רקע

1. ההליך בתיק זה הוא תביעה לפירוק שיתוף בזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש 11372 ("החלקה"). המבקש ("רילוב") והמשיבים הם בעלי הזכויות בחלקה. אתחיל בכמה הערות הקדמה. בפסק דין שנתתי ביום 9.1.11 בת"א 22433-04-10 ("פסק הדין") דחיתי את תביעתו של המשיב 1 (בתיק זה) ("מרטינס") וכפועל יוצא מכך נותר על כנו רישום הזכויות בחלקה באופן שלכל אחד מבעלי הזכויות, היינו רילוב, מרטינס, המשיבים 2 ו-3 (ביחד, "שרעבי") והמשיבים 4 ו-5 (ביחד, "ויזל") רבע מן הזכויות בחלקה. ביום 6.12.12 דחה בית המשפט העליון את הערעור על פסק הדין שהגיש מרטינס (ע"א 1445/11). מאחר שרילוב נקט בהליכי פירוק השיתוף לאחר שכבר נבנו בתיהם של מרטינס, שרעבי וויזל על פי היתרי בנייה שנתנה להם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ("הוועדה המקומית"), הייתה לפסק הדין השלכה על הליכי פירוק השיתוף בתיק זה. הערת הקדמה נוספת היא שכפי שהסתבר, אף שהחלקה היא בבעלותם של הצדדים להליך, היא נכללה בתחומי תכנית מתאר ש/215 ("תכנית המתאר") שיזם מנהל מקרקעי ישראל ואשר פורסמה למתן תוקף ביום 8.7.82. תכנית המתאר כללה גם תשריט חלוקה של החלקה, וייאמר כבר כאן שהחלוקה התכנונית של החלקה לפי תכנית המתאר אינה תואמת את החלוקה הקניינית של הזכויות בחלקה, הרשומה במרשם המקרקעין ושאושרה בפסק הדין. נתון זה הוביל לצורך לאזן בין המציאות שנוצרה עקב העובדה שבעבר ניתנו היתרי בנייה ונבנו בתים בשלושה מארבעה מגרשים, לבין הצורך לחלק את הזכויות הקנייניות, רבע לכל בעל זכויות. על רקע אילוצים אלה מיניתי מנהלת מיוחדת ("המנהלת המיוחדת") והקניתי לה את הסמכויות הדרושות על מנת להכין תשריט חלוקה, ובהחלטה מיום 2.2.12 (בקשה 27) קבעתי, בין השאר, שהמנהלת המיוחדת תבוא בדברים עם הוועדה המקומית על מנת לבחון את ישימותה של חלוקת החלקה לחמישה חלקים, שארבעה מהם הם מגרשי בנייה ואחד שיהיה בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות בחלקה והוא ייועד למעברים. מבקשה למתן הוראות שהגישה המנהלת המיוחדת ביום 25.4.12 (בקשה מס' 36) הסתבר שהיא פנתה לוועדה המקומית וביקשה אישור עקרוני לתשריט החלוקה שהיא הכינה. ביום 20.2.12 התכנסה מליאת הוועדה המקומית לדיון בשתי החלופות של תשריטי החלוקה שהכינה המנהלת המיוחדת, והחליטה שתשריט חלוקת החלקה צריך לתאום את תכנית המתאר, וחלק מחבריה גם סברו שיש צורך בהגשת תכנית מפורטת. ביום 25.4.12 ביקשתי את תגובת הצדדים להחלטת הוועדה המקומית, וביום 16.5.12 החלטתי לקיים דיון בנושא בהשתתפות נציג הוועדה המקומית. הדיון התקיים ביום 25.6.12, ובגדרו הבהיר נציג הוועדה המקומית את השיקול התכנוני שביסוד החלוקה לפי תכנית המתאר בכלל והמגרש החמישי (המשותף) בפרט. בתום הדיון ביקשתי מהצדדים השלמת טיעון בנוגע לסעיף 143 לחוק התכנון, ובשאלת כוחו של מוסד תכנון להגביל את שיקול הדעת השיפוטי בהליך של פירוק שיתוף במקרקעין על דרך חלוקה, וזאת על רקע החלטת הוועדה המקומית מיום 20.2.12 .
2. לאחר שהתקיימו דיונים שלדעתי אין להם השלכה ישירה על העניין העומד כעת להכרעה ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים הוריתי, בהחלטה מיום 25.10.13, על הכנת תשריט מתוקן ("התשריט המתוקן") שחלוקת החלקה על פיו תהיה לארבעה חלקים (שאינם שווים בגודלם), ולחלק חמישי שיהיה בבעלותם המשותפת של בעלי ארבע החלקות (ראו פסקה 16 של ההחלטה). באותה החלטה ציינתי כי חלוקת החלקה בהתאם לתשריט כזה עשויה להביא לכך שיהיה צורך בקביעת תשלומי איזון, כפי שמורה סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 ("חוק המקרקעין"). לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בעניין