1. בפני 2 תביעות שנדונו במאוחד:

האחת, תביעת בן הפנדי בע"מ (להלן: "בן הפנדי") נגד א.ג.י השרון אחזקות והשקעות בע"מ (להלן: "אגי") ו-א.כ.ב. השקעות ואחזקות בע"מ (להלן: "אכב") לאכיפת חוזה אופציה לרכישת זכויות אגי ואכב במקרקעין בשטח של כ-10 דונם הידועים כחלק מחלקה 49 וחלקה 68 בגוש 8235 להלן: "הנכס"), שהוגשה בעקבות הודעת ביטול חוזה האופציה ששלחו אגי ואכב לבן הפנדי שבמסגרתה טענו כי החוזה נחתם בכפיה (ת"א 29289-12-11).

השניה, תביעת ס.ב.א. מבנים ואחזקות בע"מ (להלן: "סבא") נגד אכב ואדמון כהן (להלן: "אדי") לאכיפת חוזה הקצאת מניות מיום 3.3.2011 שלפיו רכשה סבא 50% ממניות אכב ולמתן חשבונות ביחס לפעילותה של אכב מאז נחתם חוזה הקצאת המניות. אכב ואדי טענו כי גם חוזה זה נחתם בכפיה והוא נועד למסד גביית דמי חסות על ידי גורמים עברייניים.

1. אציין כבר כעת כי ב-2 תביעות אלו רב הנסתר על הנגלה.

2 הצדדים, כל אחד מטעמיו, לא גילו את מלוא העובדות הרלוונטיות לסכסוך ביניהם.

פסק הדין מתבסס על העובדות שהוכחו לי שכן כידוע "אין לו לדיין אלא מה שעיניו רואות" (תלמוד בבלי, מסכת סנהדרין, דף ו, עמ' ב). עם זאת, בהחלט ייתכן, כי העובדות כפי שהיו במציאות, שונות במידה כזו או אחרת.

הצדדים

1. הנכס שבבעלות אגי ואכב נמצא באזור התעשייה הישן בנתניה, בנויים בו מספר מבנים המושכרים ע"י אגי ואכב לגורמים שונים.
2. אדי הוא בעל השליטה באגי ובאכב. אגי, אכב ואדי שלושתם או חלקם יכונו להלן: "הנתבעים".
3. ג'אן בן ברוך (בן לנד) (להלן: "ג'אן"), הוא בעל השליטה בבן הפנדי וסבא. שלושתם או חלקם יכונו להלן: "התובעים".

החוזים השנויים במחלוקת

חוזה הקצאת המניות

1. חוזה הקצאת המניות (להלן: "חוזה ההקצאה") שנחתם ע"י אכב מצד אחד, סבא מצד שני ואדי מצד שלישי, נושא תאריך 3.3.2011, הוא יום שחרורו מנאמנות לידי התובעים בנסיבות שתפורטנה להלן. החוזה נערך ונחתם על ידי הצדדים במועד מוקדם יותר בשנת 2010 (המועד המדויק אינו ידוע).
2. בחוזה ההקצאה נקבע כי אכב תקצה לסבא מניות שתהווינה מחצית מההון המונפק של החברה תמורת סך של 250,000$ שישולמו תוך שנתיים ממועד חתימת החוזה או עד יום 31.12.2012, לפי המאוחר מביניהם. עוד הוסכם כי החברה תנוהל על ידי אדי, לא ימונו דירקטורים נוספים מעבר לדירקטוריון המכהן והחלטות בדירקטוריון החברה ובאסיפה הכללית תתקבלנה פה אחד.
3. בנוסף הוסכם כי אכב תשלם לאדי תשלם לאדי דמי ניהול עבור שירותי ניהול פיננסי ושירותי ניהול כלליים בסך של 17,500 ₪ בצירוף מע"מ ולסבא דמי ניהול בגין שירותי ניהול שוטף, טיפול בהשכרת נכסי המקרקעין, תחזוקה והתנהלות מול השוכרים בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ. עוד הוסכם כי החל מיום 1.1.2010 יישאו בעלי המניות באכב בחובותיה באופן יחסי לאחזקותיהם בה, וכי אדי יהיה אחראי אישית לחובות קיימים של אכב שאינם קשורים לבנק או לחובות שוטפים בגין אחזקת וניהול נכסי המקרקעין של החברה.

חוזה האופציה

1. חוזה האופציה נחתם ביום 26.7.2011 על ידי אגי ואכב מצד אחד ובן הפנדי מצד שני.
2. בחוזה האופציה נתנו אגי ואכב לבן הפנדי אופציה לרכישת זכויותיהן בנכס תמורת סך של 3,000,000$. נקבע כי בן הפנדי רשאית להסב את האופציה לצד שלישי. הוסכם כי האופציה תהיה בתוקף עד יום 30.6.2012.
3. תמורת האופציה נקבעה בסך של 20,000$.
4. בסעיף 5.1 לחוזה האופציה התחייבה בן הפנדי לגרום לסיום בפסק דין של 4 הליכים משפטיים שניהל ליאור אברהם נגד הנתבעים שבמסגרת אחד מהם ניתן צו המונע העברת זכויות אכב בנכס. לצורך כך חתמו הנתבעים על ייפוי כוח שלפיו ייפו את כוחה של בן הפנדי להתפשר באותם הליכים משפטיים. הוסכם כי ייפוי הכוח יופקד בידיו הנאמנות של ב"כ בן הפנדי אשר ימסור לה אותו לאחר שתפקיד את הסכום שייקבע בהסדרי הפשרה בחשבון נאמנות (סעיף 5.8). הצדדים נתנו לב"כ בן הפנדי הוראות בלתי חוזרות להעביר את כספי הנאמנות לצד הזכאי בהתאם להוראות הסדר הפשרה (סעיף 5.9).

הנתבעים התחייבו לשחרר את הנכס מעיקולים ושעבודים בכפוף לקיום התחייבות בן הפנדי לסיים את ההליכים המשפטיים כאמור.

הוסכם עוד כי אי מילוי התחייבות בן הפנדי לסיים את ההליכים המשפטיים לא תהווה הפרה של חוזה האופציה, אם מסיבה כלשהי לא התקיימו התחייבויות הצדדים ובן הפנדי לא מימשה את האופציה בהתאם לחוזה, לא יהיה תוקף לחוזה האופציה ולצדדים לא תהיינה טענות, כל צד כלפי הצד האחר, וכי בן הפנדי לא תהיה רשאית לרשום הערת אזהרה שעבוד או משכון בגין חוזה האופציה.

1. החוזה דווח לרשויות המס. לחוזה האופציה צורף נוסח מוסכם של חוזה מכר.

תוספת לחוזה האופציה

1. ביום 26.8.2011 חתמו הצדדים (על עיתון) על הסכמה להפחתת מחיר מימוש האופציה לסך של 2,700,000$. צוין בנוסף כי "כל התביעות נמחקות". לצד חתימתו כתב ג'אן כי חתימתו אינה מחייבת.
2. ביום 25.9.2011 חתמו הצדדים על תוספת לחוזה האופציה שבמסגרתה תוקן חוזה המכר ותמורת הנכס הופחתה לסך של 2,600,000$. בנוסף, בוטלה התחייבות בן הפנדי לסיים הליך אחד מבין 4 ההליכים נגד ליאור אברהם (בוטל סעיף 5.1.3 לחוזה האופציה המקורי). הוסכם כי האופציה תעמוד בתוקפה עד לסיום ההליכים המשפטיים התלויים ועומדים ביחס לנכס ועד שהנכס יהיה נקי משעבודים, עיקולים, הערה וזכות מגבילה (למעט שעבודים המפורטים בחוזה) או עד ליום 30.6.2012, לפי המוקדם מביניהם.
3. בהחלטה מיום 12.1.2012, בבקשה לסעדים זמניים שהגישה בן הפנדי, קבע בית המשפט (כבוד השופט אברהם יעקב) כי תקופת הליך משפטי זה לא תימנה בתקופת הימים הקצובים למימוש האופציה.
4. 3 החוזים האמורים נוסחו על ידי עו"ד ערן אורבך ונחתמו במשרד עורכי הדין שניצר, גוטליב סאמט ושות', שבו הוא הועסק.

