פסק דין זה ניתן במסגרת סעיף 15(א) לחוק בתי המשפט, תשמ"ד-1984.

מבוא

1. התובעים/הנתבעים שכנגד, תמר ומיכאל מיקל (להלן: "התובעים", או "גב' מיקל", או "מר מיקל") והנתבעת מס' 2/התובעת שכנגד, גב' מיכל אבריל (להלן: "הנתבעת מס' 2" או "עו"ד גב' אבריל") מתגוררים בשכונת דניה בחיפה, ברחוב חוף השנהב. התובעים מתגוררים בבית מס' 7 (להלן: "הבית") ואילו הנתבעת מס' 2 מתגוררת בבית מס' 9 (להלן: "בית מס' 9").

הנתבעת מס' 1, ד"ר בר (להלן: "נתבעת מס' 1" או "ד"ר בר") היא אחותה של הנתבעת מס' 2, עו"ד מיכל אבריל. ד"ר בר מתגוררת דרך קבע בארה"ב מזה שנים רבות.

הבית הוקם בשנות השישים במאה הקודמת ע"י אביהן המנוח של הנתבעות. שתי הנתבעות התגוררו בתקופות מסוימות בבית. בשנת 2003 העמידוהו למכירה, והבית נקנה בשנת 2004 ע"י התובעים.

2. התביעה והתביעה שכנגד בתיק זה, התנהלו במשך תקופה ארוכה וחבקו מסמכים רבים, בקשות והליכים שונים, לאחר ניסיון גישור אשר למרבה הצער לא עלה יפה.

במסגרת ניהול התיק ערכתי שני ביקורים והתרשמתי באופן ישיר משני הבתים ושתי החצרות נשוא המחלוקת.

3. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, חומר הראיות וההתרשמות מהביקורים במקום, איני יכולה שלא לתמוה, מה היה קורה אלמלא היו התובעים והנתבעת מס' 2 שכנים, מה היה קורה אילו היתה הידברות מוקדמת בין התובעים לבין הנתבעת מס' 2 לפני הגשת בקשות היתר הבנייה אשר הגישו התובעים כאשר ביקשו לשנות את הבית אותו רכשו מהנתבעות, ו/או מה היה קורה לו היו משתפים את הנתבעת מס' 2 בתכניותיהם לשינוי הבית עוד לפני רכישתו, ו/או מה היה קורה לולא ביקשו התובעים להרחיב את הבית לכיוון ביתה של הנתבעת מס' 2 גם אם מדובר רק במשטח יציאה ולא בניה מקורה, או מה היה לולא ביקשו לשנות את פני הנוף הטבעי – פני הקרקע ולהגביהם במידה ניכרת. אי אפשר להימנע מן המחשבה כי אז לא היתה מוגשת התנגדות, וממילא גם לא היו תביעות אלו שבפניי באות לעולם, על כל עגמת הנפש, הטרחה וההוצאות הרבות בתיק זה לשני הצדדים.

התביעה

4. התובעים רכשו מאת הנתבעת מס' 1 את הבית עפ"י הסכם מכר, אשר נכרת ביום 16.3.04 (להלן: "ההסכם"), במשרדו של עוה"ד שירן, אשר הוא גם קרוב משפחה של שתי הנתבעות. התובעים היו מיוצגים לצורך כריתת ההסכם ע"י עוה"ד כבהא.

על ההסכם חתמה בשם הנתבעת מס' 1 אחותה, הנתבעת מס' 2, עפ"י ייפוי כוח מיוחד אשר ניתן לה לצורך כך (נספח 2 לכתב התביעה, נספח 7 לתצהיר התובעת, נספח 1 לתצהיר נתבעת מס' 1, נספח 1 לתצהיר עו"ד שירן).

5. עפ"י הרישום בפנקסי המקרקעין בלשכת רישום מקרקעין בחיפה, הבית היה ברובו המכריע בבעלותה של הנתבעת מס' 1 ו- 1/39,000 בלבד היה בבעלותה של הנתבעת מס' 2.

6. בהסכם מוצהר בסעיף 1(ד) כדלקמן:

"...כי הדירה נבנתה על-פי היתר בנייה כדין, כי לא קיימות חריגות בנייה, וכי לא תלוי ועומד שום הליך משפטי בגין חריגות ויוצ"ב, וכי לא ידוע לה על פגמים או מומים נסתרים כלשהם בדירה".

סעיף זה הוא במסגרת הצהרות המוכרת – הנתבעת מס' 1.

7. לטענת התובעים, התגלה להם כי בניגוד למוצהר היו חריגות בנייה בהיקף ניכר. התוצאה היתה כי כאשר ביקשו לערוך שינויים ושיפוצים בנכס, ופנו בבקשה לקבלת היתר לוועדה המקומית, נעשה חישוב שטחים מחדש ונגרמו להם נזקים כספיים רבים. בנוסף, כאשר הגישו בקשה להיתר בנייה, הגישה הנתבעת מס' 2 התנגדות שהיתה קנטרנית, ומשנדחתה הגישה ערר על החלטת הוועדה אשר אף הוא נדחה ברובו. בגין הליכים אלו נאלצו התובעים לעכב את הבנייה לתקופה ארוכה ונגרמו להם הפסדים ניכרים.

טענות התובעים כלפי הנתבעות הן כי ניהלו איתם מו"מ בחוסר תום לב, והציגו בפניהם מצג שווא.

בנוסף, הנתבעת מס' 2 בנתה גדר רשת בין שני המגרשים והסיגה את גבול המקרקעין שלהם. הנתבעת מס' 2, עפ"י הנטען בכתב התביעה, התעמרה בהם, גזלה חלק מרכושם וכך התעשרה על חשבונם, שלא כדין, בנוסף להפסדים הכספיים בגין ובגלל ההליכים בפני וועדות התכנון.

8. טענת התובעים היא, כי הנתבעת מס' 1 פעלה באמצעות הנתבעת מס' 2 בכל הקשור להצגת מצגי השווא, ניהול המו"מ וחוסר תום הלב, ובכך הפרו שתיהן את ההסכם הפרה יסודית, והן חייבות בפיצוי המוסכם בחוזה בסך 65,000$. בנוסף, מכיוון שהנתבעת מס' 2, אשר היתה אף היא חלק מהבעלים של הבית ופעלה כמיופת הכוח של הנתבעת מס' 1, האחריות על שתי הנתבעות, והן חייבות אם כן בהפסדי התובעים ביחד ולחוד.

9. טענה נוספת אחרת היא כי התובעים בנו גדר בטון המפרידה בין שני המגרשים, המהווה אף קיר תומך. הנתבעת מס' 2 סירבה להשתתף בהוצאות. בגין כך ובגין הנזק בהסגת הגבול, נתבעת הנתבעת מס' 2 בלבד.

10. התובעים תמכו את תביעתם בחוות דעת מומחים על מנת להוכיח את חריגות הבנייה וכן חוות דעת שמאי להוכיח שווי הנזק וההפסד אשר נגרמו להם, ובכלל זה ההפסד במכירת ביתם בקרית חיים בתקופה בה היה משבר בענף הבנייה.

11. סעיף 45 לכתב התביעה מנה את כל העוולות והפרות ההסכם אשר לדעת ב"כ התובעים, ביצעו הנתבעות. היות והנתבעת מס' 2 היא שלוחתה של הנתבעת מס' 1, שתיהן (פרט לנושא הגדר) חייבות ביחד ולחוד בנזקי והפסדי התובעים כמפורט בכתב התביעה הנאמדים ב- 1,147,250 ₪.

ההגנה

הנתבעת מס' 1

12. הנתבעת מס' 1 טענה בכתב הגנתה כי, הנתבעת מס' 2 היתה מיופת כוח אך ורק לצורך חתימה בשמה ובמקומה על המסמכים, והשלמת העסקה בין הצדדים, שכן כל העסקה עצמה נערכה ע"י בא כוחה באותו זמן, עו"ד שירן, והיא עצמה בלבד.

13. לעניין עילת התביעה העיקרית נטען, כי בעת מכירת הבית לא היו חריגות בנייה, הבנייה נעשתה בהיתר כדין והושלמה בשנת 1965. נותרה בעיה של הסדרת חנייה אך גם נושא זה הוסדר בשנת 1994. כך או כך לא היה מדובר בחריגת בנייה, אלא השלמה של עבודות פיתוח.

מעולם לא ננקטו כל הליכים ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "הוועדה") בגין חריגות בנייה כלשהן, ועובדה כי גם כאשר התובעים הגישו את בקשתם לבצע שינויים ותוספות, הבקשה אושרה בפרק זמן קצר.

14. הנתבעת מס' 1 הדגישה כי במהלך השנים השתנו תוכניות בניין העיר חיפה, השתנו הפרמטרים ביחס למדידת וחישוב שטחים, וכאשר התובעים הגישו את בקשתם, צורות החישוב היו שונות מאלו אשר היו בשנות ה- 60, ואין לבוא אליה בטרוניה בשל כך.

15. טענה נוספת בפי הנתבעת מס' 1 היא כי התובעים הם אלו אשר היו צריכים לבדוק את כל הבדיקות התכנוניות מראש, שהרי ידעו כי הם מבקשים לעשות עבודות שיפוץ ובנייה עוד בטרם החתימה על ההסכם, נושא אשר לא עלה על הפרק במסגרת המו"מ בין הצדדים.

לא למותר לציין הוסיפה וטענה הנתבעת מס' 1, כי עפ"י ההסכם התובעים הצהירו כי בדקו את הנכס ומצאו כי הוא מתאים להם, ולכן אילו היו חריגות בנייה היה עליהם לגלות זאת טרם החתימה על ההסכם (סעיף 2 א' להסכם).

16. לעניין הנזקים טענה הנתבעת מס' 1 כי מדובר בנזקים רחוקים, אותם לא ניתן היה לצפות והם חסרי כל קשר סיבתי אליה.

17. הנתבעת מס' 1 טענה כי התובעים מנסים להתעשר על חשבונה שלא כדין כאשר במסגרת כתב התביעה, בנוסף לנזקים הנתבעים על ידם, הם תובעים גם את הפיצוי המוסכם, ומדובר על כן בכפל פיצוי.

הנתבעת מס' 2

18. הנתבעת מס' 2 הגישה תביעה שכנגד ביחד עם כתב ההגנה.

19. הנתבעת מס' 2 טענה להגנתה, כי בניגוד למצוין בכתב התביעה, הרי גם אותו חלק מזערי אשר היה בבעלותה, דהיינו 1/39,000 הועבר לאחותה במתנה עוד לפני כריתת הסכם המכר, דהיינו – ההסכם נערך בין התובעים לבין הנתבעת מס' 1 בלבד. חתימתה על ההסכם נתבקשה אך ורק לצורך השלמת העסקה, וייפוי הכוח המיוחד ניתן כאמור רק לצורך כך, שכן אחותה - הנתבעת מס' 1 כבר היתה אז בחו"ל.

מי שייצג את הנתבעת מס' 1 בעסקת המכר היה עו"ד שירן. היא עצמה לא הציגה בפני התובעים מצג כלשהו ואף לא קיימה איתם מו"מ.

20. הנתבעת מס' 2 טענה בכתב ההגנה, כי כל תפקידה היה למסור המפתחות למתווך, והבית הוצג לתובעים ע"י המתווך ללא נוכחותה.

הנתבעת מס' 1 הגיעה ארצה לצורך בדיקת ההצעות אשר הוצעו לה לרכישת הבית והיא זו אשר פגשה את התובעים, ובחרה להתקשר איתם בעסקה.

21. לאחר כריתת ההסכם, כאשר ראתה הנתבעת מס' 2 את הבקשות אשר הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "הוועדה"), הסתבר לה כי מדובר בבקשות לשינוים מפליגים בכל הבית, הנוגעים להגדלת נפח, שטח, צורה, ולא היה מדובר בשיפוצים בלבד, אלא בשינוי כללי במבנה. לכן הגישה את ההתנגדות לוועדה. הנתבעת מס' 2 סברה כי השינויים המבוקשים יפגעו באיכות חייה ובבית בו היא מתגוררת.

הנתבעת מס' 2 הדגישה, כי מימשה את זכותה החוקית להתנגד לתוכניות השינויים המפליגים של התובעים, ובוודאי שאין היא אחראית על שינויים אשר הרשות המוסמכת כפתה עליהם. לא ייתכן שתהיה עילת תביעה כנגד מי שיממש את זכותו כדין להגיש התנגדות.

22. הנתבעת מס' 2, כמו הנתבעת מס' 1, הצביעה על כך כי הבית נבנה עפ"י היתר כדין. בזמנו היו בבית מספר ביקורות של הוועדה אשר אישרו את הבנייה. למעט אי ריצוף משטח החנייה, לא דרשה הוועדה מהן דבר, ובשום שלב לא הוגש ע"י הוועדה המקומית כתב אישום כלשהו בנוגע לבית, ולא ננקטו לגביו כל הליכים פליליים או מנהליים, ועל כן אין כל הפרה של ס' 1.(ד) להסכם.

23. עוד הדגישה הנתבעת מס' 2, כמו הנתבעת מס' 1, כי התובעים רכשו את הבית כפי שהוא לאחר שבדקוהו ומצאוהו לשביעות רצונם, כפי שאישרו זאת במסגרת ההסכם.

24. הנתבעת מס' 2 ציינה בכתב הגנתה, ובעקבות זאת גם הגישה את כתב התביעה שכנגד, כי תוך הקמת קיר הבטון התומך בגינת התובעים, קיר שהיה כורח המציאות לאחר הגבהת גינת התובעים ולא נועד כגדר מפרידה (שכן היתה כבר גדר מפרידה מרשת בין המגרשים), התובעים פלשו לגינתה, הרסו את גדר הרשת, פגעו במערכת ההשקיה ובצמחיה שהיתה שם, וניכסו לעצמם חלק ממגרשה של הנתבעת מס' 2.

הנתבעת מס' 2 הכחישה כי קיימת עליה חובה כלשהי להשתתף בהקמת קיר הבטון הגובל והתומך, ויש משום עזות מצח בטענות התובעים גם בנושא זה.

אכן נוצר שטח "כלוא", שטח הפקר בין המגרש שלה למגרש התובעים אך בעניין זה אין לתובעים להלין אלא על עצמם, שכן הם שיצרו אותו.

25. מבחינה משפטית טענה הנתבעת מס' 2 כי אין כל קשר סיבתי או משפטי בין הנזקים וההפסדים, ככל שהיו לתובעים, לבין התנהלותה של הנתבעת מס' 2, ואין הם כלל ברי פיצוי.

26. גם הנתבעת מס' 2 טענה כי אין התובעים יכולים לדרוש כפל פיצוי, בהתאם לסעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.

27. לעניין הטיעון המשפטי המפורט בסעיף 45 לכתב התביעה, כתבה הנתבעת מס' 2 כי: "מדובר בשיטוט סתמי שלא לדבר דייג פרוע לאורכם ולרוחבם של כל דיני החיובים במדינת ישראל ושאין לו שחר, עם כל הכבוד".

28. בכתב התביעה שכנגד תבעה הנתבעת מס' 2 ליתן צו עשה קבוע, דהיינו סילוק יד והריסה, ופיצוי כספי בסך 100,00 ₪. צו סילוק היד וההריסה התייחס לקיר הבטון אשר נבנה עפ"י הטענה תוך כדי פלישה לשטחה של הנתבעת מס' 2, זאת עפ"י מפת מדידה אשר צורפה לכתב התביעה שכנגד. הקיר אף חורג מהיתר הבנייה אשר ניתן לתובעים, הן במיקומו והן בגובהו.

29. הפיצוי נדרש בגין הריסת גדר הרשת אשר היתה קיימת קודם לכן, הפגיעה בצמחיה אשר טופחה משך שנים ע"י הנתבעת מס' 2, ופגיעה במערכת ההשקיה אשר היתה ממוקמת סמוך לגדר הרשת.

כתב הגנה שכנגד

30. ב"כ התובעים טען מספר טענות במסגרת כתב ההגנה לתביעה שכנגד:

הטענה הראשונה היתה לחוסר סמכות עניינית. לדעתו, בית המשפט אינו מוסמך לצוות על הריסה, וזאת עפ"י הלכת "שמש" הידועה. טענה נוספת היתה כי כתב התביעה שכנגד פגום, לא צוינו עילות התביעה. התובעים מכחישים את הטענה כי פלשו לשטחה של הנתבעת מס' 2, הקיר הוקם אך ורק בשטח התובעים והמונח "מגרש" בו השתמשה הנתבעת מס' 2 איננו רלוונטי.

31. הנתבעת מס' 2 היא זו אשר הרסה את גדר הרשת וצרפה למגרש 13 מ"ר מתוך מגרש התובעים.

מדובר בהסגת גבול לכל דבר ועניין, וזו היתה אחת הסיבות להגשת התביעה העיקרית.

32. הנתבעים שכנגד הכחישו כי בניית הגדר – קיר הבטון (להלן: "הקיר התומך") נעשתה שלא עפ"י היתר הבנייה, ממילא גם לא הזיקו לצמחיה ולמערכת ההשקיה אשר היו כביכול במגרשה של הנתבעת מס' 2. ככל שהצמחייה ניזוקה היה זה אך ורק בשל מחדליה של הנתבעת מס' 2.

בזמן אמת לא היתה לנתבעת מס' 2 כל תלונה לגבי בניית הקיר. את גדר הרשת הסירה הנתבעת מס' 2 בעצמה והיא זו אשר למרות שהתקבל ההיתר לבנות גדר יצוקה, סירבה לאפשר כניסה לחצרה על מנת לתמוך את יסודות הקיר, לכן נאלצו הנתבעים שכנגד להקים את הגדר היצוקה בשטחם בלבד.

33. יתר על כן, הנתבעת מס' 2 לא הוכיחה כל נזק ממון, ועל כן מוכחשת כל תביעה או עילה לפיצוי כספי. הנתבעת מס' 2 היתה צריכה להשתתף בבניית הגדר. מדובר בתביעה של מה בכך אשר אדם סביר לא היה מגיש תביעה בגינו.

34. הנתבעים שכנגד טוענים לטענת קיזוז. היה וייפסק כל סכום לטובת התביעה שכנגד, יש לקזז ממנו את סכום התביעה העיקרית שלהם.

כתב תשובה שכנגד

35. הנתבעת מס' 2 הגישה כתב תשובה שכנגד. הלכת "שמש" על פיה טען ב"כ התובעים כי אין לבית המשפט סמכות עניינית לצוות על הריסה חלפה מן העולם, וההלכה היא כאשר מתבקש צו הריסה אגב דיון בענייני שימוש במקרקעין גם לבית משפט השלום הסמכות להוציא תחת ידיו צו הריסה.

36. שאר טענות כתב ההגנה שכנגד הן טענות מיתממות, הרי אין מחלוקת כי מדובר בקיר בטון אחד ויחיד אותו הקימו התובעים במחצית השנייה של שנת 2006. התובעים עצמם הם אלו שפירטו זאת בכתב תביעתם, לא היה שום צורך בפירוט נוסף בכתב התביעה שכנגד כאשר הדברים כלל אינם במחלוקת.

המשפט

37. מטעם התובעים העידו התובעת מס' 2, גב' תמר מיקל, וכן העידו והגישו חוות דעת המומחים:

האדריכל אייל נחמיאס, השמאי אייל תדי הראל, המודד אפרים לונברג, הוגשה חוות דעתו של המודד מר מאיר ברמן (ת/1) אך הנתבעות ויתרו על חקירתו בשלב זה. התברר כי מר ברמן מסר גם חוות דעת מטעם הנתבעות (נ/9).

הנתבעות העידו בעצמן, וכן העידו ומסרו חוות דעת מטעמן המומחים: השמאי דותן דרעי, המודד מאיר ברמן, המהנדס ד"ר יעקב רוט, פרופ' משה אייזנברגר וכן עו"ד דניאל שירן.

38. עפ"י החלטתי מיום 27.12.12 מונה אדריכל אדם קולמן כמומחה מטעם בית המשפט אשר תפקידו היה לבדוק את טענות הצדדים, והאם אכן היו חריגות בנייה מההיתר אשר ניתן לבנייה משנת 1994.

39. אדריכל קולמן ביקר בנכס, קיבל את המסמכים מהצדדים והכין את חוות דעתו. נשלחו אליו שאלות הבהרה, ניתנו תשובות, ומר קולמן העיד אף בבית המשפט לאחר הביקור הראשון במקום.

40. יש לציין כי לאחר תום פרשת הראיות, ביקש ב"כ התובעים להגיש עדויות הזמה. בבקשה זו לא התקבלה החלטה וצר לי על כך אך כפי שיובהר, לא היתה לכך השלכה על תוצאות המשפט.

עדויות התביעה

41. מטעם התביעה העידה כאמור התובעת בלבד וכן העדים המומחים מטעמה.

התובעת

42. עיקר עדותה של התובעת היא כי את הבית נשוא התביעה ראתה באמצעות המתווך, מר אודי זרחין, לאחר שהיא ובעלה, התובע מס' 1, חיפשו בית לשיפוץ בשכונת דניה.

התובעת הצהירה כי עד לשלב מאוד מאוחר בניהול המו"מ ידעה כי רק הנתבעת מס' 2 היא הבעלים של הבית. התובעת אמרה לנתבעת מס' 2 כי יש בכוונתם לשפץ את הבית ולהוסיף עליו ולא להורסו, וזאת בתשובה לשאלת הנתבעת מס' 2. כן הדגישה כי התוספת תהיה בצד המזרחי של הבית ולא בצד הפונה אל מגרשה של הנתבעת מס' 2.

43. התובעת הצהירה, כי המו"מ הכספי נוהל עם הנתבעת מס' 2, וכך גם כל המגעים בקשר לתוכניות, מצגים, תמורה כספית וכו' נוהלו בינם לבין הנתבעת מס' 2 בלבד. רק בשלב מאוחר ולאחר שסוכמו כבר כל פרטי העסקה, נודע להם כי בעצם הבעלים העיקרי של הנכס היא הנתבעת מס' 1.

44. התובעת הצהירה כי בניסיונותיה לחפש ולקבל תוכניות הבית מעיריית חיפה, נתקלה בקשיים מרובים ולכן היה חשוב לה כי בחוזה ייכלל סעיף לפיו הנכס עומד בכל הדרישות והתנאים הקבועים בחוק, כשם ששתי הנתבעות הציגו בפני התובעים.

45. הנתבעת מס' 2 מסרה לתובעים העתק גרמושקה, לפיו שטח הבנייה המאושר היה 177.98 מ"ר. ברור היה מהגרמושקה כי שטח החצר ושטח הפטיו אינם נכללים בחישוב השטחים. נתון מעניין נוסף הוא, כי שטח המגרש המופיע במגרש היה 791 מ"ר כאשר, כפי שהתברר מאוחר יותר, מידע זה היה לא מדויק ולא נכון והטעה את התובעים כאשר ביקשו להוסיף שטח בנייה ובשל כך נאלצו לשאת בתשלומי אגרות מיותרים. התברר כי השטח הנכון של המגרש היה 777 מ"ר בלבד, ו-791 מ"ר מתייחס למגרש השכן עליו ביתה של הנתבעת 2.

46. התובעת תיארה בתצהירה את המשך ההתנהלות בבקשה של התובעים לעניין תוספת הבנייה בהעדר תוכניות בתוך תיק הבנייה של העירייה, כאשר התנהלות זו מוכתבת ע"י מפקחת בשם ג'ינו. (לא למותר לציין כבר עתה כי המפקחת ג'ינו לא הוזמנה להעיד בבית המשפט ולא הומצא כל מסמך בכתב המעיד על התנהלות זו).

