבעים במכתבה כי: "לא למותר לציין כי גב' גתר פרשה מעבודתה עם מרשיך ..." (ר' ת/5, ת/6; פרו' עמ' 48 שו' 30-32, עמ' 49 שו' 1-6). עניין זה, מוסיף להתרשמותי הכללית מעדותה של גב' גתר, לה ייחסתי משקל ראייתי מופחת.

93. באופן פרטני, בחנתי את התנהלות הצדדים, ראשית- ביחס למחדל במסירת דירה 9 עד היום; שנית- ביחס לעיכוב במסירת דירות 6 ו- 8 ושלישית- ביחס לנזקים שנגרמו לכאורה בשל עיכוב במסירת הדירות.

ראשית, אי מסירת דירה 9

94. הנתבעים טוענים כי דירה 9 לא נמסרה לתובע עד היום עקב מחדלו לחתום על תכנית להיתר שינויים, שבוצעו לבקשתו כמו ביטול מחסנים ושינוי מיקום המדרגות ולהתקין מעקה בדירה חרף פניותיהם החוזרות בעניין (ר' נספחים 8-10, 14, 15 לתצהיר הנתבע). כמו כן, טוענים כי התובע התעכב בבחירת כלים סניטרים לדירה וכשבחר, אלו הסתכמו בשווי העולה על המוצע במפרט והכל במטרה להתעשר על חשבונם שלא כדין (ר' נספח 11 לתצהיר הנתבע). בהקשר זה, הפנו הנתבעים לחוות- הדעת השלישית ובפרט לסעיפים 4, 19, 20 ו- 23 לה. בסיכומיהם, מאשרים הנתבעים שלא התקינו את הכלים הסניטריים עליהם אין מחלוקת, חרף הימצאותם בדירה, זאת בכדי שיותקנו כל הכלים יחדיו וכך יחסכו בעלות הזמנת בעל מקצוע לכל התקנה בנפרד (ר' סעיף 117 לסיכומי הנתבעים).

לטענתם, בהעדר אלו לא ניתן לקבל טופס אכלוס לדירה והם נאלצים להמשיך ולהאריך את הערבויות על הדירות לפי סעיף 39 להסכם, לעירייה ולעורך הדין העולה לכדי סכום של 18,109 ₪ לפי חישוב של עלות כספים של 3% לשנה. עוד עלול לקום הצורך להגיש את התוכניות מחדש לעירייה, על כל המשתמע מכך. כמו כן ובהתאם לכך, לא הוצאה תעודת גמר לבניין (ר' פרו' עמ' 72 שו' 3) ולכן הם חשופים לתביעות מצד הרוכשים, הממתינים לרישום הבית כמשותף כמתחייב בסעיף 20 להסכם.

לשיטת הנתבעים, דירה 9 סגורה מזה שנים רבות בהן לא נעשה בה שימוש והנזקים שנגרמו בה, בין היתר בעיות ניקיון ותשתיות, נגרמו עקב אי שימוש. לדידם, אילו היה התובע מתגורר בה כמצופה, ניתן היה לאתר ליקויים ולתקנם בזמן אמת, מבלי שייווצרו נזקים נוספים עקב חלוף הזמן.

הנתבעים טענו לנזקים בגין שעות עבודה נרחבות של הנתבע, לצורך סיום הבניה ומסירתה, פגישות, ניהול מו"מ והכל באופן שפגע לטענתו בעבודתו השוטפת וניהולו את החברה. הנתבעים מעריכים את נזק זה בסכום של 22,500 ₪ לפי חישוב של 150 שעות עבודהX 150 ₪ לשעת עבודה, נכון למועד הגשת התביעה. הנתבעים לא צרפו פירוט שעות, כרטסות עבודה, תלושי שכר או אישור רואה חשבון והנתבע העיד "זה עוד מצומצם. לא צרפתי" (ר' פרו' עמ' 73 שו' 5-6).