הודעת ביטול החוזים

1. ביום 16.11.2011 שלח בא כוח הנתבעים לעו"ד ערן אורבך הודעה על ביטול חוזה ההקצאה, חוזה האופציה והתוספת לחוזה האופציה שבה פירט כי ביום 18.10.2011 אירע אירוע פלילי חמור שבמסגרתו הצית ג'אן את משרדו של אדי וגרם לו ולנכסים שכנים במתחם נזקים רחבים, וכי האירוע לווה בגידופים ואיומים כלפי אדי ואחיו, עוזי כהן (להלן: "עוזי") שהיוו שיא של מסכת לחצים ואיומים של ג'אן על אדי. בנוסף ציין ב"כ הנתבעים כי עו"ד אורבך ניסח את החוזים כאשר היה מועסק במשרד עורכי דין שייצג את אדי במספר תיקים והביע חשש כי טיפולו של עו"ד אורבך בחוזים האמורים היה נגוע בניגוד עניינים.
2. ב"כ הנתבעים הוסיף כי אדי היה ועודנו מעוניין למכור את הנכס והוא נכון לקיים משא ומתן לגבי מחירו, אך אינו מעוניין להיות בן ערובה של אדם שאינו מכבד את הדין.

תמצית טענות הצדדים כעולה מכתבי הטענות

1. בן הפנדי וסבא עומדות על אכיפת החוזים עמן. לטענתן, החוזים נכרתו כדין, באמצעות עורכי דין ולאחר משא ומתן בין הצדדים. התמורה בגין חוזה האופציה שולמה במלואה. כאשר הוגשה התביעה לאכיפת חוזה ההקצאה טרם חלף המועד לתשלום התמורה בגין ההקצאה.

בהודעת הביטול לא טענו הנתבעים כי החוזים הופרו או כי היה פגם ברצון במועד ההתקשרות. בכריתת החוזים לא נפל פגם ולכן יש לאכוף אותם.

האירוע שבגינו הודיעו הנתבעים על ביטול החוזים אירע לאחר חתימתם ולכן אינו יכול להביא לביטולם עקב פגם ברצון בעת כריתתם.

1. לטענת הנתבעים, אירוע ההצתה היווה שיא של מסכת איומים ואלימות של ג'אן כלפי אדי ועוזי. ג'אן הוא בעל עבר פלילי שבמועדים שונים גבה מאדי ומשוכרים בנכס דמי חסות.

בעבר היה אדי קרבן לפעילותם של גורמים עברייניים בנתניה ובראשם ליאור אברהם אשר בינו לבין הנתבעים התנהלו הליכים משפטיים רבים.

ג'אן גבה מאדי דמי חסות. באמצעות חוזה ההקצאה ביקש ג'אן למסד את דרישותיו הכספיות הבלתי לגיטימיות מאדי ולהיות שותף שקט בעסקיו. הוסכם כי החוזה לא ייצא מהכוח אל הפועל ויישאר בנאמנות אצל עו"ד אורבך, החוזה לא דווח לרשויות המס. בפועל לא הועברו המניות בהתאם לחוזה.

ג'אן אמר לאדי כי הוא יכול לסייע לו לסיים את הסכסוך עם ליאור אברהם והציע לרכוש את הנכס. אדי קיבל את ההצעה בכפוף להסכמה על מחיר מתקבל על הדעת וחתימת חוזה מסודר והוגן.

חוזה האופציה נוסח ע"י עורך דין אורבך שהועסק במשרד עורכי הדין שייצג גם את אדי. לפיכך הניח אדי כי עורך הדין דואג גם לאינטרס שלו ומייצג אותו. לאחר מכן התברר כי עורך הדין ייצג רק את ג'אן.

עמדתו של אדי שעליה חזר שוב ושוב הייתה כי מתן האופציה מותנה בסיום (דחיית) כל ההליכים שניהל ליאור אברהם נגדו ונגד חברות בשליטתו. בשום מקרה אדי לא הסכים לתת אופציה עצמאית, בלתי מותנית כפי שניתנה בסופו של דבר. החוזה נוסח בניגוד להסכמתו, תוך פגיעה באינטרסים שלו.

גם חתימת התוספת לחוזה האופציה שבמסגרתה הופחתה התמורה ב-400,000$ משקפת פגם ברצון בשל עושק או כפיה. החוזה כלל גם ויתור על חובתו של ג'אן לפעול לסילוק תביעה של ליאור אברהם לתשלום סך של כ-6 מיליון ₪.

לטענת אדי, תנאי החוזים שנכפו עליו (הגם שהיה מעוניין למכור את הנכס) גרועים במיוחד. בנוסף, הסכום שהיה על ג'אן לשלם במסגרת חוזי האופציה לא שולם וג'אן הפר את חוזה האופציה בכך שפנה לשוכרים בנכס ודרש מהם סכומי כסף בהציגו את עצמו כבעלים וכן הצית את המשרד.

לטענת אדי, חוזה האופציה נועד להחליף את דרישותיו הכספיות של ג'אן במסגרת חוזה ההקצאה, שהרי אין הגיון בכך שג'אן ירכוש מניות בחברה ריקה לאחר שמכרה את זכויותיה בנכס.

ההליך הפלילי

1. אדי ועוזי התלוננו במשטרה על ההצתה. נגד ג'אן הוגש כתב אישום. בהמשך הגיעו הצדדים להסדר טיעון שבמסגרתו הורשע ג'אן בעבירות של איומים והיזק בזדון. לאחר שנדחתה עתירת אדי ועוזי לבג"צ נגד הסדר הטיעון, נותרה ההרשעה על כנה וניתן גזר דין, שבו נקבע כך:

"הנאשם הורשע על פי הודאתו במסגרת הסדר טיעון בעבירות של איומים והיזק בזדון, אשר יוחסו לו במסגרת כתב אישום מתוקן. על פי עובדות כתב האישום המתוקן קיים סכסוך עסקי בין הנאשם לבין המתלוננים. במסגרת אותו סכסוך ביום 18.10.2011, על רקע ניסיונם של המתלוננים להעביר קרוואן ששימש כמשרד משטח המריבה למקום אחר, איים הנאשם על המתלונן עוזי שהוא הסתבך איתו ויראה לו מה זה. הנאשם עזב את המקום וחזר כשהוא נושא מיכל דלק. הוא נכנס לקרוואן, אמר שישרוף אותו והחל שופך את הדלק מהמיכל לתוך הקרוואן. בשלב זה שוכנע הנאשם לצאת מהקרוואן אך בעת שיצא איים פעם נוספת על עוזי וכן על המתלונן הנוסף שהגיע לשטח. עוד מפורט בכתב האישום כי בהמשך הוצת הקרוואן ונגרם לו נזק, אך עובדה זו אינה מיוחסת לנאשם."

בהמשך ציין בית המשפט כי בשל קשיים ראייתיים גובש הסדר שבמסגרתו תוקן כתב האישום באופן משמעותי לקולא וב"כ הצדדים עתרו במשותף להשתת עונש מאסר על תנאי, קנס ושל"צ בהיקף של 180 שעות ופיצוי. בית המשפט ציין כי לחובת ג'אן מספר לא מבוטל של הרשעות קודמות וכי בעבר הרחוק גם ריצה מאסר מאחורי סורג ובריח בגין הרשעות בעבירות רכוש ואלימות. מגיליון ההרשעות הקודמות שלו עלה, כי בשנים האחרונות חלה התמתנות ממשית במעורבותו בפלילים. העבירה האחרונה שבגינה הורשע, שלא הייתה מרף חומרה עליון, בוצעה בשנת 2003. עבירות קודמות בוצעו בשנת 1999.

הכרעה

כפיה – המסגרת הנורמטיבית

1. אימתי תתקבל טענה לפגם ברצונו של צד לחוזה בשל כפיה?

סעיף 17 לחוק החוזים קובע:

(א) מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לענין סעיף זה.

1. על תכליתה של ההוראה עמד כבוד השופט חשין בעניין ע"א 2299/99 אברהם שפייר ו-28 אח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה (4) 213 (2001):

"מקום שאדם קושר עצמו בהסכם אך בשל לחץ ששלל ממנו את יכולת הברירה, דין הוא שתהא זכות בידו לבטל את ההסכם. שלילת יסוד הרצון החופשי מקנה זכות לביטול ההסכם".