47. בהמשך התצהיר, פירטה התובעת את חוות דעת המומחים מטעמם, להם הזדקקו כאשר הסתבר להם כי אין התאמה בין מצב הבנייה עצמו לבין היתר הבנייה, וכי קיימות חריגות בנייה במידה ניכרת. בנוסף לחריגות הבנייה התברר לתובעים, וזאת רק לאחר מסירת החזקה, כי קיים חלל גדול בין קומת הכניסה לבין קומת הקרקע, וישנו למעשה מרתף תת קרקעי בשטח של 22 מ"ר המכיל מיכל סולר. מרתף לא הופיע בגרמושקה והתובעים לא יכלו לדעת על עצם קיומו, וזאת למרות שהנתבעת מס' 2 ידעה בוודאות כי הוא קיים.

48. טענתה העיקרית של התובעת, כפי שהיא מתוארת גם בתצהירה, היא כי אילו הבית היה בנוי בהתאם להיתר הבנייה, ומכיוון שבכוונתם היה לבקש תוספת של 90 מ"ר בלבד, לא היו צריכים התובעים לבקש ולפרסם הקלה, שכן בקשה זו היא במסגרת אחוזי הבנייה המותרים אשר הועלו במשך הזמן ל- 32%.

49. חריגת הבנייה כפי שהתבררה בעת המדידה ע"י מר כהן, אילצה את התובעים להגיש תוכנית אחרת אשר בעטיה היה צורך גם לבקש הקלה ולנקוט בהליך של פרסום, הליך אשר הביא את התנגדותה של הנתבעת מס' 2 ולשיטתם של התובעים לנזקים ולהפסדים הכספיים כפי שנטענים על ידם בכתב התביעה.

התובעת מתייחסת להתנגדות של הנתבעת מס' 2, אשר לטענתה היא גם שלוחתה של הנתבעת מס' 1 ומכנה אותה כקנטרנית וחסרת תום לב. התובעת תיארה התנכלות של הנתבעת מס' 2 וניסיונותיה לעכב את הליך הרישוי בפני הוועדות הנוגעות לעניין.

50. לטענת התובעת, תחילה התלוננה הנתבעת מס' 2 אך ורק לעניין תוכנית היציאה מהמטבח בבית לכיוון ביתה, ועל כן, ובתיאום עם המפקחת ג'ינו, הוקטן השטח המבוקש. למרות זאת, הנתבעת מס' 2 לא הסתפקה בכך והגישה התנגדות לעצם מתן ההקלה.

51. התובעת המשיכה ותיארה בתצהירה את ההליכים בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של חיפה, אשר דחתה את ההתנגדות, ואת ההליכים בפני וועדת הערר אשר דחתה את הערר. ברור מתוכנה של החלטת וועדת הערר כי גם היא ראתה את התנגדות הנתבעת מס' 2 כקנטרנית וטורדנית.

הנתבעת מס' 2, אשר ידעה היטב על קיומו של המרתף אותו העלימה מידיעתם של התובעים, טרחה לדאוג לכך כי מפקח מטעם הוועדה יבוא לבדוק את קיומו של המרתף, ובכך יש כמובן לשלול את טענותיה של הנתבעת מס' 2 כי לא ידעה על חריגות בנייה בבית. עובדה אשר הועלמה מהתובעים.

52. התובעת פירטה את כל החריגות אשר נמצאו לטענתה עפ"י חוות דעת המומחים ומגיעה למסקנה כי בשל כך נאלצו לתכנן מחדש את כל קומת הקרקע, ולכלול בתוך הגרמושקה החדשה תוספת שטחים, דבר אשר הביא כמובן לתשלומים נוספים הן לעצם הבנייה עצמה והן להיטל ההשבחה, אשר בו הוועדה המקומית חייבה את התובעים.

השינויים והעיכובים גרמו לתובעים לנזקים כספיים רבים, ובכלל זה הפסדים בגין מכירת דירתם בקרית חיים בתקופת שפל.

חקירה נגדית

53. בחקירה הנגדית התברר כי התובעת עצמה עוסקת בעיצוב פנים במשך 28 שנים, ובעלה הוא מהנדס מכונות. במשרדה של התובעת מועסקת אדריכלית שכירה במשך כ- 21 שנים.

54. התובעת ביקרה בבית יחד עם האדריכלית ששמה אני מאיילוף, המתווך אדי זרהין והסיור נערך יחד עם הנתבעת מס' 2.

55. התובעת אישרה בחקירתה כי היה בכוונתם לשפץ את הבית ואף להרחיבו, ולשם כך שכרו את שירותיו של המודד על מנת להכין מפת מדידה לצורך הגשת בקשה למתן היתר בנייה. על עריכת הבקשה לקבלת היתר בנייה, ובכלל זה התוכניות הנדרשות לשם כך, היתה מופקדת אדריכלית מת"א ולא ממשרדה של התובעת, בשם טולה עמיר.

56. יש לציין במאמר מוסגר כבר עתה, כי גם גב' עמיר לא הוזמנה להעיד בבית המשפט.

57. נושא בחקירה הנגדית היו דפי ה"מינישיט" מתיק העירייה. לטענת התובעת כאשר ביקשה לעיין בהם לפני החתימה על החוזה, הדבר לא ניתן לה בטענה כי מדובר בחומר פנימי של העירייה. התברר כי לנתבעות ו/או לב"כ כן נתנו את דפי ה"מינישיט" שכן לאחר הגשת התביעה הן גולו במסגרת גילוי המסמכים עוד לפני שהוגשו חוות הדעת מטעמם. אילו ראתה את הדפים לפני החתימה על החוזה לא היתה קונה את הבית.

58. התובעת עמדה על דעתה כי אלמלא הגישה הנתבעת מס' 2 את ההתנגדות ואח"כ ניהלה הליכים בוועדת הערר, לא היה נוצר העיכוב, ותוספת הבנייה כולל השיפוץ היו מסתיימים עפ"י לוח הזמנים שהתובעים תכננו. התובעת השיבה לשאלות עו"ד הרשקוביץ, כי אכן ראתה שיש הבדל בשטח המצוין בנסח הטאבו אותו ראתה יום לפני חתימת החוזה, שם היה כתוב כי שטח המגרש הוא 771 מ"ר לבין הגרמושקה אותה קיבלה מהנתבעת מס' 2, שם היה כתוב כי שטח המגרש הוא 795 מ"ר, וממנו נגזרו אחוזי הבנייה.

59. בעירייה נעשה החישוב לפי 791 מ"ר – הגרמושקה שהיתה ברשותה וקיבלה מהנתבעת 2 ואיתה הלכה לעירייה. הטרוניה שוב כמובן כי הנתבעת מס' 2 היתה אמורה לגלות לה מהו השטח האמיתי של המגרש.

ההטעיה גרמה לטעויות בתכנית ובחישובים, וממילא הביאה להחלטת הוועדה המקומית שאילצה אותם להגיש תכניות חדשות וגרמה להוצאות כספיות ניכרות לא מתוכננות.

התובעת עמדה על כך כי תהליך תכנון הבית החל רק לאחר שקיבלה את המפתח ולא לפני כן ולמיטב זיכרונה היה זה בחודש אפריל, ורק לאחר מכן החלו בתוכניות.

60. התובעת העידה כי עד ליום חתימת החוזה לא ידעה מהי חלוקת השותפות בין הנתבעות וכי סברה כלל עד קרוב מאוד לחתימה על החוזה כי רק הנתבעת מס' 2 היא בעלת הבית.

רק ביום החתימה אצל עו"ד שירן התבררה לה החלוקה ביניהן, ומבחינתה החלוקה ביניהן לא עניינה אותה, היא רואה בשתיהן שותפות לכל דבר והחלוקה של 1/39.000 אינה משנה מבחינתה דבר.

61. התובעת נחקרה חקירה ארוכה וממושכת לעניין התאמת התוכניות שהם הגישו לצורך קבלת ההיתר למצב בשטח בניסיון להוכיח כי הן אינן נכונות.

אין בכוונתי לסקור חקירה זו.

למעט נושא היטל ההשבחה איני רואה רלוונטיות בחקירה זו לעיקר הטענות של התובעים כלפי הנתבעות והוא חריגות הבנייה שהיו בבית לפני שנקנה ע"י התובעים.

62. התובעת חזרה לא פעם לנושא דפי ה"מינישיט" שלא ניתנו לה לעיון, אלא רק לאחר שכבר הראתה לעירייה כי הם או חלקם ברשותה, לאחר שקיבלה אותם במסגרת גילוי המסמכים, וכי לו היתה יודעת את תכנם לא היתה קונה את הבית.

63. בחקירה החוזרת ניסה ב"כ התובעים לברר מי היה בפגישה השנייה אצל עו"ד שירן, ולצערי, קבלתי התנגדות ב"כ הנתבעות ולא אפשרתי שאלה זו.

64. התובעת בזמן חקירתה אמרה, כי הנתבעת מס' 1 היתה בפגישה השנייה ואח"כ חזרה בה, ולא התאפשר לה בנקודה זו לאחר שהתבררה הטעות להשלים את תשובתה.

אדריכל נחמיאס

65. אדריכל נחמיאס נתבקש ע"י התובעים לחוות דעתו בשתי סוגיות: האחת – חריגות הבנייה, ככל שהיו בבית אשר נבנה בתקופת ההיתר, דהיינו – 1964 ועד למועד בו קיבלו התובעים את החזקה בבית, עוד לפני שהחלו לשפצו. הסוגיה השנייה היא – עלות הכשרת חריגת הבנייה ע"י התובעים.

66. אדריכל נחמיאס ביסס חוות דעתו על מסמכים, בהם הבקשה להיתר אשר אושרה ע"י הוועדה המקומית בשנת 1964, מפת המדידה של המודד ברמן מתאריך 1.8.06, עותק התוכנית המקורית אשר עליה היו הערות בכתב יד, ככל הנראה של המפקח בזמן הבנייה או בסיומה.

67. אדריכל נחמיאס מצא כי היו סטיות ואי התאמות בתוכניות, הן מבחינת גובה החללים והן מבחינת שטחן: בקומת הכניסה הגובה המותר אמור היה להיות 2.80 מ' ובפועל, עפ"י מפת המדידה הגובה היה 2.62 מ'. בקומה התחתונה הגובה המותר היה אמור להיות 2.62 מ' ועפ"י מפת המדידה הוא היה 2.52 מ'. מבחינת השטח הרי שטח הקומה התחתונה היה גדול ב- 11.5 מ' מהשטח כפי שאושר בהיתר.

לדעת אדריכל נחמיאס הדבר נובע משני גורמים: הראשון – קונטור מבנה גדול יותר לאורך ולרוחב, והשני- בניית מבואה שלא בהתאם להיתר.

68. בבקשה להיתר משנת 1964 הוגדרו בבקשה שטחי המגורים, דהיינו – חדרי שינה, שירותים וחדרי ארונות וכן הוגדרו שטחי שירות, חצר משק ופטיו, בעוד שמתברר כי בפועל המצב היה שונה. כלל שטח הקומה על גבי הקרקע גדול מהמופיע בהיתר, הן מבחינת חריגה לכיוון דרום והן מבחינת העמקת הקומה אל תוך ההר ללא היתר והשטח העיקרי הוגדל ב- 11.13 מ'.

גם חצר המשק אשר הוגדרה בהיתר, נבנתה במידות שונות ולכן לא רק שגדל השטח העיקרי לבית אלא גם שטחי השירות.

השטח אשר הוגדר כ"פטיו" נבנה במידות שונות וגם כאן היתה הגדלת השטח הנחשב כשטח שירות.

המרתף עצמו בשטח של 2.5 מ' בגובה של 2.04 מ' אינו מופיע כלל בהיתר הבנייה, אך הוא נמצא במפת המדידה משנת 2006.

69. אדריכל נחמיאס מצא כי בבקשה להיתר משנת 1964 היו הערות בכתב יד, וניתן ללמוד מהן כי חלקים רבים במבנה נבנו ללא היתר. עד כאן לנושא חריגות הבנייה.

70. בנושא העלויות מצא אדריכל נחמיאס כי ההתאמות אשר נדרשו, דהיינו – פירוק תקרה קיימת, יציקת תקרה חדשה וכו' בקומה העליונה ופירוק רצפה קיימת בקומה התחתונה, ויציקת רצפה חדשה במקומה וכן תיקונים נוספים אשר נדרשו בשל עבודות אלו בעלות של 150,000 ₪ היא עלות סבירה.

71. חלק מחקירתו הנגדית של אדריכל נחמיאס התאפיינה בווכחנות, העלבה, ציניות, חוסר מתן אפשרות לעד להשיב, ובסה"כ קשה מאוד להפיק תועלת לצורך כתיבת פסק הדין מהחקירה הנגדית של העד. ניתן לומר כי מר נחמיאס לא חזר בו מחוות דעתו. פרט לכך, כפי שגם התברר בעדויות המומחים האחרים, ובכלל זה ד"ר רוט מטעם הנתבעות, כי שטח הפטיו בשנת 1964 לא נחשב כשטח עיקרי אלא כשטח שירות או שטח אשר בגינו קיבלו בעלי ההיתר "זיכויים", גם אם לא היתה בשנת 1964 חלוקה בתקנות לשטח עיקרי ושטח שירות.

72. אדריכל נחמיאס התייחס לניסיונו ואישר כי אכן לא סמך את חוות דעתו על "מחירון דקל", כאשר קבע כי העלות בסך 150,000 ₪ (לעומת 158,000 ₪ לגרסת התובעים) היא עלות סבירה.

העד אייל טדי הראל

73. מר הראל הוא שמאי מקרקעין וכלכלן, ומטרת חוות הדעת היתה להעריך את שווי השוק של הדירה אותה מכרו התובעים בקרית חיים, נכון לחודש נובמבר 2007. בנוסף התבקש מר הראל להעריך את השינוי אשר חל בעלויות הבנייה ובשיפוצים בבית בדניה בין חודש מרץ 2005 ביחס לקבלת ההיתר ועד לסיום הבנייה בחודש מאי 2007.

74. נושא אחר אותו התבקש מר הראל להעריך הוא שווי השוק נכון ליום 24.7.09 ברצועת קרקע הסמוכה לגדר המשותפת אשר כביכול נגזלה מהתובעים ואומדן העלות היום להקמת אותה גדר.

מר הראל התבקש אף לאמוד את דמי השכירות הראויים לבית נשוא הבנייה טרם ההרחבה והשיפוץ בתקופה שבין ראשית 2005 ועד לסוף שנת 2006.

75. מר הראל הכין חוות דעת מאוד מפורטת ובסיכומיו הגיע למסקנות כדלקמן:

שווי דירת התובעים בקרית חיים נכון לחודש נובמבר 2007 היה 1,500,000 ₪. השינוי אשר חל בעלויות הבנייה הסתכם ב- 108,000 ₪, שווי רצועת הקרקע בחודש יולי 2009 היה 23,000 ₪, עלות הקמת הגדר ליום הכנת חוות הדעת היא 56,000 ₪ ודמי שכירות ראויים לחודש לבית נשוא התביעה הם 5,500 ₪ טרם ביצוע ההרחבה והשיפוץ.

76. בחקירה הנגדית של ב"כ הנתבעות הדגיש מר הראל כי הוא איננו מהנדס, אלא כלכלן, כי לא היו בפניו כתבי הכמויות, ועל כן ממילא איננו יודע מה הכמויות אשר נדרשו לשיפוצים אשר נערכו בבית נשוא התביעה. מר הראל סבר כי לאור הנתונים אשר ניתנו לו ע"י התובעים, לאור מה שראה בשטח ולאור ניסיונו, המחירים היו סבירים.

77. לעניין הערכת שווי הנכס נשוא התביעה, ציין מר הראל כי ידוע לו כי קיימות דניה א' ודניה ב' וכי יש הבדלים ביניהן. עם זאת, בהעדר ניירות עבודה ומפה בזמן מתן העדות, לא יכול היה להשיב אם הוא יודע היכן נמצא רחוב גרינבויים ורח' מדזיני אשר בנתונים מרחובות אלו נעזר בין השאר להערכת שווי הבית ברחוב חוף השנהב.

78. מר הראל חלק על הנחת עו"ד אטיאס כי כלל בעלויות השיפוצים נברשות ומערכת קולנוע, אלא התייחס לנושא הבנייה בלבד. כמו כן, אישר מר הראל כי סבר שהמחירים אשר נתנו לו הם נכונים ולכן לא שינה מהם דבר.

79. את שווי חלק שטח החצר קבע לפי פרמטרים שמאיים, ומצא לנכון לציין כי גם השמאי מטעם הנתבעות, העריך את שווי המ"ר של החצר, בסכום קרוב מאוד לסכום אותו הוא העריך.

80. לעניין קביעתו לגבי שכר דירה ראוי, העיד מר הראל כי התבסס על מחירי ביקוש באותן תקופות עפ"י פרסומים, אך אישר כי לא בדק האם אכן אותם מפרסמים קיבלו את אשר ביקשו.

מר אפריים לוונברג

81. מר לוונברג הוא מודד מוסמך אשר התבקש למדוד את אותם שטחים אשר לפי טענות התובעים נלקחו מהם ע"י הנתבעת מס' 2 בגלל סירובה להקמת גדר בקיר המשותף, והצורך לתמוך את הקיר רק מתוך שטחם.

מר לוונברג מדד בין הקיר לבין גבול החלקה ומצא כי במקומות מסוימים, וזאת עפ"י התשריט אשר צורף לחוות דעתו, ישנם שטחים אשר היו אמורים להיות בתוך שטח התובעים.

סה"כ מסתכמים שטחים אלו בכ- 45 מ"ר.

82. בחקירה הנגדית נשאל מר לוונברג רק ע"י עו"ד הרשקוביץ והשיב, כי לא בדק מה יש מתחת לקרקע במקום בו נבנה הקיר, וכן אישר כי לא הסתמך על מפת המדידה של מר כהן אלא מדד בעצמו.

מר מאיר ברמן

83. עד נוסף מטעם התובעים הוא המודד מר מאיר ברמן, אשר לאור חוסר האפשרות לזמן את מר כהן, המודד הראשון לצורך הכנת בקשת ההיתר של התובעים לעדות, הכין מפת מדידה ב- 2006, על סמך המפה אשר הכין מר כהן בשנת 2004. כאמור מר ברמן העיד אח"כ מטעם הנתבעות.

הנתבעת מס' 1

84. הנתבעת מס' 1 הצהירה כי בתאריך 10.3.04 יפתה את כוחה של אחותה, הנתבעת מס' 2, לחתום בשמה ובמקומה על כל מסמך שיידרש לצורך מכירת הבית.

85. הנתבעת מס' 1 הצהירה כי התגוררה בבית בשנות השישים כאשר היתה תלמידת תיכון. עם תום שירותה הצבאי נסעה לארה"ב והיא מתגוררת שם מאז ועד היום (לא הובהר לבית המשפט מתי זה היה).

הנתבעת מס' 1 תארה בתצהירה את תהליך פירוק שיתוף המקרקעין של החלקות בהן בנוי הבית נשוא התביעה מצד אחד, והבית בו מתגוררת הנתבעת מס' 2 מצד שני. הנתבעת מס' 1 לא ציינה מתי נבנה ביתה של הנתבעת מס' 2.

בשנת 2003 העמידה הנתבעת מס' 1 את הבית למכירה באמצעות מתווך, הנתבעת מס' 1 לא ציינה מה שמו. משקיבלה הצעות לרכישת הנכס הגיעה לארץ, נפגשה עם המציעים ובחרה בסופו של דבר בהצעת התובעים.

86. הנתבעת מס' 1 הצהירה כי המו"מ על פרטי ההסכם נערך בין עורכי הדין של הצדדים, והתובעים לא העלו בפניה כל רצון לבצע שינויים או תוספות בבית ולמעשה פרט לתנאי התשלום לא נדונו ביניהם כל עניינים אחרים.

הנתבעת מס' 1 הבהירה כי ייפוי הכוח ניתן לנתבעת מס' 2 רק לצורך חתימה בלבד, לאחר שכל תנאי העסקה סוכמו כבר קודם לכן בין עורכי הדין.

במסגרת סעיף זה ציינה הנתבעת מס' 1 כי כל הפעולות אשר נעשו ע"י הנתבעת מס' 2 בהליכי ההתנגדות לא נעשו בשמה ואף לא מכוח ייפוי הכוח שנתנה לנתבעת מס' 2.

87. הנתבעת מס' 1 הכחישה את הטענה כי בבית היו חריגות בנייה וזאת לפי מיטב ידיעתה ועל סמך חוות דעתו של ד"ר יעקב רוט.

עוד הצהירה הנתבעת מס' 1 כי למיטב ידיעתה מאז שהיא נכנסה לגור בבית לא נעשו בו כל שינויים או עבודות הטעונות היתר בנייה, והראייה כי גם כאשר התובעים הגישו בקשה היא אושרה בפרק זמן קצר.

88. הנתבעת מס' 1 צירפה לתצהירה את העתק ייפוי הכוח מיום 10.6.04, הסכם המכר מיום 16.6.04 ודפי ה"מינישיט" מתיק הבית בעירייה.

89. במהלך החקירה הנגדית השיבה הנתבעת מס' 1 כי כל תהליך פירוק השיתוף במקרקעין וכיצד נעשה לא היה ידוע לה פרט לעובדה שהיה הליך כזה.

90. הנתבעת מס' 1 העידה כי למעשה פגשה בתובעים פעם אחת בלבד אצל עוה"ד שירן, ולאחר שסוכם כי הם אלה אשר יקנו את הבית. בפגישה זו היו נוכחים רק ב"כ התובעים, היא עצמה ועו"ד שירן. מעבר לכך לא דיברה עם משפחת מיקל אף פעם על כל נושא שהוא.

91. גם את ההסכם אשר נחתם, לא ראתה הנתבעת מס' 1, ועוה"ד שירן אשר אמר לה כי מדובר בחוזה סטנדרטי, יידע אותה בטלפון.

לעניין השינויים בהסכם העידה הנתבעת מס' 1, כי ביום החתימה התקשר אליה עו"ד שירן והשינוי היחיד שהוא דיבר עליו היה עניין צורת התשלום.

כאשר נשאלה ספציפית ע"י ב"כ התובעים, השיבה כי עו"ד שירן אמר לה שאכן סעיף 1.(ד) הוסף על ידו לאור בקשת הקונים, דהיינו התובעים באמצעות בא כוחם והוא אמר לה שזה בסדר. מכיוון שכך אמר, סמכה עליו (ישיבה מיום 2.4.13, עמ' 261-262).

הנתבעת מס' 1 השיבה כי עו"ד שירן לא שאל אותה האם ידוע לה על חריגות בנייה בנכס באותה שיחה והסבירה כי הדברים אשר כתובים בסעיף 10 לתצהיר, דהיינו – ההכחשה כי היו חריגות בנייה בבית נכתבו למיטב ידיעתה אך לא משום שהיא עצמה בדקה.

יחד עם זאת הרי כיוון שהיתה מבקרת באופן קבוע בבית, הרי אילו היתה בעיה כלשהי היא היתה שומעת על כך (עמודים 262-263, ישיבה מיום 2.4.13).

92. הנתבעת מס' 1 העידה כי איננה יודעת כלל למה מתייחס המושג "גרמושקה", מעולם לא ראתה מסמך זה ופרט למסמכים אשר הראו לה עורכי הדין שלה לפני הדיון ולפני חתימתה על התצהיר, כמו דפי ה"מינישיט", הרי אין היא יודעת מה גילו באי כוחה בשמה במסגרת גילוי המסמכים.

93. התברר במהלך החקירה הנגדית כי כל המסמכים אשר צורפו לתצהירה של הנתבעת מס' 1 הלקוחים מתיקי הבנייה, הושגו למעשה ע"י עו"ד אטיאס, בא כוחה או מי ממשרדו מתוך תיק העירייה, כאשר הנתבעת מס' 1 שהתה למעשה בחו"ל.

94. הנתבעת מס' 1 אישרה כי אכן תמיד בבניין היה מרתף תת קרקעי ובו מיכל סולר.

הנתבעת מס' 2

95. הנתבעת מס' 2 הכחישה בתצהירה כי ניהלה כל מו"מ עם התובעים וממילא לא הציגה להם כל מצג לעניין מצב הבנייה או כל נתון אחר הקשור לבית.