95. התובע טוען כי סירובו לחתום על תכנית השינויים נעוצה בעובדה שהיא אינה תואמת למפרט שהוסכם בין הצדדים. לשיטתו, יש לתקן את הליקויים בדירה קודם לחתימתו על תוכנית השינויים והתקנת המעקה בדירה (ר' פרו' עמ' 38 שו' 2-4; עמ' 41 שו' 27-31; עמ' 42 שו' 1-6) ואף מוסיף כי התריע בנתבעים על העיכוב בעבודתם וביצועה ברמה ירודה שלא תואמת להסכם באופן חוזר ונשנה (ר' נספחים א'- י' לתצהירו).

התובע מוסיף כי הקבלן ביצע על דעת עצמו שינויים שהוא אינו מוכן לאשרן ואין לכפות עליו מתן אישור בעניין. השינויים, לשיטתו, אינם מסתכמים בביטול מחסן או שינוי מיקום המדרגות, הם מהותיים, רבים ונוגדים את ההסכמים, המפרטים והחוק. התובע הפנה למכתבו של מר מגורי מיום 4.2.10 (ר' נספח כא' לתצהירו).

בסיכומיו, מפרט התובע אודות פגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 28.1.10, בה הושגו סיכומים בנוגע לעבודות שיש לבצע בדירה 9 על מנת להביא למצב שניתן יהיה לאכלסה, אשר חרף ההסכמות, לא נעשו העבודות הנדרשות. אשר למעקה, העיד התובע כי מדובר בזכוכית רגישה, אותה יש להתקין לאחר שיסתיימו העבודות בדירה על-מנת שלא תשבר. עוד הוסיף ששילם סכום של 5,000 ₪ כמקדמה עבור המעקה כהוכחה לנכונותו להתקינו בשלב הסופי (ר' פרו' עמ' 39 שו' 18-26).

96. התרשמתי כי האחריות לעיכוב במסירת דירה 9 מוטלת על כתפי הנתבעים ודחיתי את עתירתם בעניין זה. בבחינת הנזקים הנטעים על ידי הנתבעים, נמצא עיכוב במסירת הדירה אשר נבע מרצונו של התובע לקדם את מסירת הדירה על פי המוסכם ובתגובה לחוסרים וליקויי בניה שנמצאו בה. התרשמתי כי בהיעדרם, היה התובע מקדם את חלקו בעניין, לרבות התקנת המעקה וחתימתו על תכנית השינויים.

97. התרשמתי כי לאור אי שביעות רצונו של התובע מהתנהלות התובעים ביחס לשלוש הדירות, הוא גם הנחה את בא-כוחו הקודם, שלא להשתמש בייפוי-הכוח שבידיו על מנת לרשום את הבניין כבית משותף. כך, במסגרת מכתבו בעניין מיום 6.10.13 פרט: "אני חוזר ומודיע לך בזאת, כי אסור לך כמובן להשתמש בייפוי הכח שלי התייחס להסכם הקומבינציה הנדון וזאת עד שאאשר לך בכתב, כי קיבלתי את כל המגיע לי בהתאם להסכם הנ"ל" (ר' נ/8). הנתבעים סבורים, כי מדובר בניסיון סחיטה אך שוכנעתי כי מדובר בדוגמה נוספת למבוקשו של התובע לקיים את הוראות ההסכם ככתבן וכלשונן. משנמצא כי הנתבעים לא פעלו כפי תוואי זה, אין לצפות מהתובע לתת את הסכמתו לשם קידום מסירת הדירה, השבת הערבויות והוצאת טופס גמר לבניין.

98. אוסיף בקשר למעקה, כי דחיתי את הטענה לפיה: "אפשר להרכיב את המעקה וגם את העבודות הנוספות ביחד" (ר' פרו' עמ' 68 שו' 22-29). לנגד עיניי גם המלצת המומחה בחוות דעתו השנייה לפיה "נדרש תזמון נכון לסיום המעקה עם סיום העבודות כדי לאפשר קבלת טופס 4" וכן אישור הנתבעים במכתבם מיום 9.5.10 לפיו: "מקובל על מרשי כי המעקה יותקן בשלב אחרון לפני מסירת הדירה" (ר' ת/14; פרו' עמ' 68 שו' 19-21).

