1. לפני בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיב 1 (להלן: "המשיב") או מי מטעמו, לבצע כל פעולה משפטית בנכס הידוע כמגרש 34 בגוש 30604 לפי תב"ע 1689 (להלן: "הנכס") וכן לבצע כל פעולה בעין בנכס ובמבנה הבנוי עליו, ובכלל זה פעולת בניה או שיפוץ או שינוי פיסי או לגבות כסף או שווה כסף תמורת זכות כלשהי בנכס.
2. בבקשה ובתגובה טענו הצדדים בהרחבה וצרפו מסמכים רבים, כאשר עיקר המחלוקת נוגע לטיב זכויותיהם של כל אחד מהצדדים בנכס. בדיון שנערך לפני נחקרו המצהיר מטעם המבקשת, מר ערן בן עמי, ולבקשת ב"כ המשיב נחקר גם מר משה עופר שנכח באולם בית המשפט. כמו כן, נחקר המשיב על תצהירו והצדדים סיכמו טענותיהם.
3. תקנה 362(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, מאפשרת מתן סעד זמני במסגרת תובענה, כאשר בית המשפט שוכנע בדבר קיומה של עילת תובענה על בסיס ראיות מהימנות לכאורה. על בית המשפט להביא בחשבון גם את מאזן הנזקים אשר צפויים להיגרם לכל אחד מבעלי הדין (תקנה 362(ב)(1)), וכן אם הוגשה הבקשה בתום לב ואם מתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין ואין בו פגיעה במידה העולה על הנדרש (תקנה 362(ב)(2)).
4. התנאי הראשון אותו יש לבחון נוגע, אם כן, לטיב התביעה ולסיכוייה. בתביעתה העיקרית עתרה המבקשת, בין היתר, למתן פסק דין הצהרתי לפיו הזכויות שהוקנו בעבר למשפחת אל גיטאן הועברו אליה ולמשיב אין זכות קניינית בנכס; כן עתרה לסילוק ידו של המשיב מהנכס ולהריסת הבניה שבוצעה בנכס ללא היתר.
5. בתצהיר שהוגש בתמיכה לבקשה פרט המצהיר מטעם המבקשת, מר ערן בן עמי, בעלים ומנהל במבקשת, את שרשרת העברת הזכויות בנכס לאורך השנים. על פי טענתו, משפחת אל גיטאן רכשה זכויות של הסכם פיתוח בנכס בהסכם מיום 15.11.72. זכויות אלה נמכרו ליצחק בן עמי ולרפאל לוי בהסכם מיום 24.5.74. לטענת המצהיר, לא ניתן היה לבצע העברת זכויות במינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") שכן על משפחת אל גיטאן היה לחתום על הסכם חכירה לדורות קודם להעברת הזכויות, אך אלה פחדו לשתף פעולה. המצהיר המשיך וטען, כי רפאל לוי העביר את זכויותיו ליצחק בן עמי והלה מכר את הזכויות ליאיר ניסים ולמשה עופר במשותף. הסכמים אלה, כך נטען, לא נעשו בכתב ולבקשה צורפו תצהירי המעורבים לאימות הנטען. בשנת 1979, כך נטען, שילמו יאיר ניסים ומשה עופר דמי היוון לממ"י. המצהיר טען, כי בשנת 2010 שכר המשיב מחצית מהנכס בהסכם שכירות שנעשה עם משה עופר. על פי הסכם השכירות שצורף (נספח ח' לתצהיר), הנכס הושכר למשך 24 חודשים עד ליום 31.8.12, דמי השכירות החודשיים הועמדו ע"ס 2,500 ₪ לחודש וניתנה למשיב אופציה לרכישת מחצית הזכויות בתמורה לסך של 125,000 $ וכן אופציה להשכרת המגרש לתקופה של שנתיים נוספות. המצהיר טען, כי המשיב תפס חזקה הן בחלק שהושכר לו ע"י משה עופר והן בחלק של יאיר ניסים וערך שינויים במבנה, להם התנגדו בעלי הזכויות, ועשה בנכס כבשלו. עוד נטען, כי התצהיר שנחתם על ידי יצחק בן עמי ואליו התייחס