מי שהראה לתובע את הבית הוא המתווך, ששמו אודי, וזכור לה כי המתווך ביחד עם התובע ביקרו בבית פעמיים או שלוש בסוף דצמבר 2003 או בתחילת ינואר 2004. אומנם היא זו אשר פתחה להם את דלת הבית, אך בשלב מאוחר יותר (לא נאמר אם באותו יום או ביום אחר) מסרה את המפתחות למתווך והוא הראה את הבית שלא בנוכחותה.

הנתבעת מס' 2 הכחישה את טענותיה של התובעת כי ערכה לה סיור בנכס, וטענה כי פעם ראשונה ויחידה שראתה אותה היתה במעמד החתימה על ההסכם, הכל היה כבר גמור וסגור וכל שנותר הוא לחתום בלבד ולכן, האמור בתצהירה של התובעת כי כביכול היתה נוכחת גם בפגישה אחרת איתה הוא איננו נכון.

96. מי שניהל את המו"מ עם התובעים היתה אחותה - הנתבעת מס' 1 בעצמה, וכן עו"ד שירן אשר היה בקשר עם ב"כ התובעים.

כל תפקידה של הנתבעת מס' 2 היה עפ"י הצהרתה לשמור על הרכוש אשר נמצא עדיין בבית כאשר הראו את הבית לקונים פוטנציאליים, ולאחר מכן חתימה בשם אחותה עפ"י ייפוי כוח. היא עצמה לא מסרה שום מידע לאיש.

הנתבעת מס' 2 הצהירה כי לא היתה שותפה לניסוח הסכם המכר, ובכלל זה כמובן לסעיף 1.(ד) בו.

97. נושא אחר בו לטענת הנתבעת מס' 2 התובעת לא אמרה אמת, הוא נושא הגרמושקה, אין זה נכון שהיא נתנה לה את הגרמושקה לפני חתימת הסכם המכר, אלא היא ניתנה לתובע וזאת לאחר החתימה על הסכם המכר לבקשתו. לפני כן לא היתה כל בקשה אליה למסור תוכניות כלשהן.

98. הנתבעת מס' 2 לא ידעה דבר על התוכניות ה"גרנדיוזיות" כלשונה, של התובעים לגבי הבית. התובע לא אמר דבר וחצי דבר ורק לאחר שהוועדה המקומית פרסמה כנדרש את הבקשה להקלות התחוורו לה השינויים המפליגים שהתובעים מבקשים לערוך בבית.

99. לעניין גופו, טענה הנתבעת מס' 2 כי ידוע לה שהבנייה נעשתה כדין עפ"י היתר בנייה, מעולם לא הוגש כל הליך פלילי או אחר בגין הבנייה. הסוגיה היחידה אשר נותרה במחלוקת בינה לבין הוועדה המקומית היתה ריצוף דרך הגישה לחנייה, וגם עניין זה הוסדר עוד בשנות ה- 90.

100. הנתבעת מס' 2 הצהירה כי הסתבר לה שעד שנת 2004 לא היתה בתיק העירייה פיזית תוכנית של הבית. היא לא ידעה על שום חריגות בנייה, לא יכלה לדעת על חריגות כאלה וממילא לא יצרה שום מצג כלפי התובעים וככל שידיעתה מגעת ובהסתמך על המומחים מטעמה, הרי לא היו כל חריגות בנייה.

בנוסף, אין זה נכון כי היתה שותפה לתכנון הבית, שהרי היתה אז בת 18 שנים בלבד בשנת 1963, אביה אכן ציין את שמה על הבקשה, אך אין היא יודעת מה היו מניעיו של אביה לעשות כן.

101. הנתבעת מס' 2 הצהירה כי למרות שהיא אכן עו"ד בהכשרתה הרי לא עסקה בכך אלא היתה עקרת בית, ורק לאחר פטירתו של בעלה המנוח שהיה אדריכל, החלה לעבוד במשרד האדריכלים אשר הקים אך לא כאדריכלית, כך שאין לה כל הכשרה או השכלה בנושא.

102. הנתבעת מס' 2 צירפה לתצהירה את אישור הוועדה המקומית מיום 7.3.05 כי אכן הגישה התנגדות במועד, והתנגדותו של מר כפירי שהוא שכן נוסף. דהיינו – לא רק היא התנגדה לבקשה, היא לא התנכלה לתובעים בשום צורה, אלא מימשה את זכותה החוקית להתנגד לשינויים המפליגים אותם ביקשו התובעים לעשות, שינויים אשר היו אמורים להשפיע עליה באופן ישיר.

בנוסף, צירפה הנתבעת מס' 2 לתצהירה צילומים המצביעים על אותם שינויים אשר אכן משפיעים על פרטיותה והנאתה מדירתה וגינתה, כפי שאכן חששה.

גם הערר אשר הוגש על ידה הוגש כדין ובמועד, ועובדה היא כי אכן וועדת הערר קיבלה חלק מהשגותיה והתובעים היו אמורים לבצע שינויים והתאמות בתוכניות אשר הגישו.

103. לעניין הגדר טענה הנתבעת מס' 2 כי גדר הרשת, הצמחייה ומערכת ההשקיה היו קיימות עוד לפני שהתובעים גילו עניין ברכישת הבית, ואין זה נכון כי רק לאחר שרכשו אותו היא הקימה את גדר הרשת. הגדר אשר הוקמה ע"י התובעים היא לא גדר הפרדה, אלא קיר תומך שמטרתו היתה לתמוך במילוי הרב אשר הוסף לקרקע בגלל הגבהה במידה ניכרת ויצירת טרסות ובשל כך גם נבנתה מערכת מדרגות חיצוניות.

קיר הבטון כפי שהוכח, פלש לחלקה שלה והקמתו גרמה לנזקים לצמחייה ולגדר הרשת אשר היתה קודם לכן ובנוסף גם למערכת ההשקיה.

אכן, הנתבעת מס' 2 הסירה את גדר הרשת אך היה זה רק לאחר שהתברר כי אין בה שום טעם והיא היתה הרוסה בחלקה הגדול בגלל עבודות הבנייה. פרט לכך היתה זו זכותה המלאה להסיר את גדר הרשת ולטענתה מוזמנים התובעים להקים גדר חדשה בגבול אשר בין המגרשים.

104. הנתבעת מס' 2 מכחישה כי סיפחה לעצמה שטח כלשהו ועושה בו איזשהו שימוש.

נשארה אכן חלקת קרקע בגובה פני הקרקע הטבעיים הנמצאת בין הקיר התומך לבין החלקה, אך הנתבעת מס' 2 איננה עושה בה שימוש כלשהו.

105. כאמור, הנתבעת מס' 2 צירפה לתצהירה את התמונות המצביעות לדעתה על הנזקים אשר נגרמו לה כתוצאה מהשינויים אותם ביצעו התובעים בבית, את אישור הוועדה המקומית על הגשת ההתנגדות, העתק ההתנגדות של השכן מר כפיר, צילום הצמחייה ומערכת ההשקיה במקום בו הם לא נפגעו מהעבודות וצילום של הצמחייה ומערכת ההשקיה לאחר הקמת הקיר.

חקירה נגדית של הנתבעת מס' 2

106. הנתבעת מס' 2 הצהירה והכחישה בחקירה הנגדית כל מו"מ בינה לבין התובעים.

הנתבעת מס' 2 אישרה כי לפני מסירת החזקה ולאחר חתימת ההסכם, פגשה בתובעת ובאדריכלית מאירלוב אשר באו לבצע מדידות בבית.

את הגרמושקה אשר מסרה למשפחת מיקל ועליה לא היו הערות, מצאה בין המסמכים שהיו אצל אביה המנוח, מספר שנים לפני שהוא עזב את הבית.

107. בנושא החנייה המקורה טיפל משרדו של בעלה.

108. הנתבעת מס' 2 העידה כי, לאחר שקיבלה את כתב התביעה, הלכה לעירייה ועיינה בתיק הבנייה. בתיק מצאה שלל התכתבויות, את דפי ה"מינישיט" שהם דו"ח ארוך מאז הקמת הבית ועד לבנייה של התובעים.

109. התברר עוד מהחקירה הנגדית, כי הנתבעת מס' 2 עיינה בתיק הבנייה לאחר שקודם לכן קיבלה דיסקט ובו חלק מהחומר בתיק, והתברר לה כי יש צורך בבדיקה נוספת. הנתבעת מס' 2 זכרה בוודאות כי הגרמושקה (נספח ה' לחוות דעת ד"ר רוט) לא נמצאת בתיק, אך היתה סרוקה בדיסקט.

110. הנתבעת מס' 2 העידה בחקירה הנגדית כי כאשר קיבלה את ייפוי הכוח ב- 10 לחודש, הנתבעת מס' 1 כבר היתה בדרך חזרה (הכוונה לחו"ל – ח.ל.ה), כי היא לא ראתה את טיוטת ההסכם, לא קראה אותו, ורק התעניינה בנושא התשלומים כפי שאחותה ביקשה. עו"ד שירן לא העביר לה את הטיוטה וגם לא התייעץ איתה לגבי הוספת סעיף 1.(ד) להסכם.

111. הנתבעת מס' 2 העידה וחזרה על כך מספר פעמים, כי לא היתה מעורבת כלל ועיקר בכל נושא התמורה אשר התבקשה והוצעה לאחותה לעניין מכירת הבית.

112. לעניין התביעה שכנגד העידה הנתבעת מס' 2 כי הצמחייה ומערכת ההשקייה ניזוקו תוך כדי בניית הקיר בין שתי החלקות ולשאלה מדוע לא הוציאה מכתב התראה התשובה היתה כי היתה התכתבות בין עורכי הדין של הצדדים.

הנתבעת מס' 2 אישרה כי אכן היא השלימה את פירוק גדר הרשת, לאחר שלמעשה תוך כדי בניית הקיר העובדים מטעם התובעים הם אלו אשר גרמו להריסתה ע"י השענת חומרי פסולת ובנייה עליה, אי לכך היא באמצעות הגנן שלה דאגו לאיסוף השאריות של הרשת.

ד"ר רוט

113. ד"ר רוט נתן חוות דעת מומחה מטעם הנתבעות לעניין היתרי הבנייה משנת 1964 ו- 2006, המתייחסים לבית נשוא התביעה.

ד"ר רוט היה מהנדס העיר חיפה משנת 1989 עד 2006, במילים אחרות – היה האורגן הבכיר ביותר בעיריית חיפה ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה אשר דנה והחליטה בבקשות ההיתרים נשוא התביעה.

ד"ר רוט סקר בחוות דעתו את השינויים אשר חלו בחישובי שטחי הבנייה במשך השנים, כאשר בשנת 1963 שטחים מקורים פתוחים לא חושבו לצורכי רישוי וכאשר היו שטחים מעל 22.5%, כפי שהיה מותר בבנייה עפ"י תוכנית ח.פ/1135 כמו מזווה, מרפסת, חדר מדרגות, חצר משק, חנייה מקורה וכו', הם הוגדרו כ"זיכויים". לעומת זאת, בשנת 2004 חל שינוי בשיטת החישוב, שכן ב- 1992 תוקנו תקנות הנוגעות לחישוב שטחים ואחוזי בנייה. עפ"י תקנות אלו היה צריך להביא בחשבון אחוזי הבנייה גם את השטחים המקורים בשטחים שמעל ומתחת לקרקע.

תוכנית נוספת החלה על המקום היא ח.פ/229/ה לפיה ניתן היה לבנות כשטח בנייה עיקרי כבר 32%, כאשר בסמכות הוועדה המקומית להוסיף 6% כהקלה המחייבת פרסום.

עוד תוכנית החלה על המקום היא תוכנית ח.פ/229/י אשר קבעה את שטחי השירות למגורים.

תוכנית אחרונה זו שינתה את תוכנית ח.פ/229/ה ביחס לקביעת אחוזי בנייה מותרים במרחב התכנון של העיר חיפה, באזורים המאושרים למגורים.

114. ד"ר רוט פירט את תולדות הבקשה להיתר משנת 1963. בפתיח לפרק זה כתב ד"ר רוט כי חסרים המסמכים לתוכניות, וניתן לשחזר רק חלק מתהליכי הרישוי. עוד הוא מציין כי התופעה של אובדן מסמכים בתיק בנייה בן 50 איננה יוצאת דופן.

115. יש לציין כבר עתה כי, במהלך החקירה הנגדית התברר כי המסמכים אשר שימשו בסיס לחוות דעתו של ד"ר רוט התקבלו אצלו מן הנתבעות בלבד, הוא עצמו לא עיין בתיק אשר נמצא בעיריית חיפה וכמו כן הוא בעצמו לא ערך ביקור בבית.

ד"ר רוט, לאחר שבדק את המסמכים אשר הוצגו בפניו, הגיע למסקנה כי הבית נבנה בהתאם להיתר, כפי ששני מפקחים מטעם הוועדה אישרו פעמיים כי הבנייה מתאימה לתוכנית.

116. ניתן להבין מחוות דעתו של ד"ר רוט כי השטח אשר אושר לבנייה הוא למעשה 178 מ"ר, שהם 22.5% משטח המגרש, שהוא 791 מ"ר ועוד 25.5 מ"ר שהיו זיכויים. יחד עם זאת כותב ד"ר רוט כי, השטחים הפתוחים המקורים במרפסת לא נכללו בשטח זה. בהתאם לכך שולמו אגרות בנייה עבור 261.3 מ"ר.

117. לדעתו של ד"ר רוט , ביחס לבדיקה אשר נערכה בשנת 2004 בה התברר כי יש אי התאמה במידות הבניין באופן השוואתי לתוכנית אשר שימשה בסיס להיתר, מדובר בתוספת שטח רישוי של 1.10 מ' בלבד. מדובר באי התאמה קטנה ביותר ולמעשה אין חריגות בשטחים המותרים לניצול, לא עפ"י נורמות הרישוי בשנות ה- 60 ולא עפ"י זכויות הבנייה בשנת 2004.

ד"ר רוט הדגיש בחוות דעתו כי אין כל תוספת בנייה מחוץ למעטפת ולא נוסף חדר חיצוני וגם לא נסגר שטח נוסף כמו מרפסת או פטיו, והשינויים הם עניין של אי התאמה מזערית במידות, דבר שהוא מקובל. לכן, כאשר נרכש הבית ע"י התובעים לא היה כל צורך וגם לא נדרשה ע"י הוועדה שום פעולת לגליזציה.

118. התובעים הגישו את הבקשה להיתר היות וביקשו להוסיף שטחי בנייה ואגף חדש וברור שבשנת 2004 המבנה נבחן עפ"י נורמות התכנון והרישוי התקפים לשנת 2004. בתקופה זו לא היה כל תוקף למה שהיה קיים בשנת 1964. הא ראייה וועדת הערר הנחתה את הוועדה המקומית לכלול את כל השטחים המקוריים בחישוב השטחים בהיתר. ד"ר רוט הוסיף וציין כי, שטחי הבנייה אשר עמדו לרשות התובעים, נבעו מתוכניות שונות מאלו אשר חלו בשנת 1964 וגם מהוראות החוקים אשר חוקקו לאחר הקמת המבנה בשנת 1964.

למעשה, טוען ד"ר רוט, התובעים היו יכולים להוסיף שטח של 55 מ"ר ללא הקלות. מכיוון שהתובעים ביקשו לבנות שטח עודף על 55 מ"ר והקלות נוספות, כמו חדר הסקה שלא בהתאם לתוכנית, ועודף שטח מעל המותר, וחריגות ממידות הגובה המותר היה צורך לפרסם את ההקלות המתבקשות. ההקלות אשר פורסמו לא מיצו את כל ההקלות אשר נדרש היה לפרסם בגין בקשת ההיתר של התובעים ובנוסף קיימת קומה נוספת מעל המותר המהווה סטייה ניכרת אשר לא ניתנת לאישור.

119. ד"ר רוט חיווה דעתו כי לא נגרם כל נזק לזכויות הבנייה בגין השטח העודף וסה"כ שטחי הבנייה לרישוי אשר נתבקשו ע"י משפחת מיקל כללו 315.55 מ"ר לא כולל חנייה ומרפסות.

עוד הוסיף ד"ר רוט בחוות דעתו כי גובה הבניין הקיים נבנה עפ"י תוכנית מאושרת, לא היתה כל דרישה לשנות את גובה גג המבנה אך לצורך גישור על המפתחים הגדולים בבית היה צורך לעבות את התקרות ואלו נעשו כלפי מטה על חשבון גובה החדרים בלי להגביה את הבניין.

120. ד"ר רוט קבע כי השטח המאושר לבנייה הוא השטח אשר בגינו שולמו האגרות, דהיינו – שטח בשיעור של 261.3 מ"ר.

אין הוא מקבל את חוות דעתו של אדריכל נחמיאס מטעם התובעים כי ישנה חריגה של 25.32 מ"ר, חוות דעת אשר התבססה על המדידות של המודד מ. ברמן משנת 2006.

לעניין החלל לאחסון מיכל הסולר, הרי מדובר בחלל לאחסון מיכל סולר בלבד, הוא איננו מרתף, פתח הכניסה שלו הוא בגובה 1.64 מ', כאשר גובה הפתח לכניסת אדם הוא 2.05 מ', לכן הקבלן כלל לא נדרש לכלול את החלל בבקשה להיתר וגם מפקח לא דרש לסמנו.

גם בהיתר הבנייה אשר הגישו התובעים חלל זה לא סומן.

121. לעניין הגדר או הקיר התומך, כתב ד"ר רוט כי אין מדובר בגדר המפרידה בין שתי חלקות, אלא קיר תומך בגובה 2 מ' המשתרע לאורך כל הגבול בין החלקות 84 ו- 85 אשר נועד לתמוך במילוי בעזרתו הרימו התובעים את פני הקרקע הטבעית.

ד"ר רוט ציין כי הקיר נבנה בחלקו בתחום חלקת התובעים ובחלקו בתחום הנתבעת מס' 2.

122. לא היתה כל סיבה להיכנס לחלקה של הנתבעת מס' 2 ואין כל מקום לטענת התובעים כי המיקום פוגע בזכויות הבנייה שלהם או באפשרות להשתמש בכל שטח החלקה, לרבות בחלק במפלס פני קרקע טבעית הנמוך מהשטח שהורם על ידם.

123. ד"ר רוט התייחס לחוות דעתו של המודד מ. ברמן מטעם הנתבעת מס' 2 אשר מצא כי הקיר אשר נבנה ע"י התובעים חדר לחלקת הנתבעת מס' 2 בשתי נקודות – בחלק הצפוני ובחלק הדרומי. הוא ציין כי מה שחדר הוא יסוד הקיר כפי שנראה בתוכנית ביסוס הקיר ורוחב הבליטה הוא 20 ס"מ.

חקירה נגדית של ד"ר רוט

124. חלק ניכר מהחקירה הנגדית של ד"ר רוט היה בנושא עניינים מנהליים הנוגעים לאפשרות לאזרחים לעיין בתיקי בנייה. ניתן היה להבין מעדותו של ד"ר רוט, כי אכן ניתנים התיקים לעיון לאזרחים, וכי למרבה הצער נעלמים מסמכים מן התיקים. זו הערה כללית ולאו דווקא ספציפית לתיק זה.

125. לגופו של עניין, בתיק זה ד"ר רוט לא ידע לומר אם הבנייה של חלל תת קרקעי בשטח של 22 מ"ר המכיל מיכל סולר מהווה חריגת בנייה או לא, כי עובדה שהמפקח אשר היה בשטח סימן אותו אך לא דרש כי זה יופיע בבקשה להיתר. יחד עם זאת ציין ד"ר רוט כי החלל המסומן כחלל סולר הוא לא 22 מ"ר. לדעתו המפקח אשר היה בשטח עם תוכנית סימן איזשהו חלון שהוא הכניסה לאותו חלל.

126. ד"ר רוט, בהתאם לחוות דעתו וכך גם השיב בחקירה נגדית, העיד כי לדעתו ההיתר אשר ניתן למשפחת מיקל בשנת 2006 הוא שגוי, למרות שאכן בתוקף תפקידו הוא אחראי גם על היתר זה. ד"ר רוט הסביר כי הוא סומך על אנשי המקצוע במחלקות השונות עליהם הוא ממונה. הוא עצמו איננו בודק את כל התוכניות (עמ' 436, ישיבה מיום 4.4.13, שורות 17-23).

127. ד"ר רוט ענה בתשובה לשאלת בית המשפט כי אכן לדעתו הבית עומד היום עם סטייה ניכרת (עמ' 432, ישיבה מיום 4.4.13, שורות 3-4).

ד"ר רוט לשיטתו גם איננו מקבל את החלטת וועדת הערר ואת הפרשנות אשר נתנה הוועדה המקומית בעניין גובה הקומות אשר אושרו לבנייה ולדעתו הוועדה טעתה. יחד עם זאת למרות שהיה בתפקיד באותו זמן לא מצא לנכון לעשות דבר בנוגע לטעותה של וועדת הערר.

128. עוד התברר בחקירה הנגדית, כי בניגוד לאמור בחוות דעתו בענינים שונים כמו שהערבות הבנקאית שחויבה משפחת הנתבעות להפקיד לא חולטה, הסתבר כי היא כן חולטה, וכי תכנית II2 לא אוזכרה בדפי ה"מיני-שיט", היא כן אוזכרה בהן.

129. ד"ר רוט אישר כי אכן חסרים מסמכים בין אלו אשר קיבל מגב' אבריל לבין המסמכים הנמצאים ב"מיני-שיט" אשר אותם לא קיבל.

130. לעניין טעות או לא בחישוב השטחים בזמנו וקיום תכנית שונה (המאושרת מ-1964) שבה הוגדלו השטחים בזמנו או שהמפקח טעה בחישוביו, השיב ד"ר רוט (ככל שיש טעויות כתיב מקורן בפרוטוקול – ח.ל.ה):

"ת. כן, התוכנית היחידה שישנה בתיק הזה שנמצא, לבין שטח הרישוי שגבו עבורו היטלים, יש הבדל. גבו על יותר שטח מה שיש שטח בתוכנית, אז או שהייתה טעות בחישוב, ההבדל הוא לא גדול אבל יכול להיות שהייתה טעות בחישוב, או שזו הייתה תוכנית אחרת, אחנו לא ראינו את התוכנית הסופית או התוכנית שעמדה בפני הוועדה המקומית שקיבלה את ההחלטות שלה.

ש. אוקי.

ת. אני לא ראיתי, סליחה.

ש. אם אתה אומר שלמעשה יש תוכנית אחרת,

ת. אמרתי יכול להיות.

ש. יכול להיות שיש תוכנית אחרת, אז גם המסקנות שלך לגבי כמות זכויות הבנייה שנותרו, שטח התוספת, תוספת שטח הבנייה האפשרית, למעשה היא רעועה מאוד.

ת. לא.

ש. כי אנחנו לא יודעים על סמך איזו תוכנית צריך להתבסס.

ת. לא צריך להתבסס שום תוכנית, ישנה בקשה חדשה, בבקשה החדשה מופיע,

ש. לא, לא,

עו"ד אטיאס: רגע אחד, תן לו לגמור.

העד: בבקשה החדשה מופיע הבניין כפי שהבעלים מצאו אותו ועל הבסיס הזה קיבלו את זכויות הבנייה הנוספות. אם הבניין הזה תואם את 2 על 2 או תואם את, זה מה שהבעלים הציגו בפני הוועדה המקומית ועל הבסיס הזה קיבלו את ההיתר.

ש. אוקי.

עו"ד אטיאס: ב-2006.

העד: אז זה כבר לא משנה אם היית התכונית אחרת או לא הייתה תוכנית אחרת, זה הבסיס להיתר של 94'.

כב' השופטת: זאת אומרת את מה שאתה, אני רוצה לדעת שהבנתי מה שאתה אומר נכון, שאין רלוונטיות בכלל,

העד: נכון.

כב' השופטת: לתוכניות של 64' לגבי מה שניתן בזכויות בנייה ב-2006.

העד: נכון.

