פתח דבר

1. בפניי בקשת הנאמן לנכסי החייב, עו"ד ליאור מזור (להלן: "הנאמן") למתן הוראות, במסגרתה הוא מבקש כי בית המשפט יורה כי מנהל מקרקעי ישראל מחוז חיפה (להלן: "המשיב" או "המנהל") אינו רשאי להתנות את העברת הזכויות בנכס המצוי בכתובת רח' החרושת 6/10 קריית ביאליק וידוע כחלקה 34 בגוש 12581 (להלן: "הנכס) לשמה של חברת אתגר מכניקה עדינה בע"מ (להלן: "הצד השלישי"), בהסדרת חובות דמי חכירה המיוחסים לחלקו של החייב בנכס שנוצרו טרם ניתן צו הכינוס בעניינו של החייב.
2. בקשה זו הוגשה על מנת לאפשר את השלמתה של עסקה למכירת זכויות החכירה של החייב ואחיו, מר צבי ביגלאייזן בנכס המדובר וזאת בהתאם להסכם מכר אשר נכרת ביום 21/04/13 ואושר בהחלטה מיום 14/04/13.
3. ביום 23/04/13 שלח הנאמן למשיב מכתב בו נתבקש המשיב להעביר לידי הנאמן מסמך המפרט את כלל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס. כמו כן ומשום שמדובר בנכס בו דמי החכירה אינם מהוונים, התבקש המשיב להעביר לנאמן שומת מקרקעין וכן נתונים לגבי גובה דמי ההסכמה ו/או דמי החכירה ו/או דמי ההיוון שידרשו. עוד הבהיר הנאמן במסגרת המכתב כי חוב העבר בדמי החכירה השנתיים יוסדר כדלקמן: 2/5 חלקים מהחוב המיוחסים לחלקו של מר צבי ביגלאייזן ישולמו מתוך חלקו בתמורה ו-3/5 חלקים מהחוב המיוחסים לחלקו של החייב בנכס ישולמו ככל שנוצרו לאחר למועד צו הכינוס, כאשר חוב שנוצר לפני מתן צו הכינוס הינו בר תביעה במסגרת הליך פשיטת הרגל ועל המשיב לפעול לגבייתו במסגרת הוראות הדין.
4. משלא נתקבלה תגובת המשיב למכתבו של הנאמן, הגיש הנאמן את הבקשה שבפניי אשר בתחילה כללה גם בקשה להורות למשיב להעביר לידיו את המסמכים שנדרשו במסגרת המכתב כאמור לעיל. ואולם, במסגרת הדיון שהתקיים ביום 16/06/13, הושגה הסכמה בין הצדדים לפיה בתוך 21 יום תועבר לנאמן דרישה מסודרת ביחס לגובה דמי ההסכמה ודמי החכירה וכל תנאי נוסף שנדרש לצורך העברת הזכויות, בהתאם לאמור במכתב הנאמן. לאור האמור נותרה לדיון רק שאלת תשלום חוב דמי החכירה שנצבר לפני מועד מתן צו הכינוס וניתנה למשיב ולחייב שהות להגיש תגובה לבקשת הנאמן וכן לנאמן להגיש תשובתו לתגובות.
5. משחלף המועד להגשת התגובות בשלה העת למתן החלטה בבקשה.

טענות הצדדים בתמצית

1. הנאמן טוען כי דרישת המשיב לתשלום מלוא חוב דמי החכירה, כתנאי להעברת הזכויות בנכס במרשם המשיב, מנוגדת להוראות הדין ובפרט לסעיף 78(3)(ג) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח משולב], התש"ם-1980 (להלן: "הפקודה").
2. המשיב טוען כי הוא איננו נחשב לבעל חוב רגיל בפשיטת רגל בהיותו הבעלים של הקרקע עליה בנוי הנכס שבנדון. המשיב טוען כי זכות החכירה אינה שוות ערך לזכות בעלות אלא פחותה ממנה וכי שורש ההבדל נעוץ בתנאי החכירה שם מוסכם כי תשלום דמי החכירה מהווה תנאי לקיום הזכות וכי כל חוב שנצבר בגין דמי החכירה ישולם טרם העברת הזכויות לקונה. עוד טוען המשיב כי מסקנה זו נתמכת באופיים המיוחד של דמי החכירה המהווים רכיב אינהרנטי חיוני משווים של המקרקעין ומקיומה של הזכות, זאת בשונה מחיוב אחר במס. לביסוס טענותיו מפנה המשיב לפסק הדין ברצ"פ 2906/05 בנק פועלים נ' סלמן סביחה (פרסום נבו) 24/03/10 (להלן: "עניין סביחה").
3. בפתח תשובתו לתגובת המשיב טוען הנאמן כי בניגוד להסכמות הצדדים מיום 16/06/13 אשר קיבלו תוקף של החלטה, לא הומצאה לו דרישת תשלום בגין דמי הסכמה ו/או דמי היוון ומבקש להורות למשיב לעשות כן בתוך 7 ימים.