המשיב בתביעה שהוגשה בביהמ"ש המחוזי, לפיו הנתבע עושה שימוש במגרש כמנהג בעלים, ניתן בכורח הנסיבות ותחת לחץ. המצהיר מטעם המבקשת טען, כי למשה עופר היו חובות למבקשת, שלא היה בידו לשלמם ועל כן הציע למבקשת לרכוש את זכויותיו בנכס. המבקשת, כך נטען, היתה מוכנה לרכישה רק אם גם השותף יאיר ניסים ימכור את חלקו ובימים 5.7.12 ו-15.7.12 סוכם על מכירת זכויות שני השותפים בנכס למבקשת ובשני המעמדים נכח גם המשיב עצמו והיה מודע להסכמות. זמן קצר לאחר מכן, ביום 26.7.12 הגיש המשיב לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו הוא הבעלים של הזכויות בנכס ולפיכך, כך נטען, הוקפאו ההליכים ביחס לנכס עד לבדיקה משפטית של המצב ולאחר שנבחנו הדברים על ידי המבקשת נחתם הסכם רכישה ביום 5.11.12.
6. המשיב טען כי הוא מחזיק במגרש כדין, הן מכוח העובדה שרכש בשעתו שליש מהזכויות במגרש והן מתוקף הסכם מול משה עופר לפיו הוא רשאי להחזיק במגרש עד ליום 30.7.2022. לטענת המשיב, הוא החל להחזיק במגרש כשלוש שנים לפני ההסכם הכתוב עם משה עופר. לדבריו, הוא השקיע סכומי כסף ניכרים בידיעת ובהסכמת הבעלים אותה עת (יאיר ניסים ומשה עופר) וגם בידיעת מי שחשב שהוא חלק מהבעלים, יצחק בן עמי, כדי להתאים את המתחם לשימושים שיהיו רווחיים. לאחר ההשקעה שנמשכה מספר חודשים חתם, לדבריו, על הסכם השכירות עם משה עופר, כאשר דמי השכירות הנמוכים לקחו בחשבון את מצבו הגרוע של המגרש ואת ההשקעה הכספית העצומה שנדרשה. המשיב טען, כי על יסוד ההשקעה הכספית רכש בהסכמה מאת משה עופר ויאיר ניסים שליש מהנכס "כך ששלושתנו הפכנו לשותפים שווים – כל אחד בשליש מן הנכס" (סעיף 2.2.12 לתצהיר). הסכם העברת שליש מהזכויות אליו נעשה לדבריו בע"פ ומבלי שניתן היה לרשום את הזכויות. המשיב טען עוד, כי ביום 1.8.12, לאחר שהוגשה על ידו התביעה לבית המשפט המחוזי, נפגש עם משה עופר והוסכם ביניהם כי יוותר על "זכות ראשונים" לרכישת הזכויות במגרש כנגד הארכת תקופת ההחזקה בנכס בעשר שנים נוספות, עד ליום 30.7.2022. בכל מקרה, כך טען המשיב, יכול היה משה עופר להעביר למבקשת רק את זכויותיו באותה עת, קרי בכפוף לזכויות החזקה שניתנו למשיב עד ליום 30.7.2022.
7. על פי האמור בתגובת מינהל מקרקעי ישראל, הנכס שבנדון הוקצה ביום 15.11.72 על פי הסכם פיתוח למוחמד יונס אל גיטאן, וליד מוחמד יונס אל גיטאן, איסמעיל מוחמד יונס אל גיטאן ומרוון מוחמד יונס אל גיטאן, וזאת לצורך הקמת מפעל למוצרי כותנה וצמר גפן, אלא שעל אף פניות חוזרות ונשנות מצד ממ"י לא נחתם עמם מעולם חוזה החכירה. במהלך השנים, כך צויין, עברה השליטה בפועל בנכס לידי מחזיקים שונים אשר התיימרו לטעון לזכויות במקרקעין, אך מול ממ"י לא בוצעה העברת זכויות כלשהי על ידי המחזיקים הנטענים וממילא לא הוסדרו זכויות החכירה. עוד צויין בתגובה, כי לצורך הסדרת זכויות החכירה במקרקעין יש לעמוד בתנאי החלטות המועצה ונהלי המינהל ולהמציא למינהל את כל המסמכים הנדרשים בהתאם להם וכן להסיר לאלתר את ההפרות וחריגות הבניה במקרקעין.