1. השאלה אם התקיימה כפייה אם לאו, תלויה בנסיבות כל מקרה לגופו. ככלל כפיה תוכר כאשר חוזה נחתם בשל איום חיצוני על גופו או נכסיו של המתקשר בחוזה באופן בלתי חוקי, בנסיבות שבהן הלחץ המופעל עליו הביא לכך שלא הייתה אפשרות סבירה שלא להיכנע לכפייה (ע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נו (4) 117, פס' 4 לפסק דינה של כבוד השופטת דורנר (2002).

בחינת הכפייה כאשר זו באה לידי ביטוי באיום לאלימות והאפשרות שלא להיכנע לה נבחנת מנקודת המבט הסובייקטיבית של הנפגע (בע"מ 1581/06 פלוני נ' פלוני (2006), דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 901 (1992)). רק לחץ קיצוני שיש בו כדי לאיין הרצון החופשי של המתקשר בחוזה יהיה בו כדי לאפשר ביטול חוזה בשל כפיה. כך לדוגמא חשש מאיומי שוק אפור עשויים להוות כפיה המבטלת רצונו של המתקשר בחוזה (ת"א (מחוזי מרכז) 40058-02-13 ארנון תדמור נ' עודד בראל (2015) וכן ראו גבריאלה שליו דיני חוזים (חלק כללי) החל מעמוד 325 (2005).

1. על הנכפה לפעול לביטול ההסכמה תוך זמן סביר, ממועד הסרת הכפייה, ככל שלא יעשה כן ייתפס כמי שהסכים לחוזה גם אם בדיעבד (סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), ע"א (מחוזי ב"ש) 41729-10-11 עמי באבי נ' אלי בן עזרי (2012), ת"א (מחוזי נצ') 735/07 עמותת צל קורתנו נ' New Seed Foundation (2009)).
2. נטל ההוכחה להוכחת טענת הכפייה חל על המעלה טענה זו ובענייננו – הנתבעים (ע"א 5806/02 אריאל ארביב נ' יעקב קרני, נח (5) 193, פס' 9 (2004), ע"א 685/88 שרה קוטרמן נ' קרן תורה ועבודה, פ"ד מז (2) 598 (1993). ודוק על המבקש להוכיח את הטענה, לבסס את טענתו ביחס לאירועים העולים כדי כפיה לפני החתימה על החוזה ולא על אירועים שאירעו לאחר החתימה (ע"א 5493/95 דיור לעולה (ע.א.ק.) בע"מ נ' שושנה קרן, פ"ד נ (4) 509 (1996).

כפיה – מן הכלל אל הפרט

1. הנתבעים לא הוכיחו קיומו של אירוע מסוים שבגינו נאלצו לחתום על החוזים. הנתבעים לא הוכיחו אירוע שבו "הוצמד אקדח לרקה" של מי מהם.

הנתבעים טוענים למכלול נסיבות אשר יש בהן כדי ללמד כי ג'אן השליט עליהם אימה לאורך זמן באופן שגרם להם לחתום על החוזים תוך פגם ברצונם החופשי ותחת כפייה. לטענת הנתבעים שיאן של נסיבות אלו היה אירוע הצתת המשרד – אירוע ששיקף איומים והטלת אימה בפרק זמן ממושך קודם לכן.

1. להלן אדון בנסיבות שלהן טענו הנתבעים:

הסרת הגדרות במתחם:

1. לטענת הנתבעים ג'אן הסיר גדרות מתכת מסביב למתחם ללא רשות ומכר אותן כברזל (סעיף 41 לתצהיר אדי).

לטענת התובעים הגדרות הוסרו מטעם החברות בעלות הזכויות במתחם לצורך החלפתן בקירות בלוקים (סעיף 67 לתצהיר ג'אן).

התובעים הביאו לעדות את הקבלן יצחק יעקב אשר העיד כי גדר המתכת הוסרה במסגרת עבודות להקמת קירות במקומה. לפיכך, אני דוחה את טענת הנתבעים כי הסרת הגדר היוותה ביטוי לפגיעת התובעים ברכושם או הטלת פחד.

איום על שוכרים או גביית כספים מהם שלא כדין

1. לטענת הנתבעים ג'אן איים ודרש דרישות בלתי לגיטימיות משוכרים. כך לדוגמה, ג'אן גבה סכומים שלא כדין מהשוכר אפריקה עץ וגרם לו לעזוב את המתחם טרם סיום חוזה השכירות שלו (סעיפים 102 – 104 לתצהיר אדי).
2. ג'אן טען כי התנהל מול השוכרת טבע לפי ייפוי כוח שנתן לו אדי (עמ' 8, סעיף 67 לתצהירו), וכי לא איים על שוכרים. כל שאמר להם הוא כי בעתיד הקרוב אדי כבר לא יהיה רלוונטי במתחם שכן הוא קיבל אופציה לרכוש את זכויותיו במתחם (עמ' 85 ש' 26 – 28).

ג'אן אמר לשוכרים כי כאשר תושלם העברת הזכויות אליו הוא לא יאריך את תקופת השכירות.

ג'אן הכחיש גביית כספים מהשוכר אפריקה עץ. לדבריו גביית הכסף נועדה לבניית סככה במקום, לבקשת השוכר ובאישור אדי (עמ' 87 ש' 10 – 14).

1. אדי טען בעדותו במשטרה כי ג'אן איים והצית חנות לחלקי חילוף במתחם.

ג'אן הכחיש זאת ובחקירתו במשטרה אמר כי הראה לשוכר את ההסכמים עם הנתבעים ואמר לו כי אין בכוונתו לחדש את הסכמי השכירות.

1. השוכר עמוס זוארץ מסר בהודעתו במשטרה כי לא איימו עליו.
2. מעיון בתכתוב השיחה עם השוכר בוארון מיום 18.2.2012, לא מצאתי כי היא כללה איומים אלא פירוט תוכניתו של ג'אן לפנות שוכרים אם יזכה בהליך זה.
3. לנוכח חתימת חוזי האופציה לא שוכנעתי כי מדובר באיומים או דרישות בלתי לגיטימיות העולות כדי כפיה.

הנתבעים לא הציגו ראיות שיש בהן לבסס איומים או דרישות בלתי לגיטימיות משוכרים. כדי לבסס טענה זו היה על הנתבעים להזמין לעדות את השוכרים.

למעט עוזי, אדי לא הזמין עד כלשהו להעיד על האיומים והכפייה מצדו של ג'אן.

לאור כל האמור, אני דוחה את הטענה.

החתמה על מסמכים בתקופת האבל

1. הנתבעים טענו כי התובעים החתימו אותם על מסמכים בתקופת אבלו של אדי על אמו.

החוזה היחיד שנחתם בתקופה זו הוא חוזה האופציה השני. החוזה נחתם לאחר השבעה, בתקופת 30 הימים שבה נהוג לשוב לעבודה. בחתימת התוספת לחוזה האופציה בפרק זמן זה כשלעצמה, אין כדי לבסס חתימה תחת לחץ או כפיה. הנתבעים לא הוכיחו כי חתימת חוזה האופציה הראשון בזמן מחלתה של האם, כחודשיים לפני פטירתה, הייתה בנסיבות העולות כדי לחץ או כפיה (עמ' 195)

מחיר בלתי סביר בחוזה ההקצאה

1. בתוספת לחוזה האופציה הועמד מחיר הנכס על סך של 2,600,000$ (סכום שאינו משקף את שווי הנכס במועד הרלוונטי, ושסבירותו תידון להלן).

בחוזה ההקצאה הוקצו חצי מהזכויות בחברה בעלת הזכויות בחצי המתחם תמורת סך של 250,000$.

לפי מחיר הנכס בחוזה האופציה, רבע המתחם שווה לכל הפחות 650,000$ ואף יותר מכך.

למעשה אין מחלוקת בין הצדדים כי התמורה הכספית שנקבעה בחוזה ההקצאה אינה משקפת את שווי המניות.

