בהחלטה מיום 25.10.13 קבעתי, על יסוד הסמכות הנתונה לי לפי סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 ("חוק המקרקעין"), שכחלק מהליך פירוק השיתוף ישולמו תשלומי איזון. קודם לכך, ביום 2.1.12 מיניתי את השמאי ב' ברזילי ("ברזילי"), על מנת שיגיש, כאשר יגיע המועד לכך, חוות דעת בנושא תשלומי האיזון. לאחר מכן, ועל יסוד בקשה שהגיש המבקש, ביטלתי את מינויו של ברזילי, ובהחלטה מיום 7.5.14 מיניתי במקומו את השמאי ר' הלר ("הלר" או "השמאי"), לאחר שהמנהלת המיוחדת הודיעה שכל בעלי הדין הסכימו לכך.

ביום 26.6.14 הוגשה חוות דעתו של השמאי, והמבקש עתר למתן צו שיורה על תיקון חוות הדעת מפני שלטענתו היא מבוססת על יסודות עובדתיים ומשפטיים מוטעים (בקשה מס'58 ). ביום 8.7.14 דחיתי את בקשת המבקש, ובקשת רשות ערעור שהגיש המבקש נדחתה על ידי בית המשפט העליון (רע"א 6452/14 רילוב נ' מרטינז (30.11.14)).

ביום 7.6.15 הגיש המבקש בקשה לפסול את השמאי (בקשה מס' 70) על רקע היכרותו וקשריו עם מזכיר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ("הוועדה המקומית"). לאחר שהוגשו תשובות השמאי והמשיב 1 ("מרטינז") דחיתי את הבקשה.

ביום 14.2.17 הגיש המבקש בקשה לחקור את השמאי על חוות דעתו (בקשה מס' 96). הוא טען שהחקירה נועדה להראות שהשמאי "שינה זכויות קניין חלוטות; המציא נתונים, הגדרות ופרשנויות; המציא תכנים למסמכים; התעלם מהכרעות חלוטות, תקנות חיקוקים, הלכות פסוקות ובניה לא חוקית". לטענת המבקש, השמאי פעל כך על מנת שמרטינז יקבל מאות אלפי שקלים. על פי החלטתי מיום 26.2.17 הגיש מרטינז תשובה לבקשה, וביום 7.3.17 החלטתי לקבל את הבקשה ולהתיר את חקירת השמאי, תוך שאני מגביל את נושאי החקירה. בדיון שהתקיים ביום 26.3.17 נחקר השמאי בידי בת זוגו של המבקש (המבקש אינו מיוצג בהליך זה), ולאחר מכן הגישו הצדדים סיכומי טענות בכתב.

מסיכום הטענות שהגיש המבקש עולה שעתירתו היא להורות על תיקון תשלומי האיזון, כך שהם ישקפו את מה שלטענתו היא חלוקת זכויות הקניין בחלקה 61 בגוש 11372 ("החלקה") כפי שזו נקבעה בערכאות השונות, חלוקה שלפיה כל אחד מבעלי הדין קיבל רבע מן החלקה. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה שיש לדחות את טענות המבקש, וכפועל יוצא מכך אני מותיר על כנה את חוות דעתו של השמאי שהוגשה ביום 26.6.14 ותוקנה בחוות דעת משלימה שהוגשה ביום 26.2.17.

עיקר טענת המבקש היא שהנחת היסוד של חוות הדעת של השמאי, שבעלי הזכויות בחלקה רכשו את הזכויות על בסיס שטחים בלתי שווים שנקבעו בתוכנית מתאר ש/215, איננה מבוססת והיא מנוגדת לפסיקת ערכאות שונות (המובאת בטענות המבקש, אולם כפי שיוסבר אין צורך לפרטה). בקשר לכך טוען המבקש שנקודת המוצא של חוות הדעת צריכה להיות שזכויות הקניין של כל בעלי הזכויות הן שוות, והשמאי לא יכול היה להניח, כפי שהוא עשה, שבעלי הזכויות רכשו זכויות בחלקים בלתי שווים בחלקה.

לטענות אלה של המבקש אין יסוד מספיק ואני דוחה אותן. בהחלטה שניתנה ביום 25.5.13 קבעתי כי:

"כיוון שפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של חלוקתם בהתאם לתשריט המתוקן יוצר מצב שונה לעומת החלוקה הנוכחית, יהיה מקום לשקול אפשרות של התניית החלוקה בתשלומי איזון בין השותפים, כמותנה בסעיף 39(ב) לחוק המקרקעין. עד עתה לא עלה עניין זה לדיון, ודומה כי נוכח הנאמר בהחלטה זו הגיעה העת להכריע גם בכך. למטרה זו יגישו הצדדים טיעון שיתמקד בשאלה אם יש להורות על ביצוע תשלומי איזון ואם כן – מה תהיינה אמות המידה שעל פיהן יונחה השמאי ב' ברזילי, שעל מינויו הוריתי בהחלטה מיום 2.1.12, ומה יהיו השיקולים שעליו להביא בחשבון. את הטיעון בעניין זה, ובו בלבד, יגישו מרטינז ושרעבי תוך שלושים ימים, ורילוב וויזל תוך שלושים ימים לאחר מכן" (ההדגשה הוספה, א"ק).