100. יצוין, כי לא ייחסתי משקל ממשי להפניית הנתבעים למוצג נ/6, שם נרשם בסעיף א' כי: "הנני מאשר קבלת תוכנית (ארמוניקה) חתומה על ידי מר צבי און ללא הסתייגות". דחיתי את הטענה כי יש באמור כדי לאשר את תוכנית השינויים באיחור וקיבלתי את גרסת התובע כי גם כאן הסכמתו ניתנה "כפוף להסכם על כל תנאיו" (ר' פרו' עמ' 38 שו' 7-8, 19-27).

שנית, עיכוב מסירת דירות 6 ו-8

101. הנתבעים סבורים שהתובע, במעשיו ובמחדליו, גרם לעיכובים מתמשכים שהובילו לעיכוב במסירת דירות 6 ו-8, ביניהן, עיכוב באישורו את הבקשה למתן היתר ובבחירת דירותיו. לשיטתם, התובע אחראי לעיכוב במסירה, הואיל וסרב לקבלה את הדירות במועד המצופה למרות שטופס 4 כבר ניתן (ר' סעיף 21 לתצהיר הנתבע; נספחים 5 ו- 6 ו – 28 לתצהירו). לטענת הנתבעים, הם המשיכו לבצע עבודות בשלוש הדירות שנבעו מדרישותיו המשתנות של התובע לאחר מסירת חלקן לתובע ונאלצו לשאת בעלויות חריגות. כך למשל, טוענים כי נאלצו לשכור באופן מיוחד וחריג שירותיהם של עובדים מקצועיים לביצוע העבודות הנדרשות ובסכום של 63,748 ₪ לפי חשבוניות (ר' נספח 7 לתצהיר הנתבע).

102. התובע, מנגד, הפנה לגרסתו בעניין הבקשה להיתר בנייה ובחירת שלוש הדירות וסיכם כי הנתבעים הם שסירבו למסור לו את מפתחות הדירות במועד עליו סיכמו, משיקוליהם (ר' סעיף 23 לסיכומיו). עוד העיד שלבסוף קיבל את דירות 6 ו- 8 חרף סטנדרט הבניה הנמוך ולא כפי שהובטח לו ולפי המפרט מחוסר ברירה (ר' פרו' עמ' 43 שו' 16-21). התובע הפנה להוראות סעיף 17 להסכם, לפיה על הקבלן למסור את הדירות "כשהן מותאמות לחלוטין את התוכניות, לרבות המפרט הטכני" המיוחד שסוכם בין הצדדים בקשר לדירותיו.

103. מעיון בחשבוניות שצורפו כנספח 7 לתצהיר הנתבע, עולה כי הן רשומות על שם חברת "גרי- פילוס, חברה לבניין בע"מ". הנתבע העיד שזו חברה של אחיו, המבצעת עבורו עבודות (ר' פרו' עמ' 72 שו' 21-25). מקובלת עלי טענת התובע כי לא ניתן ללמוד מהחשבוניות בגין אלו עבודות שולמו הכספים וקיים ספק אם מדובר בעבודות שבוצעו בדירות 6 ו- 8 או בדירות אחרות בבניין לרבות דירה 9 שטרם נמסרה לתובע. בין החשבוניות ניתן למצוא גם תשלום עבור "שילוט משרדי" לגביו העיד הנתבע כי "נוריד את הסכום הזה מהסך הכל" (ר' פרו' עמ' 72 שו' 29-32). במסגרת חישוב עלות השינויים, מצרפים הנתבעים את נספח 10 לתצהירם, שם מפורט בסעיף 14 "עובדים שעבדו בבניין רק בגלל איחור דירות 6,8,9 = 54,000 ₪ + מע"מ". הנתבע, בעדותו ולבסוף, אישר שמדובר על כפל דרישה (ר' פרו' עמ' 73 שו' 9-18).

104. סבורני כי עסקינן בעבודות שהיו צריכות להסתיים עד הוצאת טופס 4 לבניין כולו. העובדה שהנתבעים נאלצו להמשיך בעבודות, נבעה מהצורך לעמוד בדרישת ההסכם, אותן היה עליהם לבצע טרם מסירת הדירות. אם בחרו הנתבעים להוציא טופס 4 ו"לסיים את הפרויקט" לפני שהשלימו את העבודות בהתאם להוראות ההסכם, אין להם אלא להלין על עצמם.