זה הוריתי ביום 7.9.14 (בקשה מס' 57) על ביצוע תשלומי איזון בהתאם לחוות דעתו של השמאי ר' הלר ("השמאי"), שמיניתי כדי שיעריך את גובהם של תשלומי האיזון. באותה החלטה גם אישרתי את התשריט המתוקן, במתכונת שצורפה כנספח ג' לבקשה למתן הוראות (מס' 57), והוריתי למנהלת המיוחדת לפעול לאישורו של התשריט. באותה החלטה ציינתי את דברי המנהלת המיוחדת שהוועדה המקומית לא תיתן את אישורה בלא הוראה של בית משפט לעשות כן. עוד ציינתי, כי עמדה זו מעוררת לכאורה קושי בשל הריסון שבית המשפט מצווה לו בכל הנוגע להתערבות בשיקול דעתה של הרשות המנהלית.
3. המנהלת המיוחדת נקטה בפעולות כדי לקדם את אישור התשריט המתוקן, הדרוש על מנת לרשום את החלוקה במרשם המקרקעין. גדר הדיון בהחלטה זו אינו מחייב סקירה של כל הפעולות שנקטה המנהלת המיוחדת, של ההתפתחויות הקשורות בכך ושל החלטות הוועדה המקומית, ודי אם ייאמר שביום 3.2.15 החליטה הוועדה המקומית לדחות את התשריט המתוקן כפי שהוגש לה על ידי המנהלת המיוחדת. הוועדה המקומית נימקה את החלטתה בכך שהתשריט המתוקן אינו תואם את תשריט החלוקה של תכנית המתאר, וכן כי רישום החלוקה בהתאם לתשריט המתוקן ייצור מגרש שעליו יחולו שני ייעודים שונים (מגורים ומעבר פרטי), ומשום כך סברה הוועדה המקומית שהדרך הנכונה היא לתקן את תכנית המתאר ובתוך כך גם להתאים את הייעודים לתשריט המתוקן. הוועדה המקומית הוסיפה כי אישור החלוקה על פי התשריט המתוקן מחייב הליך תכנוני מתאים, וכי לדעתה נתונה לה "הזכות ואולי אף חלה עליה חובה שלא לאשר חלוקה שאיננה תואמת את התכנית החלה בפרט כאשר זו יוצרת מגרש שעליו חלים שני ייעודים שונים" (החלטת הוועדה המקומית צורפה לבקשה למתן הוראות (מס' 61) שהגישה המנהלת המיוחדת ביום 9.2.15). בתוך כך יצוין כי רילוב הגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית (ערר מס' 089/15), ובדיון שהתקיים בוועדת הערר המחוזית ביום 18.6.15 התקבל ערעורו (בהסכמת הצדדים). בעקבות כך תוקנה ביום 23.6.15 החלטת הוועדה המקומית והושמטו המילים "וצירופו למגרש מס' 1" בסעיף 3 של ההחלטה המקורית, ונוסחו של הסעיף עתה הוא "מבלי לגרוע מהאמור, סבורה הוועדה, כי ביצוע החלוקה האמורה בסטייה מהתכנית החלה (ש/215) ללא הליך תכנוני מתאים אינו רצוי מהבחינה התכנונית שכן גריעת שטח מהמעבר הפרטי שאמור לשרת את ארבעת המגרשים של בעלי הזכויות יביא למצב שבו על מגרש זה יחולו שני ייעודים שונים, מגורים א' וייעוד של מעבר פרטי".
4. הערת רקע נוספת היא שכמסתבר, ביום 29.11.12 מכר רילוב את זכויותיו לה"ה אורית ואייל בביש (ביחד, "בביש"). לכאורה, וכך גם טען מרטינס, כפועל יוצא מכך היה מקום להורות על החלפת בעלי הדין כך שבביש יבואו במקומו של רילוב. יחד עם זאת, כשעיינתי בהסכם בין רילוב לבביש נוכחתי לדעת שהעברת הבעלות מרילוב לבביש הותלתה עד לסיום ההליך בתיק זה, ובהתאם לכך החלטתי ביום 14.8.16 להותיר את המצב בעינו ולא להורות על חילופי בעלי הדין כפי שביקש מרטינס. על כל פנים, כפי שמסתבר מטענות הצדדים ומהחומר שהוגש, הוועדה המקומית נתנה גם לבביש היתר בנייה ועל פי הנטען בניית הבית קרובה לסיום.
5. בשולי סקירת הרקע לא ניתן שלא להזכיר את העובדה שצוינה בדו"ח ביניים שהגישה המנהלת המיוחדת ביום 31.12.14, שביום 22.12.14 הגיש רילוב לבית משפט השלום בחיפה תביעה אזרחית בעילות נזיקיות כנגד מרטינס, שרעבי, הוועדה המקומית, ועדת הערר המחוזית ומי שהיה בעת הרלוונטית יושב הראש שלה. בתביעה, שהוגשה בת"א 45085-12-14, תבע רילוב פיצויים בסכום של 2,060,185 ₪. עם זאת, הטענות שרילוב טוען בתביעתו אינן עומדות לדיון בהליך הנוכחי ולכן אין צורך לנקוט עמדה לגביהן.