לגופו של עניין, טוען הנאמן כי פסק הדין בעניין סביחה שניתן במסגרת ערעור על החלטת ראש ההוצל"פ, הינו שגוי וממילא הוא איננו חל בהליכים על פי פקודת פשיטת הרגל.

הנאמן טוען כי הן מבחינת המהות והן מבחינה תוכנית אין שוני מהותי בין זכות החכירה המוענקת על ידי המשיב ובין זכות שכירות בכל נכס אחר. חוזה החכירה של המשיב, כמו כל חזה שכירות בלתי מוגנת אחר כולל תניות הקובעות את זכותו של הבעלים לבטל את החכירה/שכירות במקרה של אי תשלום דמי החכירה/שכירות. לפיכך, טוען הנאמן, הקביעה השיפוטית לפיה דמי החכירה "מייצרים" את הזכות אינה יכולה להתקבל והיא עומדת בניגוד לדיני המקרקעין.

עוד טוען הנאמן כי ההלכה בעניין סביחה איננה חלה על הליכי פשיטת רגל שכן בניגוד להליכי הוצל"פ, במסגרת הליך פשיטת רגל חל איסור מוחלט על העדפת נושים. כמו כן, טוען הנאמן, במסגרת הליך פשיטת הרגל מורה הדין כי האמצעי היחיד למיצוי טענות ולגביית חובות הינו בהגשת תביעת חוב. משלא הוכיח המשיב כי חוב דמי החכירה הינו בעל דין קדימה על פי דין מפורש , אין מעמדו שונה ממעמדם של יתר הנושים. עוד טוען הנאמן כי אין המדובר בלקונה בהוראות הדין שכן לדמי שכירות ישנה קדימות אך לתקופה של שנה אחת בלבד בהתאם לסעיף 78(3)(ג) לפקודה.

מוסיף הנאמן וטוען כי אף פסיקה של ערכאות נמוכות אשר ראתה עצמה מחויבת להלכת המחוזי בעניין סביחה לא פטרה את המשיב מהגשת תביעת חוב בגין חוב דמי החכירה ועל כן קבעה כי הריביות והקנסות שנצברו במהלך השנים לא יושתו על קופת הכינוס.

לאור כל האמור לעיל, טוען הנאמן כי למשיב זכות לקבלת דמי החכירה שנצברו לאחר מועד מתן צו הכינוס וכן דמי חכירה בגין שנה אחת שקדמה למועד זה וכי באשר ליתרת החוב היה על המשיב להגיש תביעת חוב כשאר הנושים הרגילים.

1. במסגרת תגובת החייב אשר הוגשה לפני הדיון מיום 16/06/13 אשר בחלקה בלבד נגעה לבקשה נשוא החלטה זו, טען החייב כי הקבלן אשר בנה את הנכס גבה תשלומים שהיו אמורים לעבור למשיב וכי למיטב ידיעתו עד היום לא נחתם חוזה חכירה בין הצדדים.