שלישית, נזקים נוספים שנגרמו לכאורה בשל עיכוב הפרויקט

105. הנתבעים טוענים שבעקבות עיכוב בניית דירותיו של התובע כתוצאה מהתנהלותו, עוכבה הבנייה בכל אותה קומה, באופן שגרר עיכוב בתשלום הרוכשים הנוספים באותן הקומות, ששילמו את התמורה בהתאם להתקדמות הבנייה.

כך נטען כי בשל העיכוב בבניית קומה ג' בה מצויה דירה מס' 6 – עוכב תשלום בסכום 229,250 ₪ עבור גמר השלד שהסתיים רק לאחר 3 חודשים ועוכב תשלום נוסף של 171,188 ₪ בגין עיכוב בגמר טיח פנים של הקומה. לנוכח העיכוב, נאלצו הנתבעים לשלם ריבית חריגה ובסכום של 9,027 ₪ לפי חישוב של 401,188 ₪ הסכום לתשלום שעוכבX 9% ריבית חריגהX 3 חודשי איחור. בדומה לכך, עוכב תשלום בגין אי השלמת השלד וגמר טיח פנים של קומות ה' ו- ו', בהן בחר התובע את דירה 9. שם נטען כי נגרם איחור של 4 חודשים ונזקי הריבית החריגה הסתכמה בסכום של 29,340 ₪ בחישוב לפי 978,00 הסכום לתשלום שעוכבX 9% ריבית חריגהX 4 חודשי עיכוב. הנתבע לא צרף ראיה לתשלום בפועל של ריבית זו והתקשיתי לקבל טענה זו על בסיס אמירות בלבד, לנוכח ששוכנעתי כי התובע אינו נושא לבדו באחריות לעיכוב הפרויקט.

106. לסיכום טענותיהם ההדדיות של הצדדים ביחס לעיכובים השונים בפרויקט, דחיתי את טענת הנתבעים כי התובע הוא שאחראי להם. כך לאור נסיבות העניין, לרבות ליקויי הבנייה שנמצאו בדירות; תחלופת המכתבים הרבה בין הצדדים; מסקנותיי לעיל ביחס לעיכוב בהגשת הבקשה להיתר בנייה ובבחירת הדירות; העדר הוכחה ממשית המקשרת בין התנהלותו הנטענת של התובע לעיכוב הפרוייקט והעדר הוכחת הנזקים הנטענים.

תוספות ושינויים ושיפורים שהתבקשו על ידי התובע

107. הנתבעים עותרים לתשלום נוסף בגין שינויים ותוספות שביצע התובע בדירותיו, ביניהן שינויי צבע, עבודות חשמל ואינסטלציה שלא בהתאם למפרט. הנתבעים מעריכים את עלות השינויים נכון ליום 2.2.10 בסכום של 180,236 ₪ בצירוף מע"מ, קרי 209,073 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום הוצאת החשבונית עד לתשלום בפועל ומצרפים טבלה מסכמת בעניין (ר' נספח 10 לתצהירם).

בסיכומיהם, מפחיתים הנתבעים את עלות השינויים לסכום של 120,000 ₪ בתוספת מע"מ, בטענה כי עקב טעות בתום לב נכלל בו הסכום של 63,000 ₪ שהתבקש לעיל בגין העבודות שבוצעו בדירות 6 ו-8 לאחר מסירתן (ר' סעיף 40 לסיכומי הנתבעים).

108. לטענת התובע, הוא לא ביקש שינוי כלשהו שאינו מצוי במפרט ולכן אין הנתבע רשאי לדרוש פיצוי או תשלום כלשהו עבור שינויים או שיפורים שביצע.