הבקשה למתן הוראות

1. בבקשה הנוכחית (מס' 75) עותרת המנהלת המיוחדת למתן הוראות בנוגע להליכים תכנוניים הקשורים בחלקה. העניינים שעליהם נסבה הבקשה הנוכחית הם:
   1. קביעת התוואי למעבר לתשתיות מהחלקה המשותפת והלאה עד גבולה המערבי, בין החלקה המיועדת לרילוב לחלקה המיועדת למרטינס.
   2. מתווה הבקשה לשינוי תכנית המתאר אשר תוגש לוועדה המחוזית: איחוד וחלוקה או שינוי ייעוד.
   3. סטטוס המעבר בחלקת מרטינס בגבול חלקת ויזל מתחת לבליטה (שכונתה בבקשה "מגרעת") בקיר החיצוני המזרחי של ביתו של מרטינס.
2. בבקשת המנהלת המיוחדת תוארו פעולותיה, ובכלל זה השיג והשיח שקיימה עם הוועדה המקומית בכל הנוגע לתשריט החלוקה. כמסתבר מבקשתה, עמדת הוועדה המקומית היא שחלוקה מחדש של החלקה, היינו שינוי מן החלוקה הכלולה בתכנית המתאר, מצריכה תכנית מפורטת שחלק ממטרותיה הוא שינוי הייעוד של חלק ממגרש קיים (מגרש 5 בתכנית המתאר שייעודו "שטח פרטי פתוח כולל חניה ושירותים"). בבקשתה ציינה המנהלת המיוחדת כי בפגישה עם אדריכל הוועדה המקומית הסתבר שעל פי נוהלי העבודה במוסדות התכנון, מסמכים המוגשים לרשויות תכנון מוגשים באמצעות האינטרנט ועל פי תבניות קבועות מראש. התבנית הרלוונטית לתקנון התכנית המפורטת המוצעת, למשל, כוללת רק שתי חלופות, היינו "בהסכמה" או "לא בהסכמה". הקושי בענייננו נובע מן העובדה שהחלוקה היא על פי החלטה שיפוטית, והתבנית הרלוונטית אינה כוללת חלופה כזו. דומה הדבר בעריכת טבלאות איזון, שנסיבות העניין הנוכחי – שבו כבר ניתנה החלטה בנוגע לתשלומי איזון – אינן תואמות את נוהלי העבודה של הוועדה המקומית. עניין נוסף שעליו הצביעה המנהלת המיוחדת הוא דרישת הוועדה המקומית שהוראות התקנון של תכנית המתאר יקוימו ככתבן וכלשונן, ובקשר לכך עמדת הוועדה המקומית היא שהמגרש החמישי (מגרש 5 לפי החלוקה שבתכנית המתאר) שנועד ל"מעברים פרטיים" ישמש לפריסת תשתיות מקצה החלקה האחד ועד למשנהו, וכי ייעודו יהיה כאמור בסעיף 10.1.1 לתקנון תכנית המתאר: "במעברים הפרטיים יעברו מערכות ו/או צינורות חשמל, הטלפון, הטלויזיה, הגז המרכזי והמים". המנהלת המיוחדת ציינה בבקשתה כי דרישת הוועדה המקומית היא שהשטח המיועד למעבר תשתיות יהיה השטח המתואר בתכנית המתאר, ורק בתנאי זה תמליץ הוועדה המקומית לוועדה המחוזית לאשר את שינוי הייעוד המבוקש. בנושא זה הצביעה המנהלת המיוחדת על שלוש חלופות אפשריות, וביקשה את הוראות בית המשפט בנושא זה. היא ציינה שבמהלך הפגישה עם אדריכל הוועדה המקומית העלה האחרון את האפשרות להגיש לוועדה המחוזית בקשה לשינוי ייעוד מבלי לשנות את גבולות המגרשים מן המצב הקיים (היינו המצב המתואר בתכנית המתאר), וכי לאחר שהוועדה המחוזית תאשר את שינוי הייעוד יהיה הליך אישור החלוקה בסמכות הוועדה המקומית והוא יהיה הליך פשוט וקצר.
3. בנושא השלישי, היינו המעבר בחלקת מרטינס בגבול חלקת ויזל, הצביעה המנהלת המיוחדת על כך שבמצב הנוכחי (חלוקה לפי תכנית המתאר), הקומה השנייה בביתו של מרטינס חורגת לכל אורך צדו המזרחי של הבית בערך במטר מתוואי הבית, והיא נמצאת מעל החצר של ויזל. בבקשה למתן הוראות הציעה המנהלת המיוחדת להעביר רצועת שטח מחלקת ויזל לחלקת מרטינס, על מנת שבחשבון חישובי השטחים יובא גם שטח זה בחשבון, וכנגדו ייווסף לחלקת ויזל שטח אחר מתוך שטחו של מרטינס. היא הצביעה על כך שגם במצב זה נותרת בשטחו של ויזל רצועת שטח המאפשרת גישה לחלקה האחורי של של חלקת ויזל, אלא שרצועת שטח זו נמצאת מתחת לקומה השנייה של ביתו של מרטינס. כמסתבר מן הבקשה, אופן השימוש ברצועת השטח של ויזל נתון במחלוקת עם מרטינס, ועל רקע זה התבקשו הוראותיו של בית המשפט.