8. הנה כי כן, המבקשת טוענת להעברת הזכויות בנכס אליה מכוח הסכם שנערך ביום 5.11.12 עם מי שמתיימרים להיות בעלי הזכויות, משה עופר ויאיר ניסים. המשיב מתייחס אף הוא לבעלי זכויות אלה, אך טוען כי אף לו קיימות זכויות בנכס, אם מכוח הסכם בע"פ לרכישת 1/3 מהזכויות כנגד ההשקעות שהושקעו בנכס ואם מכוח הסכם שנערך עם משה עופר ביום 1.8.12 להארכת תוקף השכירות עד שנת 2022. טענות הצדדים מעוררות שאלות רבות שלא יכולות לבוא על פתרונן במסגרת זו. כך, לדוגמה, בדיון שנערך לפני אישר מר משה עופר כי ההסכם מיום 1.8.12 (נספח ב'3 לתצהיר המשיב) נחתם על ידו, אך כאשר הופנה לאמור בפסקה הרביעית להסכם, קרי שחוזה השכירות של המשיב מוארך עד ליום 30.7.2022 כנגד ויתור על "זכות הראשונים", טען כי "לא היו דברים מעולם". העד אישר את יתר האמור בהסכם, אך לגבי פסקה זו שב ואמר כי הדברים לא היו ואם כתוב הארכת ההסכם עד 2022 הרי שמדובר בזיוף. אם אמנם לא הוסכם על הארכת ההסכם עד לשנת 2022 בתמורה לויתור על "זכות הראשונים", נשאלת השאלה כיצד מתיישבת העסקה למכירת הזכויות למבקשת עם האופציה שניתנה למשיב בהסכם מיום 10.4.11 לרכישת מחצית הזכויות בנכס, כמו גם עם האופציה להמשך השכירות לשנתיים נוספות. שאלה נוספת שנשאלת הינה מנין זכותו הנטענת של המשיב להחזיק בנכס כולו ולעשות בנכס כבשלו, כאשר יש לזכור שהסכמי השכירות אליהם התייחס המשיב הינם רק ביחס למחצית הנכס (ר' הסכם מיום 10.4.11 - נספח ב'1 לתצהיר המשיב). טענות הצדדים מעוררות שאלות רבות נוספות שיהיה צורך לתת עליהן את הדעת במסגרת ההליך העיקרי.
9. מהמעט שפורט עד כה ניתן להיווכח, כי שאלת זכויותיהם של המבקשת, מחד, ושל המשיב מאידך, בנכס, הינה שאלה נכבדה ובודאי שאין מקומה להיות מוכרעת במסגרת זו. בשלב הבקשה לסעד זמני אין לדון במהימנות העדים ואין לערוך ניתוח מקיף של הראיות או לפסוק באורח סופי בדבר צדקתו של מי מן הצדדים, ודי בשלב זה בהצבעה על קיומה של זכות לכאורה. אף שנראה כי על המבקשת עוד לילך כברת דרך עד אשר תוכיח את תביעתה (כשם שכך הוא ביחס למשיב ולהוכחת טענותיו), עדיין ניתן לומר כי בידה תשתית ראייתית מספקת לצורך מתן סעד זמני, אם כי בתנאים ובשינויים שיפורטו להלן.