כב' השופטת: אוקי, רציתי רק לשעת שאני מבינה מה שאתה אומר.

העד: כי בתוך התוכנית שלהם מופיע הבניין".

(ישיבה מיום 4.4.13, עמ' 407, שורה 15, עד עמ' 408, שורה 24).

המודד מר מאיר ברמן

131. מר מאיר ברמן התבקש ע"י הנתבעת מס' 2 לבדוק את מיקום הגדר בין החלקות 84 ו- 85, בגוש 12264 ברחוב חוף השנהב בין הבתים מס' 7 ו- 9.

המודד ברמן ציין כי לדעתו לאחר שביצע מדידות הרי הקיר אשר נבנה בין שתי החלקות חודר לחלקה 85 בשלושה מקומות כאשר בנקודה אחת הוא חודר ב- 0.20 מ' ובשתי נקודות נוספות ב- 0.15 מ' כל אחת.

כמו כן, ציין המודד כי הפרש הגובה בין ראש הקיר לקרקע הקיימת הוא 2.08 מ'.

המודד ברמן אישר בחקירה נגדית כי אכן לא בדק את גבול החלקה לפי מפת החלוקה של המגרשים בשנת 1972.

132. המודד ברמן לא אישר בחקירה נגדית כי בנקודת שיא בתשריט שלו המסומנת בחלק הדרומי מצוי תא ביוב, הוא מדד את הכל מצד חלקה 85 ולא יכול היה לראות אם קיים תא ביוב בחלקה 84.

יחד עם זאת כמובן לא יכול היה לשלול את האמירה כי אכן קיים שם תא ביוב.

פרופ' משה אייזנברגר

133. פרופ' אייזנברגר הוא פרופ' להנדסת מבנים העובד בפקולטה להנדסה אזרחית תעשייתית בטכניון.

134. פרופ' אייזנברגר התבקש לחוות דעתו לעניין הקיר אשר נבנה בין שתי החלקות. דעתו היא כי הפתרון אשר בוצע ע"י התובעים אינו הפתרון היחיד והמיטבי לתמיכת המילוי, והוא גם אינו תואם את היתר הבנייה. בנוסף, הקיר מנקז את המים מחלקת התובעים אל חלקת הנתבעת מס' 2 בניגוד למצב הקודם, שאז המים נוקזו באופן טבעי בחלקו של כל צד בנפרד.

פרופ' אייזנברגר צירף לחוות דעתו סכמה של פתרון מוצע שלפיו ניתן היה לבנות את הקיר התומך בגבול החלקה של התובעים ובתוך חלקתם בלבד.

135. בנוסף, נטען ע"י פרופ' אייזנברגר כי העובדה שהושארה רצועת קרקע בגובה פני הקרקע הטבעיים נובעת ממחדל תכנוני ולמעשה על התובעים להגיש תוכנית מתוקנת לעירייה לעניין מצב סופי ולקבל היתר בנייה חוקי.

136. בחקירה נגדית אישר פרופ' אייזנברגר כי ישנם יחסי עבודה בינו לבין משרדה של הנתבעת מס' 2. בנוסף אישר כי הוא עצמו לא נכנס אל הנכס אלא הסתכל אליו מן המדרכה הראשית והוא גם לא מדד את הקיר.

פרופ' אייזנברגר העיד כי בביקורו בביתה של הנתבעת מס' 2 בשנים 2000-2001, השטח היה בעצם גינה משותפת לשתי החלקות עם גדר קטנה מרשת ביניהן.

137. שיטת העבודה שלפי דעתו היתה אמורה להיות טובה יותר לצורך בניית הקיר היתה להביא לוח בטון יצוק, לצקת כנגדו ואז לא צריך לעשות דבר בצד השני, דהיינו לבנות תבניות מעץ משני הצדדים ולצקת ביניהם את המילוי.

פרופ' אייזנברגר לא ידע לומר אם שיטה זו היא יותר יקרה.

מומחה בית המשפט

138. אדריכל קולמן מונה כמומחה מטעם בית המשפט, הגיש חוות דעת וכן נשאל שאלות הבהרה והשיב עליהן, היה נוכח גם בזמן ביקור בית המשפט בבית והעיד לאחר מכן בבית המשפט.

139. מינויו של אדריכל קולמן אשר כיהן בזמנו כמתכנן הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה היה על מנת שיחווה דעתו המקצועית לעניין המצב התכנוני של הבית, התאמתו להיתר אשר ניתן בשנת 1964, חריגות בנייה, ככל שהיו בטרם מכירתו לתובעים. כמו כן התבקש אדריכל קולמן לחוות דעתו האם במצב הקיים היתה אפשרות להיענות לבקשותיהם של התובעים בהתאם לתוכניות אשר הוגשו על ידם.

140. אדריכל קולמן סקר את חוות דעת המומחים מטעם הצדדים, דהיינו – אדריכל נחמיאס, המודד לוונברג וד"ר רוט.

141. אדריכל קולמן סקר את המצב התכנוני בהתאם לתוכניות החלות על שכונת "דניה" בחיפה וכן את החוק והתקנות החלים, והדגיש כי חוק התכנון והבנייה עובר שינויים ועדכונים לאורך השנים, כך גם התקנות עצמן ובענייננו התקנות אשר תוקנו לראשונה בשנת 1992, חישוב שטחים ואחוזי בנייה לתוכניות והיתרים.

142. הדגש הושם על כך כי בניגוד לעבר, הותקנה שיטת חישוב אחרת והגדרות אחרות לשטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות. הטרמינולוגיה השתנתה, ובהתאם לכך גם הכללת שטחים אשר קודם לכן לא חושבו כשטחים עיקריים לצורך רישוי, ולאחר התקנות הפכו להיות חלק מהחישוב של אחוזי הבנייה המותרים.

עפ"י היתר הבנייה מיום 12.2.64 שטח הבנייה הכולל היה 177.98 מ"ר – 22.5% מסך שטח המגרש שהוא 777 מ"ר והשטח כלל שטח עיקרי ושטח שירות.

אדריכל קולמן מציין כי בתוך 777 מ"ר הללו לא חושבו שטחי בנייה של גרם מדרגות פנימי, פטיו מקורה בחזית המערבית ומחסן מקורה בחזית המזרחית.

עפ"י היתר הבנייה משנת 2006 שטח הבנייה למטרות עיקריות היה 278.46 מ"ר (36.9%) ובכך היתה תוספת של 88.86 מ"ר המהווים 4.9% על פני המותר. במילה – מותר – הכוונה להקלה מותרת במסגרת הוראות סטייה ניכרת. שטח הבנייה למטרות השירות היה 105.41 מ"ר המהווים 13.56% ובסה"כ השטח הבנוי היה 393.93 מ"ר.

אדריכל קולמן ציין כי בהיתר הבנייה משנת 1964 נקבע חישוב השטחים למבנה בדרך ההפחתה והשרטוט הוא ידני, ואילו בהיתר משנת 2006 מדובר בשרטוט ממוחשב ודרך חישוב השטחים הינה שילוב של תוספת השטחים וההפחתה.

143. בהמשך חוות דעתו אדריכל קולמן, אשר גם ערך סיור במבנה, תאר את המבנה והעבודות אשר בוצעו ע"י התובעים.

עיקר העבודה היתה הקמת אגף חדש עם שתי קומות, אגף קומת עמודים/מסד בשטח של 90 מ"ר אשר חובר למבנה הקיים, הן בקומת הכניסה והן בקומה התחתונה. עבודות נוספות אשר בוצעו ע"י התובעים הן פירוק רוב התקרה הקיימת מבטון בקומת הכניסה, ובנייה חדשה בגובה רב יותר, ביטול מהלך מדרגות בין קומת הכניסה לקומה התחתונה ואטימת חלל והקמת גרם מדרגות חדש כולל חלל עובר לאורך כל גובה המבנה. בקומה התחתונה נעשתה הקמת ממ"ד ע"י חיזוק חדר קיים, שינוי חלוקת החדרים וסגירה ואטימת חלל המרתף. הוקמה חנייה מקורה בשטח של 35 מ"ר לחזית הרחוב. נעשו עבודות שונות נוספות כאשר לענייננו חשובה הקמת הגדר, הקיר התומך בגובה 2 מ' ומדרגות בנויות בין המפלס העליון לתחתון עם שטחים מרוצפים והגבהת הקרקע.

אדריכל קולמן סקר עבודות נוספות אשר בוצעו אך הן בחשיבות משנית לתביעה שבפניי.

144. אדריכל קולמן סקר את הבקשה אשר הוגשה לקבלת היתר בשנת 2004 בהשוואה לבקשה אשר אושרה וניתן היתר על פיה בשנת 2006.

הבקשה אשר הוגשה בשנת 2004 כללה מספר הקלות אשר לדעת אדריכל קולמן (יש לומר כבר עתה בניגוד לדעתו של ד"ר רוט) אינן מהוות סטייה ניכרת ובסמכות הוועדה המקומית לאשרן. הקלות אלו אשר נדרשו עפ"י הפרסום הן:

1. תוספת קומה מעל המותר.

2. עודף שטח מעל המותר.

3. פיתוח גובה מעל המותר.

4. חריגות ממידת הגובה המותר.

145. כפי שעולה מהחלטת וועדת הערר הרי כל ההקלות אושרו כפי שהתבקשו, הן ע"י הוועדה המקומית והן ע"י וועדת הערר. יחד עם זאת, לפי הנחיות וועדת הערר, נעשה חישוב שטחים מחדש בהתאם לתקנות וכך התווסף שטח עיקרי לחישוב השטחים.

146. מבחינה מעשית שטח הפטיו המקורה ושטח המחסן המקורה הוכנסו כחלק מהמבנה. הפטיו נחשב כשטח עיקרי והוא גם הוכנס כחלק מהמבנה לשימוש חדר המשפחה, תוספת שטח של 11.29 מ"ר, שטח המחסן המקורה הוכנס כחלק המבנה לשימוש הסקה ומחסן והוא חושב כשטח שירות, תוספת שטח של 12 מ"ר.

בסופו של דבר קיימת תוספת שטח עיקרי לצורך חישוב של 11.29 מ"ר בלבד.

147. אדריכל קולמן חולק על דעתו של ד"ר רוט כי האגרות מהוות מדד לפיו ניתן לקבוע מהו שטח הבנייה, כביכול בגלל האגרות אשר שולמו בזמנו נבנו 261.3 מ"ר. הנכון הוא כי את השטחים יש לקבוע עפ"י זכויות הבנייה ולא עפ"י האגרות אשר שולמו. שטח המבנה המותר לבנייה הוא זה אשר קבוע בהיתר הבנייה מ- 1964, דהיינו – 177.89 מ"ר ולא השטח לגביו שולמו אגרות וזאת בהתאם לתקנות התכנון והבנייה תוספת שלישית (תקנה 13).

148. אדריכל קולמן התייחס לחוות דעתו של אדריכל נחמיאס ומצא קושי לקבל אותה. עם זאת קבע כי אכן קיים שינוי מסוים בין המידות עפ"י היתר הבנייה אשר ניתן ב- 1964 אל מול הבנייה בפועל.

149. אדריכל קולמן חווה דעתו כי אין לקבל את טענת התובעים כי גובה הקומות אינו תואם להיתר משנת 1964 והתקרות הונמכו, הן משום שהוא מקבל את חוות דעתו של ד"ר רוט לעניין זה כי יש להבדיל בין גובה מותר לבין מספר קומות מותר והן משום שהגובה הקיים עומד בתקנות התכנון והבנייה.

150. אדריכל קולמן התייחס גם לעניין הגדר – הקיר התומך בין שתי החלקות. אדריכל קולמן לא קיבל את חוות דעתו של מר לוונברג מטעם התובעים לעניין השטח הכלוא, וסבור כי יש לקבל את חוות דעתו של פרופ' אייזנברגר כי ניתן היה לבנות את הקיר בשיטת תמך אחרת אשר לא תגרור כניסה לחלקתה של הנתבעת מס' 2.

אדריכל קולמן סבור כי האחריות על בוני הקיר ומי מטעמם, לעניין הסטייה מקו מקביל כלפי גבול החלקה. יחד עם זאת הוא סבור כי מדובר בסטיות מזעריות ו"ההשלכה לגבי הסעד המתבקש הנה לידי בית המשפט".

לעניין חישוב דמי השימוש כתב אדריכל קולמן כי אין לקבל החישוב היות והוא נעשה בעירוב של מידות שונות: מ"ר ומ"א.

151. אדריכל קולמן גם חווה דעתו לעניין הגשת ההתנגדות והערר שהן זכויות הקבועות בחוק ואין לחסמם.

152. לעניין נושא היטל ההשבחה, הרי אם תתקבל התביעה, יש צורך להציג את השומה ומרכיביה.

עו"ד טננבאום שלח שאלות הבהרה לאדריכל קולמן אשר השיב עליהן בפירוט.

לא היה בשאלות ובתשובות משום לשנות את חוות דעתו, כמו גם בחקירה שהתקיימה לאחר הביקור במקום ביום 19.11.13.

סיכומי הצדדים

סיכומי התובעים

153. ב"כ התובעים חזר בסיכומיו על טענות התובעים כמפורט בכתב התביעה, בתצהירים ובעדויות מטעמם.

לטענתו, שתי הנתבעות הפרו את ההסכם בינן לבין התובעים, כאשר הכוונה היא להפרת סעיף 1.(ד), לפיו הצהירו כי לא קיימות כל חריגות בנייה בנכס אותו מכרו לתובעים.

התברר, לדעתו של ב"כ התובעים, כי ללא כל ספק היו חריגות בנייה משמעותיות וניכרות, סטיות ואי התאמות הן מבחינת גובה החללים, הן מבחינת שטחם בשטח כולל של מעל 40 מ"ר.

ב"כ התובעים פרט כדלקמן:

א. בקומת הכניסה 11.5 מ"ר.

ב. בקומת הקרקע 13.9 מ"ר.

ג. מרתף תת קרקעי בניגוד להיתר המקורי בשטח של לפחות 22 מ"ר.

ד. הפרש של 18 ס"מ בגובה בקומת הכניסה כאשר עפ"י ההיתר המקורי הוא אמור היה להיות 2.80 מ"ר ואילו עפ"י מפת המדידה הגובה הוא 2.62 מ"ר.

ה. בקומת הקרקע הפרש של 10 ס"מ בגובה, כאשר עפ"י ההיתר המקורי הגובה היה אמור להיות 2.62 מ' ואילו עפ"י מפת המדידה הגובה הוא 2.52 מ' בלבד.

ו. שונו שטחים משטח שירות לשטח עיקרי בקומת הקרקע לשטח של לפחות 9.8 מ"ר.

ז. שונה ייעוד וחלוקת חצר המשק בקומת הקרקע לשימושים של שטחי שירות.

154. ב"כ התובעים טען כי יש לקבל את עדות התובעת, שהיתה אמינה, קוהרנטית ועקבית, כי מי שהראתה לה את הדירה היתה הנתבעת מס' 2, אשר אף נתנה לה להבין כי היא היתה בעלת הבית. כך היא הוצגה בפניהם, ובפגישה ראשונה כלל לא עלה שמה של אחותה, הנתבעת מס' 1.

155. יש לדחות את עדותה של הנתבעת מס' 2, כביכול לא היא ערכה לתובעת סיור בנכס לפני חתימת ההסכם ויש להעדיף את עדותה של התובעת, כאשר יש להביא בחשבון כי הנתבעת מס' 2 העידה עדויות סותרות. אין זה מתקבל על הדעת כי הנתבעת מס' 2 כלל לא הראתה את הנכס לתובעת וכי לא מסרה את המפתחות לאף אחד, ורק לאחר שבית המשפט הפנה תשומת לבה, שינתה הנתבעת מס' 2 גרסתה ואמרה כי ייתכן שמסרה את המפתחות למתווך, מר אודי זרחין.

לא למותר לציין כותב ב"כ התובעים, כי הנתבעת מס' 2, עו"ד במקצועה, שותפה במשרד אדריכלים, עסקה בהליכי הרישום של הדירה, היה לה חלק מבחינה קניינית בדירה.

156. ב"כ התובעים כתב בסעיף 17 לסיכומיו כי את הביקור בדירה ביחד עם הנתבעת מס' 2 עשתה התובעת יחד עם הגב' אני מאיירוולף העובדת איתה.

יש לציין כבר עתה כי לא היה מקום לנסות "לשתול" ראייה בסיכומים משראייה זו לא הובאה בפני בית המשפט.

157. הנתבעת מס' 2 שאלה את התובעת לגבי תוכניותיה בגין הבית, ואכן התובעת אמרה כי הם מתכוונים לשפצו ולהוסיף תוספת בנייה בצד המזרחי, צד אשר איננו פונה לכיוון ביתה של הנתבעת מס' 2.

158. אין זה מתקבל על הדעת כי הנתבעת מס' 2 תמסור את המפתח למר זרחין שהוא מתווך מטעם התובעים. טענה זו שלה היא המצאה לצורך המשפט בלבד.

159. אין להמעיט בחלקה של הנתבעת מס' 2 בהליך המו"מ כפי שטוענות שתי הנתבעות. המו"מ נוהל רק אל מול הנתבעת מס' 2 אשר הסכימה בסופו של דבר להצעת המחיר של התובעים. יש לקבל את עדותה של התובעת כי רק לאחר שהושגה ההסכמה והם פנו לעו"ד כבהא לצורך המו"מ החוזי, התברר לתובעים לראשונה כי מי שאמורה למעשה למכור את הבית היא הנתבעת מס' 1 ולא הנתבעת מס' 2.

יש לקבוע, לדעת ב"כ התובעים, כי כל נושא קבלת התוכניות, המצגים, המו"מ, המכירה התנהלו אך ורק ע"י ועם הנתבעת מס' 2, שכן לתובעים אף לא היה כלל כתובת ומספר טלפון של הנתבעת מס' 1.

160. עו"ד שירן היה בתמונה לצורך פרטים טכניים בלבד והתובעים פגשו אותו פעם אחת ויחידה מספר ימים לפני החתימה על הסכם המכר, ורק בפגישה זו שוחחו פעם ראשונה עם הנתבעת מס' 1 ואז נמסר להם גם כי הנתבעת מס' 1 תמסור ייפוי כוח לנתבעת מס' 2.

להוכחת הטענה יש לזכור, לדברי ב"כ התובעים כי כספי התמורה הועברו לחשבון בנק בבנק לאומי, ששמו בר רות ע"י אבריל. יש בכך לסתור את הטענה כביכול הנתבעת מס' 2 לא פעלה בשמה של הנתבעת מס' 1 לצורך כל הקשור במכירת הבית.

טענה זו גם נתמכת ע"י עדותה של הנתבעת מס' 1 עצמה שהודתה כי איתה לא שוחחו התובעים ישירות על התמורה.

161. ב"כ התובעים סיכם את טענותיו בפרק זה של מעורבות הנתבעת מס' 2 בכך שטענת הנתבעת מס' 1 כי לא הציגה מצגים ולא ניהלה מו"מ אינה אמת.

(סבורני כי נפלה טעות דפוס וב"כ התובעים התכוון לנתבעת מס' 2 במשפט זה).

162. לטענת ב"כ התובעים הוכח כי הנתבעת מס' 2 הציגה מצגי שווא בפני התובעים, הכוונה היא כי עוד לפני חתימת הסכם המכר, הנתבעת מס' 2 מסרה לתובעים את הגרמושקה שהיתה ברשותה כאשר התברר כי בתיק העירייה אין כלל תוכניות (למעט תוכנית הוספת סככה לחנייה).

163. עפ"י הגרמושקה של ההיתר המקורי, שטח הבנייה המוצע היה 177.98 מ"ר אשר נגזרו מחישוב של 22% בנייה מותרים אז משטח של 791 מ"ר. בפועל התברר כי שטח המגרש קטן יותר, דהיינו 777 מ"ר ולכן כאשר הוגשה הבקשה לוועדה הוטעתה הוועדה, וחישבה את השטח המותר לבנייה עפ"י הבקשה המוטעית, ובכך נגרע שטח של 3.12 מ"ר.

התברר כי השטח של 791 מ"ר היה שייך למגרש הנתבעת מס' 2, היינו חלקה 85.

164. אין לקבל את טענת הנתבעת מס' 2 כי לא ידעה על כך דבר. היא זו החתומה גם על הבקשה להיתר המקורי, הבקשה היתה אצלה, הרי היא זו אשר מסרה אותה לתובעת, אף על פי כן לא מצאה לנכון לומר דבר על הבדלי השטח לתובעים.

בנוסף, בגרמושקה מצוין כי שטח החצר והפטיו בקומת הקרקע אינם נכללים במסגרת חישוב השטחים ולכן הם הופחתו משטח הברוטו המוצע (177.98 מ"ר). גם על כך לא אמרו הנתבעות דבר לתובעים, למרות שידעו זאת.

בנושא זה יש לדחות את עדות הנתבעת מס' 2 כי מסרה את הגרמושקה רק לאחר חתימת ההסכם, ויש להעדיף את עדות התובעת כי קיבלה את הגרמושקה לאחר הסיור בדירה, ולאחר שלא מצאה את התוכניות בתיק הנכס בעירייה.

עדות זו של התובעת מתחזקת גם ע"י הופעת סעיף 1.(ד) בהסכם, אשר מלכתחילה לא היה בו, והוסף לאור דרישת התובעים, משגילו כי אין בעירייה כל תוכניות ומפקחת הבנייה, הגב' ג'ינו, נזקקה להעתק צילומי של הגרמושקה אשר נמסרה לתובעים ע"י הנתבעת מס' 2.

ב"כ התובעים טען כי הניסוח של סעיף 1.(ד) הוא חריג ומיוחד ואינו סטנדרטי ומקובל, כיוון שהוא פונה גם כלפי העבר, דהיינו כי הדירה נבנתה ע"י היתר בנייה וגם כלפי ההווה והעתיד, כלומר שלא היו חריגות בנייה וכי לא תלוי ועומד הליך משפטי.

165. יש לדחות את טענת הנתבעת מס' 2, כביכול לא היתה נוכחת באותה ישיבה בה הוסף סעיף זה, ולהעדיף את עדות התובעת אשר לא נסתרה, כי שאלו את הנתבעת מס' 2 האם סעיף זה על דעתה והיא אישרה זאת. יש לדחות את עדות עו"ד שירן בהיותה מוטה לטובת הנתבעות שהן קרובות משפחתו.

166. ב"כ התובעים טען כי יש לקבל את עדויותיהם של התובעת ושל המומחים מטעמה לעניין השינויים בחריגות הבנייה בנכס. החריגות התבררו כאשר התובעים ביקשו אכן לעשות שינויים בנכס, אך בקומת הכניסה בלבד ותוספת שטח בחלק המזרחי ולא בקומת הקרקע. התובעים שכרו שירותיו של המודד יוסף כהן על מנת לערוך מדידות חיצוניות לנכס. התברר לתובעים לראשונה, כי קיימות חריגות בנייה בקונטור החיצוני של הנכס בהשוואה לגרמושקה אשר נמסרה להם וחריגות אלו, עפ"י חוות דעתו של האדריכל נחמיאס, מסתכמות בשטח של 11.5 מ' לכל קומה.

(ככל הנראה נפלה טעות מלפני ב"כ התובעים, שכן בסעיפים 4.1.1 ו- 4.1.2 התייחס למידות אחרות בכל הנוגע לקומת הקרקע).

167. יש לקבל את עדות התובעת כי גילו לתדהמתם לאחר המכר כי בקיר המערבי של הנכס ישנו פתח סגור ואטום במחסום ברזל, פתח זה לא הובא לידיעתם במהלך הסיורים אשר נערכו בדירה ע"י הנתבעת מס' 2. לאחר שקיבלו את הנכס ארעה פריצה במסגרתה נגנב מכסה ברזל, אז גילו התובעים כי קיים חלל גדול בין קומת הכניסה לבין קומת הקרקע, מרתף תת קרקעי בשטח 22 מ"ר בגובה 2.04 מ'.