עיקר טענות הצדדים

1. על פי החלטתי מיום 31.5.16 הגישו בעלי הזכויות את תגובותיהם לבקשה למתן הוראות, ולהלן אסקור אותן בקצרה.
2. רילוב טען כי לוועדה המקומית אין סמכות להציב דרישות בנוגע לתכנית החלוקה, והדבר רלוונטי במיוחד לאותו חלק של החלקה שנועד בתשריט המתוקן להיות בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות. רילוב הצביע על כך שכבר בהחלטה מיום 25.10.13 הסתייגתי מדרישות הוועדה המקומית הנוגעות לשטח המשותף ולצורך בשינוי ייעודו, ובתשובתו כעת הוא חזר על הדברים. עוד טען רילוב שיש צורך בהכנת טבלאות איזון, ובענייננו, כשמדובר בחלוקה על פי החלטה שיפוטית, לא ניתן לומר שקיימת הסכמת בעלים וממילא יש צורך בהכנת טבלאות איזון. רילוב הוסיף וטען שעל כל פנים סעיף 137 לחוק התכנון מחייב הכנת תכנית לאיחוד וחלוקה, שרק באמצעותה ניתן לשנות את חלוקת החלקה בהתאם לתכנית המתאר. רילוב עתר גם להסיג את גבול המגרש שבין חלקת רילוב לחלקת שרעבי לקו הבניין של בית שרעבי, בנימוק שעל פי התשריט המתוקן קיים בחלקת שרעבי שביל הצמוד לקיר ביתם והדבר גורע משטח חלקת רילוב.
3. מרטינס חזר על עמדתו שפירוק השיתוף צריך להיעשות על בסיס החלוקה הכלולה בתכנית המתאר, וכי לא ניתן לפרק את השיתוף על יסוד חלוקה אחרת שאינה עולה בקנה אחד איתה. בעניין זה ציין מרטינס כי משקבעה הוועדה המקומית שלא ניתן לפרק את השיתוף בניגוד לתכנית המתאר, אין מקום להוסיף ולנקוט פעולות של שינוי ייעוד המקרקעין, לרבות שינוי גבולות תכנית המתאר. מרטינס ציין גם כי משנקבע בהחלטה מיום 7.9.14 (בקשה 57) שיש לשלם תשלומי איזון, על המנהלת המיוחדת להקפיד שכל פעולה וכל תכנון שייעשו לא יפגעו בזכויותיו לפי אותה החלטה. אשר למגרש החמישי (שלפי תכנית המתאר יועד למעברים פרטיים) הביע מרטינס הסתייגות מהצעת המנהלת המיוחדת, ולטענתו המגרש החמישי (כתיאורו בחלוקה שעל פי תכנית המתאר) נועד למעבר תשתיות לבעלי כל המגרשים בחלקה, ושינוי התוואי או הקטנת שטח המגרש עלול להביא לתוצאה של פגיעה בתשתיות אלה. מרטינס הסתייג גם מדרך פעולתה של המנהלת המיוחדת בשיג ושיח שניהלה עם הוועדה המקומית, ולהשקפתו עליה לנהוג לפי החלטות קודמות שניתנו בתיק זה. אשר לנושא השלישי, היינו הגבול בין חלקת מרטינס לחלקת ויזל, טען מרטינס כי התיאור שבבקשה אינו מדויק, והבליטה הקיימת לעבר שטח חלקתו של ויזל היא של גג המבנה בלבד ולא של הקומה השנייה. לטענתו, מכיוון שעל פי התשריט המתוקן תיחסם הגישה לחלקו המערבי של המגרש שעליו ממוקם ביתו, יש צורך ברצועה המאפשרת גישה לשטח הגינה והבריכה לצורכי טיפול ותחזוקה. לטענתו, ויזל בנו משטח ("דק") המשמש אותם לבריכת השחייה, והוא הוגבה בכמטר מעל המותר, ובכך הוא יוצר פגיעה משמעותית בביתו של מרטינס, לרבות רטיבויות הנוצרות בקיר ביתו הסמוך לבריכת השחייה שבחלקתו. מרטינס גם שלל מכול וכול את אחת ההצעות שהציעה המנהלת המיוחדת, שהיא יצירת "רצועה" שתהיה בשטחו של מרטינס אולם תהיה כפופה לזיקת הנאה לטובת חלקתו של ויזל, כך שתתאפשר לויזל גישה לבריכה ולחצר האחורית של חלקתו. תחת זאת העלה מרטינס הצעה אחרת, ולפיה השטח יהיה בבעלותו של ויזל ולמרטינס תינתן זיקת הנאה שתותיר על כנה את בליטת המבנה לתוך שטחו של ויזל.
4. בתגובתם של שרעבי הם הצביעו על כך שההליך מתארך יתר על המידה ובתוך כך גם כרוך בהוצאות ניכרות. הם גם הצביעו על כך שרילוב מכר את חלקתו לבביש ואלה עומדים לסיים בקרוב את בניית ביתם, ובמצב דברים זה כל שצריך לדעתם הוא להביא את ההליך לכלל סיום בהקדם האפשרי בהתאם לתשריט המתוקן, גם אם הדבר כרוך בשינויים בלתי משמעותיים בו לכאן או לכאן.
5. בתגובתם של ויזל הובעה תמיכה בכל פעולותיה של המנהלת המיוחדת, והתייחסותם הוגבלה לנושא המחלוקת בינם לבין מרטינס כמתואר בבקשה. ויזל חולקים מכול וכול על טענותיו של מרטינס בנושא זה, ובהתאם לכך הם שללו גם את אחת האפשרויות שהציעה המנהלת המיוחדת, ששטח רצועת הקרקע יצורף לחלקתו של מרטינס ורק הוא יוכל להשתמש בו.
6. ביום 11.7.16 התקיים דיון בבקשה, שבו נטלו חלק המנהלת המיוחדת, רילוב, מרטינס ושרעבי. ויזל נעדרו מן הדיון מחמת תקלה וגם אדריכל הוועדה המקומית לא התייצב לדיון, אף שבהחלטתי מיום 31.5.16 קבעתי שעליו לעשות כן. בפתח הדיון מסרה המנהלת המיוחדת הודעה בשמו של מהנדס הוועדה המקומית, שזו סבורה שאין מקום להציג את עמדתה בהליכים אזרחיים קנייניים, וכי על כל פנים עמדת הוועדה היא שכל נושא תכנוני יועבר בהחלטת הוועדה בצינורות המקובלים של הגשת בקשה, החלטה וערר. בדיון חזרו הצדדים על העמדות שקיבלו ביטוי בתשובותיהם. עם זאת, מצאתי לנכון לציין את דבריו של בא כוח מרטינס, שטען שבעיקרו של דבר השיג והשיח עם הוועדה המקומית הוא מיותר, וככל שהדבר נחוץ יש לפנות לוועדה המחוזית גם בלא התערבותה של הוועדה המקומית. הוא חזר גם על טענתו שמשמכר רילוב את זכויותיו לבביש שוב אין לרילוב מעמד בהליכים אלה, ואין לשעות לטענותיו בכל הקשור לפירוק השיתוף בכלל ולתשריט החלוקה המתוקן בפרט. בנושא החלקה המשותפת ציין בא כוחו של מרטינס שככל שהיא נועדה לשמש את התשתיות (כאמור בתכנית המתאר), יש לבצע בדיקה יסודית של תשתיות תת קרקעיות ולוודא את מיקומן קודם לאישור תשריט החלוקה המתוקן, ובמידת הצורך גם לדאוג להעתקתן.