לאחר שהצדדים הגישו טיעונים בעניין זה, קבעתי בהחלטה מיום 18.5.14 את ההנחיות לשמאי בקשר עם עריכת חוות הדעת, ובין השאר קבעתי כך:

"כאמור, בהחלטה אישרתי את החלוקה העקרונית שהוצעה על ידי המנהלת המיוחדת, וחלוקה זו שונה מן החלוקה שנקבעה בתוכנית המתאר. על רקע זה, ובהינתן טענת מרטינז (המשיב 1, א"ק) – שאותה אני רואה לקבל – אני סבור שלמועדי רכישת הזכויות ולסכומים ששולמו בקשר לכך, יש רלוונטיות להכרעה בשאלה אם חלוקה בהתאם להחלטה מיום 25.10.13 (עקב טעות נשמט התאריך מן ההחלטה כפי שניתנה) מביאה לתוצאה שלפיה יש לשלם תשלומי איזון, ואם כן, על מי תחול חובת תשלום, מי יהיה זכאי לתשלום, ובאיזה סכומים מדובר.

סיכומו של דבר, חוות הדעת שיערוך השמאי תביא בחשבון הן את נתוני רכישת החלקות על ידי בעלי הדין, והן את החלקים המועברים מכוח ההחלטה, וכן כל נתון רלוונטי אחר שהשמאי, כחכמתו, יהיה סבור שיש להביא בחשבון" (ההדגשה הוספה, א"ק).

מחוות דעתו של השמאי עולה שכפי שטוען המבקש, חוות הדעת מבוססת על ההנחה שזכויות הצדדים בחלקה נרכשו על סמך החלוקה (הבלתי שווה, יש לומר) של מגרשים שהייתה קבועה בתוכנית המתאר, אלא שהעובדה שהשמאי עשה כן אינה עילה להתערב בחוות דעתו, מפני שכאמור לעיל זו הייתה ההנחיה שניתנה לו בהחלטתי מיום 18.5.14, ולא ברור מה פגם מצא בכך המבקש.

יצוין כי בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 1445/11 מרטינז נ' רילוב (25.11.12)("עניין מרטינז") נאמר, בין השאר, כי:

"הנה כי כן, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר, עולה ממסמכים אלו, לכאורה, כי יש טעם בעמדת המערער, לפיה תכנית המתאר עומדת בעינה, וכי החלוקה של החלקה (מגרש 17) אינה חלוקה לארבעה חלקים השווים בגודלם. עם זאת, במסגרת ההכרעה בערעור, ולאור התוצאה אליה הגעתי, אינני מוצא מקום להכריע בשאלה זו, ולקבוע ממצא עובדתי חדש בעניינה. זאת, שכן שטרות המכר אשר הוכנו, לצורך רישום העסקאות בחלקה, מתעדים העברת זכויות במגרש 17 על-פי חלוקה לרבעים שווים, וכך גם נרשם, בסופו של יום, בלשכת רישום המקרקעין" (פסקה 20 לפסק הדין).

לדעתי, בדברים אלה יש תמיכה במסקנה שביסוד החלטתי מיום 18.5.14, שבנסיבות העניין יש הצדקה להשתמש בסמכותי לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין ולהורות על תשלומי איזון כחלק מהליך פירוק שיתוף. זאת ועוד, טענות המבקש המכוונות להטיל ספק בהנחת היסוד שעל סמכה פעל השמאי (שלא לומר לקעקע אותה) הן דברים שבעובדה, וככאלה היה על המבקש לתמוך אותן בתצהיר, ובמידת הצורך אף להיחקר על תצהירו. המבקש לא תמך טענותיו בתצהיר, ולכן ככל שביקורתו על חוות הדעת מבוססת על תשתית עובדתית שלטענתו שונה מזו שהניח השמאי, אזי בהעדר תצהיר אין להיזקק לה ואין לשמוע טענותיו בעניין זה.