מרתף זה הכיל מיכל סולר. כל המרתף איננו מופיע בגרמושקה של ההיתר המקורי וברור כי הוא מהווה חריגת בנייה שלא כדין.

168. אין ספק כי הנתבעות ידעו על קיומו של המרתף לפני חתימת ההסכם, כפי שהודו שתיהן.

169. ב"כ התובעים טען בסעיף 41 לסיכומיו, כי העובדה, שהנתבעת מס' 2 פנתה למחלקת הפיקוח בעירייה, בטענה כי התוכנית הקיימת אינה תואמת את המציאות, ומבקשת את הפיקוח לבדוק את המרתף ב- 2005, מעידה על כך כי עוד לפני חתימת הסכם המכר ידעה הנתבעת מס' 2 על קיומו של המרתף ואכן מפקח מטעם הוועדה המקומית, בעקבות הודעתה של הנתבעת מס' 2, הגיע לבדיקת הנושא.

אין מחלוקת כי המרתף אינו מופיע בהיתר המקורי, כך גם אישר ד"ר רוט המומחה מטעם הנתבעות.

לא זו בלבד, אלא שבזמן אמת, בשנות ה- 60, הפיקוח העיר את הערותיו לגבי חוקיותו של המרתף, כפי שנלמד מעדותו של ד"ר רוט, אשר התייחס לרישום בשטח.

אין ספק, לדעת ב"כ התובעים, כי היה על הנתבעות, אשר ידעו על קיומו של המרתף, לגלות זאת לתובעים אך הן הסתירו זאת מהם, וגם בכך הפרו את סעיף 1.(ד) להסכם.

170. בגלל חריגות הבנייה נאלצו התובעים להגיש תוכניות לכלול שטח נוסף בתוכנית ההגשה הראשונה, הכללת שטח זה הביאה לתשלומים כספיים ניכרים. יתר על כן, התובעים מלכתחילה תכננו להגיש בקשה לתוספת בנייה של עד 90 מ' ולו הרישום היה נכון מבחינת השטח הבנוי של הדירה, לא היו צריכים להגיש בקשה למתן הקלה, וממילא היו נמנעים מהליך של פרסום, מה שגרר בעקבותיו את הליך ההתנגדות והוצאות ניכרות.

למעשה, התובעים נאלצו להגיש בקשה להליך של לגליזציה וזאת ללא קשר לשטח תוספת הבנייה שהם ביקשו. אי ההתאמות מסתכמות בשטח של 21.73 מ' מהם 7.1 מ' בקומת הקרקע, 11.5 מ' בקומת הכניסה ו- 3.12 עקב גריעת השטח.

החשיבות לעניין זה היא קרדינאלית, לדעת ב"כ התובעים, כי אלמלא נאלצו התובעים להגיש בקשה על דרך של פרסום הקלה, הנתבעת מס' 2 לא יכלה היתה להתנגד וממילא גם לא להגיש ערר וכל העיכובים וההוצאות אשר נגרמו לתובעים בשל כך היו נחסכים להם.

171. נושא ההתנגדות הוא פרק נכבד בתביעת התובעים, שכן לטענתם, בעטייה של ההתנגדות הליכים הכרוכים בכך, ובכלל זה פנייה לוועדת הערר, נגרמו לתובעים הפסדים כספיים ניכרים, בנוסף כמובן לעוגמת הנפש הכרוכה בכך. כך למשל, נדחה מועד ביצוע השינויים בבית. כך גם נגרם להם הפסד במכירת הדירה בה התגוררו בקרית חיים, שכן היה עליהם לעכב את המכירה, ובאותה תקופה חל המשבר הכלכלי והתובעים מכרו הדירה בהפסדים.

התובעים אינם כופרים בזכותה של הנתבעת מס' 2 להגיש התנגדות עפ"י החוק אלא שכאן מדובר לדעתם בהתנגדות קנטרנית וחסרת תום לב, במיוחד שהנתבעת מס' 2 היא זו אשר הגישה את הבקשה להיתר המקורי, ובו חריגות הבנייה והיא זו אשר היתה בעלים של חלק מהנכס והכירה אותו.

172. התובעים טענו כי היה הליך לא תקין בעצם הגשת ההתנגדות והם מצביעים על כך כי למרות שבפרוטוקול הישיבה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 24.5.06 כתוב כי לא הוגשו כל התנגדויות, הרי הפרוטוקול תוקן בדרך לא ברורה, ואז הסתבר כי כן הוגשה התנגדותה של הנתבעת מס' 2. יתר על כן, תלונתה של הנתבעת מס' 2 היתה אך ורק לגבי משטח היציאה המתוכנן מהמטבח אשר לדעתה פגע בפרטיותה, ורק בערר העלתה טענות נוספות לעניין גובה וחישוב שטחים.

התובעים, לאור זאת ולאור פניית המפקחת, הגב' ג'ינו, הסכימו להקטין את שטח היציאה על מנת שלא לפגוע בפרטיותה של הנתבעת מס' 2 ואף על פי כן הנתבעת מס' 2 לא הסתפקה בכך ואז הגישה את ההתנגדות להפתעתם של התובעים.

173. לו היתה הנתבעת מס' 2 טורחת לדבר עם התובעים, כפי ששכניהם מצד מזרח עשו, היו פותרים את כל הנושאים השנויים במחלוקת במסגרת שכנות טובה.

עוד מציינים התובעים, כי גם כתב ההתנגדות כשלעצמו הומצא להם רק לאחר שהגישו את התביעה כאן וזאת במסגרת גילוי מסמכים. לדעתם, התאריך המופיע על כתב ההתנגדות 12.2.05 מוטל בספק שכן הם עצמם לא מצאו את כתב ההתנגדות בתיק העירייה וגם על מסמך זה אין כל חותמת של הוועדה המקומית כי הוא "התקבל" אצלה.

הדגשת התובעים נושא זה היא, משום שכאמור לעיל הם ידעו רק על התנגדותה של הנתבעת מס' 2 לעניין משטח היציאה ותו לא.

לדעתו של ב"כ התובעים הוועדה לא ידעה כלל כי קיימת התנגדות עד אשר התכנסה.

174. התובעים לא העלו על דעתם כי הנתבעת מס' 2 תציין בכתב התנגדותה את נושא שטחי השירות, היות ונאמר להם במפורש כי שטחי השירות, דהיינו הפטיו המקורה וחצר המשק הכלואה, לא יכללו במסגרת החישוב בשטח העיקרי, כפי שגם היה בהיתר המקורי. רק מאוחר יותר התברר כי עיקר תלונתה של הנתבעת מס' 2 היה לעניין גובה הבית.

ב"כ התובעים טען כי תלונה זו יסודה בחוסר תום לב מוחלט, שכן מנוסח ההתנגדות ברור כי הנתבעת מס' 2 מכירה בכך כי כבר מלכתחילה גובה הנכס היה בהקלה למצב התכנוני המותר, והנה כאשר הנתבעת מס' 2 הגישה בזמנו את הבקשה להיתר לא ביקשה גם הקלה בעניין הגובה. לכן, מדובר בהתנגדות קנטרנית וחסרת תום לב.

175. לדעת ב"כ התובעים, הנתבעת מס' 2 הטעתה את בית המשפט וגם את הוועדה בהתייחסה לעניין גובה המבנה. מה עוד שהמבנה בו היא מתגוררת דומה בגובהו לאותו בית. לא בכדי דחתה הוועדה המקומית את התנגדות הנתבעת מס' 2 לעניין זה. דהיינו, הוועדה עצמה הכירה כי התנגדות הנתבעת מס' 2 היא קנטרנית וטורדנית כאשר קבעה כי הבניין אותו מבקשים התובעים לבנות, איננו גבוה יותר מבניינים הסמוכים לו.

176. הנתבעת מס' 2 המשיכה בהליכים טורדניים וקנטרניים כאשר הגישה את הערר על החלטת הוועדה אשר דחתה את התנגדותה, ושוב גרמה לעיכוב בהליכי הבנייה של התובעים. יש לציין, כתב ב"כ התובעים בסיכומיו, כי הערר הוגש לאחר שחלף המועד החוקי להגשתו. יחד עם זאת, התובעים החלו בעבודות לאחר שקיבלו את החלטת הוועדה על דחיית ההתנגדות וזאת באישורה של המפקחת, הגב' ג'ינו, והחלו בעבודות שאינן תלויות בהיתר, דהיינו – הריסות פנים ואז בחודש מאי 2005 הסתבר להם כי התקבלה "הוראה מגבוה" להפסיק לטפל בתיק.

177. הערר הוגש רק ביום 25.5.05, בחלוף המועד לאחר החלטת הוועדה המקומית ורק לאחר שפנים הנכס נהרס.

הגשת הערר עיכבה את קבלת ההיתר הסופי ב- 15 חודשים לפחות ורק בנובמבר 2006 יכלו התובעים להערך עם קבלנים ואנשי מקצוע להמשיך בבנייה.

178. הנתבעת מס' 2 היתה מודעת לכל הקורה בבית שכן היא גרה בשכנות, והיא גם ידעה כי הגישה את הערר באיחור, לאחר חלוף המועד להגשתו ובכך גרמה לעיכוב הוצאת אישור ההיתר הסופי, והעמידה את התובעים בפני שוקת שבורה. אי אפשר היה להשתמש בנכס במצבו ולתובעים נגרם נזק כספי רב.

179. הנתבעת מס' 2, לטענת ב"כ התובע, הרחיבה חזית בכתב הערר, בעוד שההתנגדות היתה רק לעניין שטח היציאה מהמטבח וגובה הבניין, הרי בכתב הערר כללה טענות שונות ומשונות, כולל התייחסות לעודף שטח, תוספת בנייה, בנייה במבוכים, טענות אלו לא הופיעו בכתב ההתנגדות המקורי שלא לדבר על כך כי לא היה כל רמז כיצד הבנייה המבוקשת תשפיע על ביתה של הנתבעת מס' 2.

180. אחת מתלונותיה של הנתבעת מס' 2 היתה כי התוכניות אינן משקפות את המציאות בשטח, ואכן פקח של העירייה בדק ומצא כי מדובר בחלל חשוך עם מיכל סולר. אין ספק כי הנתבעת מס' 2 ידעה על קיומו ולכן ידעה כי בנכס קיימות חריגות בנייה.

181. אין לקבל את טענת הנתבעת מס' 2 כי כוונתה בעניין זה היה לחישוב שטחים ולהבחנה בין שטחי שירות ושטחים עיקריים. הנתבעת מס' 2 היא עורכת דין במקצועה והכשרתה ועובדת במשרד אדריכלים ולו היתה טענתה נכונה הרי היא היתה צריכה לכתוב זאת במפורש וזאת לא עשתה אלא דיברה בלשון כללית ועל כן גם מכך יש להבין כי ידעה על קיומן של חריגות הבנייה בנכס.

ב"כ התובעים מצטט מפרוטוקול דיוני וועדת הערר מדבריו של מזכיר הוועדה המקומית, מר קנטור, ומגיע למסקנה פעם אחר פעם כי גם הוועדה המקומית וגם וועדת הערר ראו את התנגדותה של הנתבעת מס' 2 כהתנגדות טורדנית וקנטרנית.

182. נושא חישובי השטחים גרם לכך כי התובעים נאלצו להכניס שינויים בנכס והחישובים כך נעשו לרעתם ומשום כך גם נאלצו לשלם מיסים מוגדלים.

183. חוסר תום הלב של הנתבעת מס' 2 בעניין זה בולט ומודגש במיוחד כאשר משווים בין שני הבתים. גם בביתה של הנתבעת מס' 2 יש פטיו וחצר משק אשר תמיד התייחסו אליהם כשטחי שירות. הנתבעת מס' 2 לא נדרשה "להכשיר" שטחים אלו, ורק לאחר שהנכס נמכר לתובעים והוגשה בקשה להיתר "נזכרה" הנתבעת מס' 2 לטעון בפני וועדת הערר כי מדובר בשטח עיקרי ולא בשטח שירות.

184. ב"כ התובעים הפנה לתשובתה של הנתבעת מס' 2, עמוד 328 שורות 1-3, שם אמרה כי:

"ש. האם במידה ובעתיד תגישי בקשה להיתר בנייה לגבי הבית שלך, השטחים האלה יהווה חלק מהשטח העיקרי?

ת. לא."

185. נושא אחר אליו מתייחס ב"כ התובעים בסיכומיו, הוא המדידות וחוות הדעת המקצועיות של המודד מאיר ברמן, המודד יוסף כהן והאדריכל נחמיאס. המדידות התבקשו לאור טענותיה של הנתבעת מס' 2 בכתב הערר, כי התוכניות אשר הוגשו ע"י התובעים אינן משקפות את המבנה הקיים בשלמותו.

186. המודד ברמן מצא כי אכן קיימות חריגות בנייה בשטח של כ- 40 מ"ר וזאת באופן השוואתי להיתר המקורי. הנתבעות ויתרו על חקירתו של המודד ברמן ולכן יש לקבוע כי מפת המדידה שלו היא אכן נכונה. המודד כהן התבקש למדוד את הקונטור החיצוני של הבית בלבד.

187. האדריכל נחמיאס, קבע כי אכן מדובר בחריגות בנייה בהיקף ניכר אשר היו בבית אותו רכשו התובעים, חריגות בנייה אשר לגביהן לא גולה דבר לתובעים טרם הקנייה. יתר על כן, לא זו בלבד שלא גולו חריגות אלו, אלא הנתבעות הצהירו כי לא קיימות כל חריגות בנייה כאמור בסעיף 1.(ד) להסכם המכר.

האדריכל נחמיאס אשר עדותו היתה אמינה, מהימנה ומקצועית ערך השוואה בין שתי המפות, כפי שמפורט היטב בחוות דעתו ובחקירה.

188. לדעתו של ב"כ התובעים, עדותו של האדריכל נחמיאס לא נסתרה ויש לקבלה ולקבוע על פיה כי אכן, בנוסף לחריגות הבנייה בשטח, היו גם חריגות בנייה בעניין הגובה. עפ"י היתר הבנייה המקורי גובה קומת הכניסה היה צריך להיות 2.80 ס"מ ובפועל נבנו תקרות בגובה נמוך יותר וזאת בניגוד להיתר ואף בניגוד לדרישת העירייה כי יישמרו הגבהים וכל פרטי התוכנית המאושרת.

דרישה זו של העירייה התגלתה לתובעים רק במסגרת גילוי המסמכים במהלך התביעה ואף זאת כאמור הוסתר מן התובעים מלכתחילה.

189. העתק הצילומי של הגרמושקה מגלה הערות בכתב יד של הפיקוח מטעם העירייה. עובדה זו תומכת בגרסתם של התובעים כי הנתבעות ידעו על החריגות והציגו מצג שווא בפני התובעים בעת החתימה על ההסכם.

190. ב"כ התובעים מציין כי גרמושקה זו לא היתה מצויה בתיק הבניין עובר לרכישת הנכס והיא הוכנסה אליו רק לאחרונה, ובכך מודה אף הנתבעת מס' 2 בעצמה (סעיף 5.15 לכתב הגנתה). ועל כן ברור כי מישהו מטעם הנתבעות הכניס לאחרונה לתיק הבנייה עותק של הגרמושקה של ההעתק המקורי.

191. ב"כ התובעים פירט את ההערות בכתב יד על גבי הגרמושקה, הערות אשר ביצוען נדרש מאת הנתבעות וממי שהקים את הבית. הדברים לא בוצעו ויש בכך בהחלט חריגות מן ההיתר המקורי, אשר ניתן לנתבעות.

ב"כ התובעים הדגיש שוב, כי אילו ידעו התובעים על אותן חריגות, אשר בעיניהם הן משמעותיות ביותר, כמו בניית גג ישר במקום גג מכוסה רעפים, בניית פרגולה מבטון במקום פרגולה מעץ, בניית מרתף בגובה 2.52 מ' במקום 2 מ' בלבד, בניית חדר ההסקה ליד המרתף בגובה 2.5 מ', אי בניית גדר אבן טבעית לקו הרחוב ואי הסדרת נושא החנייה ועוד (כמפורט בסעיף 92 לסיכומים), הם לא היו רוכשים את הבית.

192. חוסר תום הלב של הנתבעות מתבטא גם בכך כי לא גילו לתובעים את דפי ה"מינישיט", ורק כאשר התקיים תהליך גילוי המסמכים גולו דפים אלו לראשונה. גם כאן אילו היו יודעים התובעים את כל אשר כתוב באותם דפים לא היו מתקשרים בעסקה.

עדותה של התובעת בעניין זה לא נסתרה. לטענתה מדובר ב"קן צרעות" אשר התגלה בקריאת דפי המינישיט.

193. עמדה זו מתחזקת גם לאור העובדה כי משפחת הנתבעות בזמנו הפקידה ערבות כספית עקב אי מילוי דרישות העירייה. ערבות זו חולטה וכנגד המשפחה הוגשה גם תביעה משפטית. הערבות חולטה בשנת 1978, ולכן גם אין כל קשר לבקשה להיתר לקירוי משטח החנייה בשנת 1994, כביכול זה היה הליקוי היחיד מבחינת ביצוע ההיתר המקורי.

194. התובעים נאלצו להגיש בקשה חדשה למתן היתר בנייה בגלל הצורך להקלה נוספת היות וכאמור הוסתרו מהם נתונים של חריגות בנייה, אשר היו ידועים לנתבעות. בין השאר, נאלצו לתכנן מחדש את קומת הקרקע בה מלכתחילה לא התכוונו לערוך כל שינוי. תכנון זה כלל כמובן הוספת מערכת חשמל, צנרת, ריצוף, צירוף שטחים, איטום והגבהה של כל הגג מעל קומת הכניסה. שינויים אשר היו כרוכים בעלויות ניכרות לא מתוכננות.

195. ב"כ התובעים מדגיש כי הגרמושקה השנייה הוגשה עוד לפני שקיבלו את מפת ברמן ועוד לפני שהתובעים היו מודעים להיקף חריגות הבנייה ולחומרתן.

גדר

196. אחד מהנושאים במחלוקת בין הצדדים הוא עניין גדר - קיר בטון - קיר תומך המפרידה בין שני המגרשים.

לטענת התובעים, מלכתחילה, כאשר רכשו את הנכס, לא היתה כל גדר, אף לא גדר רשת וממילא גם לא היתה כל צמחייה בגבול שבין שתי החלקות. רק לאחר החתימה על הסכם המכר, הנתבעת מס' 2 הקימה גדר רשת ושתלה מספר צמחים ושיחים לצידה.

התובעים ביקשו להקים גדר בין שתי החלקות והודיעו לנתבעת מס' 2 כי הם ישאו בכל הוצאות הגדר, למרות שעפ"י החוק והפסיקה הרי גם על הנתבעת מס' 2 היה להשתתף בהוצאות הקמת הגדר.

197. התובעים ביקשו את רשותה של הנתבעת מס' 2 להיעזר בשטח הנמצא בחלקתה לצורך הקמת הגדר והיה ברור כי מדובר בטרדה של ימים ספורים בלבד ובעבודות מינוריות, אך הנתבעת מס' 2 סירבה בכל תוקף ולכן התובעים בנו את הגדר רק מתוך החלקה שלהם, מבלי לפגוע בצמחייה אשר בחלקת הנתבעת מס' 2.

198. נושא הריסת הצמחייה כביכול הועלה רק עם הגשת התביעה ובכל ההתכתבות הקודמת לא נרמז ולו במילה אחת כי נעשה נזק לצמחייה של הנתבעת מס' 2. להוכחת הטענה כי מדובר בטענות סרק מצביע ב"כ התובעים על כך כי בעוד שהתביעה הועמדה על סך 30,000 ₪ בגין נזקים לצמחייה הרי השמאי מטעם הנתבעת מס' 2 העריך את העלות ב- 11,000 ₪ בלבד.

199. יש לדחות את טענות הנתבעת מס' 2 כביכול גובה הגדר הינו בניגוד להיתר הבנייה. ההיתר קבע כי גובה הגדר נמדד מקו הקרקע הטבעי והוא אמור להיות 1.80 מ'. בזמן אמת הנתבעת מס' 2 לא העלתה כל טענה לעניין גובה הגדר. כיום היא מדברת על גובה גדר מקו קרקע קיים ולא קרקע טבעי וטענה זו לא הועלתה על ידה בזמן אמת ואף לא בתהליך ההתנגדות והערר. על כן, היא מנועה היום מלהעלות כל טענה לעניין זה.

וכאילו לא די בכל אלו, הנתבעת מס' 2 החלה להסיר את גדר הרשת בהדרגה וסיפחה לשטחה שטח של 13 מ"ר ובכך הסיגה את גבולם של התובעים. יש לדחות את טענת הנתבעת מס' 2 כי כביכול התובעים הם אלו אשר הסיגו את גבולה, ההפך הוא הנכון – בזמן אמת טענה הנתבעת מס' 2 כי הגדר נמצאת על גבול החלקות. טענתם של התובעים כי הגדר כולה נמצאת בחלקתם שלהם ואיננה חודרת כלל לשטחה של הנתבעת מס' 2 נתמכת במדידה של המודד יוסף כהן.

200. הנתבעת מס' 2 גרמה נזקים לתובעים, אשר נאלצו להקים את הגדר רק מתוך שטח מגרשם, דהיינו – חלקה 84 ורק מחמת צרות עין ונקמנות, סירבה הנתבעת מס' 2 לאפשר להם להיכנס למגרשה.

שוחת הביוב הנמצאת בגבול החלקה הדרומי באותו שטח שהוא שטח כלאיים נבנתה ע"י העירייה ולא תיתכן כל טענה לנתבעות בעניין זה.

201. יש לדחות את הטענה כי בניית הגדר נעשתה ע"י חדירת רגל תת קרקעית לשטחה של הנתבעת מס' 2. הדבר לא הוכח ובנוסף לכך מדובר בהרחבת חזית, שכן טענה זו לא נכללה בכתב התביעה שכנגד ואף הנתבעת מס' 2 יודעת על כך.

202. גם המומחה מטעם בית המשפט מצא כי אין לקבל את תביעת דמי השימוש של הנתבעת מס' 2, בגלל השטח אשר סופח כביכול כפי שכתב בסעיף 10.2 בחוות דעתו.

203. ב"כ התובעים מבקש כי בית המשפט יאמץ את חוות דעתו של האדריכל נחמיאס, אשר לדעתו לא נסתרה ולא הופרכה. ברור כי המקום היחיד להשוואה הוא בין מפת ברמן לבין מפת ההיתר המקורי ואין מה להשוותן עם תוכנית ההגשה של ההיתר החדש.

204. מנגד יש לדחות את חוות דעתו של ד"ר רוט מטעם הנתבעות, שכן היא נסתרה והופרכה כליל. זו חוות דעת מוזמנת אשר הותאמה לצורכי ולבקשת הנתבעות והיא מבוססת על עדות שמיעה בלבד, שכן הוא נסמך רק על מסמכים אשר קיבל מהנתבעות. ד"ר רוט עצמו לא בדק כל מסמכים נוספים אחרים.

לדעתו של ב"כ התובעים, ד"ר רוט איננו אובייקטיבי ויש לו עניין אישי בתוצאות המשפט, שכן הוא שימש מהנדס העיר בתקופת הוצאת היתר הבנייה הסופי והוא עצמו חתום על ההקלות אשר התבקשו.

205. ב"כ התובעים פירט בסיכומיו את הסתירות אשר לטענתו התגלו תוך כדי חקירתו של ד"ר רוט, לעומת השוואת מסמכים. כך למשל טען ד"ר רוט כי הערבות לא חולטה וזאת בניגוד מוחלט למה שכתוב בדפי ה"מינישיט". אי לכך יש לשלול לחלוטין את חוות דעתו של ד"ר רוט וליתן לה משקל אפסי.

206. האדריכל קולמן אף הוא בסופו של דבר אישר כי ישנם אי התאמות בין ההיתר המקורי לבין הבנייה בפועל.