דיון

1. כפי שיוסבר, שני העניינים הראשונים שבהם עוסקת הבקשה קשורים זה בזה וקשורים גם בעמדתה של הוועדה המקומית, ואדון בכל אלה בחלק הראשון של ההחלטה. כאמור לעיל, בהחלטה מיום 2.1.12 (בקשה 27) הוריתי למנהלת המיוחדת לבוא בדברים עם הוועדה המקומית על מנת לבחון את ישימותה של חלוקת החלקה לחמישה חלקים, מהם ארבעה מגרשי בנייה ומגרש אחד בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות. החלטה זו ניתנה בעקבות החלטה קודמת שנתתי ביום 20.12.10 בתיק ה"פ 22433-04-10, שבאותה עת הדיון בו היה מאוחד עם הדיון בתיק זה. ציינתי שם, ובדיעבד מסתבר שטעיתי, שלא ניתן לקבל את בקשתו של רילוב (בתיק זה) לחלק את החלקה בהתאם לתשריט שהוא צירף לבקשה, מפני שהתשריט לא קיבל את אישור הוועדה המקומית ולכן, לפי הוראת סעיף 143 לחוק התכנון, לא ניתן לפסוק כבקשת רילוב. סברתי אז שלאחר שיינתן פסק הדין בתביעה שהגיש מרטינס בה"פ 22433-04-10 אפשר יהיה לפנות ולדון בתביעת רילוב לפירוק השיתוף, ולמטרה זו להסתייע בוועדה המקומית שהיא מוסד התכנון הנוגע בדבר. מאוחר יותר, בהחלטה מיום 30.1.11, דחיתי את טענתו של מרטינס שעל תשריט החלוקה להתבסס אך ורק על חלוקה שלפי תכנית המתאר ובהמשך הדברים, כאשר התקדם הליך החלוקה ועמדה על הפרק שאלת אישור תשריט החלוקה שהוכן ביוזמתה של המנהלת המיוחדת, דחיתי את טענתו של מרטינס שאין לאשר את התשריט מחמת שאינו עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר. באותה החלטה גם הבעתי ספק אם בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין נדרש אישור לחלוקה מצדו של מוסד תכנון, ובקשר לכך גם אם הוראת סעיף 143 לחוק התכנון חלה בנסיבות ענייננו (פסקה 10 להחלטתי מיום 25.10.13). עתה, כשהגיעה העת להכריע בנושא פירוק השיתוף, שבתי ונתתי דעתי להוראות חוק המקרקעין וחוק התכנון, והגעתי למסקנה שלצורך רישום חלוקת החלקה אין הכרח באישור הוועדה המקומית, וגם אם דעתי בעבר הייתה שונה, אין הדבר מונע מלהחליט כעת אחרת (ע"א 9396/00ב קרנית קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים נ' זנגי פ"ד נה(3) 537 (2001); ע"א 3604/02 אוקו נ' שמי פ"ד נו(4) 505 (2002)).
2. המסגרת הנורמטיבית לפירוק השיתוף קבועה בסעיפים 38(ב) ו-39 לחוק המקרקעין, המורים כדלקמן:

"38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון.

(ב) באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים".