1. לטענת ג'אן, המחיר הנמוך נקבע בשל חוב קודם שאדי נותר חייב לו בגין הנחה שהשיג עבורו בעסקה שבמסגרתה רכש אדי שטח של 4 דונם מתוך הנכס (כהגדרתו לעיל) מחברת אמות (סעיפים 11 – 15 לתצהיר ג'אן).
2. ג'אן צירף לתצהירו העתק הסכם פשרה מיום 10.1.2010 (נספח 4) בינו לבין אגי וחברת קיבלאנק לימיטד (חברה שרכשה חלק מהזכויות במתחם ולאחר מכן מכרה אותן לנתבעים) שבו מודות אגי וקיבלאנק בחוב של 690,000$ כלפיו, הנובע מרכישת זכויות בשטח האמור מחברת אמות במחיר הנמוך ממחיר השוק.

בהסכם הפשרה נקבע כי אם אגי וקיבלאנק לא יעמדו בתשלומים, יהיה הנושה (ג'אן או חברה בבעלותו) זכאי לקבלת שווה ערך בקרקע תמורת יתרת החוב וזאת לפי מחיר רכישת הקרקע על ידי אגי (סעיף 2ז להסכם הפשרה).

לטענת ג'אן, הנתבעים לא שילמו את מלוא התמורה בהתאם להסכם הפשרה, ובשל כך הסכימו הצדדים להתקשר בחוזה הקצאת חצי ממניות אכב שכל נכסיה הם זכויותיה בנכס וזאת כנגד החוב התלוי ועומד, בתוספת סך של 250,000$ הנקוב בחוזה ההקצאה.

1. לטענת הנתבעים, חתימתם על הסכם הפשרה שבו הודו בקיום חוב, נועדה להרתיע את ליאור אברהם מהשתלטות על החברה. המסמך לא שיקף חוב אמיתי.

לביסוס טענתם צירפו מסמך "הסכם הבנות" מאותו יום (10.1.2010), שבו נאמר כי כל ההסכמים מאותו יום יהיו בטלים עם הצגת המסמך, ולא יהיו לג'אן או לחברה מטעמו טענות בעניין כלפי הנתבעים (סעיפים 44, 54 ונספח כב לתצהיר אדי).

בחקירתו אמר ג'אן כי אינו מכיר את המסמך, כי "בחיים לא" ראה אותו והכחיש כי מדובר בחתימתו (עמ' 102), בהמשך אמר כי אינו זוכר ואינו מכיר הסכם שלפיו אדי לא חייב לו כסף (עמ' 236). לא נתתי אמון בהכחשותיו.

1. חוזה ההקצאה אינו מפרט חובות קודמים של הנתבעים וקיזוז שלהם.

החוזה לא דווח לרשויות המס, ולפיכך לא ניתן להסיק כי השמטת פירוט כאמור נועדה להונות את רשויות המס.

על פניו נחזה הסכם ההבנות להיות חוזה אותנטי החתום על ידי ג'אן, אגי וקיבלאנק לימיטד.

בנוסף מופיעה עליו חתימתו של מר שחודה. איש מהצדדים לא זימן את מר שחודה לעדות.

הנתבעים נימקו את הימנעותם מלהזמינו בהיותו בן ברית של ג'אן. טענה זו מקבלת חיזוק בעובדה שבמסגרת הבקשה לסעד זמני בהליך זה חתם מר שחודה כערב צד שלישי לתובעים בהתאם לכתב ערבות מיום 19.1.2012.

במצב דברים זה, מה פשוט וסביר היה מאשר שג'אן יזמן את מר שחודה לעדות כדי לשלול את חתימתו ולהוכיח את טענתו כי המסמך אינו אותנטי. למרות זאת, נמנע ג'אן מלהזמינו, ללא כל הסבר מניח את הדעת. מעבר לכך שהימנעותו פועלת לחובתו, ג'אן כבר הודה בחקירתו כי לא אמר אמת בבית המשפט (עמ' 84 ש' 22-20), דבר המטיל צל כבד על אמינותו.

1. לאור האמור אני דוחה את טענת ג'אן שלפיה סכום התמורה בחוזה ההקצאה נקבע לאחר קיזוז חוב עבר. אני קובעת כי הסכום האמור היה בלתי סביר בהתחשב בשווי המניות.
2. זאת ועוד, בהתאם לחוזה ההקצאה, התמורה בסך של 250,000$ תשולם בחלוף שנתיים ממועד החתימה, בעוד שג'אן אמור היה להתחיל לקבל תשלומים חודשיים באופן מידי (כך שג'אן אמור לקבל תשלומים חודשיים בסכום בשיעור של כ-25% מתמורת המניות עוד לפני ששילם אותה, תנאי מעורר תמיהה ללא ספק).

ג'אן לא נתן הסבר מניח את הדעת לתנאי החוזה האמורים המעוררים תהיות באשר לנסיבות חתימתו ומחזקים את טענת הנתבעים בדבר כפייה.

מחיר בלתי סביר בחוזה האופציה

1. לטענת הנתבעים, סכום התמורה שנקבע בחוזה האופציה הוא בלתי סביר ביחס לשוויו האמיתי של הנכס (לשיטתם, כ-8,000,000$), דבר המחזק את טענתם כי החוזה נחתם בכפיה. הסכום שנקבע תמורת מימוש האופציה דומה לסכום שבו נרכש הנכס, בעוד שמחירי המקרקעין עלו בתקופה זו.

הנתבעים לא הציגו חוות דעת שמאית לביסוס טענתם.

1. בחוזה מחודש ינואר 2010 (כשנה לפני חתימת חוזה האופציה) שבמסגרתו רכשה אכב מקיבלאנק לימיטד זכויות המשקפות כחצי מהזכויות במתחם, נקבע מחיר של 1,500,000$, סכום היכול ללמד כי מחיר האופציה לא חרג באופן מהותי מטווח המחירים הריאלי (ת/15).
2. במסמך שצורף כחלק מנספח 14 לתצהיר ג'אן פורט צפי התשואה משכירויות בנכס בשנת 2011. ההכנסה הצפויה כולל השכרת השטחים שעמדו ריקים הייתה בסכום חודשי של 32,786$, דהיינו, 393,432$ בשנה. מדובר בתשואה בשיעור 13.1% מהמחיר שנקבע בחוזה האופציה הראשון ובשיעור 15.1% מהמחיר שנקבע בתוספת לחוזה האופציה.

אין צורך בחוות דעת שמאית כדי להבין כי מדובר בתשואה גבוהה מהתשואה המקובלת מנכס מסחרי עוד טרם השבחתו.

בהתחשב בעובדה שבנוסף לתשלום מחיר הנכס, התחייב ג'אן לסיים בפשרה הליכים משפטיים נגד ליאור אברהם בערך של מיליוני שקלים, נראה כי כוונת הצדדים והבנתם הייתה שתמורת הנכס תהיה גבוהה מהמחיר הנקוב בחוזה האופציה. בנסיבות אלה, המחיר שצוין בחוזה כשלעצמו, אינו מלמד על חתימת החוזה תחת לחץ או בכפיה.

1. האם הפחתת התמורה בתוספת לחוזה האופציה שיקפה שיקול מסחרי או לחץ בלתי לגיטימי?

לטענת התובעים ההפחתה בסך של 400,000$ נבעה מהסכמתם בחוזה המכר המתוקן, לשאת בתשלום חוב לעירייה בסך של 400,000 ₪ (צורפה אסמכתא על סך 367,000 ₪, נספח 19 לתצהיר ג'אן) ובחוב של אדי למשרד עו"ד שניצר בסך של 70,000$ ולאחר היוון תשלומים לפי החוזה (סעיף 31 לתצהיר ג'אן). ג'אן לא פירט תחשיב כלשהו של ההיוון הנטען.

הנימוקים שפירט ג'אן אינם מסבירים את מלוא הפחתת התמורה, בייחוד לנוכח גריעת אחד ההליכים נגד ליאור אברהם שג'אן התחייב לפעול לסיימם. עם זאת, הנתבעים לא ביססו את טענתם שלפיה מלוא התמורה (לרבות ההתחייבות לסיים את ההליכים הנותרים נגד ליאור אברהם) היא בסכום לא ריאלי. לפיכך, הנתבעים לא הוכיחו נסיבות המבססות כדבעי את טענת הכפייה.
איומים

1. בהודעתו במשטרה מיום 18.10.2010, מיד לאחר הצתת המשרד, מסר אדי כי הוא "מסוכסך עם בחור ברוך ג'אן אתם מכירים אותו הוא מאיים עלי באופן קבוע על השטח כל הזמן הוא מאיים לפגוע בי תמיד גם באוזני עוזי כהן הוא משוגע וכבר הגשנו מלא תלונות..."