למרות טענתו של ד"ר רוט, כי שולמו אגרות עבור יותר שטחים מאשר מופיע בהיתר המקורי, הרי סיכום השטחים מגלה כי הטענה כלל איננה נכונה. שטח חישוב השטחים מסתכם ב- 242.79 - בדיוק השטח בגינו שולמו האגרות.

207. ב"כ התובעים טען כי לדעתו המומחה מטעם בית המשפט, האדריכל קולמן ,שלל לחלוטין את התזה של ד"ר רוט לעניין חישובי השטחים וקובע בסעיף 9.1 לחוות דעתו כי לא ניתן לקבל את חוות דעתו של ד"ר רוט. היקף השטח לתשלום בגין אגרות הבנייה אינו מייצג את שטח רישוי המבנה, זה לא היה נכון בזמנו וגם איננו נכון עכשיו. השטח המותר לבנייה הוא זה אשר קבוע בהיתר ולא זה אשר לגביו שולמו אגרות.

חוות דעת השמאים מטעם הצדדים

208. יש לקבל את חוות דעתו של השמאי אייל תדי הראל מטעם התובעים. חוות דעתו לא נסתרה והוא שם את עלויות הבנייה. לעומת זאת חוות דעתו של השמאי דרעי התבססה על חוות דעתו של ד"ר רוט ולכן אין לה כל משקל.

מר דרעי הודה כי למרות שידע שישנה חוות דעתו של שמאי מכריע לעניין היטל השבחה לא עיין בה כלל לצורך כתיבת חוות דעתו. יתר על כן, את חוות דעתו ערך מר דרעי יחד עם מר ישראל אלנקווה אותו לא הזמינו לדיון ולכן יש לראות את הנתבעות כמי שנמנעו מלהביא עד רלוונטי והדבר פועל לחובתן.

פרופ' אייזנברגר

209. פרופ' אייזנברגר איננו עד אובייקטיבי, מצוי בקשרי עבודה וחברות עם הנתבעת מס' 2 ולכן אין לחוות דעתו כל משקל וכל קבילות. יתר על כן הודה כי לא נכנס כלל לנכס אלא עמד בכביש והסתכל מלמעלה, הוא גם לא מדד את הגדר ולא ביצע כל קידוחים ולכן אין לקבל את דעתו כי אכן היתה חריגה של רגל תת קרקעית.

עו"ד שירן

210. עו"ד שירן הינו קרוב משפחה של הנתבעות וממילא עדותו מוטה לטובתן. יתר על כן הוא לא ניסה כלל לרענן את זכרונו באמצעות יומן על מנת לראות מי נכח או לא נכח בפגישות איתו וגם על כן עדותו קלושה.

ידיעת הנתבעות על חריגות הבנייה

211. עיקר עילת התביעה הוא הפרת החוזה והצהרת הנתבעות לפיהן אין כל חריגות בנייה בנכס. אין מקום לקבל את טענת הנתבעות, כמפורט בכתבי הטענות, כביכול לא ידעו על חריגות הבנייה. גם אם לא ידעו היה עליהן להיזהר ולא להצהיר הצהרות מאין אלו. הצהרתן היא הטעיית התובעים. אי לכך יש לקבוע כי התובעים הוכיחו את עילת התביעה כדין.

הנתבעות הפרו את חובתן בהצהירן כי הבית נבנה עפ"י היתר הבנייה, ועל כן מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ויש לחייבן בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

ב"כ התובעים הפנה לפסיקה רבה התומכת בעמדתו כי מקום אשר מוכר לא הצהיר כי קיימות חריגות בנייה או בנה ללא היתר מהווה הפרת חוזה.

האחריות החוזית הינה מוחלטת כפי שנפסק, וכל חריגה ממנה מהווה הפרת חוזה המצדיקה חיוב בפיצוי המוסכם. כאן מדובר בהפרה יסודית חמורה ביותר שכן מדובר בחריגות בנייה משמעותיות ולא בסטיות קלות הניתנות להסדרה.

ברור כי אילו התובעים ידעו כי ישנן חריגות משמעותיות מאין אלו בנכס לא היו רוכשים אותו.

212. עילה נוספת עומדת לתובעים היא מפקודת הנזיקין - התנהלותה הטורדנית והקנטרנית של הנתבעת מס' 2 מהווה עוולה בפני עצמה.

ב"כ התובעים הפנה לסעיף 14 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1964, הקובע כי בעלות במקרקעין אין בה להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. גם שימוש לרעה בזכות קיימת מהווה חוסר תום לב.

במקרה כאן, מדובר בנקמנות אישית של הנתבעת מס' 2 אשר כל כולה נובעת מחריגות הבנייה אשר היו בנכס, אשר עליהן היתה אמורה לדעת והצהירה כי לא קיימות, ולכן מדובר בשימוש לרעה בזכות בניגוד לסעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973.

213. אי לכך יש לחייב את הנתבעת מס' 2 בפיצוי התובעים על התנהלותה בשימוש לרעה בזכות, פעולה משפטית אשר נעשתה בחוסר תום לב והביאה לתובעים נזקים רבים.

214. ב"כ התובעים מעריך את סה"כ הנזקים אשר נגרמו לתובעים ב- 1,147,250 ₪ והוא כולל בסכום זה גם את הפיצוי המוסכם בגין הפרת חוזה, בהתאם לסעיף 18 להסכם.

215. ב"כ התובעים מבקש לחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים 1,088,450 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית וכן לחייב את הנתבעת מס' 2 לשלם לתובעים 58,800 ₪ בגין חובתה להשתתף בעלויות הקמת הגדר וגזילת והסגת גבול בשטח הבנוי.

בנוסף כמובן יש לחייב את הנתבעות ביחד ולחוד בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד.

216. יש לציין כי בהודעה על הגשת הסיכומים הדגיש ב"כ התובעים את ההוצאות הרבות אשר נגרמו לתובעים ובכלל זה שכר טרחתו של המומחה מטעם בית המשפט והרכיבים האחרים ועל כן, יש לחייב את הנתבעות בהחזר כל ההוצאות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

217. ב"כ התובעים ביקש ליתן לתובעים הזדמנות להשמיע טענותיהם בדבר סכום ההוצאות ושיעורן לפני פסיקת ההוצאות.

סיכומי הנתבעות

218. לנתבעות טענות משותפות ועל כן תחילה תסקרנה הטענות המשותפות ולאחר מכן טענות פרטניות של כל אחת מהן.

טענות משותפות

219. לא נוצרו כל יחסי שליחות בין הנתבעת מס' 1 לנתבעת מס' 2. לא עפ"י מסמך ייפוי הכוח וגם לא על דרך ההתנהגות.

מו"מ למכירת הנכס נוהל ע"י הנתבעת מס' 1 בלבד, אשר הגיעה במיוחד לשם כך מארה"ב, ולאחר שסוכמה התמורה עם הרוכשים באמצעות עו"ד שירן חזרה לארה"ב, השאירה ייפוי כוח לנתבעת מס' 2 לחתום בשמה וזו היתה ההרשאה היחידה.

הנתבעת מס' 2 לא היתה בעלת כל זכות קניינית בבית וממילא איננה צד להסכם.

220. לא הוכחה עילת התביעה הנוגעת להפרת ההסכם, דהיינו – הפרת סעיף 1.(ד). לא הוכח כי הנתבעות הטעו את התובעים ולו בפריט אחד, בנושא חישוב השטחים.

הוכח כי הבית נבנה כדין, כי לא היו חריגות בנייה, ואם היו, היו אלו מזעריות בלבד אשר אושרו בדיעבד, כמו למשל עניין ביצוע עבודות חנייה. כך עולה מחוו"ד ד"ר רוט, רישומי המפקחים בתיק הבנייה, וכפי שלמעשה אישר מומחה בית המשפט אדריכל קולמן, וכמובן מעדות הנתבעת מס' 2 אשר התגוררה בבית, וגם לאחר מכן לידו. הוכח כי לא עומד ותלוי כל הליך בגין חריגות, והוכח כי לא היה כל מום נסתר או פגם אשר הוסתר מן התובעים.

אם היו שינויים במידות הם מזעריים, במידות המעטפת וכך מקובל בענף הבנייה.

לא הוכחה כל הפרה יסודית. האדם הסביר לא היה מבטל חוזה בגין שינויים מזעריים מעין אלו, כאשר בכוונתו להוסיף קומה ובנייה של 100 מ"ר.

221. התובעים הצהירו בהסכם כי ראו את הדירה ובדקוה, וויתרו על כל טענה בעניין פגם או אי התאמה. איש לא מנע מהם לערוך את כל הבדיקות הנדרשות לפני המכר.

222. יש לקבוע כי עדות התובעת אינה אמינה. אין לקבל את עדותה כי הגרמושקה של 1964 ניתנה לה לפני החתימה על הסכם המכר, ואת עדותה כי הנתבעת מס' 2 נכחה בזמן החתימה.

יש להעדיף את עדויות הנתבעת מס' 2 ועו"ד שירן בשני נושאים אלו ולקבוע כי הנתבעת מס' 2 לא נכחה בזמן החתימה, וכי הגרמושקה משנת 1964 ניתנה לתובעת אחרי החתימה על ההסכם.

223. התובעים לא הזמינו עדים, כמו גב' מאירהוף ואף התובע עצמו לא העיד ויש לזקוף עובדה זו לחובתם.

224. כל הנזקים וההפסדים הנטענים ע"י התובעים, הם רחוקים, אין קשר לא סיבתי ולא משפטי בין התנהלות הנתבעות לבין הנזקים המוכחשים ממילא, אין כל קשר בין העיכוב הנטען ולהפסד במכירת הדירה בקריית חיים.

יש לדחות את חוות דעת השמאי מטעם התובעים אשר הפגין חוסר ידע בסיסי והליקויים בחוו"ד מדברים בעד עצמם, כפי שהוכח בחקירתו הנגדית.

225. היטל ההשבחה הוטל בשל תוספת הבנייה הגדולה בשיעור 90 מ"ר אותה הוסיפו התובעים לבניין ולא בגין כל חריגה או חישוב שטחים שונה ממה שהיה בשנת 1964.

226. התובעים אינם זכאים לכפל פיצוי, גם פיצוי בגין נזקים וגם הפיצוי המוסכם החוזי.

טענות ספציפיות לנתבעת מס' 1

227. אין כל קשר בין הליכי ההתנגדות אותם נקטה הנתבעת מס' 2 עפ"י זכותה כדין, לנתבעת מס' 1. בוודאי שאין לראות בעניין זה "שליחות" ועל הנתבעת מס' 1 לא היתה מוטלת כל חובה בגין פעולותיה של הנתבעת מס' 2 בעניין זה.

התובעת עצמה אישרה כי אלמלא הוגשה ההתנגדות, תביעה זו לא היתה מוגשת.

בוודאי שאין לחייב את הנתבעת מס' 1 בהוצאות שנגרמו בגין ההליכים הקשורים להתנגדות והגשת הערר.

לנתבעת מס' 1 נגרמו הוצאות משפטיות בסך 157,455 ₪. בית המשפט מתבקש לחייב את התובעים לשאת במלוא הוצאותיה המשפטיות של הנתבעת מס' 1 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

טענות ספציפיות לנתבעת מס' 2

228. יש לדחות את הטענה באשר לנזקים אשר נגרמו כביכול לתובעים בגלל הליך ההתנגדות. אין עילת תביעה כנגד אדם המממש את זכותו המוקנית לו כדין. הנתבעת מס' 2 הבחינה כי התובעים מבקשים לבנות על ידה מצודה של ממש אשר תפגע באיכות חייה ועל כן הגישה את ההתנגדות והערר על החלטת הוועדה המקומית.

229. הנתבעת מס' 2 היתה רשאית שלא לאפשר לתובעים לפלוש לתוך מגרשה על מנת לבנות את קיר הבטון.

קיר הבטון נדרש היות ולתובעים היתה תוכנית גרנדיוזית אשר כללה הרמת פני הקרקע בצורה מסיבית והם אלו שהיו חייבים לבנות את הקיר התומך. לא היה זה צודק, לא ראוי ולא מן הדין לחייב בכך גם את הנתבעת מס' 2.

230. כל פעילותה של הנתבעת מס' 2 היה שהיא היתה בבית כאשר מתווך בשם אודי הראה את הבית לתובע. יש לקבל את עדותה של הנתבעת מס' 2 כי היא עצמה לא פגשה את התובעת עד למועד החתימה על ההסכם. פרט לכך לא היה לנתבעת מס' 2 כל קשר שהוא וכל זיקה למו"מ אשר קדם לחתימה על הסכם המכר ולהסכם עצמו. אי לכך, יש לקבוע כי הנתבעת מס' 2 ממילא לא מסרה מידע, כזה או אחר, לא ניהלה מו"מ ולא הציגה כל מצגי שווא בפני התובעים.

משום כך, לנתבעת מס' 2 לא היתה כל חובת גילוי כלפי התובעים ועל כן ממילא לא הפרה כל חובה כלפיהם.

231. יש לדחות את הטענה כביכול סעיף 1.(ד) שהוא עילת התביעה, הוסף ברגע האחרון במעמד החתימה על ההסכם, כאשר בהתכתבויות בין עורכי הדין (נ/2) מסתבר כי כבר ב- 15.3.04 ביקש עו"ד כבהא להוסיף את הסעיף וזאת בניגוד מוחלט לעדותה של התובעת.

232. יש לקבל את עדותה של הנתבעת מס' 2 לעניין מסירת הגרמושקה, פרט לעניין האמינות, הרי ההיגיון מחייב כי הנתבעת מס' 2 לא תמסור גרמושקה לאדם זר בשלב שלפני מכירת הדירה אלא רק לאחר מכן.

233. בנוסף, לו היתה חשיבות לגרמושקה לעילת התביעה, שכן התובעים טענו כי הסתמכו עליה בנושא שטח המגרש והבנוי עליו, ניתן היה לצפות כי יצרפו אותה להסכם המכר או לפחות היא תאוזכר בהסכם.

כפי שנראה, בהסכם אין כל זכר לגרמושקה, היא כלל לא היתה נושא לדיון, כפי שהעיד עו"ד שירן.

234. הגרמושקה לא היתה חלק מהחוזה, אין כל מקום לקבוע כי התובעים הסתמכו עליה, במיוחד כאשר בנסח הטאבו, אותו קיבלו והמצורף להסכם, היה רשום בפירוש כי שטח החלקה הוא 791 מ"ר ולא 777 מ"ר כפי שכתוב בגרמושקה.

235. ב"כ הנתבעת מס' 2 סבור כי יש לקבל כלשונה את חוות דעתו של ד"ר רוט, אשר סקר גם את ההיסטוריה התכנונית והשינויים בדרכי עבודתה של הוועדה במשך עשרות שנים מאז שנבנה הבית וכן את דרכי חישוב השטחים.

236. יש לציין, כותב ב"כ הנתבעת מס' 2, כי התובעים נמנעו מלהזמין לדיון את המפקחת, הגב' ג'ינו, אשר לטענתם סייעה בידם לחשב מה השטחים המותרים להם להוסיף על הבנייה. משנמנעו מלהזמין את הגב' ג'ינו לעדות, גם כאן יש להחיל את החזקה שהדבר פועל לרעתם, במיוחד כי לאור גרסתם מדובר למעשה בעדת מפתח. לא למותר לציין, כותב ב"כ הנתבעת מס' 2, כי התובעים לא הגישו עתירה מנהלית על החלטת וועדת הערר, משמע – החלטת וועדת הערר היא נכונה והם קיבלו אותה.

237. התובעים ראו היטב מה הם קונים ויכלו להיווכח בעצמם, במיוחד בהיותם בעלי מקצוע - התובע הוא מהנדס והתובעת היא בעלת מקצוע בתחום התכנון - כי מדובר בשטח גדול הרבה יותר מאשר 178 מ"ר, שזו טענתם כביכול שהם קנו.

יש לדחות את טענת התובעים כי לא ראו את המרתף. כל מי שיוצא מן הפטיו רואה בנקל את השטח מצד שמאל, כפי שגם בית המשפט ראה, אי אפשר להחמיץ אותו. התובע היה לא פעם ולא פעמיים במקום וגם כאן, בנוסף לחוסר ההיגיון בטענה, הרי הצהרתם של התובעים כי ראו את הבית מחייבת אותם ובוודאי מדובר בטענה בע"פ כנגד מסמך בכתב.

238. יתרה מכך, למרתף לא היתה שום השפעה, לא ישירה ולא עקיפה, על התובעים, הוא לא הופיע בשום תוכנית שלהם, גם לא זו המתוקנת והם לא נדרשו מעולם לשלם בגינו ולו אגורה שחוקה.

239. אלמלא היה המפקח בזמנו סבור כי הבנייה נעשתה כדין לא היה מאשר את אכלוס המבנה והליך הסיום.

240. יש לקבל את חוות דעתו של מומחה בית המשפט, אדריכל קולמן, אשר קבע כי לא היו סטיות מהיתר הבנייה או חריגות בנייה, בכך למעשה יש לדחות את התביעה שהרי עילת התביעה היתה הטעייה טרום חוזית.

241. אכן, וגם כפי שקבע אדריכל קולמן, ישנה אי התאמת נתונים בין תוכנית ההיתר לבין הקונטור של הבית, כפי שנמדד ב- 2004, אך מכיוון שבזמנו לא נעשתה מפה מצבית בסיום הבנייה לא ניתן להשוות את המידות ואין להסיק מהן מסקנות כלשהן, ובמיוחד כאשר מדובר באי התאמות מזעריות, כפי שקבע ד"ר רוט וכפי שגם קבע אדריכל קולמן.

כל השינויים והסטיות נבעו כתוצאה מעיבוי קירות ועבודות טיח ובסה"כ אין מדובר בסטייה של יותר מ- 2% שהיא עפ"י חוק המכר מותרת כדין.

גם חדירת הקיר התומך של התובעים לשטח הנתבעת מס' 2 היא חדירה מזערית, כפי שקבע אדריכל קולמן.

242. טענה אחרת בפי התובעים היתה לעניין חישובי השטחים – יש לקבל את קביעתו של אדריכל קולמן, כי השטח הכלול בתשלום אגרות איננו מהווה אינדיקציה לכלל שטחי הרישוי במבנה. יחד עם זאת, ב"כ הנתבעת מס' 2 מבקש לקבוע כי יש לקבל את חוות דעתו של ד"ר רוט בחישוביו לפיהם סה"כ יש פער של 1 מ"ר בשטחי הרישוי בסה"כ.

הליכי ההתנגדות והערר

243. יש לדחות את טענותיהם של התובעים בעניין זה. זכותה של הנתבעת מס' 2 להגיש התנגדות, היא זכות המוקנית בדין ואין להכיר בעילת תביעה כנגד מי שמממש זכותו זו.

244. יש לדחות מכל וכל את טענות התובעים כביכול הנתבעת מס' 2 התעמרה בהם, התובעים ביקשו להקים בית שונה לחלוטין ממה שהיה ולא מדובר בשיפוצים בלבד. מדובר למעשה במצודה, החולשת על ביתה של הנתבעת מס' 2 הן מבחינת הגודל, הגובה והקרבה לגינתה של הנתבעת מס' 2.

מדובר היה, לטענת הנתבעת מס' 2, בהפרעה של ממש לאיכות חייה ופרטיותה ועל כן נקטה באמצעים החוקיים העומדים לרשותה.

245. בית המשפט אינו יושב כבית משפט לעניינים מנהליים או כערכאת ערעור על מוסדות תכנוניים ולכן כל טענות התובעים כלפי ההליכים אשר התקיימו בפני הוועדה המקומית ובפני וועדת הערר אין להם מקום כאן ואין לדון בהם.

246. טענותיהם של התובעים כביכול הנתבעת מס' 2 הסתמכה על ההיתר המקורי הן טענות מופרכות ונועדו לתעתע בבית המשפט. הנכון הוא כי כל טענותיה של הנתבעת מס' 2 בהליכים אלו התבססו אך ורק על התוכניות של התובעים, כך גם התובעת עצמה העידה בעדותה בבית המשפט (ב"כ הנתבעת מס' 2 מפנה לעמ' 128 לפרוטוקול, שורות 4-8).

247. יתר על כן, הרי הערר אשר הנתבעת מס' 2 הגישה התקבל בחלקו והתיק הוחזר לוועדה המקומית לשם בדיקה מחודשת של שטחי הבנייה המבוקשים ע"י התובעים ולכן גם אין על מה לדבר על הליכי סרק. בקשת ההיתר אשר הגישו התובעים לראשונה היתה לא נכונה, רשלנית ולא עמדה בקריטריונים למועד בו הוגשה בשנת 2004, וזכותה של הנתבעת מס' 2 היתה להתנגד לאותה תוכנית בכל נימוק אשר מצאה לנכון, כשם שזכותה היתה לערור על החלטת הוועדה שאכן נמצאה ע"י וועדת הערר כשגויה.

וועדת הערר לא קבעה דבר לגבי חריגות בנייה קיימות וממילא לא הורתה על שום לגליזציה. ברור גם כי הנתבעת מס' 2 אינה אחראית על לוח הזמנים של מוסדות התכנון, אי לכך יש לדחות גם את התביעה ככל שנוגעת לעניין ההליכים בפני הוועדה וועדת הערר.

248. לעניין הנזק טען ב"כ הנתבעת מס' 2 כי אף אחד מהמבחנים הנדרשים עפ"י הדין, דהיינו מבחן הציפיות, מבחן הסיכון ומבחן השכל הישר אינם מתקיימים כאן ויש לדחות את התביעה גם מטעם זה.

249. כל הנזקים הנטענים הם ספקולטיביים בעליל, בלתי צפויים ורחוקים ומכל מקום אין אפשרות עפ"י הדין לתבוע בגינם.

250. התובעים לא שינו את תוכנית הבנייה עקב החלטת וועדת הערר, כל אשר נדרשו לעשות הוא חישוב מחדש של שטחי הרשות ולא בשל כך נשאו בסך של 150,000 ₪ עלויות בנייה עודפות.

251. לא זו בלבד אלא שלא הומצאה כל ראייה בכתב כמו כתב כמויות או תחשיב אשר ניתן ממנו ללמוד כי אכן היו עבודות עודפות ולא רגילות בגינן נדרשו התובעים לתשלום יתר.

252. יש לדחות את חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, אייל תדי הראל, כאשר כפי שהסתבר בחקירה אין הוא מכיר כלל את השכונה בה נמצא הבית, הוא אינו מבחין בין דניה א' לדניה ב', כאשר ברור כי ההבדלים גדולים מאוד, הוא אינו מבחין בין רחוב משופע ללא משופע, לא דרש לקבל קבלות אלא הסתפק ברשימה אשר הוצגה לו ע"י התובעים, הוא לא בדק כמויות בפועל וסתם אישר "סבירות" עפ"י מידע שמסרו לו התובעים.

253. השורה התחתונה היא שלא הוכחה כל התייקרות בעלויות הבנייה.

254. הנזק אשר נגרם כביכול בגלל מכירת הדירה בקרית חיים בהפסד אף הוא לא הוכח ומכל מקום מדובר במשהו שלא ניתן היה לצפותו ואין להכביר על כך מילים.

255. כך גם יש לדחות את התביעה לדמי שכירות, יש בכך משום כפל דרישה. התובעים אינם יכולים לתבוע גם הפסד בגין מכירת הדירה באיחור וגם אובדן דמי השכירות של הבית בדניה, הרי לו הדירה היתה נמכרת בזמן לא היו מקבלים התובעים דמי שכירות, שכן עבודות השיפוצים היו מתחילות ללא עיכוב והתובעים היו עוברים לגור בה.

256. טענתם של התובעים כביכול בגלל ההליכים התמהמהו בתחילת עבודות הבנייה היא טענה שאין לה כל ביסוס. היתר הבנייה ניתן ב- 5.7.06, בעוד שהחלטת וועדת הערר התקבלה כבר ב- 17.11.05, התובעים יכלו לדאוג להוצאת ההיתר בסמוך להחלטת הוועדה ולא ברור מדוע המתינו 7 חודשים כשם שלא ברור מדוע המתינו עד נובמבר 2006 לצורך היערכות עם קבלנים ואנשי מקצוע.