1. סעיפים 39–43 לחוק המקרקעין אינם כוללים הנחיות לגבי האופן שבו יפורק השיתוף, זולת ההנחיה הכללית שבסיפא לסעיף 43 בדבר הצורך להתחשב ככל האפשר במשאלות השותפים, שלגביה העיר בית המשפט שיש לקרוא אותה כפשוטה (ע"א 288/71 מרדכי נ' מרדכי פ"ד כו(1) 393 (1972)).
2. כפי שציינתי, וכבר עמדתי על כך בהחלטה קודמת (מיום 25.10.13), השיקול העיקרי שיש להביאו בחשבון הוא הצורך ליישב את הפער בין החלוקה השוויונית של הזכויות הקנייניות – רבע לכל אחד מבעלי הזכויות (או שמינית, כשמדובר בבני זוג דוגמת שרעבי וויזל) – לבין חלוקה תכנונית שנקבעה בתכנית המתאר, שלפיה חולקה החלקה לחמישה חלקים שאינם שווים בגודלם. הגורם להיווצרו של הפער אינו ברור וייתכן, מבלי לקבוע עמדה, שהחלוקה התכנונית היא תוצאה של טעות מצד יוזם התכנית, מנהל מקרקעי ישראל (כתוארו אז) שסבר שהחלקה היא בבעלות המנהל והוא תכנן את החלוקה למגרשים לפי הבנתו ושיקול דעתו. אלא שכפי שנקבע בפסק הדין בה"פ 22433-04-10 (ואושר בע"א 1445/11), חלוקת הזכויות הקנייניות אינה תואמת את החלוקה התכנונית ואת אי ההתאמה הזו יש ליישב בהליך הנוכחי. שיקול חשוב נוסף שהיה צורך להביאו בחשבון הוא שבשנת 2010, עת החל ההליך, כבר היו בנויים בתיהם של כל המשיבים. בתים אלה נבנו על פי היתרי בנייה שניתנו בידי הוועדה המקומית, וזו פעלה על פי החלוקה התכנונית הקבועה בתכנית המתאר. כפי שהסתבר, במצב עניינים שבו כבר נבנו שלושה מתוך ארבעה בתים, לא ניתן היה לקיים את מצוות סעיף 39(א) לחוק המקרקעין כלשונו ולחלק את החלקה בעין לארבעה חלקים שווים, והיה צורך להכין תכנית לחלוקת החלקה תוך התחשבות באילוצים הקיימים. לכתב התובענה שהגיש רילוב צורף, כנספח 74, תשריט חלוקה שלפיו ניתן, על פי הטענה, לחלק את החלקה לארבעה חלקים כמעט שווים, אולם דעתי הייתה שחלוקה כפי שהציע רילוב אינה נותנת מענה לצורכיהם של המשיבים, והיא גם אינה עולה בקנה אחד עם הצרכים שלשמם נקבעה החלקה החמישית בחלוקה שלפי תכנית המתאר, היינו מעברים משותפים לבעלי כל הזכויות בחלקה. לצורך כך כבר הכינה בשעתו המנהלת המיוחדת תשריט חלוקה שאישרתי (בהסתייגות מסוימת) בהחלטה מיום 2.1.12 (בקשה מס' 27).
3. העניין העומד לדיון עתה הוא תשריט חלוקה שהכינה המנהלת המיוחדת לאחר דין ודברים עם הוועדה המקומית, שעמדתה היא, כאמור לעיל, שעל מנת לאשרו יש צורך בהגשת תכנית מפורטת בשל שינוי ייעודי המגרשים הכרוכים בתשריט החלוקה. אומר כבר כאן שעמדת הוועדה המקומית אינה מקובלת עליי, ומעבר לכך – גם מצאתי טעם לפגם בדרך התנהלותה בכל הנוגע להליך זה. בסמוך להלן אסביר מדוע לעמדת הוועדה המקומית אין בסיס חוקי, אולם טרם שאעשה זאת אציין שמטרת השיח איתה בכל הקשור לתשריט החלוקה – ובקשר לכך בלבד – הייתה הרצון להסתייע בה בהיותה מוסד התכנון הנוגע בדבר. מטעם כלשהו הוועדה המקומית טעתה לחשוב שהכנת תשריט החלוקה הנחוץ לצורך הליך פירוק השיתוף המתנהל בבית המשפט הוא נושא תכנוני המצוי בסמכותה, ומאותה עת הוסט הדיון לפסים שדעתי אינם רלוונטיים, ובדיעבד הוא התארך שלא לצורך. ביטוי לכך גם ניתן בדיון האחרון שהתקיים ביום 11.7.16, שממנו נעדר נציג הוועדה המקומית אף שהוא הוזמן להשתתף, ואשר בו מסרה המנהלת המיוחדת הודעה מטעם הוועדה המקומית שעמדתה היא שכל נושא תכנוני יועבר בהחלטות הוועדה בצינורות המקובלים של הגשת בקשה, ערר וכדומה. ואף זאת, הנחתה של הוועדה המקומית שהכנת תשריט החלוקה מחייבת הגשת תכנית מפורטת ואישורה בידי מוסדות התכנון, הובילה אותה לתת למנהלת המיוחדת הנחיות בדבר האופן שבו תוגש הבקשה לאישור תכנית כזו, תוך הדגשת הצורך בהתאמתן לנוהלי עבודתה של הוועדה המקומית בפרט ומוסדות תכנון בכלל. לדעתי, עמדה כזו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין, והיא עלולה להביא לתוצאה שאינה מתקבלת על הדעת. כך למשל יכול לקרות כאשר המנהלת המיוחדת – הפועלת על פי הוראות בית המשפט – תגיש בקשה לאישור תכנית מפורטת, והוועדה המקומית תגיע למסקנה שיש לדחות את הבקשה מטעם כזה או אחר. לשיטתה של הוועדה המקומית, במקרה כזה יהיה על המנהלת המיוחדת להגיש ערר – או אולי עתירה מנהלית – ולא ברור כיצד ולאן עוד עלול ההליך להתגלגל. לנושא זה של יחסי הגומלין בין סמכויות בהקשר של חלוקת קרקע, התייחס בית המשפט העליון בע"א 348/77 הממונה על המרשם נ' ג'רג'ורה פ"ד לג(2) 493 (1979) שאליו כבר הפניתי בהחלטתי מיום 25.10.13, ומפאת חשיבותם של הדברים אשוב ואביאם גם בהקשר הנוכחי. באותו עניין נדרש בית המשפט להוראת סעיף 143 לחוק התכנון המורה כי:

"לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה" (ההדגשה הוספה, א"ק).