109. לפי הוראת סעיף 27ז' להסכם: "הבעלים רשאים לדרוש מהקבלן לבצע שינויים במחיצות הפנימיות ובחלוקה של יחידות הבעלים, ללא כל תשלום מצידם, והקבלן חייב לבצע שינויים אלה ובלבד שהדרישות לשינויים כלעיל יוגשו לקבלן לפני בנית המחיצות של כל יחידה שלגביה מבוקש השינוי ושהדרישה לשינויים אינה מחייבת הגשת בקשה לשינוי בהיתר הבניה". לפי הוראת סעיף 3 לכתב ההתחייבות בלתי חוזרת: "בנוסף לכל האמור לעיל ו/או בהסכם, אנו נותנים לכם אפשרות לשדרג את המיפרטים הטכניים בשיפורים לפי שיקול דעתכם הבלעדי ו/או בהוספת אביזרים או אלמנטים לדירותיך עד לסכום השווה ל-20,000$ (להלן: "סכום הזיכוי"). תהיו רשאים לפנות לכל ספק או חנות לצורך מימוש סכום הזיכוי ואנו נשלם במקומכם כנגד חשבונית מס כדין שנקבל מאותו ספק/מוכר....". בהוראות כתב ההתחייבות הבלתי חוזרת מיום 26.11.06 הוסכם בזו הלשון: "אני מתחייב באת בשני ובשם חברת פלוס בע"מ לבצע את כל השינויים והתוספות שיידרשו ע"י צבי און בדירות הבעלים, כולל פתחים, חלונות, תריסים והזזתם, ללא כל תמורה" (ר' נספח כו' לתצהיר התובע). כמו כן, הוראת סעיף 27ז' להסכם קובעת, כך: "הבעלים רשאים לדרוש מהקבלן לבצע שינויים במחיצות הפנימיות ובחלוקה של יחידות הבעלים, ללא כל תשלום מצידם" ובהמשך: "מובהר כי בכל מקרה של דרישת שינויים או תוספות על ידי הבעלים, ייערך מסמך בין הצדדים, טרם ביצוע השינויים". תוזכר גם הוראת סעיף 53ג' להסכם לפיה כל שינוי ודרישה חייבים להתבצע בכתב.

110. שוכנעתי כי הנתבעים לא הוכיחו אלו שינויים או תוספות נעשו באופן חורג להסכם ולמפרט, המצדיק חיוב התובע בגינם. לנוכח הוראת ההסכם, המפרט והתחייבויות הנתבעים, דחיתי את טענתם לפיה התובע חב להם כספים בגין שינויים ותוספות שבוצעו בדירות.

בהתאם לכל האמור, דחיתי את דרישת הנתבעים לחיוב התובע בפיצוי מוסכם משום הפרת ההסכם.

הסעדים המבוקשים בתביעה העיקרית

111. התובע עותר למתן צו עשה, לתיקון הליקויים בדירות 6, 8 ו- 9 לפי חוות דעת המומחים מטעמו, בפיקוח מהנדס מוסמך מטעם בית משפט ובזמן קצוב. בהתאם לקביעותיי לעיל, העדפתי להורות לנתבעים לשלם לתובע סכום לפיצוי או לזיכוי, על מנת לצמצם את החיכוך בין הצדדים. עם זאת, ישנם ליקויים שלא הוערכו על ידי המומחה ולכן ניתן צו עשה לנתבעים כדלהלן -

ראשית, לאשר לחסרים הסניטריים הנטענים בחדר הרחצה בדירה 9. הנתבעים יתקינו את הכלים הסניטריים שכבר נרכשו. יתר הכלים הסניטריים ירכשו על ידי הנתבעים בהגבלת סכום של 2,500 ₪ ויותקנו בתוך 14 יום ממועד מסירת התובע לידי ב"כ הנתבעים רשימה מפורטת של הכלים הנדרשים תחת הגבלה זו.

שנית, הנתבעים יחליפו את השיש שהותקן במדרגות דירה 9 לשיש המבוקש בפרטים, שיש 4 ס"מ מלוטש ויוקרתי מסוג חברון ו/או פרלטו 5-6, כולל פנלים לאורך המדרגות בגובה 25 ס"מ גימור מעוגל. התובע יודיע לב"כ הנתבעים איזה סוג שיש הוא בוחר משני אלו לאלתר.

העבודות תתבצענה בפיקוח של המומחה ומשכן לא יעלה על 14 יום. בעלות שכר המומחה ישאו הנתבעים.