257. העובדה שהתובעים הזדרזו להרוס את פנים הבית אינה יכולה לסייע בידם ואין להם להלין אלא על עצמם כאשר עשו זאת בטרם היה בידם היתר בנייה. התובעים גם נהנו מאי תשלום ארנונה משך כל תקופת העיכוב וזאת היו צריכים לקזז מסכום התביעה.

258. יש לדחות מכל וכל את דרישת התובעים כי הנתבעות תממנה את עלות היטל ההשבחה אשר הוטל בגין התוספות וההקלות אשר התבקשו ע"י התובעים.

259. התובעים ביקשו 4 הקלות: תוספת קומה מעל המותר, עודף שטח מעל המותר, פיתוח גבוה מעל המותר וחריגות ממידת הגובה המותר. אין כל שומה ממנה ניתן להוציא מהו המרכיב בגין תוספת השטח. ברור כי כל ההקלות אשר התבקשו אינן שייכות למבנה אשר נמכר לתובעים ע"י הנתבעות, התשלום לא נדרש בגלל לגליזציה כלשהי, כולל של המרתף, אשר בגינו לא שולם דבר וחצי דבר שכן הוא גם לא סומן בשום תוכנית אשר הגישו התובעים.

260. הבית אשר נמכר לתובעים לא היה חייב בהיטלים או באגרות וכל היטל ההשבחה הוא תוצאה של התוספת אותה בנו התובעים.

261. יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעת מס' 2 בגין הדרישה לפיצוי חוזי מוסכם שכן הנתבעת מס' 2 כלל לא היתה צד לחוזה. יתרה מכך, הפיצוי החוזי נקבע בחוזה לגבי הפרות יסודיות אך החוזה עצמו לא הגדיר מה היא הפרה יסודית.

262. עפ"י סעיף 6 לחוק החוזים במקרה כזה יש לקבוע כי הפרה יסודית תחשב הפרה אשר יש להניח לגביה כי אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה לו ידע מראש את תוצאות ההפרה.

263. אין כל קשר בין התנהלות הנתבעת מס' 2, אשר הגישה התנגדות כפי שזכאית עפ"י הדין, לבין הסטייה המזערית בקונטור הבית החיצוני אשר נבנה בהתאם להיתר הבנייה, ואי אפשר לטעון או לקבל את הטענה כי בכך ישנה הפרה יסודית של הסכם המכר.

264. התובעים מבקשים כפל פיצוי הן בגין נזקים והן פיצוי מוסכם וכמובן שהדבר נוגד את סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות).

סיכומי תשובה

265. ב"כ התובעים הגיש סיכומי תשובה לאחר הגשת סיכומי הנתבעת מס' 2.

266. ב"כ התובעים הפנה לפסק דין אשר התקבל בבית המשפט העליון ביום 11.2.14 (לאחר הגשת סיכומיו) בע.א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס.

267. ההלכה עפ"י דעת הרוב בפסק דין זה היא, לדעת ב"כ התובעים, כי כאשר מוכר נכס אשר הפר חוזה ביודעו עובדות מסוימות ולא גילה אותן לקונה, למרות שהקונה יכול היה לבדקן, הרי אין לייחס לקונה כל אשם תורם והוא זכאי למלוא התרופות בגין הפרה.

268. בענייננו, יש לקבוע כי אין לייחס לתובעים כל אשם תורם למרות הצהרתם בסעיף 2(א) להסכם כי ראו הנכס ומצאוהו מתאים לדרישותיהם וכו'.

269. בניגוד לניסיון של הנתבעות "להמעיט" בהיקף החריגות והשינויים בבית ולתלותן כביכול מדובר "בעיבוי קירות ותקרות" אגב ביצוע הבנייה, הוכח כי היו חריגות בנייה בהיקף של 40 מ"ר לפחות, כפי שגם בית המשפט עצמו הבחין בעת הסיור, כולל החציבה בסלע ההר.

בנוסף, הטענה של "עיבוי קירות ותקרות" המופיעה בסעיף 31 לסיכומי הנתבעת מס' 2, היא הרחבת חזית, שכן טענה זו של הפרשים במידות כתוצאה מעיבוי קירות מעולם לא נטענה לא בכתבי ההגנה ולא בתצהירים מטעם הנתבעות.

יחד עם זאת, יש לראות בכך הודאה כי אכן בוצעו בפועל שינויים בנכס שאינם תואמים את היתר הבנייה.

270. ב"כ התובעים חוזר ומפרט:

א. בקומת הכניסה, לרבות מבואת הכניסה שהורחבה, ישנה חריגה בהיקף של 11.5 מ"ר. זו אינה סטייה הנובעת מעובי טיח או בלוק אלא תוספת בנייה.

ב. בקומת הקרקע ישנה חריגה של 13.9 מ"ר גם באמצעות חציבה בלתי חוקית בסלע ההר.

ג. המרתף אף הוא נבנה בניגוד להיתר המקורי בשטח של 22 מ"ר וזאת בנוסף לחריגות נוספות אשר צוינו בפרק יב' לסיכומים העיקריים.

271. הנתבעת מס' 2 ידעה על כל החריגות הללו, שכן היא זו אשר בפניותיה לוועדת הערר טענה כי התוכניות של התובעים אינן משקפות את המציאות.

272. יש לדחות את טענת הנתבעת מס' 2 כביכול דבריה כוונו לעניין חישוב שטחים והבחנה בין שטחי שירות לשטחים עיקריים.

273. בעקבות מכתבה של הנתבעת מס' 2 לעיריית חיפה, אכן נשלח מפקח שמצא כי מדובר בחלל חשוך עם מיכל סולר.

274. יש להדגיש כי רק בעקבות דבריה של הנתבעת מס' 2 כי התוכניות אינן משקפות את המציאות והמבנה הקיים בשלמותו, הוזמן המודד ברמן והתברר היקף חריגות הבנייה.

275. טענה נוספת בסיכומי התשובה היא כי אין זה נכון שאדריכל קולמן שלל את חוות דעתו של אדריכל נחמיאס אשר השווה בין היתר הבנייה משנת 1964 למפת המדידה של המודד ברמן. יש להדגיש כי הנתבעות בחרו שלא לחקור את מר ברמן.

276. לעומת זאת אדריכל קולמן פסל את חוות דעתו של ד"ר רוט לעניין חישוב שטחים ברישוי לפי שיעור והיקף האגרות. את האמירה של אדריכל קולמן לעניין "הקושי" בחוות דעת נחמיאס יש להבין, לדעת ב"כ התובעים בסירובו לסכם את קווי המדידות, ואילו לא היה מסרב לעשות כן היה ברור כי, בניגוד לדבריו של אדריכל קולמן, מפת המדידה של המודד ברמן, אשר לא נחקר לגביה, עולה בקנה אחד עם מפת המדידה של המודד יוסף כהן אשר מדד רק את הקונטור החיצוני של הנכס. מטרת חוות דעתו של המודד נחמיאס היתה רק להשוות בין מפת ברמן לתכנית ההיתר.

277. למעשה טוען ב"כ התובעים כי זו ההשוואה היחידה המתבקשת, שכן אילו לא היו התובעים רוצים לערוך שינויים לא היו מגישים כלל הבקשה להיתר לבנייה חדשה.

278. ב"כ התובעים טען כי אין הם תובעים כפל פיצוי. עפ"י הדין וההלכה רשאי נפגע מהפרת חוזה לתבוע תרופות במצטבר כל עוד אין כפל תרופה. כאן יש תביעות לפיצויים בגין ראשי נזק שונים ובעילות שונות.

ישנה ההפרה החוזית, וישנה התרשלות חסרת תום לב במסגרת ההתנגדות וזו עילה נזיקית.

279. בתחילת הדברים, יש לציין כי אחד משני הקלסרים אותם הגיש ב"כ התובעים, לא נמצא לצערי עד היום למרות שהיה בבית המשפט. חיפושים נערכו אחריו ומן המזכירות נמסר כי החיפושים עלו בתוהו. צר לי על כך, אך די בחומר הנמצא בבית המשפט להגיע להכרעה.

בנוסף צר לי על כי חלק מהדיונים כללו התנהלות חריגה באולמי והנני מתנצלת בפני עו"ד טננבאום על כי לא זכה לייחס חברי ראוי.

280. כמדומני ש"הסאגה" הכרוכה בניהול תביעה זו, אשר החלה למעשה כבר ב- 2005, היתה נמנעת במידה רבה לו דאגו התובעים לשתף את הנתבעת מס' 2 בתכניותיהם לגבי הבית אותו רכשו, כשם שעשו עם שכניהם מצד צפון מזרח. התובעים הם אלו שהיו אמורים ליזום הידברות ולא להיפך, ולו לא היו בוחרים במסגרת השינויים אשר ביקשו לעשות, לבנות שטח מרוצף בכיוון ביתה של הנתבעת מס' 2, עד כי רק רוחב גרם מדרגות בלבד מפריד בין המשטח לגדר המפרידה בין המגרשים, יתכן וכל הסאגה כאן היתה נמנעת אך זו "חכמה" של מה היה אילו, במקום זאת נפתחה "מערכה" בין הצדדים שהם היום שכנים, אשר באה לידי ביטוי במשפט זה.

281. השאלות העובדתיות בהן יש להכריע:

1. האם היו חריגות בנייה בבית אותו רכשו התובעים בניגוד להיתר שניתן ב- 1964? ואם כן, האם הנתבעות או מי מהן ידעו או היו אמורות לדעת על כך?

2. האם הגדר המפרידה - קיר הבטון, "פלשה" לחלקתה של הנתבעת מס' 2, או האם הנתבעת מס' 2 היא זו אשר ניכסה לעצמה חלק ממגרשם של התובעים?

3. האם בהליכי ההתנגדות והערר בהם נקטה הנתבעת מס' 2 נגרמו נזקים והפסדים לתובעים, ואם כן מה שיעורם?

4. האם גרמו התובעים נזק לגדר הרשת והצמחייה של הנתבעת מס' 2?

282. השאלות המשפטיות בהן יש לפסוק:

1. מהות היחסים המשפטיים בין הנתבעות לבין עצמן לעניין ההסכם נשוא התביעה. האם ייפוי הכוח לצורך חתימה יצר יחסי שליחות בין הנתבעות מעבר לחתימה?

2. אם אכן נוצרו יחסי שליחות, האם אחראית גם הנתבעת מס' 1 להתנהלות הנתבעת מס' 2 בהליכי ההתנגדות והערר?

3. האם יש לבעל היתר בנייה "פטור" מאחריות לחריגות בנייה, כל עוד הרשויות אינן נוקטות כל פעולה בעניין?

4. אם אכן אחאריות הנתבעות או מי מהן לכך שלא גולו חריגות הבנייה לתובעים ככל שימצא שהיו, מה נפקות הצהרת התובעים כי ראו הדירה ומצאוה מתאימה וויתרו על טענות אי התאמה?

5. האם יש לתובעים טענת הסתמכות על הצהרת הנתבעות בסעיף 1.(ד)?

6. האם יש לנתבעות טענת הסתמכות על סעיף 2.(א)?

7. האם הנתבעת מס' 2 חייבת להשתתף בעלויות הקמת הגדר המפרידה/הקיר התומך ואם כן באיזה שיעור? האם היה עליה לאפשר לתובעים כניסה לחצרה על מנת לאפשר את הקמת הקיר?

283. לאחר שבדקתי את חומר הראיות וטענות הצדדים בכתבי הטענות והסיכומים מצאתי לנכון לקבוע כדלקמן:

284. המישור העובדתי

1. בבית אשר רכשו התובעים ברחוב חוף השנהב היו חריגות בנייה.

2. הנתבעות ידעו על חריגות אלו, ולמצער היו חייבות לדעת.

3. ההצהרה בסעיף 1.(ד) להסכם המכר נכונה בחלקה, דהיינו – אין הליך תלוי ועומד בגין הבית והיתר הבנייה משנת 1964.

4. הנתבעות לא גילו לתובעים אודות חריגות הבנייה.

5. אין פלישה של ממש של גדר/קיר תומך של התובעים לחלקתה של הנתבעת מס' 2, ואם ישנה שהיא הרי בטלה בשישים וניתן ל"קזזה" עם השטח שהנתבעת מס' 2 "נכסה" ואכן כך היה בחלק הדרומי בגבול בין שני המגרשים, מקום בו נמצאת שוחת הביוב אשר הוקמה ע"י העירייה.

6. התובעים הסירו את גדר הרשת בין שני המגרשים אותה הקימה הנתבעת מס' 2 בעת הקמת הקיר התומך, וכן נגרם נזק מזערי לצמחייה ליד הגדר.

7. הליכי הגשת ההתנגדות והערר גרמו לעיכוב בעבודות הבנייה.

8. הליכים אלו נעשו ע"י הנתבעת מס' 2 בלבד ואין לנתבעת מס' 1 קשר לא עובדתי-מעשי ולא משפטי להליכים אלו.

285. במישור המשפטי

1. הנתבעת מס' 2 היתה שלוחתה של הנתבעת מס' 1 לצורך החתימה על ההסכם, "שלוחו של אדם כמותו". בחתימתה על ההסכם, העמידה עצמה הנתבעת מס' 2 בנעלי הנתבעת מס' 1 ומשעה ששתיהן לא גילו לתובעים אודות חריגות הבנייה, שתיהן אחראיות ביחד ולחוד להפרה זו של ההסכם. הנתבעות חבות בפיצוי המוסכם עפ"י החוזה.

2. לתובעים אחריות חלקית. לא היה כל קושי לגלות את חריגות הבנייה גם ללא דפי "המינישיט" וכל אשר היה על התובעים לעשות הוא לשכור את שירותי מר כהן/מר ברמן או כל איש מקצוע אחר ולבדוק את ההתאמות בין הבניין להיתר/לגרמושקה, לפני החתימה על החוזה. ניתן גם לצפות מהתובעים וב"כ לא לרכוש נכס מבלי שהם עצמם יבדקו את כל הנדרש ולא רק להסתמך על הצהרות המוכרים. גם את קיומו של המרתף, למרות שהיה מוסתר בצמחייה קוצית כפי שנראה בתמונות, ניתן היה לגלות בסקירה יותר מדוקדקת.

ס' 1.(ד) להסכם מבטיח במקרה של הפרה יסודית פיצוי, מבחינה מעשית הרי אם יש חריגות בנייה הדבר אכן עלול להכשיל שיפוץ או הרחבת הבית.

3. הנתבעת מס' 2 היתה זכאית להגיש התנגדות לתוכניות הבנייה של התובעים. זו זכות שבדין ולאור השינויים המפליגים אשר ביקשו התובעים לעשות, כולל הגבהת פני הקרקע במידה ניכרת (ולכך אין כל קשר לחישוב שטחים), אין לבוא בכל טרוניה לנתבעת מס' 2 על הגשת ההתנגדות.

עם זאת בהגשת הערר ובו טענות חדשות, וראיות (גם נגד הנתבעת 2 עצמה), שכן ברור כי ידעה על החריגות מעצם תוכן הערר והפנייה למפקח, יש אכן גוון של נקמנות.

4. לנתבעת מס' 1 אין כל קשר להליכי ההתנגדות והערר אותם ניהלה הנתבעת מס' 2 ואין צורך להכביר על כך מילים. ממילא אין לה כל אחריות לנזקים וההפסדים אשר נגרמו לתובעים בגלל הליכים אלו.

5. אי היזקקות הוועדה המקומית להליכים בגין חריגות הבנייה אינו הוכחה לכך שלא היו כאלו. גם לא הסכמת הוועדה ליתן טופס 4. למה הדבר דומה? לא כל עברייני התנועה נתפסים וגם לא כל אלו הנתפסים נענשים, האם ניתן לומר שלא עברו עבירה?

הערכת העדויות

286. האירועים נשוא התביעה אירעו בין השנים 2004-2006, העדויות נמסרו בין השנים 2012-2013.

השנים שעברו השפיעו על זיכרונם של המעורבים בתיק זה ובכלל זה הצדדים במשפט זה והעדים מטעמם.

287. הלכה היא אכן, כי בעל דין אשר נמנע מלהזמין לעדות עד, היכול לתמוך בגרסתו, משמע הוא חושש כי עדותו תפגע בגרסתו. הדברים נכונים הן לגבי התובעים והן לגבי הנתבעות.

לעניין המפקחת ג'ינו – הערותיה מצויות בדפי ה"מינישיט" אשר צורפו גם לתצהירו של ד"ר רוט ועל כן באי הזמנתה איני רואה מחדל.

הדברים נכונים גם לגבי הנתבעות אשר גם להן היו לכאורה עדים שלא הוזמנו, כמו המתווך אודי זרחין, אשר היה אמור, באם הדברים היו נכונים, לתמוך בגרסת הנתבעת מס' 2 כי היא נתנה לו את המפתחות ולמעשה לא פגשה בתובעת ולא ערכה את הסיור עמה בבית לפני החתימה על הסכם המכר.

288. אני ערה לכך כי לא ניתנה החלטה בבקשה להזמנת עדי הזמה לאחר תום פרשת הראיות. לא היה מקום לקבל בקשה זו, היות ואותם עדים היו ברשות התובעים ויכלו לגבות מהם תצהירים בסדר הרגיל של הדברים ואכן יכול היה להיות חשש כי עדותם לא תהווה עדות הזמה, אלא מה שמכונה "מקצה שיפורים".

בעל דין אינו יכול להישמע בטענה כי רק בזמן הגשת תצהיר של הצד השני גילה כי הדברים אינם נכונים, הרי מעצם היות הסכסוך בפני בית המשפט והגשת כתבי טענות נובעות המחלוקות ועל כל בעל דין להביא לבית המשפט את כל חומר הראיות אשר ברשותו לתמוך בגרסתו.

גרסאותיהן של הנתבעות הופיעו כבר בכתבי הטענות ולכן העדים אותם ביקשו התובעים להביא כעדי הזמה היו אמורים להעיד בבית המשפט או להגיש תצהירי עדות ראשית שלהם כבר בשלב הראשוני.

289. חלוף הזמן בין האירועים למתן העדויות הביא לכך כי גם אם נאמרו דברים שאינם נכונים, אין זה בהכרח משום שנאמר שקר ביודעין, אלא משום שייתכן כי כל צד באופן טבעי חושב שהוא צודק וכי הסיפור שהוא מספר לעצמו במשך השנים המצדיק את התנהלותו מתקבע בראשו, בין אם הדברים נכונים ובין אם לא.

290. בית המשפט יכול להעריך את מהימנות העדים, כמפורט בסעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א-1971, ועל סמך ניסיון החיים, הגיונם הטבעי של הדברים, ומבטו של האדם הסביר.

291. באופן כללי אני מקבלת את עדותה של התובעת, אשר גם אם היתה נרגשת ומלווה בהבעות פנים כאלה ואחרות, בין במתן עדותה ובין כאשר ישבה על הספסל, הרי ניכרו בה סימני האמת ובמיוחד כאשר לא היססה להודות באותם דברים בהם טעתה או לא זכרה ולא "התבצרה" מאחורי טענות קודמות אשר התבררו כטעות.

כל טעויותיה היו טבעיות ובמידה לא מועטה כתוצאה מהתנהלות כוחנית וצינית של ב"כ הנתבעות, הן אל העדים והן אל עו"ד טננבאום, ואין לי אלא להצר על כך.

אין בטעויות אלה כדי לקבוע שאינה דוברת אמת. גם לעניין הכישלון לכאורה באמירה כי גב' בר היתה נוכחת בישיבה השנייה, וכי גב' אבריל לא היתה נוכחת בישיבה זו.

אני מקבלת את עדותה של התובעת כי הנתבעת מס' 2 היתה מעורבת במו"מ לגבי עסקת המכר, הן מבחינת התמורה והן מבחינת ניסוח החוזה והוספת סעיף 1.(ד) להסכם. הנתבעת מס' 2 אישרה כי היא היתה במועד חתימת ההסכם, ועל כן היתה זו פליטת פה בלבד מצד התובעת.

292. שתי הנתבעות הן אחיות, ובאופן די ברור עולה מהעדויות כי כל אחת ניסתה להגן לא רק על עצמה אלא גם על אחותה. אין זה מתקבל על דעתי כי ביום חתימת ההסכם הנתבעת מס' 2 לא היתה נוכחת במשרדו של עו"ד שירן, ואין זה מתקבל על דעתי כי סעיף 1.(ד) שהיה ברור כי הוא מהותי וחשוב לתובעים שהרי הוסף להסכם רק יום לפני החתימה, דהיינו ב- 15.3.04, (ולא כטענת ב"כ הנתבעות כי סעיף זה לא הוסף ברגע האחרון) לא היה גם על דעתה. יום לפני החתימה הוא במפורש – ברגע האחרון, ואני מקבלת בכך גם את עדותה של התובעת כי סעיף זה הוסף לאור העובדה שלא הצליחה לקבל את התוכניות מתיק העירייה על מנת שתוכל בעצמה לוודא ולבדוק את התאמת הבניין להיתר ולתוכניות.

293. סעיף זה הוא למעשה לב לבה של התביעה.

294. הוכח כי בבית היו חריגות בנייה ואני מקבלת את עמדתו של ב"כ התובעים לעניין זה.

295. אינני מקבלת את טענות ב"כ הנתבעות כביכול נבנתה "מצודה" ע"י התובעים ומכל מקום התוספת אשר נבנתה, גם אם היא רבת היקף אינה פונה לכיוון הנתבעת מס' 2 ואין היא אמורה להפריע לה.

296. אני גם מקבלת את עדותה של התובעת כי אילו היו ברשותה דפי ה"מינישיט" וכן הערות של המפקח על גבי הגרמושקה לגבי כל מה שצריך להשלים על מנת לעמוד בהיתר הבנייה ספק אם היתה קונה את הבית. דפי ה"מינישיט" אשר הוצגו לבית המשפט, מצביעים אכן על ליקויים שונים בהליך הבנייה, ולא מעטים. בכך שהוועדה המקומית לא מצאה לנכון בזמנו לנקוט הליכים אין להצביע כי לא היו ליקויים וכי לא היו חריגות בנייה. בנוסף נספח ט' לחוות דעתו של ד"ר רוט מלמד על כל התנאים שבהיתר הבנייה ואלו לא מולאו. אין כל מסמך המאשר בדיעבד את אי קיום התנאים והמסקנה היא כי אכן הבית לא נבנה בהתאם להיתר הבנייה, ואין מדובר רק ב"עיבוי קירות".

297. עדותם של המומחים מטעם התובעים לעניין חריגות הבנייה נתמכת למעשה ע"י חוות דעתו של מומחה בית המשפט אדריכל קולמן.

אדריכל קולמן מצא כי יש חריגות בנייה, כי יש אי התאמות אלא שלשיטתו מדובר בשינויים או אי התאמות לא משמעותיים, זאת לנוכח היקף תוספת הבנייה אותה ביקשו התובעים ואף ביצעו בשטח גדול ביותר.

בד"כ, בהעדר נסיבות מיוחדות ויוצאות דופן בית המשפט מקבל את חוות דעתו של מומחה בית המשפט. אך בסופו של דבר, ה"מילה האחרונה" היא בשיקול דעתו ופרי עטו של השופט.

298. לטעמי אין מדובר בחריגות של מה בכך בוודאי לא מרתף ששטחו 22 מ"ר, ובכך שגם בתוכניות התובעים אינו מופיע אין ולא כלום. אין משפט זה דן בבנייה של משפחת מיקל, אלא האם הופר החוזה בינם לנתבעות אם לאו, והאם בעקבות כך נגרמו להם נזקים כנטען על ידם.

בנוסף, אכן יש אי נוחות מתשובתו של אדריכל קולמן בבית המשפט שאין הוא מוכן לערוך חיבור של המידות כפי שביקש ממנו עו"ד טננבאום, על מנת לגלות אם יש קושי או אין קושי במסקנותיו של אדריכל נחמיאס כי אכן הקונטור החיצוני של הבית שונה במציאות במידה לא מבוטלת מהמופיע בתוכנית ההיתר משנת 1964.