מעבר לדרוש אוסיף שלדעתי טענות המבקש והסתמכותו על החלטות של ערכאות אחרות, ובכלל זה פסק הדין בעניין מרטינז, אינן מבוססות די הצורך והמבקש קורא בהחלטות אלה את מה שאין בהן. בתיק זה ניתן למצוא כתב טענות של המבקש, שעולה ממנו שגם לדעתו אין באותו פסק דין קביעה השוללת את האפשרות שהחלקה חולקה למגרשים שוני גודל על סמך תוכנית המתאר. כוונתי היא לבקשה שהגיש המבקש ביום 24.2.13 (בקשה מס' 48), שבה הוא עתר להגיש השלמת טיעון בנוגע לתוקפה של החלוקה לפי תוכנית המתאר, נוכח הקביעות בפסק הדין בעניין מרטינז. בסעיף 3 של הבקשה ציין המבקש כי "בית המשפט העליון כרך את גורל החלוקה לחמישה מגרשים שוני גודל של ש/215 (תוכנית המתאר, א"ק) בתשובה לשאלה האם חולקה החלקה לארבעה מגרשים". במילים אחרות, מן האמור שם וגם מכתבי טענות אחרים שהגיש המבקש, ניתן להסיק שהתשתית העובדתית שביסוד הליך זה כוללת את ההנחה שלפי תוכנית המתאר חולקה החלקה למגרשים שוני גודל, שנרכשו בידי בעלי הדין במועדים שונים ובסכומים שונים. כאמור, כשאלה הם פני הדברים אין עילה להתערב במסקנותיו של השמאי.

עוד מעבר לדרוש אוסיף את מה שקבעתי בהחלטה מיום 14.1.16, עת דחיתי את בקשתו הקודמת של המבקש לפסול את חוות דעתו של השמאי. ציינתי שם כי ההלכה היא שרק במקרים חריגים יתערב בית משפט בחוות דעתו של מומחה שמונה מטעם בית המשפט, ולא מצאתי בטענותיו של המבקש בבקשה זו נימוק המצדיק שינוי של החלטתי הקודמת. בקשר לכך לא מיותר לציין, שלדעתי יש ממש בטענותיו של מרטינז שמרבית (ואולי אפילו כל) טענותיו של המבקש בבקשה זו אינן אלא חזרה על טענות שהעלה המבקש בשלבים שונים של ההליך, והן נדחו.

גם לטענות המבקש בעניין היכרותו של השמאי עם המשיב מס' 4 ("ויזל") לא מצאתי יסוד מספיק. ראשית, מפני שמקומן ומועדן של טענות אלה היה בשלב קודם של הליך זה, שהתקיים אי שם בשנת 2014. כפי שציינתי, באותה עת נעתרתי לבקשת המבקש והוריתי שהשמאי שמיניתי בשעתו יוחלף (החלטה מיום 19.2.14). בבקשה שהגישה המנהלת המיוחדת ביום 24.3.14 צוין שההצעה למנות את הלר הובאה בפני בעלי הדין, וחלקם הסכימו במפורש ואילו חלקם לא נקט עמדה. כמוסבר לעיל, ביום 7.6.15 הגיש המבקש בקשה מפורטת לפסול את הלר על רקע קשריו עם מזכיר הוועדה המקומית, וביום 14.1.16 דחיתי את הבקשה. שבתי ועיינתי בכתבי הטענות שהוגשו בקשר עם אותה בקשה (מס' 70) וכן בהחלטתי מאז (שאליה הפנה גם מרטינז בתשובתו לבקשה), ואני בדעה שהדברים שנאמרו באותה החלטה יפים גם בענייננו ואין צורך להרחיב עליהם. עם זאת אשוב ואציין את אשר אמרתי באותה החלטה והדברים רלוונטיים גם כאן:

"בעניין ליברמן ( רע"א 296/08 ארט בי (בפירוק) נ' עזבון המנוח ג'ק ליברמן (5.12.10), א"ק ) נקבעה גם חובת "הבדיקה הסבירה" המושתתת על עקרון תום הלב, ואשר משמעה הוא שעל בעל הדין "לבחון את סוגיית ניגוד העניינים של הבורר בהזדמנות הראשונה, קרי – עובר לתחילת הבוררות גופה..." (רע"א 7191/11 אורגד ח.ש.ן בע"מ נ' משב הנדסת קירור ומיזוג אוויר בע"מ (14.12.11)) (ההדגשה במקור, א"ק). בענייננו, מרבית הפגמים שמייחס המבקש להלר, היינו קשריו עם ברדוגו, הם כאלה שניתן היה לעמוד עליהם בעת שמועמדותו של הלר לשמש כשמאי מטעם בית המשפט עמדה על הפרק. המבקש טוען אמנם שבאותה עת הדברים לא היו ידועים לו, אולם בכך אין מענה לשאלה אם היה באפשרותו לברר את הדברים, או לפחות את חלקם. דומה שבימינו, כאשר בלחיצת מקלדת ותוך הסתייעות במנועי חיפוש ניתן לסרוק תוך פרק זמן קצר את רשת האינטרנט ואת מאגרי המידע השונים הנמצאים בה, לא היו הפגמים שהמבקש מייחס להלר נעלמים מעיניו לו עמד בחובתו לבדוק את הדברים. כמסתבר, הקשרים – הישירים והעקיפים – בין הלר לבין ברדוגו הם תוצאות חיפוש במאגרי מידע שונים, ובאין הסבר מדוע לא העלה זאת המבקש בעת שנשקלה מועמדותו של הלר, אין לקבל עתה את טענותיו בעניין זה. בקשר לכך לא מיותר להוסיף כי בקשותיו של המבקש, הן לתיקון חוות הדעת והן לפסילתה, הוגשו רק לאחר שהסתבר למבקש שלפי חוות הדעת הוא זה יישא בחלק הארי של תשלומי האיזון" (פסקה 11 של ההחלטה).