דחיתי את דרישתו החלופית של התובע בסיכומיו, למנות מומחה שיבדוק את הדירות מחדש לפי מצבן כיום ויעריך את שווי הפיצוי. סבורני כי אין להשיב את ההליך לאחור גם בהתחשב בבקשותיו התכופות של התובע להביאו לכדי גמר. מרבית הליקויים תורגמו לפיצוי כספי וזיכוי שווה ערך כך שאין צורך בבדיקה נוספת של מומחה לגביהם.

112. התובע עותר לתשלום זיכויים בסך 176,451 ₪ בהתאם לסעיף 22 למפרט הדופלקס המאפשר להעביר זיכויים מדירה אחת לאחרת (לפי טבלה שצרף לתצהיר העדות הראשית מטעמו - ר' נספח 38) וכן להשבת סכום של 15,511 ₪ ששילם עבור דלתות הפנים בדירה במקום הנתבעים. הנתבעים טוענים כי התובע אינו זכאי לזיכוי ב"מזומן" אלא לכל היותר לזיכוי מדירה אחת לרעותה. יתרה מכך, התובע עותר לזיכויים בגין עבודות שבוצעו כבר בדירתו ואין הצדק לספק בגינם זיכוי כלשהו. המומחה הסיק בחוות דעתו הראשונה כי הזיכויים בגין דירה 6 ו-8 מסתכמים בסכום של 5,500 ₪ עבור כל דירה. שוכנעתי כי גם אם לא נקבעו זיכויים "במזומן" אלא כניודם בין דירות, אין ראוי להותיר את התובע ללא סעד כשהנתבעים לא פעלו בהתאם למפרט המחייב. מאחר והסכסוך מצוי בשלב מתקדם, בחלוף שנים רבות מאז הסתיים הפרויקט, שילבתי את הסכומים המבוקשים, ככל שמצאתי כי התובע זכאי להם, במסגרת קביעותיי לעיל ביחס לכל דירה בנפרד ולא ראיתי לנכון להוסיף עליהם זיכויים נוספים.

113. התובע עותר לדמי שימוש ראויים או דמי שכירות. עבור דירות 6 ו- 8, עותר התובע לאובדן דמי שכירות ודמי שימוש ראויים לתקופה של 11 חודשים, מיום 1.1.09 המועד הנדרש לקבלת החזקה בדירות ועד ליום 9.12.09 מועד קבלת החזקה בפועל ובסכום של 90,600 ₪; עבור דירה 9, עותר התובע לאובדן הנאה ודמי שימוש ראויים ובסכום של 108,000 ₪.

משנדחתה טענת הנתבעים כי העיכוב במסירת דירות 6 ו- 8 ואי מסירת דירה 9 נבעו ממחדליו של התובע, שוכנעתי כי הם האחראים למחדלים אלו וכי יש לחייבם לפצות את התובע כפי שהתחייבו בהסכם.

114. לפי הוראת סעיף 29(א) להסכם: "במידה שהקבלן לא יעמוד במועד במסירה של יחידות הבעלים ו/או הבניין מתחייב הקבלן לשלם לבעלים, מבלי לפגוע בכל סעד אחר העומד לטובתם עפ"י דין, (לרבות הפיצוי המוסכם האמור בסעיף 50 להלן) סך השווה ל-1,500$ ליחידת הדופלקס של הבעלים ו-1,000$ לכל אחת מיתר יחידות הבעלים, בגין כל חודש (או חלקי חודש) של איחור במסירה – וזאת, עד להשלמת יחידות הבעלים ויתר החייבויות הקבלן ומסירת היחידות לבעלים עפ"י הוראות הסכם זה".

עתירת התובע ותואמת את הוראות ההסכם ואת נסיבות העניין. בהיעדר בקשה לתיקון כתב התביעה ולנוכח דחייתי את העתירה שבסיכומים לפיצול סעדים, הימשכות ההליכים לא תיזקף לחובת הנתבעים ביחס לאי מסירת דירה 9. אשר לפיצול סעדים, ככל שהתגבשו לתובע נזקים נוספים, דבר לא מנע אותו מלעתור לתיקון כתבי הטענות על פני חלוף הזמן המשמעותי. כלל הוא כי תובענה צריכה לכלול את כל הסעד ופיצול סעדים הוא החריג.

קבלת עתירת התובע בהקשר זה, המגלמת לדידי את עיקר הנזק שנגרם לו, גוררת מאליה התייחסות שונה ליתרת הסעדים אליה עתר.