1. בית המשפט קבע כי ההגבלה על מתן פסק דין לחלוקת קרקע נוגעת למקרה שבו החלוקה היא תוצאה של הסכם בין בעלי הקרקע, ולא תוצאת פעולת הסדר זכויות במקרקעין או הליך שיפוטי, ובמילותיו של בית המשפט:

"גם את ההוראה שבסעיף 143, סיפא, של חוק התכנון והבניה, הפוסלת רישום בניגוד לאותו סעיף, יש לקרוא כאחת עם המילים שבראש הסעיף, הדנות בחלוקת קרקע ביזמת בעליה, ולא בחלוקה המבוצעת על ידי פקיד ההסדר או על ידי בית המשפט אגב הליכי ההסדר, לקראת פתיחת הפנקסים החדשים. וכן גם ביחס לאיסור על מתן פסק דין המופיע באמצע הסעיף, כי גם הוא מתייחס לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים ולא לרישום מקורי בפנקסים החדשים. אכן, יכולים בעלים משותפים "לנצל" את הליכי ההסדר, כדי לבצע רישום חלוקה בהסכמה, אבל גם במקרה כזה פעולת החלוקה היא פעולתו של פקיד ההסדר או של בית המשפט, הפועלים מכוח סמכותם הציבורית"(ההדגשה הוספה, א"ק).

ועוד נאמר באותו עניין כי :

"ההערה השנייה מתייחסת לתיאום בין פסק דין של בית משפט המצווה על רישום חלוקת קרקע, שלא במסגרת פעולות ההסדר, לבין דרישות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. אני מסכים שלפי סעיף 38(א) לחוק המקרקעין יכול הרשם לסרב לרישום חלוקה על פי הסכם חלוקה בין הצדדים, שחייב להיות תואם את הוראות חוק התכנון והבניה, ואין הוראה מקבילה לגבי רישום חלוקה חדשה על פי צו בית המשפט, והרשם חייב לרשום חלוקה על פי סעיף פסק דין גם אם אין היא תואמת את חוק התכנון והבניה. מאידך, נראה לי לכאורה – אם כי אינני קובע דבר מאחר ולא זו הבעיה בערעור זה, ולא שמענו טיעון בנדון – שכאשר יתבקש בית המשפט לצוות על חלוקת קרקע, הוא לא יתעלם מהוראות חוק התכנון והבניה, כדי ליצור בעיות ומצב דברים חדש שאין בו תועלת מעשית" (ההדגשה הוספה, א"ק).

1. ואכן, במהלך ניהולו של התיק לא התעלמתי מהוראות חוק התכנון ואף נתתי דעתי לעמדת הוועדה המקומית לייעודו של השטח המשותף המתואר בתכנית המתאר, שהוא ייעוד למעברים פרטיים. בשעתו סברתי, ודעתי לא השתנתה, שהייעוד שניתן לחלקה המשותפת (כהגדרתה בבקשה למתן הוראות) תואם את ההוראות הרלוונטיות בתקנון תכנית המתאר. עם זאת, בנסיבות המתוארות בהחלטה זו אין מנוס מן המסקנה שלא ניתן להסתייע בוועדה המקומית, ולכן החלטתי להשתמש בסמכות הנתונה לי ולהורות על חלוקת החלקה בהתאם להנחיות המפורטות להלן בהחלטה זו.
2. כפי שצוין בע"א 348/77 הנ"ל, הסייג הקבוע בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין, המתנה את רישום החלוקה באישורו של המפקח על רישום מקרקעין כי החלוקה תואמת את חוק התכנון, חל רק במקרה של חלוקה על פי הסכם, ואין לו תחולה כאשר בית המשפט מצווה לרשום את החלוקה, למשל בהליך של פירוק שיתוף. תקנה 31 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב–2011 ("תקנות הרישום") מורה כי:

"רשם ירשום כל פסק דין, צו או החלטה אחרת של בית משפט, אם הורה בית המשפט על רישומה, או אם קיימת בדין הוראה המחייבת את רישומם בפנקסים".

ובהתאם לכך פסק בית המשפט בע"א 348/77 הנ"ל כי:

"סעיף 38(א) מדבר רק בחלוקה בהסכם ולא בחלוקה על פי צו של בית המשפט, ואין בחוק הוראת תיאום דומה לגבי חלוקה המבוצעת באמצעות הליכים בבית המשפט. צו של בית המשפט, חייב הרשם לרשום בלי להרהר אחריו, לפי סעיף 123(ב)(2) של חוק המקרקעין ולפי תקנות 31- 33 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל- 1969 (כפוף לסייג בדבר תשלום האגרות המגיעות, הנובע מסעיף 151 לחוק). אין צריך לומר, שרישום הקרקע בהתאם לצו של בית המשפט (או של פקיד ההסדר) אינו משחרר את בעל הקרקע מן הדרישות של חוק התכנון והבניה, כאשר הוא בא לאחר מכן לבקש היתר לבנות על אדמתו".