בטענותיו של המבקש אין הסבר מדוע לא יחולו אותם נימוקים על הבקשה הנוכחית וגם בכך אני מוצא תמיכה למסקנתי שיש לדחות את הבקשה.

אוסיף עוד, שגם לעצם העניין אני מסופק אם הקשר בין השמאי לבין ויזל שעליו הצביע המבקש הוא רלוונטי לחוות הדעת שעניינה סכומי תשלומי האיזון הכרוכים בפירוק השיתוף בין ארבעה בעלי זכויות בחלקה בכלל, וכאשר המחלוקת בנוגע לתשלומי האיזון מצטמצמת לשני בעלי זכויות בפרט. ברע"א 6234/09 חיות נ' הדר חברה לביטוח בע"מ (17.11.09) נפסק כי:

"... לא בכל מקרה שבו היו קיימים קשרים כלשהם בין המומחה לבין בא-כוחו של אחד הצדדים יוביל הדבר באופן אוטומטי לפסילת המומחה. ההחלטה בעניין זה תלויה במספר משתנים, ובהם: טיב מערכת היחסים המקימה חשד לניגוד עניינים, תכיפות הקשר בין הצדדים, סמיכות הזמנים ונכונותם של כל המעורבים לחשוף את המידע הרלוונטי בפני בית-המשפט. גם המועד שבו מוגשת הבקשה לפסילת המומחה רלבנטי בכגון דא. לא ניתן להצביע מלכתחילה על שיקול אחד שיזכה תמיד לבכורה, ויש לבחון כל מקרה לגופו" (פסקה 5 של פסק הדין).

כפי שעולה מטענותיו של המבקש, ביקורתו על השמאי ועל חוות הדעת מוסבת בעיקר על הקביעה שהסכום העיקרי של תשלומי האיזון ישולם למרטינז. לדעתי, הקשר הנטען בין השמאי לבין ויזל איננו עובדה אשר כשלעצמה מקימה הנחה בדבר חשש למשוא פנים או לניגוד עניינים בכל הנוגע למבקש ולמרטינז וטענה כזו מצריכה פירוט וראיה מעבר למה שטוען המבקש. בחוות דעתו העריך השמאי כי החלק המכריע של תשלומי האיזון הוא תשלום שעל המבקש לשלמו למרטינז (כ-580,000 ₪), ואילו חלקו של ויזל בתשלומי האיזון הועמד על 19,000 ₪. סכומים אלה תוקנו בחוות הדעת המשלימה שהוגשה ביום 26.2.17, ולפי ההערכה המתוקנת הופחת במידה ניכרת הסכום שעל המבקש לשלמו, ולצד זאת נקבע שויזל יקבל סכום מסוים במקום שישלם חלק מתשלומי האיזון. על אף טענותיו של המבקש, לא שוכנעתי שלקשר בין השמאי לויזל יש השלכות המצדיקות את ביטול חוות הדעת בשלב כה מאוחר של ההליך.

טרם סיום אציין כי לדעתי הסתמכות המבקש על הדברים שנאמרו ברע"א 4839/15 מושקוביץ נ' מנורה מבטחים בע"מ (1.12.15) היא מוקשה, וכפי שציינתי בהחלטתי מיום 14.1.16, נסיבות העניין שם אינן דומות לאלה שבענייננו.

סיכומו של דבר, אני דוחה את טענותיו של המבקש ומותיר על כנה את חוות הדעת המשלימה שהשמאי הגיש ביום 26.2.17.

המבקש ישלם למרטינז שכר טרחת עורך דין בסכום של 7,500 ₪.

ניתנה היום, י"ט סיוון תשע"ז, 13 יוני 2017, בהעדר הצדדים.

הוקלד על ידי .......