115. אשר לסעד המבוקש לפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם בסכום של 240,000 ₪, לפי הוראת סעיף 50 להסכם: "במידה שאחד הצדדים יפר הסכם זה בהפרה יסודית, ישלם הצד המפר כפיצוי מוסכם ומוערך מראש, מבלי צורך להוכיח נזק, סך השווה ל-60,000$ (שישים אלף דולר) – וזאת, מבלי לפגוע ביתר הסעדים העומדים לצד המקיים עפ"י דין".

התובע לא הוכיח טענתו כי דירות הקבלן נמכרו עוד לפני שגובשה התוכנית בפועל בניגוד להוראת סעיף 4 להסכם (ר' פרו' עמ' 32 שו' 18-19). לכן, דחיתי את טענתו להפרה יסודית של ההסכם בעניין זה. אולם, הוכחה טענת התובע כי הנתבעים התעכבו בהשלמת הבקשה לקבלת היתרי הבניה, התעכבו בבניית הפרויקט, התעכבו במסירת דירות 6 ו-8 ולא אפשרו את מסירת דירה 9 עד היום. מכאן, מתאפשר חיובם בפיצוי בגין הפרתו היסודית של ההסכם. אולם, נסיבות העניין מצדיקות הפחתה משמעותית בסכום הפיצוי שיש לשלם לתובע, על מנת שלא יחשב לקנס אסור, שיתאם את התוצאה הדיונית בהשוואה לסעדים שנתבעו, את סכומי הפיצוי שכבר נפסקו ואת התנהלות הצדדים, על חובתו של התובע שלא מוצתה להקטין את נזקיו. לאור כל אלו, הנתבעים ישלמו לתובע סכום כולל ומשוערך של 18,000 ₪.

116. התובע עותר גם לפיצוי בגין עגמת נפש בסכום של 60,000 ₪, בגין אובדן הנאה להשתמש בדירה 9 ואי נוחות להתגורר בה; אובדן שכירות או דמי שכירות ראויים של דירות 6 ו-8; וכן בגין "ריצות", שליחת מכתבים, הטרדה נזקים בריאותיים ושעות רבות של התעסקות בהפרות ההסכם. סברתי כי עתירתו חופפת בחלקה האחד לעתירתו האחרת שהתקבלה לאבדן דמי שכירות ושימוש וחלקה האחר קשור בחיוב בהוצאות ובהתנהלות הצדדים כהתייחסותי להלן. אין להתיר כפל פיצוי, נזקים פיסיים לא הוכחו, הסכומים שנפסקו שונים מאלו שנתבעו ולא מוצתה חובת הקטנת הנזק גם כאן. מכל אלו, ראיתי לנכון לדחות את עתירת התובע בהקשר זה.

סיכומו של דבר

117. התביעה שכנגד נדחית.

118. התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה. הנתבעים, ביחד ולחוד, חבים בצו עשה כמבואר לעיל. הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, את הסכומים המשוערכים הקבועים לעיל ביחס לשלוש הדירות. בנוסף, ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, סכומים כמבואר בסעיפים 113 ו - 115 לעיל, כשהם כוללים מע"מ ונושאים הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל. תוגש פסיקתה לחתימתי ככל הצורך בתוך 7 ימים, לאחר שתועבר לתגובת הנתבעים.

119. אשר להוצאות משפט, התחשבתי בתוצאת הדיון למול הסעדים שהתבקשו בכתבי התביעה, בהתנהלות הצדדים (ר' החלטות מהימים 22.9.14; 6.10.14; 13.8.15; 2.9.15; 27.9.15; פרו' עמ' 17 שו' 20-25), בהסכמות החלקיות, במשכו של ההליך, בהפניות התובע לשכר מומחים בו נשא (ר' נספחים 36– 38 לתצהירו) ובמכלול נסיבות העניין. לאור כל אלו, נחה דעתי כי יש לחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות משפט בסכום כולל ל 45,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים ורק ככל שלא ישולם במועד, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור – כדין.

לידיעת הצדדים.

נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

ניתן היום, כ"ח כסלו תשע"ו, 10 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.