10. כידוע, צו מניעה זמני נועד להקפיא את מצב הדברים הקיים, וזאת על מנת לאפשר לתובע למצות את זכויותיו כלפי הנתבע במלואן. מטבע הדברים ההחלטה על מתן צו מניעה זמני מתקבלת בתנאים של חוסר וודאות באשר לצדקת כל אחד מן הצדדים לסכסוך, ובמצב דברים זה, על בית המשפט להציב הסדר זמני שישקף איזון אינטרסים הולם בין המבקשת לבין המשיב (ר' רע"א 2592/02 חוצות היוצר חיפה בע"מ נ' י.ד.ס. סקיי-פאב בע"מ (פורסם במאגרים)).
11. במקרה שלפנינו, על האיזון להיעשות על רקע טענות הצדדים לעניין זכויותיהם ותוך מתן משקל למצב הקיים בשטח ולנזק העשוי להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני. בבקשתה ביקשה המבקשת כי ייאסר על המשיב, או מי מטעמו לבצע כל פעולה משפטית בנכס ובכלל זה להשכיר, למכור, להתקשר בהסכם ביחס לנכס ועוד וכן כי ייאסר עליו לבצע כל פעולה בעין בנכס ובמבנה הבנוי עליו, ובכלל זה לבצע פעולת בניה או שיפוץ או לעשות שינויים פיסיים כלשהם בנכס ובמבנה ו/או לקבל או לגבות כסף או שווה כסף תמורת זכות כלשהי בנכס. בדיון הבהיר ב"כ המבקשת כי הבקשה לסעד זמני מכוונת להקפאת המצב הקיים ולא לשינויו או לסילוק מהנכס בשלב זה וכן טען כי נעשתה בשטח בניה ללא היתר כדין. עניין אחרון זה מקבל ביטוי גם בתגובה שהוגשה על ידי המשיבה 2, מינהל מקרקעי ישראל. מהמעט שבא לפני עולה, לכאורה, כי המשיב הוא שהחזיק, כפי הנראה, בנכס בשנים האחרונות ודומה כי אין חולק שהשקיע השקעות כספיות בנכס, גם אם הצדדים חלוקים על סכומן (ר' עדותו של מר משה עופר, עמ' 5 לפרוטוקול שו' 15 ואילך). המשיב טען בבקשתו, כי ישנם צדדים שלישיים העלולים להיפגע מהצו, שכן בהסתמך על ההסכם עם משה עופר השכיר חלקים שונים בנכס למחזיקים שונים: לרמי ג'אבר, לדפוס, למפעל שיש ולמסגריה (סעיף 11 לתצהיר המשיב ונספחים ז'1-ז'4). משהבקשה מכוונת להקפאת המצב הקיים, כאשר במצב הקיים כבר נחתמו על פי הנטען הסכמים עם שוכרים (אציין, כי לעניין זה לא נשאל כלל המשיב בחקירתו), איני רואה מקום גם למנוע מהמשיב לגבות כספים משוכרים אלה בשלב זה, שכן ככל שייגרם למבקשת נזק כתוצאה מגביית כספים ניתן יהיה לפצות על כך בתשלום כספי.
12. בהתחשב בכל השיקולים ובאיזון בין האינטרסים השונים, ניתן צו האוסר על המשיב, או מי מטעמו, למכור או להעביר את הזכויות בנכס הידוע כמגרש 34 בגוש 30604 לפי תב"ע 1689, או להתקשר בהסכמים נוספים (מעבר לאלה שכבר נחתמו ופורטו בסעיף 11 לתצהירו) ביחס להשכרת הזכויות בנכס או להעניק זכות כלשהי לצד ג' בנכס ובבנוי עליו. כן ניתן צו האוסר על המשיב, או מי מטעמו, לבצע כל עבודות שיפוץ או בניה נוספת בנכס הדורשות היתר בניה כדין, וזאת מבלי שיהיה בידו היתר כאמור.

בשלב זה ובנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות. הצדדים יהיו רשאים לטעון לעניין הוצאותיהם בהליך זה בסיומו של ההליך כולו.

ניתנה היום, ז' טבת תשע"ג, 20 דצמבר 2012, בהיעדר הצדדים.

המזכירות תשלח העתק החלטה זו לב"כ הצדדים.

המזכירות תחזיר לב"כ המשיב 1 את העותק הידני של התגובה שהוגש בדיון.