לא מיותר לציין שבענייננו הסיפא של הדברים האמורים כבר אינה רלוונטית, מפני שבתיהם של מרטינס, שרעבי וויזל נבנו זה מכבר, וככל הידוע גם בביש, שרכשו מרילוב את חלקו בחלקה, קיבלו היתר בנייה ובניית ביתם עומדת בפני סיום.

1. סיכומם של דברים, החלקה תחולק על פי תשריט החלוקה שצורף להודעת המנהלת המיוחדת מיום 11.7.16 (שהוכתרה "הגשת תכניות מתוקנות"), בסייג אחד. המעבר לתשתיות מהחלקה המשותפת (כהגדרתה בבקשה) לעבר קצה החלקה יהיה כמוצע בסעיף 8.2 של הבקשה למתן הוראות, היינו מעבר ברוחב של מטר ששטחו יצורף לחלקה המשותפת ויחולו לגביו הוראות הבעלות המשותפת ותקנון השיתוף, כפי שהוצע בידי המנהלת המיוחדת ואושר בהחלטה מיום 7.9.14 (בקשה 57). לא קיבלתי את החלופות שהציעה המנהלת המיוחדת (בסעיפים 8.1 ו-8.3 של הבקשה למתן הוראות). לפי החלופה המוצעת בסעיף 8.1 אין צורך מעשי בהקצאת שטח למעבר תשתיות, וניתן להתעלם מן הנאמר בעניין זה בתשריט החלוקה שלפי תכנית המתאר. ייתכן שכאלו הם פני הדברים, אולם מן הצד האחר היעדר שיתוף פעולה בין בעלי הזכויות בחלקה אינו מאפשר להניח שאם יתברר שהצורך במעבר לתשתיות נותר בעינו, ניתן יהיה במועד כלשהו בעתיד להגיע לפתרון הבעיה. מסיבה זו לא קיבלתי גם את הצעת המנהלת המיוחדת להסתפק ברישום זיקת הנאה מקצה החלקה המשותפת עד קצה החלקה. יהא אשר יהא ערכה המשפטי של זיקת ההנאה, דומני כי בנסיבות העניין הדרך המעשית היחידה שיש בה כדי להבטיח קיומו של שטח שישמש למעבר ולתשתיות הוא הכללתו בתחום החלקה המשותפת, שתהיה בבעלותם המשותפת של כל בעלי הזכויות בחלקה.
2. בהתאם לכך, על המנהלת המיוחדת לתקן את תשריט החלוקה (תשריט מצב מוצע) שהוגש במצורף להודעתה מיום 11.7.16 בהתאם להוראות שלעיל, ולהגיש את תשריט החלוקה לרשם המקרקעין לרישום, על מנת שזה ירשום אותו כמתחייב מתקנה 31 לתקנות הרישום. בתוך כך, ולאור טענותיו של מרטינס, על המנהלת המיוחדת לבוא בדברים עם בעלי זכויות החלקה ולפעול לאיתור מיקומן של תשתיות תת קרקעיות, ככל שיש כאלה, על מנת לוודא שתשתיות כאלה מצויות רק בחלקה המשותפת ולא בחלקות המיועדות לבעלי הזכויות בחלקה. לא מצאתי מקום לקבל את טענת רילוב כשיש לתקן את תשריט החלוקה ולהסיג את גבול החלקה המיועדת של שרעבי מפני שבמכלול הנסיבות, ובכלל זה חלוף הזמן והסתמכות שרעבי על החלוקה התכנונית, אין לכך הצדקה.
3. כפועל יוצא מן האמור לעיל אני מורה למנהלת המיוחדת למשוך את ידה מכל הפעולות הכרוכות בהגשת תכנית מתאר כלשהי לוועדה המקומית, ומכאן ואילך תפעל המנהלת המיוחדת לרישום החלוקה בהתאם להוראות בית המשפט, שאותן היא תוכל לבקש בהתאם לצורך. בכל מקרה, תנאי לרישום החלוקה יהיה תשלום דמי האיזון בהתאם לחוות דעת השמאי, כפי שנקבע בהחלטה מיום 7.9.14 (בקשה 57).
4. בשולי הדברים, ולא בשולי החשיבות, נותרה שאלת תוואי הגבול בין חלקת מרטינס לחלקת ויזל. בסעיף 12 של הבקשה למתן הוראות פירטה המנהלת המיוחדת שלוש חלופות, ולאחר שעיינתי בתגובות הצדדים הנוגעים בדבר הגעתי למסקנה שבנסיבות העניין יש להעדיף את החלופה שבסעיף 12.3 של הבקשה למתן הוראות. במילים אחרות, גבול המגרש שבין חלקת ויזל לחלקת מרטינס יוחזר למצבו (לתוואי) הקיים כיום, אולם תירשם לטובת חלקת מרטינס זיקת הנאה בדבר זכות מעבר שתוגבל לשימושו בקומה השנייה של ביתו. במילים אחרות, זכות המעבר לא תחול לגבי פני הקרקע כי אם רק לגבי הקומה השנייה של ביתו של מרטינס, שכמסתבר נבנתה כך שהיא בולטת ומצויה מעל רצועת קרקע הכלולה בחלקתו של ויזל. המנהלת המיוחדת תבוא בדברים עם ויזל ועם מרטינס על מנת לנסח את זיקת ההנאה, ובמידת הצורך תגיש בקשה למתן הוראות בעניין זה.

ניתנה היום, כ"ב אלול תשע"ו, 25 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.

הוקלד על ידי נוי מיכאלוב