299. כמדומני שעצם הבנייה הנוספת המסיבית של התובעים השפיעה על הראייה הכוללת את נושא המשפט כאן הן של אדריכל קולמן והן של ד"ר רוט. גם ד"ר רוט שהיה האורגן האחראי מטעם העירייה בתקופות בהן נידונה הבנייה של משפחת מיקל, וגם המומחה מטעם בית המשפט ואולי בעקבותיו, נתנו משקל רב ביותר לבנייה זו. יש להדגיש כי אין בנייה זו של התובעים עומדת כאן במרכז הדיון – לכן גם אין זה משנה אם התכניות של התובעים הוגשו על סמך התוכניות מ- 1964, ויש בכך לפגום בטיעוניהם, כפי שסבר מומחה בית המשפט – סברה זו אינני מקבלת.

300. אין ספק בלבי כי הנתבעת מס' 2 ידעה על חריגות הבנייה ובכלל זה על קיומו של המרתף אשר שטחו 22 מ"ר ובתוכו מיכל הסולר וכן אי התאמה בשטחים, שאלמלא כן לא היתה טורחת לכתוב זאת לוועדת הערר. הפנייה לוועדת הערר כי יש לראות בתוכנית כוונה לבנייה חריגה ויש צורך בחישוב שטחים, אכן מרמזת על גוון של נקמנות.

301. לצורך קביעת אחריות שתי האחיות אין זה רלוונטי באם הנתבעת מס' 1 ידעה או לא ידעה על חריגות הבנייה. לא נמסר בפניי כל נתון מתי עזבה הנתבעת מס' 1 את הארץ. יחד עם זאת עפ"י עדותה היא ביקרה לא פעם ולא פעמיים והכירה את הבית, ומכל מקום החתימה על ההסכם בין בעצמה או בין באמצעות אחותה – הנתבעת מס' 2 מחייבת אותה.

302. על שתי הנתבעות חלה חובת הגילוי במסגרת התנהלות בתום לב בשלב הטרום חוזי. פירושה של חובה זו בשלב המו"מ הוא התנהלות אקטיבית לגלות עובדות אשר עפ"י הנסיבות היה מקום לצפות כי תגולנה. הדבר נכון גם אם יש מקרים בהם הצד השני אף הוא יכול היה לגלות עובדות אלה בעצמו (ג. שלו דיני חוזים חלק כללי, עמודים 149-150).

הנתבעות לא גילו את עובדת חריגות הבנייה לתובעים ובכך הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהן.

303. שלוחו של אדם כמותו, עפ"י סעיף 2 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965.

גם אם ייפוי הכוח היה לצורך חתימה על ההסכם בלבד, הרי שהנתבעת מס' 2 לא היתה אדם זר לחלוטין לבית עצמו והעובדה כי רק 1/39,000 חלקים היו בבעלותה טרם המכירה אינה מעלה ואינה מורידה בהיותה מעורבת, מכירה את הבית ויודעת על חריגות הבנייה.

304. הניסיון להפריד בין שתי הנתבעות לעניין זה הוא מלאכותי ולא צודק.

305. אי לכך משקבעתי כי היו בבית חריגות בנייה ולטעמי אין זה משנה אם מדובר ב- 11 מ' או ב- 20 מ' או ב- 40 מ' – חריגות בנייה היו וזאת בניגוד למוצהר, הפרו הנתבעות את ההסכם ועל כן זכאים התובעים לפיצוי המוסכם.

השאלה היא האם להפחית מהפיצוי המוסכם, לאור הצהרתם של התובעים בהסכם כי הם בדקו את הבית וראו כי הוא מתאים להם ולא תהיה להם כל טענה לגבי אי התאמה.

306. בסיכומי התשובה הפנה ב"כ התובעים את בית המשפט לע"א 8068/11 אורי עיני נ. חן שיפריס בו קבע בית המשפט העליון כי כאשר ישנן חריגות בנייה בהיקף ניכר אין לנקוט יותר בכלל של "יזהר הקונה" ואין לקבוע אשם תורם כאשר הקונה לא בדק את התוכניות והיתר הבנייה והאחריות כולה היא על המוכרים אשר בנו בניגוד להיתר. ההלכה היא כי יש קדימות לעיקרון "יזהר המוכר".

אין פסק דין זה יפה לענייננו, שכן שם היה מדובר במקרה קיצוני ביותר כאשר המוכרים שם השתמשו בהיתר בנייה לצורך מכירת הבית, שעה שהבית עצמו, אשר נבנה בזמנו עפ"י אותו היתר, נהרס לחלוטין והם בנו בית חדש לגמרי.

בית המשפט העליון בתיק זה ראה בהתנהלות המוכרים מרמה של ממש ולכן קבע את אשר קבע.

307. בענייננו, התובעים היו מודעים לכך כי אין להם את תוכניות הבית וכי תיק העירייה ריק ועל כן יש להתפלא כי התובעים, במיוחד התובעת שהיא מעצבת פנים ומעסיקה אדריכלית במשרדה ומבינה דבר או שניים בנושא תוכניות הבנייה, לא עמדו על כך כי יתנו להם כל המסמכים הנדרשים ואם אין להם, לא עמדו על בדיקת הבית בעצמם, לפני חתימת החוזה כפי שעשו לאחר מכן.

308. הסתמכות על סעיף 1.(ד) להסכם היא במידה מסוימת סיכון אותו לקחו התובעים על עצמם, במיוחד כאשר חתמו על סעיף 2.(א) להסכם כי ראו את הבית ומצאו אותו מתאים וכי לא תהיה להם טענה לגבי אי התאמה.

אי אפשר להתעלם מסעיף זה.

על כן, אני מוצאת לנכון להפחית מסכום הפיצויים המוסכם 10%.

התנגדות

309. הנתבעת מס' 2 היתה רשאית עפ"י חוק להגיש התנגדות לתוכניות הבנייה של התובעים, ככל שסברה כי אכן יש בתוכניות אלו משום להשפיע על איכות חייה ולפגוע בהם.

310. תכנית התובעים להוציא משטח לכיוון ביתה של הנתבעת מס' 2, וכן הגבהת הקרקע במידה ניכרת מפני הנוף הטבעיים, הקמת קיר בטון תומך בהגבהת הקרקע ולכן הצורך בבניית מדרגות, היה בהם אכן כדי לשנות ולהשפיע על צורת חייה של הנתבעת מס' 2 כפי שהיו עד למכירת הבית לתובעים.

311. בין המשטח לבין מגרשה של הנתבעת מס' 2 מפריד גרם מדרגות צר בלבד ויש בכך שינוי מבחינת הגנה על פרטיותה של הנתבעת מס' 2 כאשר העוברים במדרגות (שאינן המדרגות העיקריות בכניסה לבית) יכולים להציץ לגינה. אין ספק כי יש בכך שינוי מהותי בנוף לו היתה רגילה הנתבעת מס' 2 כאשר המגרשים היו באותו גובה, דהיינו מבנה-מדרון אופייני להר הכרמל. המקום בו נמצא המשטח החדש היה מסלעה ושביל אבנים הוביל ממגרש אחד לשני, כאשר שני הבתים היו שייכים לאותה משפחה. היה על הנתבעת מס' 2 לצפות כי שינוי הבעלות יכול ויביא לשינויים בנוף אליו היתה רגילה.

312. אמירת התובעת כי בגלל תלונתה של הנתבעת מס' 2, בעניין היציאה למשטח ועפ"י המלצתה והוראתה של המפקחת ג'ינו אין בו כדי להואיל. עצם קיומו של המשטח הוא הקובע ולא רק גודלו.

313. אי לכך התנגדותה של הנתבעת מס' 2 הוגשה כדין ועפ"י הדין ואין לבוא אליה בשום טרוניה, ממילא לא קיימת כל עילת תביעה לעניין זה.

314. גם זכותה להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית היא זכות שבדין. אכן בכתב הערר הועלו נושאים שלא הועלו בכתב ההתנגדות. ב"כ התובעת טען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, אינני סבורה כי מינוח זה שייך לכתבי ערר או התנגדות ומכל מקום, אין בכוונתי להיכנס כלל ועיקר לכל הנושא או התחום אשר מטבע הדברים ועפ"י הדין שייך לבית המשפט לבית הדין לעניינים מנהליים.

אני מסכימה עם ב"כ התובעים כי מלשון ההחלטה ומעצם דחייתה עולה כי גם הוועדה המקומית וגם וועדת הערר סברו שיש משום התנהלות נקמנית כלפי התובעים מצד הנתבעת מס' 2. עדיין אין בכך כדי ליצור עילה המחייבת פיצויים.

יש לזכור כי באותה עת עדיין לא היה קיים סעיף 100 (ד) (1)לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

ריחוק הנזק

315. התובעים טענו כי בגלל גילוי חריגות הבנייה, וההתנגדות נאלצו לעכב את מכירת דירתם בקרית חיים ומשום כך נגרמו להם נזקים כספיים, היות ונאלצו למכרה בתקופת השפל בענף הנדל"ן וכן נגרמו התייקרויות בבנייה עצמה. אין בידי לקבל טענות אלו. מדובר בהשערות וספקולציות.

לגבי מחיר הדירה בקרית חיים, מה היו טוענים אילו באותה תקופה היתה חלה עלייה במחירים, האם גם אז היו באים בטענות??

316. מכל מקום, משקבעתי כי אין בעצם הגשת ההתנגדות והערר עילת תביעה, הרי אין צורך להכביר מילים על ריחוק הנזק ועל אי הציפיות שהיא יסוד מעוולת הרשלנות, המחייבת כי יהיה קשר משפטי ועובדתי בין המעשה או המחדל לתוצאה.

כך גם לגבי כל שאר ראשי הנזק הנטענים.

ממילא אין בכל התנהלותה של הנתבעת מס' 2 כאמור לעיל משום לחייב את הנתבעת מס' 1.

אי לכך הנני דוחה את התביעה בכל הקשור לנזקים הנטענים כתוצאה מהעיכוב אשר חל עקב הגשת ההתנגדות והערר לוועדת הערר.

הגדר

317. אני מקבלת את טענות התובעים והעדויות מטעמם, כי הקמת הגדר כפי שהיא, הביאה לכך כי נגרע שטח משטח המגרש שלהם, כמתואר בחוות דעתו של המודד לוונברג. למעשה הנתבעת מס' 2 מאשרת זאת.

318. למעשה גם מומחה בית המשפט אדריכל קולמן אישר הן בחוות דעתו והן בעת הביקור במקום, כי קיים שטח כלוא אשר סופח לחלקתה של הנתבעת מס' 2.

319. אדריכל קולמן סקר את חוות דעת המודדים השונים לעניין הגדר והוא מקבל את חוות דעתו של ד"ר רוט כי הקיר יכול היה להיבנות בשיטה אחרת. לטעמי משהקשתה הנתבעת מס' 2 על התובעים ולא אפשרה ולו כניסה זמנית על מנת לסייע את בניית הגדר מחלקתה, אין מקום לקבוע כי ניתן לבחור בשיטה אחרת. מה עוד שאין בפניי כל ראייה כי אכן שיטה אחרת זו היא אכן הטובה ביותר.

320. אדריכל קולמן קבע כי על התובעים ומי מטעמם חלה אחריות על הסטייה מהקו המקביל כלפי גבול החלקה אך אי אפשר להבין מחוות דעתו וגם לא מתשובות ההבהרה אם אכן הוא קיבל כי נעשתה פלישה לחלקתה של הנתבעת מס' 2 כמתואר בחוות דעתו של המומחה ברמן או ישנם שטחים אשר סופחו לחלקתה בנוסף לחלק הכלוא בדרום החלקה, כמתואר בחוות דעתו של המודד לוונברג.

אדריכל קולמן סבר כי: "אני סבור כי סטיות אלו הינן מזעריות וההשלכה לגבי הסעד המתבקש הינה בידי בית המשפט".

321. אדריכל קולמן לא קיבל את התביעה לדמי שימוש, לחריגות בקיר הגדר, והבנייה בחלקה 85 היות וסבר כי דרך החישוב היא עירוב של מידות שונות.

322. אינני מקבלת את הטענה כי ייתכן ובסיס הקיר פגע בחלקה של הנתבעת מס' 2, מתחת לפני הקרקע, בהעדר כל ראייה תומכת בכך.

323. השאלה היא האם היתה אמורה הנתבעת מס' 2 לאפשר לתובעים להיעזר באופן זמני בחלקה השייכת לה על מנת לאפשר להם לבנות את הקיר. לעניין זה טענו התובעים כי הנתבעת מס' 2 פעלה בניגוד לסעיף 14 לחוק המקרקעין והשתמשה לרעה בזכות הקניינית אשר לה.

324. סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

"בעלות או זכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

מטרת סעיף זה הינה למנוע שימוש לרעה בזכות זו. כפי שנקבע בפסיקה, גם בעמידה על זכות קניינית וגם בהגשת תביעה בגין זכות זו יש לנקוט בתום לב ובדרך מקובלת (ע"א 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סולומון ואח' פ"ד, נה(1) עמ' 199, להלן: "פרשת רוקר").

כב' השופט טירקל בפרשת רוקר קבע רשימת שיקולים המצדיקים קביעה שעמידה על הזכות איננה בתום לב:

"השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במטלטלין או בזכות אחרת, חלשה ממנה.

השיקול השני, הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה.

השיקול השלישי – משני בחשיבותו לקודמיו – הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות.

השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי הדין" (סעיף 17 לפסק דינו של כב' השופט טירקל, עמ' 242).

ישנה דעה האומרת כי ראוי לראות בבעל מקרקעין כמי שמשתמש לרעה בזכותו אם יתבע מתוך מניעים פסולים את הריסת המבנה (י. ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, תשנ"ז 1997, בעמ' 61). בעמ' 67 לספרו כותב פרופ' ויסמן כי ניתן לפרש את סעיף 14 "כמתכוון לכך שגרימת נזק אגב הפעלתה של זכות אינה ניתנת להצדקה בהסתמך על הבעלות (או זכות אחרת במקרקעין) ואולם אם הנזק שנגרם מתאזן באופן סביר ע"י התועלת שהופקה מהפעלת הזכות תהיה גרימת הנזק מותרת".

בהקשר זה ראוי גם לציין את דבריו של כב' השופט חשין בפסק הדין בפרשת רוקר:

"כולנו נסכים למשל כי במקום שבו מדובר בדברים של מה בכך בזוטי דברים לא נתיר לו לבעל הקניין לעמוד על כוחו ולרעוץ את חברו" (שם בעמ' 257).

כב' השופט טירקיל הזכיר בפרשת רוקר את פרשת רדומילסקי - ע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(2), 523, שם סבר בית המשפט כי:

"אין להתיר את השימוש בזכות הבעלות כעילה לגרום נזק או אי נוחות אפילו למסיג גבול, מקום שהשימוש בעילה זו אינו דרוש באורח סביר לשימוש זכות הבעלות עצמה או למטרה חוקית אחרת". (עמ' 530).

כאמור, כל הפעלת זכות ובכלל זה זכות קניינית כפופה לתום הלב ובעניין זה פסק כב' השופט ברק (כתוארו אז) בפרשת רוקר כדלקמן:

"מתחולתו של עקרון תום הלב על השימוש בזכויות (במובן הרחב) על פי חוק המקרקעין מתבקשות מספר מסקנות: ראשית, השמוש בזכויות על פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום הלב בהקשר זה משמעו אמת מידה אובייקטיבית. לא נדרש, לשם פגיעה בעקרון תום הלב, כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם "הערכים הראויים של החברה הישראלית כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת (בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע נ' ביתה דין הארצי לעבודה, פ"ד לה(835, 828 1); שנית, השימוש בזכות כולל בחובו גם הגשתה של תביעה. אין מקום להבחין בין השימוש בזכות לבין היכולת לממשה בבית המשפט (ראו דברי השופט ש. לוין בע"א 815/81 כלפיא נ' שאול, פ"ד לו(78 (3, 84). הן הזכות והן כוח התביעה בגין הזכות כפופים לעקרון תום הלב; שלישית, תום הלב חל על כל שימוש בזכות, בין שימוש בזכות הקנין הגורם נזק לזולת, ובין שימוש בזכות הקנין שנועד להגן על זכות הקנין (או זכות אחרת) מפני מתנכלים לה; רביעית, לשופט נתון שיקול דעת – בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עקרון תום הלב – בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על פי חוק המקרקעין (ראו ע"א 782/76 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(523(2). היקפו של שיקול דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום הלב". (עמ' 277-278).

כן קבע כבוד השופט ברק (כתוארו אז):

"הנה כי כן, כל זכות (במובן הרחב) המעוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום לב; כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום לב" (שם, עמ' 277).

לא למותר לציין בהקשר זה של הזכות הקניינית והעמידה עליה, את הנושא במשפט העברי "כפייה על מידת סדום" ושימוש בלתי מורשה ברכוש הזולת מבחינת "זה נהנה וזה אינו חסר".

מתוך ספרו של כב' השופט משה דרורי "כופין כל מידת סדום" אני מוצאת לנכון לצטט את דבריו של הרמב"ם לעניין השאלה מתי מותר לאדם לפלוש לתחום קניינו של אחר:

"המעמיד סולם קטן, שאי לו ארבעה חוזקין [שלבים], בצד כותלו בתוך חצר של חבירו או בתוך שדהו – לא החזיק בנזק זה, וכל זמן שירצה בעל החצר, בונה בצד סולם ומבטל תשמישו.

ואם היה סולם גדול, שיש לו ארבעה חוזקין או יתר – החזיק; ואם בא לבנות ולבטלו – בעל הסולם מעכב עליו, עד שירחיק כשיעור, שהרי מחל לו להעמיד סולם גדול.

לפיכך, כשיבוא בעל הגג להעמיד סולם גדול – בעל החצר יכול למחות, כדי שלא יחזיק עליו. אבל אם העמיד סולם קטן – אינו יכול למנעו, שהרי אומרין לו: 'אין עליך הפסד בזה – כל זמן שתרצה תטלנו'.

בעל 'מגיד משנה' מסביר את ההלכה המאפשרת לשכן אחד להעמיד את הסולם הקטן שלו בתוך חצרו של חברו, ללא הסכמת בעל החצר, בלשון זו:

זה לא נזכר בגמרא בביאור, אבל נזכר בגמרא בהרבה דינין, שכל שזה נהנה וזה אינו חסר – כופין אותו על מידת סדום...

אבל בסולם, שאין יכול להשתמש בו אלא דרך רשות חברו, וחברו יכול לבטלו כל זמן שירצה – ודאי אינו יכול למחות בידו על ההנאה.

והכל מודים בזה, וזה פשוט."

כותב כב' השופט דרורי, שם בעמ' 50:

"העקרון הוא, איפוא, שכל עוד בעל הזכות הקניינית אינו סובל נזק מחמת השימוש ברכושו, עליו להניח לזולת להשתמש ברכושו, לעניין זה חשוב איפוא, להגדיר מהו נזק המצדיק את התנגדות בעל הרכוש לשימוש ברכושו".

325. אין בכל האמור לעיל לומר, כי הנתבעת 2, עפ"י הדין הנוהג כיום, היתה צריכה להרשות לתובעים להיכנס למגרשה על מנת שיוכלו להיעזר בבניית הקיר. אולם, יש בכל הדברים האלו לקשור התנהלות הנתבעת 2 בעניין זה ביחד עם התנהלותה בהגשת הערר על דחיית ההתנגדות ובשילוב עם העדר גילוי עובדות חריגות הבנייה כלפי התובעים.

326. אין זה מעלה או מוריד האם היתה גדר רשת בזמן שהתובעים רכשו את הבית או הגדר היתה עוד קודם לכן.

ברור כי היא נהרסה ע"י הנתבעת מס' 2 כפי שהעידה, לאחר שעבודות התובעים פגעו בחלק מהגדר.

327. סביר להניח כי לו היה שיתוף פעולה בין הנתבעת מס' 2 לבין התובעים, גם בנושא זה היו נמנעות אי הבנות ואולי היו נמנעים נזקים למי מהם ככל שהיו, וסביר להניח כי היה נמנע סיפוח שטח מחלקתם של התובעים לחלקתה של הנתבעת מס' 2. כפשוטו מגיעים לתובעים החזר דמי שימוש ראויים באותו חלק אשר סופח לגינת הנתבעת מס' 2. מביקור במקום לא התרשמתי כי למי מהצדדים היתה תועלת קרדינלית או נזק קרדינלי ומדובר בעוד נדבך במסכת ה"דם הרע" בין הצדדים. שיתוף פעולה יכול היה להביא לכך כי תמורת אותו שטח, היתה ניתנת רשות לתובעים לבנות את הגדר, גם מתוך חלקת הנתבעת 2 ולהתחשב בנזק אשר נגרם ככל שנגרם, לגדר הרשת.

328. כאמור, קל להבין לליבה של הנתבעת מס' 2 אשר ראתה לנגד עיניה כיצד משתנים באופן דרמטי פני הקרקע אליהם היתה רגילה משך שנים רבות.

כפי שהעיד פרופ' אייזנברג וכפי שהעידו הנתבעות עצמן, ומתוך התוכניות השונות, אפשר לומר שהגינות של שני הבתים היו בפני קרקע זהים של נוף הר הכרמל, אשר בחלקו נראה עד היום בגינתה של הנתבעת מס' 2, כמו עצי אורן וברוש האופייניים לנוף הכרמל, ואין ספק כי הגבהת פני הקרקע במידה רבה ויצירת טרסות בשטח החצר של התובעים, שינתה לחלוטין את פני הנוף, והגבהת הקיר רק הוסיפה לכך.

התביעה שכנגד

329. התביעה שכנגד הוגשה לעניין הגדר ומלכתחילה התבקש סעד של הריסת הגדר, בנוסף לפיצויים בגין הנזק אשר נגרם לצמחייה אשר נהרסה.

יש יסוד סביר להניח כי אילולא הוגשה התביעה העיקרית לא היתה מוגשת התביעה שכנגד. גם עפ"י עדותו של מר דרעי וגם התרשמותי מהביקור במקום, לא יכול היה להיות שהיתה צמחייה אשר נהרסה בשווי של 100,000 ₪ ואף הסכום של 11,000 ₪ בו נקב מר דרעי נראה בעיניי על דרך ההפרזה.

330. בהתחשב בכל אשר אמור לעיל בנושא הגדר, נכון בעיניי לדחות את התביעה שכנגד, גם בגלל דחיית תביעת התובעים לעניין דמי השימוש בשטח אשר צורף לחלקת הנתבעת 2, והתחשבות בכך כי פרט לנושא השטח הכלוא ישנן סטיות קלות ומזעריות בקו הגבול שבין שתי החלקות.

סיכומו של דבר

331. תביעות אלו מוטב היה להן שלא היו באות לעולם כלל ועיקר, ומשבאו לעולם שוב הנני מביעה צערי על כך שלא עלה בידי המגשרים להביא לפתרון מוסכם.

גם פסק דין זה לצערי, ככל הנראה לא ישיב את השלום, ולא יביא ליצירת יחסי שכנות סבירים בין הצדדים.

הנני מקבלת את התביעה כך שהנתבעות ביחד ולחוד תשלמנה לתובעים סכום של 65,000$ פחות 10%, עפ"י השער היציג שהיה ביום חתימת ההסכם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום חתימת ההסכם ועד למועד התשלום בפועל.

ב"כ התובעים ביקש להשמיע טיעון לעניין ההוצאות אשר נגרמו בתיק זה.

אני ערה לכך שלשני הצדדים נגרמו הוצאות ניכרות ביותר בניהול המשפט.

ניתנת בזה שהות של 15 יום לכל צד להשמיע טיעון בנושא זה.

התיק יובא בפניי להכרעה בעניין ההוצאות ושכ"ט עו"ד ביום 25.1.15.

ניתן היום, ו' טבת תשע"ה, 28 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.