ובהמשך:

"... הוא תמיד מאיים והיום שרף הוא רוצה להשתלט על השטח שלי"

בהודעתו במשטרה מיום 19.10.2011 אמר כי ג'אן הורה לו בטון מאיים בטלפון לא להשכיר את המתחם לאף אחד ואיים לפגוע בעוזי, ובהמשך אמר כי ג'אן מאיים עליו במשך שנה וחצי מאז שהגיע למתחם. בחקירתו בבית המשפט ניכרה חוסר קוהרנטיות בתיאור האיומים (עמ' 181).

1. בחקירתו במשטרה הכחיש ג'אן כי איים על אדי.
2. עוזי נשאל ע"י חוקר המשטרה אם היו עוד מקרים דומים עם ברוך ג'אן שבהם היה נוכח או שאחיו סיפר לו אודותיהם והשיב בשלילה.
3. בעימות בין עוזי לג'אן אמר עוזי כי היו איומים גם לפני אירוע ההצתה, הוא מפחד על חייו וחיי קרוביו, האיומים כללו איום להטלת עיקולים וג'אן אמר שהוא יראה לאדי כי אינו ילד כמו ליאור.

ג'אן הכחיש זאת. לדבריו, היו ויכוחים שעלו לטון גבוה, הוא נהייה אחוז אמוק ויכול להיות שאמר דברים שלא התכוון אליהם (עמ' 3 – 4, 6 לעימות).

1. בהודעת עוזי מיום 11.2.2013 ובהודעת אדי מיום 5.2.2013 אמרו הם כי ג'אן איים עליהם גם לפני ההצתה בשנת 2011 אך הם לא התלוננו בשל פחד ומשום שאדי היה בתקופה קשה מבחינה משפחתית. בהליך זה טען אדי כי ג'אן השמיע איומים כלפי משפחתו.
2. מהראיות שהוצגו לי, לא שוכנעתי כי החתימה על החוזים נעשתה תחת איומים או כי מערכת היחסים בין הצדדים הייתה מושתתת על איומים, וזאת גם אם במצב כזה או אחר התבטא ג'אן באופן מאיים. עובר לחתימה על החוזים אדי לא התלונן במשטרה על איומים. לאחר אירוע ההצתה אמר עוזי בהודעתו במשטרה כי אינו מכיר אירועים דומים מהעבר. בהודעתו במשטרה לא אמר אדי כי משפחתו אוימה.

התרשמתי כי אדי הפריז בתיאור איומים על ידי ג'אן.

בכל מקרה, הנתבעים לא הוכיחו כי אדי היה מאוים לאורך כל התקופה משלב המשא ומתן לכריתת החוזים ועד לשליחת הודעת הביטול.

עבר פלילי

1. כעולה מגזר הדין הנ"ל, לג'אן עבר פלילי הכולל מספר לא מבוטל של הרשעות. עם זאת, העבירה האחרונה שבגינה הורשע (עד לאירוע השריפה במשרד) בוצעה בשנת 2003. אין בעבר הפלילי האמור כשלעצמו כדי לבסס טענת כפיה בשנים 2010 – 2011.
   קשרים עם משפחת אבוטבול וגורמים המזוהים כעברייניים –
2. לטענת הנתבעים ג'אן נהג לומר כי "אני זה אבוטבול, אם ארים טלפון לא יהיה נעים" (סעיף 39 לתצהיר אדי).

אין מחלוקת כי לג'אן היו קשרים חבריים עם משפחת אבוטבול (עמ' 117 ש' 30, דיון מיום 18.12.2013), וכי לחלק מבני משפחתו רקע פלילי.

הנתבעים לא הוכיחו כי הקשרים בין ג'אן למשפחת אבוטבול יצרו נסיבות כפיית חתימה על החוזים. בקשרים עם משפחה שמיוחסת לה פעילות עבריינית או בפעילות פלילית של מי מבני משפחתו של ג'אן כשלעצמם, אין תשתית ראייתית מספקת כדי לקבוע כי החוזים עם ג'אן נחתמו בכפיה.

כפייה מצד ליאור אברהם

1. הכפייה עשויה להתבצע על ידי צד שלישי, אלא שהלחץ שהוביל לחתימת החוזים (לכל הפחות חוזי האופציה ויתכן גם חוזה ההקצאה) מקורו והמשכו בהליכים משפטיים שניהל ליאור אברהם נגד הנתבעים. ככלל ניהול הליכים בבתי משפט אינו יכול להיחשב ככפייה בלתי לגיטימית המקימה זכות לבטל חוזים שנחתמו בעקבות הליכים אלו.
   אירוע ההצתה
2. כאמור לעיל, אירוע ההצתה קרה לאחר חתימת החוזים. הצדדים חלוקים האם ג'אן הצית את המשרד אם לאו. אין מחלוקת כי ג'אן שפך במקום דלק (הודעתו במשטרה מיום 21.10.2011).

לנוכח הודאתו, לא נדרשת הכרעה בשאלת ההצתה. די בשפיכת הדלק כדי להוות איום במעשה הצתה ויש בכך כדי ללמד על אופיו והתנהלותו של ג'אן. בכל מקרה, כיוון שהאירוע קרה לאחר חתימת החוזים אין בו די כדי ללמד על חתימתם בכפיה. הנתבעים טוענים כי אירוע זה הביא לסיום הכפייה (עמ' 27 לסיכומיהם).

1. נסיבות שלטענת התובעים מלמדות כי החוזים לא נחתמו בכפייה:

בדיקת אפשרות למימוש זכות קדימה

1. טרם החתימה על חוזי ההקצאה והאופציה, ביום 16.12.2009, הציע אדי למר טובי כהן מקיבלאנק לימיטד לממש את זכות הקדימה ביחס לזכויות אגי בנכס והבהיר כי אם לא יממש את זכותו, סבא שמכרה את הנכס לאגי, תהיה מעוניינת לרכוש אותו חזרה (ת/17).

באותו יום פנה אדי בשם אגי וסבא לעו"ד אדוארד סגל וביקשו להכין חוזה בין הצדדים לרכישת הזכויות במחיר זהה למחיר שבו נרכשו הזכויות במקור מסבא. במכתבו ציין כי טובי מסר שאינו מעוניין לממש את זכות הקדימה. עו"ד סגל התבקש להכין חוזה נפרד שבמסגרתו תשפה סבא את אגי על שיפוצים שביצעה בנכס בשווי של 650,000$ (ת/16).

פניות אלו מלמדות כי הדיון במכירת הזכויות בנכס החל לפחות בשנת 2009 וכי הייתה לנתבעים אפשרות למכור את הנכס לצד שלישי.

הנתבעים לא הציגו ראיות שיש בהן לבסס כפיה מתמשכת החל משנת 2009.

פניה לצד שלישי לממש את זכות הקדימה אינה מתיישבת עם טענת הכפייה על ידי ג'אן למכור את הנכס במחיר שהוסכם עליו. אם אכן היה מדובר במחיר נמוך באופן ניכר ממחיר השוק לא ברור מדוע הצד השלישי לא ביקש לממש את זכות הקדימה.

בנוסף, דברים אלו מלמדים גם על פרק הזמן הממושך שבו התקיימו המגעים למכירת הנכס, עובדה שאינה מתיישבת עם טענת הכפייה או חוסר האפשרות לפעול להסרתה.

החוזים נערכו על ידי משרד עורכי דין

1. כאמור החוזים נושא התביעות נערכו על ידי עו"ד ערן אורבך ממשרד עורך דין שניצר. הנתבעים יוצגו על ידי אותו משרד בהליכים משפטיים. ולפיכך סברו כי עו"ד אורבך מייצג גם אותם. לאחר חתימת החוזים התברר כי עו"ד אורבך ייצג את התובעים בלבד ולא את הנתבעים.