דיון

1. השאלה העומדת לדיון הינה האם רשאי המשיב להתנות את העברת הזכויות בנכס מהחייב לצד השלישי ברישומיו, בתשלום חוב דמי החכירה שהצטברו בתקופה אשר קדמה למועד מתן צו הכינוס. יצוין כי באשר לחוב שהצטבר לאחר מתן צו הכינוס אין מחלוקת בין הצדדים כי על הנאמן לשלמו מחלקו של החייב בתמורה בהיותו חלק מהוצאות הכינוס.
2. לאחר ששבתי ועיינתי בטענות הצדדים סבורני שהצדק עם הנאמן וכי אין המשיב רשאי להתנות את העברת הזכויות הנכס לצד השלישי בתשלום חוב דמי החכירה שהצטבר בתקופה שקדמה למועד בו ניתן צו הכינוס. כבר בפתח הדברים אציין כי סבורני שתנאי החכירה אליהם מפנה המשיב בתגובתו אינם יכולים לגבור על הוראות הדין בדבר סדרי הקדימויות של החובות בהליך הפש"ר.
3. עוד סבורני כי אין מקום להחיל במקרה שבפנינו את ההלכה שנקבעה בפסק דין בעניין סביחה. פסק הדין בעניין סביחה עסק בכינוס נכסים במסגרת הליך הוצאה לפועל להבדיל ממכירת נכס במסגרת הליך פשיטת רגל. בין שני ההליכים יש מספר הבדלים ואולם זה הרלוונטי לעניינו הינו עיקרון השיוויון בין הנושים, אשר מהווה עיקרון מנחה בחלוקת נכסי החייב בין הנושים שאינם מובטחים ושחובותיהם אינם בדין קדימה במסגרת הליך הפש"ר, ולא חל בהליך ההוצל"פ שם מתנהלת החלוקה בין הנושים על בסיס "כל הקודם זוכה" (ראה: ש. לוין וא. גרוניס פשיטת רגל (מהדורה שלישית), עמ' 25-26).

הלכת סביחה איננה עולה בקנה אחד עם עיקרון השיוויון בין הנושים ולכאורה מעניקה למשיב מעמד של בעל חוב בדין קדימה על אף שהדין איננו מעניק לו מעמד שכזה. לאור האמור סבורני כי אין הלכה זו חלה מקום בו חל עיקרון השיוויון בין הנושים.

1. האמור עולה בקנה אחד אף עם הפסיקה הדנה בסוגיה שבמחלוקת במסגרת הליכי פירוק אשר גם בהם חל עיקרון השיוויון בחלוקת הנכסים בין הנושים כמו בהליך פשיטת הרגל. כך בפש"ר 12/95 (בש"א 23354/04) כץ נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז צפון דינים מחוזי 2005 (0015) 1495 (להלן: "עניין כץ"), הורה בית המשפט המחוזי למשיב, להשיב כספים ששולמו לו בגין חוב דמי חכירה על ידי הכונס תחת מחאה, ונימק זאת כך:

"בתגובתה, אין ממ"י מפנה להוראת חוק רלוונטית המקנה לדח"ש (דמי חכירה שנתיים- ב.ט.) מעמד מסוים השונה מחוב בר תביעה במסגרת הליכי פירוק. על כן, על ממ"י לפעול ככל בעל נכס אשר חייבים לו דמי שכירות, ולהגיש תביעת חוב (בכפוף למועדים המתאימים)....אל לו למנהל לנצל את כוחו לגביית חוב, שלא עפ"י דיני הפירוק, ובכך ליטול לעצמו מעמד מיוחד כנגד שאר הנושים."

במאמר מוסגר יצוין כי מאוחר יותר שינה בית המשפט המחוזי החלטתו לאור בקשה לעיון מחדש שהוגשה על ידי המנהל אך זאת בשל האמור במסמך הסכמה לרישום משכנתא אשר יצר מערכת יחסים בין המנהל לנושה המובטח ומבלי להידרש לדיני הפירוק (ראה פש"ר 12/95 (בש"א 11301/05) מנהל מקרקעי ישראל נ' כץ דינים מחוזי 2005 (0052) 1191).

בפש"ר 141/97 (בש"א 2540/04) דירות נופש לב הגליל (1985) נ' שלומי הס- המפרק דינים מחוזי 2005 (0043) 0673 (להלן: "עניין דירות נופש לב הגליל"), נדונה בקשת מפרק לאישור הצעת הסדר אשר כללה מימושו של נכס לשם תשלום הצעה, לה התנגד המנהל כאשר הוא טען, כמו במקרה שבפנינו, כי הוא רשאי להתנות את העברת הזכויות בנכס בתשלום חוב דמי החכירה שהצטבר בתקופה שקדמה למועד מתן צו הפירוק. בית המשפט המחוזי דחה את טענות המנהל וקיבל את טענות המפרק והכנ"ר אשר סברו כי אין המנהל רשאי להתנות את מתן הסכמתו להעברת הזכויות בנכס בתשלום חוב דמי החכירה. וכך קבע בית המשפט:

"כאמור לעיל, ב"כ ממ"י טוענת כי זכותו העדיפה של המינהל על זכותו של נושה אחר נקבעה באופן מפורש בחוזה החכירה עצמו. דין טענה זו לדחיה על הסף. צודקת ב"כ הכונ"ר בתגובתה כי אין בכוחה של תניה בחוזה החכירה בכדי לגבור על דיני הפירוק בכללותם ועל סדרי הקדימויות הקבועים בסע' 354 לפקודה בפרט. אין כל הצדקה, כי ממ"י, בניגוד לשאר הנושים, יוכל להתנות הסכמתו ע"י תניה בחוזה החכירה ובכך לעקוף את דיני הפירוק. גם טענתה של ב"כ המינהל כי זכותו של המינהל עפ"י לחוזה להתנות את העברת הזכויות בתשלום החובות אינה יכולה להתקפל. ודוק, כל עוד החברה סולבנטית , עקרון חופש החוזים גובר והצדדים רשאים להתנות בחוזה ככל שיראה להק (צ"ל להם- ב.ט.) (בהתחשב כמובן בעקרונות יושר ותום לב). אולם משנכנסה החברה להליכי חדלות פירעון, משתנים הכללים, ואין בכוחה של תניה חוזית בכדי לגבור על הדינים הספציפיים החליט בפירוק .... דמי החכירה הינם חוב שנוצר לפני תחילת הפירוק ומאחר שכך לא היה המינהל רשאי להתנות את מתן הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום החוב. המינהל רשאי להגיש תביעת חוב למפרק (כפי שבפועל כבר נתבקש) בגין התקופה שלפני מתן צו הפירוק .....לאור כל האמור, אני קובעת כי ממ"י אינו רשאי להתנות את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום החוב וכי עליו להגיש תביעת חוב למפרק".

(לאימוץ פסיקת המחוזי על ידי הערכאות הנמוכות ראה ת"א 19124-09-09 מדינת ישראל נ' אוסטרומונוב ואח' דינים שלום 2010 (0080) 1488 וכן ת"א 2534/05 דקל נ' עו"ד משה (גלר) גל-אור דינים שלום 2008 (0021) 1060).

1. אין חולק כי חוב דמי החכירה איננו חוב מובטח ואף איננו חוב בדין קדימה. לאור האמור ולאור האמור בפסקי הדין בעניין כץ ובעניין דירות נופש לב הגליל סבורני כי אף במקרה שבפנינו אין מקום להתעלם מדיני הקדימויות ולהעניק לחוב דמי החכירה מעמד שלא ניתן לו על פי דין. בניגוד לעמדת המשיב, סבורני כי אין מקום לאבחן את סוגיית דמי החכירה מסוגיות דומות אשר נדונו בפסיקה בהקשר של חוב ארנונה וחוב היטל השבחה, שם נקבע כי אין הרשויות רשאיות להתנות מתן אישור להעברת זכויות בנכס בתשלום חוב שאיננו בדין קדימה. הרציונאל שעמד בבסיס הפסיקה האמורה הינו שאין לאפשר לרשות כזו או אחרת לפסוח מעל דיני הקדימויות רק בשל הכוח המצוי בידיה לעכב את אישורה להעברת הזכויות בנכס (ראה: רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים (פ"ד נו(4) 856 וכן בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא ואח' פ"ד מג(1) 89). רציונאל זה הינו רלוונטי גם במקרה של חוב דמי חכירה ואין בטענות המשיב בכדי להצדיק סטייה ממנו.

סוף דבר

1. לאור כל האמור, המשיב איננו רשאי להתנות את הסכמתו להעברת הזכויות בנכס, בתשלום חוב דמי החכירה בגין חלקו של החייב בנכס ואשר הצטבר בתקופה שקדמה למועד מתן צו הכינוס למעט חוב דמי החכירה בגין 12 החודשים שקדמו למועד צו הכינוס כאמור בסעיף 78(3)(ג) לפקודה.
2. המשיב ימציא לנאמן בתוך 20 יום דרישה המבוססת על שמאות עדכנית לתשלום דמי הסכמה ו/או דמי היוון בגין העברת הזכויות לצד השלישי.
3. בנסיבות העניין יודיעו החייב והנאמן עמדתם לעניין הארכת המועד למשיב להגיש תביעת חוב בגין חוב דמי החכירה על חלקו של החייב בנכס בגין התקופה שקדמה למועד צו הכינוס (למעט בגין 12 החודשים שקדמו למועד מתן צו הכינוס כאמור לעיל), בתוך 30 יום מהיום.
4. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.
5. המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ה' אלול תשע"ג, 11 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.