לדברי אדי, עו"ד ניר סברוב ממחלקת הליטיגציה במשרד אשר טיפל בעניינם של הנתבעים בהליכים שנוהלו באותו זמן נגד ליאור אברהם, הוא שהנחה את הנתבעים לא לדווח על חוזה ההקצאה. למעט עניין זה, עו"ד סברוב לא היה מעורב במו"מ לקראת חתימתו. בפועל עו"ד אורבך שעסק בתחום המקרקעין והחוזים ייצג את ג'אן בלבד.

ייצוג הצד הכופה לכאורה על ידי עו"ד הנחזה לייצג את שני הצדדים על אף שאינו פועל כך, מהווה נסיבה המחזקת את הטענה בדבר כפייה. לפיכך, איני מקבלת את טענת התובעים בעניין זה.
התקיים משא ומתן לכריתת החוזים

1. עובר לחתימה על חוזה האופציה ניהלו הצדדים משא ומתן, החליפו טיוטות והעירו הערות עד לגיבוש החוזה הסופי (נספחים 6, 7 לתצהיר ג'אן, תצהיר עו"ד אורבך).

בפגישה שהתקיימה במשרד עורך דין שניצר עובר לחתימת חוזה האופציה בנוכחות עורכי הדין אורבך ומחלב (תכתוב פגישה מיום 25.7.11 שנערך על ידי חבר המתרגמים) נדונה סוגיית המס. אדי ביקש כי במקרה שתהיה חובה לשלם מס בגין מלוא סכום הרכישה (3,000,000$) ישלם אותו ג'אן, ובמקרה שתהיה חובה לשלם מס בגין האופציה בלבד (20,000$) ישלם אותו הוא. מהמשא ומתן שהתנהל (כמפורט בתכתוב), לא נראה כי אדי היה נתון בלחץ העולה כדי כפיה. מדובר ביום אחד לפני החתימה על חוזה האופציה.

בשיחה אחרת שככל הנראה התקיימה לאחר החתימה על חוזה האופציה, טרם חתימת התוספת לחוזה האופציה, ניהלו ג'אן ואדי מו"מ לגבי המחיר שייקבע בתיקון (שם הקובץ מייחס את השיחה ליום 26.8.2011). באותה שיחה אמר אדי לג'אן כי "כשזה מגיע לילדים ולמשפחה שלי שמתי קו". ניתן לפרש דברים אלה כדברי אדם שאוים. עם זאת ממכלול השיחה עולה כי אדי ניהל עם ג'אן משא ומתן, סירב להפחית את המחיר לסך של 2,500,000$ והזמין אותו להצטרף אליו לחוף הים. באותה שיחה לא נאמר באופן מפורש כי היו איומים כלפי משפחתו של אדי. ככלל השיחה לא שיקפה פחד מסוג כזה.

ניהול המשא ומתן אינו מתיישב עם טענת הכפייה, יש בו כדי להעיד כי אדי יכול היה לסרב לתנאים שהציג לו ג'אן, הייתה לו אפשרות והיה לו זמן לפנות למשטרה או לבית המשפט. יש בכל אלה חיזוק למסקנה כי לא התקיימה כפייה.

לנתבעים היתה גישה חופשית לעורכי דין (עמ' 6, 175)

1. החוזים לא נערכו בין לילה. במקביל לניהול המו"מ לחתימה על החוזים, ניהלו הנתבעים מספר הליכים משפטיים נגד ליאור אברהם אשר נטען כי פעל נגדם באיומים. הייתה לנתבעים שהות ואפשרות להיוועץ עם עורכי דינם ולפעול להסרת איומיהם הנטענים של התובעים עליהם.

הבעת רצון לממש את המקרקעין בפני צדדים שלישיים

1. ג'אן התכוון לממש את האופציה לרכישת הנכס באמצעות צדדים שלישיים שירכשו את הנכס ובהם מר ליפקה. לאחר אירוע ההצתה פנה אדי למר ליפקה בניסיון לקדם את המכירה ישירות מולו (עמ' 213).

פניה זו מעוררת ספק אם העסקה האמורה נכפתה עליו (סעיף 22 לתצהיר ליפקה, עמ' 48).
אי הגשת תלונה במשטרה

עד לאירוע ההצתה אדי לא הגיש תלונה במשטרה על מעשי הכפייה שלטענתו ביצע ג'אן על אף שלטענתו נמשכה הכפייה זמן רב וכאמור הייתה לו הזדמנות לעשות כן.

יחסי קרבה בין אדי לג'אן

1. ג'אן הצהיר על יחסי קרבה עם אדי. בתוך כך הביא ושלח מאכלים לשבעה על מות אמו, יצא עם אדי ורעייתו לנופש באילת והשתתף בטקס העלייה לתורה של בנו. הצדדים קיימו ביקורים הדדיים, כל אחד בביתו של האחר (סעיף 62 לתצהיר ג'אן).

היעדר פחד של אדי מג'אן

1. אדי רכש חוב של ג'אן לחברת קוקה קולה וניסה לרכוש חובות נוספים. התנהלות זו אינה מתאימה לאדם החושש מהתנהגותו של חייב (עמ' 161 – 162).
2. בתגובתם לבקשה למתן צו מניעה פירטו הנתבעים את טענת הכפייה רק ביחס לחוזי האופציה ולא ביחס לחוזה ההקצאה.

ספק בעיניי אם יש בכך כדי ללמד על אמינות טענת הכפייה ביחס לחוזה ההקצאה שכן במועד הרלוונטי התובעים לא תבעו את אכיפת חוזה ההקצאה ולא הזכירו את קיומו.

1. לסיכום נושא הכפייה, ממכלול הראיות שהוצגו לי הגעתי למסקנה כי הנתבעים לא הוכיחו כי חוזה כלשהו מהחוזים נחתם בכפייה ובלית ברירה. אדי חתם על החוזים והתוספות פעם אחר פעם (בסך הכול 3) בפרק זמן של כשנתיים מתחילת המשא ומתן וממועד חתימת חוזה ההקצאה. גם אקבל כי החוזים נחתמו בכפייה היה לאדי די והותר זמן לפעול לביטולם כאשר לא הייתה כפייה. יש לשים לב כי החוזים בוטלו כ-3 חודשים לאחר חתימת חוזה האופציה.

משלא פעלו הנתבעים לביטול החוזים בשל הכפייה הנטענת בהזדמנות הראשונה, איני מקבלת את טענת הכפייה.

הטענות שפורטו במכתב הביטול וחריגה מהן

1. במכתבו מיום 16.11.2011 פירט ב"כ הנתבעים את נימוקי הביטול כדלקמן:
2. אירוע ההצתה וקיומה של מסכת איומים ולחצים נמשכת מצד ג'אן.
3. טענות ביחס לייצוגו של עו"ד אורבך.
4. בהליך זה טענו הנתבעים טענות נוספות שלא פורטו בהודעת הביטול ובתוך כך כישלון תמורה ועושק.
5. בית המשפט העליון קבע בשורה של מקרים כי "משנימק הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה" (בע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבניין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבניין בע"מ, פ"ד נב(1), 210, פיסקה 11 (1998) והאסמכתאות שם, ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' סמיר פארוואג'י, פס' 13 (2014). יצוין, כי בספרות הובעו עמדות המסייגות הלכה זו. כך פרידמן וכהן בספרם חוזים בעמ' 1090 מביעים עמדה שלפיה ההנמקה אינה כובלת את הצד המבטל, שהרי אם פטור הוא מנימוק הודעת הביטול בהתאם לחוקי החוזים מה טעם יש לכבול אותו להנמקתו? פרופ' מיגל דויטש בספרו ביטול חוזה בעקבות הפרתו עמ' 196 - 197 (1993) מציע לצמצם את ההלכה האמורה רק למקרים שבהם יש בהסתמכות מקבל הודעת הביטול על נימוקי הביטול כדי ליצור השתק של שולח ההודעה מלטעון טענה חדשה ולהחיל את עקרונות תום הלב על מקבל ההודעה במקרה שבו הוא יודע כי קיימת עילת ביטול נוספת העומדת למודיע ואינו מגלה אותה. נאמר שם כי מקבל הודעת הביטול שוקל את סיכויי הנימוקים העומדים ביסוד ההודעה ורק במקרה שהוא סבור כי אין בנימוקים אלו ממש יעמוד הוא על קיום החוזה. במקרה זה יהיה שולח הודעת הביטול מושתק מלטעון טענה חדשה.

גבריאלה שליו ויהודה אדר בספרם דיני חוזים – תרופות בעמ' 662 – 664 (2009) סבורים כי יתכנו מקרים שבהם יהיה צורך להגביל את תחולתה של דרישת הזיקה העניינית בין הודעת הביטול לטענות שולח ההודעה ומביאים דוגמא למקרה שבו המפר מודע לכך שהוא הפר את החוזה באופן המקים עילת ביטול וכאשר יש לו יסוד סביר להניח כי הנפגע אינו ער לקיומה של עילה זו.

עם זאת, ההלכה האמורה בעינה עומדת. בשיטתנו צד השולח הודעת ביטול כבול לנימוקים שפירט בהודעתו. איני מקבלת את טענת הנתבעים כי בכתב ההגנה היו רשאים לטעון טענות חדשות לביטול החוזים שלא פורטו בהודעת הביטול המקורית, וכי יש לראות בכתב הגנתם הודעת ביטול. קבלת טענה זו תרוקן את ההלכה האמורה מתוכן. התובע לא יוכל לכלכל את צעדיו על סמך נימוקים שפורטו בהודעת הביטול ולהחליט האם להשלים עמה או לפתוח בהליך לאכיפת החוזה.

עושק

1. בהודעת הביטול לא פורטה טענת העושק ולכן אין להידרש לה. בכל מקרה, אדי לא הוכיח ניצול מצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון כנדרש להוכחת עילת עושק לביטול חוזה. לגבי חוזה ההקצאה, אמנם נראה כי תנאי החוזה היו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל ביחס לסכום התשלום ולתנאיו אך אין די בכך כדי להביא לביטול החוזה, ביחוד כאשר הנתבעים לא טענו כל טענה בעניין זה משך כשנתיים מאז חתימת החוזה ועד להגשת התביעה.

תשלום תמורת חוזה האופציה בסך של 20,000$

1. טענת כישלון התמורה בגין חוזה האופציה לא פורטה בהודעת הביטול ולכן אדי אינו רשאי להסתמך עליה.
2. גם לגופה, קיים ספק ממשי בטענת הנתבעים להיעדר תמורה. עו"ד אורבך העיד כי לא ראה את תשלום התמורה ואדי העיד כי התמורה לא שולמה.

ג'אן טען כי התמורה שולמה במזומן מכספים שהחזיק בביתו, וכי אדי לא מסר קבלה בגינה.

בשים לב לכך שבחוזה האופציה נאמר כי התמורה שולמה, בשים לב לכך שהנתבעים חתמו על החוזה וכן על דיווח העסקה לשלטונות מס שבח שבו צוינה התמורה ששולמה (נספח 17 לתצהיר התובעים), בשים לב לעובדה שאדי לא הציג הודעה כלשהי בדבר אי תשלום תמורת האופציה ולא טען טענה כלשהי בעניין זה עד לפתיחת ההליכים שלפני, איני מקבלת את גרסתו שלפיה לא קיבל תמורה בגין האופציה.

1. משנדחתה טענת הנתבעים בדבר חתימת החוזים בכפיה וכאשר בהודעת הביטול לא טענו הנתבעים טענה המצדיקה את ביטול החוזים, יש להורות על אכיפתם.

האם מתקיים סייג המונע את אכיפת החוזים?

1. סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") מציב את תרופת האכיפה בראש הסעדים שלהם זכאי הנפגע מהפרת חוזה.
2. סעיף 3(4) קובע חריג לכלל זה, במקרה שאכיפת החוזה בלתי צודקת בנסיבות העניין.
3. בית המשפט העליון עמד בהרחבה על השיקולים בהחלת החריג האמור בעניין ע"א 5131/10 רחל אזימוב נ' אפרים בנימיני (2013):

"18. אימתי תראה אכיפת החוזה בלתי צודקת בנסיבות העניין? ... אין מדובר ברשימת כללים ברורה וסדורה, אלא במענה הניתן בכל מקרה ומקרה בהתחשב בנסיבות הייחודיות לו ... חשוב להדגיש כי בבוחנו את צדקת האכיפה במקרה נתון, על בית המשפט להתחשב במכלול הנסיבות הנוגעות לעניין וזאת לאורך כל ציר הזמן שעד מועד מתן פסק הדין, על מנת שניתן יהיה להביא בחשבון את שיקולי הצדק הרלוונטיים "כפי שהם מתגבשים בעת ההכרעה" ... יש להביא בחשבון הן את הנסיבות שהיו קיימות בעת כריתת החוזה הן את אלה שהתרחשו לאחר הכריתה - לפני ואחרי ההפרה.

בעת שקילת מכלול הנסיבות כאמור במאזני הצדק, יש להניח על כפות המאזניים גם היבטים של אשמה מוסרית. במסגרת זו תבחן התנהלותו של כל צד לחוזה כלפי משנהו כך למשל ייבחנו לגבי המפר חומרת ההפרה, המאמצים שעשה כדי להימנע לכתחילה מן ההפרה, המניעים להפרה וניסיונותיו לתקן או לצמצם את מימדי הפגיעה שגרמה ההפרה לנפגע ואילו לגבי הנפגע ייבחנו בין היתר אשמו התורם להתרחשות ההפרה וקיום החיובים שנטל על עצמו בחוזה. עוד יונחו על כפות המאזניים שיקולים הנוגעים לנזק שייגרם לנפגע אם לא ייאכף החוזה לעומת הנזק שייגרם למפר אם ייאכף...".

1. המטרה המרכזית בהתקשרות בחוזה האופציה הייתה להביא לסיום ההליכים המשפטיים נגד ליאור אברהם. סביר כי לולא ניתנה התחייבות ג'אן לסיים את ההליכים האמורים לא היו הצדדים מתקשרים בחוזה האופציה.
2. ביום 13.8.2012 התפשרו הנתבעים עם ליאור אברהם בכל ההליכים המשפטיים שהתנהלו נגדו ובמסגרת זו שילמו לו סך של 4,500,000 ₪ (נספח סא לתצהיר אדי).
3. ג'אן הצהיר כי שילם לליאור אברהם סך של 200,000 ₪ בגין פשרה בהליכים המשפטיים שניהל נגד אדי; מתוכם שילם הוא סך של 70,000 ₪ ומר ליפקה שהיה מעוניין לרכוש את הנכס באמצעותו שילם סך של 130,000 ₪ (סעיף 34 לתצהיר ג'אן, עמ' 108). ליפקה אישר את הדברים בעדותו (עמ' 56).

לטענת ג'אן, הוא התכוון להתפשר עם ליאור אברהם בסכום כולל של בין 1.5 – 2.5 מיליון ₪ (עמ' 108 ש' 8), אלא שליאור אברהם לא הסכים לפשרה בגין חלק מהתיקים ועמד על כך שתכלול את כל התיקים התלויים ועומדים נגד הנתבעים (עמ' 242).

1. יצוין, כי עו"ד אורבך ייעץ כי ג'אן ישלם את הסכום לליאור אברהם ב"שחור" (הקלטה מיום 25.7.2011 בעמוד 37). בהיעדר ראיות אובייקטיביות חיצוניות לביצוע תשלום הסכומים האמורים, בהתחשב בכך שהנתבעים שילמו לליאור אברהם סכום של 4,500,000 ₪ ובהתחשב בהצהרת ליאור אברהם כי לא קיבל כל תמורה מכל צד שלישי תמורת ההסכמות בחוזה הפשרה (סעיף 15 לחוזה הפשרה עם ליאור אברהם), אני דוחה את טענת ג'אן בדבר תשלום סך של 200,000 ₪ לליאור אברהם.
2. בנסיבות האמורות, כאשר ג'אן לא קיים את התחייבותו על פי החוזה לסיים את ההליכים נגד ליאור אברהם, כאשר הנתבעים התפשרו באופן מלא עם ליאור אברהם, לא מתקיימת עוד מטרת החוזה. גם אם תשולם תמורת האופציה הקבועה בחוזה, היא לא תשקף את התמורה שעליה הסכימו הצדדים.
3. חרף האמור איני מקבלת את טענת הנתבעים שלפיה התוצאה המתחייבת היא דחיית תביעת התובעים לאכיפת החוזה. דעתי היא כי ניתן לאכוף את החוזה ב"תנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין" (סעיף 4 לחוק התרופות). בענייננו, ניתן לכמת את שווי הפשרה עם ליאור אברהם בתמורה כספית שתתווסף לתמורה הנקובה בחוזה כפי שאף הוצע על ידי ג'אן בסיכומיו. במקרה כזה תשקף התמורה החוזית הכוללת את התמורה שהיה על ג'אן לשלם בפועל לו קיים את התחייבותו להתפשר עם ליאור אברהם.
4. בנסיבות העניין, לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים הרלוונטיים, לרבות העובדה שאין חפיפה מלאה בין ההליכים שג'אן התחייב לסיים בפסק דין לבין ההליכים שנכללו בסופו של דבר בהסכם הפשרה בין הנתבעים לליאור אברהם (הכולל גם תביעות של אדי ואשתו נגד ליאור אברהם), אני מעמידה את שווי ההתחייבות האמורה של ג'אן על סך של 4,000,000 ₪. התניית אכיפת חוזה האופציה בתשלום התמורה החוזית (2,600,000$) והסכום הנוסף של 4,000,000 ₪ תהיה צודקת בנסיבות העניין.
5. התובעים טענו בסיכומי התשובה כי בקשת הנתבעים להחיל את חריג הצדק לאכיפה מהווה הרחבת חזית ביחס לטענות שפירטו בכתב ההגנה, אלא שהנתבעים התפשרו עם ליאור אברהם לאחר הגשת כתב ההגנה, אדי פירט זאת בתצהיר עדותו הראשית ובכך הוסיף את העובדות לחזית המחלוקת. לפיכך הנתבעים לא היו מנועים מלטעון בעניין זה.

היחס בין חוזה האופציה לחוזה ההקצאה

1. חוזה ההקצאה משקף הקניית זכויות לג'אן בשרשור ב-25% מהנכס. לא ברור מדוע במקביל חתמו הצדדים על חוזה אופציה לרכישת 100% הזכויות בנכס.
2. מתכתוב השיחה מיום 25.7.2011 (יום לפני החתימה על חוזה האופציה) עולה כי כוונת הצדדים הייתה שמימוש האופציה יחליף את הקצאת המניות באכב באופן שאדי בעצמו ייהנה ממלוא תמורת המכר.
3. דברים אלו עולים גם מהמסמך שהציגו הנתבעים בחקירתו הנגדית של עו"ד אורבך. מדובר במסמך לא חתום שלפיו במקרה שהאופציה לא תמומש, יחתום אדי על כל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע הקצאת המניות וזאת כנגד הסכומים המתחייבים בחוזה האופציה. במצב כזה יהיה ג'אן זכאי לקבל את מסמכי הנהלת החשבונות של אכב החל מיום 1.1.2010 לצורך ביצוע התחשבנות בין הצדדים (מוצג נ/1). במסמך צוין כי הוא ישמר בנאמנות במשרד עו"ד שניצר עד חלוף המועד למימוש האופציה. המסמך לא צורף לתצהירי הנתבעים. עורך דין אורבך לא ערך אותו. לא הוצג מסמך חתום על ידי מי מהצדדים (לרבות ידי העד עו"ד אורבך). עם זאת, עו"ד אורבך היה מוכן להניח שהמסמך משקף את הסכמת הצדדים ונראה כי אכן זו הייתה כוונתם וזה היה הרקע להותרת המסמך בנאמנות. מנוסח המסמך עולה מניה וביה כי הצדדים התכוונו שחוזה הקצאת המניות יכנס לתוקף רק במקרה שחוזה האופציה לא ימומש.
4. לנוכח מסקנתי כי יש לאכוף את חוזה האופציה ולאפשר את מימושה, אין לאכוף את חוזה ההקצאה.
5. אין להורות על אכיפת חוזה ההקצאה גם בשל נסיבות שחרורו מהנאמנות;

הפקדת חוזה ההקצאה בנאמנות

1. לטענת ג'אן, עובר לחתימה על חוזה ההקצאה ביקש אדי לא לדווח עליו לרשויות המס ורשם החברות מתוך רצון להימנע מחשיפתו לליאור אברהם. אדי ביקש שהחוזה יוותר בנאמנות אצל עורך הדין ממשרד שניצר (עו"ד אורבך). בפועל, בחודשים שלאחר חתימת חוזה ההקצאה נהגו הצדדים בהתאם לחוזה וסבא קיבלה תשלום חודשי כפי שנקבע בו במשך מספר חודשים. ג'אן קיבל ייפוי כוח מאדי (דצמבר 2010) ופעל (ינואר – פברואר 2011) מול הרשויות בענייני הנכס (דו"חות עירייה והתקנת מדי מים). התובעים הציגו את אישור ב"כ הנתבעים מיום 23.3.2011 שלפיו ג'אן מוסמך לחתום על תוספת לחוזה שכירות עם השוכרת פלנטקס (חברה בת של טבע) והתוספת שחתם עמה ג'אן (מרץ 2011) בשם הנתבעים הכוללת פשרה במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים (נספחים 8 – 11 לתצהיר ג'אן).
2. לטענת אדי, הצדדים הסכימו שחוזה ההקצאה לא יצא מן הכוח אל הפועל וישמר בנאמנות עד לאחר סיום המחלוקת עם ליאור אברהם ותשלום מלוא התמורה על ידי ג'אן (תמורה שלטענתו ברור היה שג'אן לא ישלם שכן הוא אינו נוהג לשלם סכומים כאלו). הצדדים חתמו על כתב נאמנות שלפיו ישמר החוזה אצל עו"ד אורבך, ולא ישוחרר עד לקבלת מלוא התמורה מג'אן או חתימת שני הצדדים, ובמקרה שיבולע לאדי והוא לא יהיה זמין, חתימת עוזי בשמו (סעיפים 61 – 62 לתצהיר אדי).
3. עו"ד אורבך לא הציג את כתב הנאמנות, אך עדותו תומכת בגרסת אדי שלפיה החוזה נמסר לו בנאמנות ללא הגבלת זמן ושחרורו מהנאמנות הותנה בתנאים כאמור (עמ' 30).

שחרור חוזה ההקצאה מהנאמנות

1. עו"ד אורבך העיד כי עוזי חתם על שחרור חוזה ההקצאה בכניסה לבניין שבו פועל משרד עו"ד שניצר, וזאת בשל בעיות חניה בבניין.
2. ג'אן העיד כי שחרור חוזה ההקצאה מהנאמנות בחתימת עוזי היה בהסכמת אדי (עמ' 102 ש' 19 – 22). לא נתתי אמון בגרסה זו. לוּ אכן הסכים אדי לשחרור החוזה הוא היה חותם על המסמך בעצמו. עוזי העיד כי לא ידע על מה הוא חותם וכי נאמר לו שיש לחתום במהירות מכיוון שהמשטרה בדרך. מעדותו בעניין זה, שהייתה נאמנה עלי, עלה כי חתם על המסמך בלחץ ובחיפזון מבלי שניתנה לו שהות לבדוק וללמוד את המסמכים. מהראיות התברר כי החוזה שוחרר במחטף, בניגוד להסכמות, למרות שאדי, בעל העניין הנכון, לא היה בלתי זמין.
3. חיזוק לכך שבוצע מחטף ניתן למצוא בעדות עוזי שלפיה לאחר החתימה הוא ביקש לעיין במסמכים אך לא נענה.
4. יש לשים לב כי החוזה שוחרר מהנאמנות למרות שג'אן לא שילם את תמורת הקצאת המניות. בהקשר זה, איני מקבלת את טענת ג'אן, כי לאור הודעת הביטול לא חלה עליו חובה לשלם את התמורה. משטען, כי הנתבעים כבר החלו בקיום החוזה ושילמו תשלומים במסגרתו היה עליו לשלם את תמורת הקצאת המניות.

פגם בייצוג בחוזה ההקצאה

1. שחרור חוזה ההקצאה ע"י עו"ד אורבך ומסירתו לג'אן מחזקת את טענת הנתבעים בהודעת הביטול בדבר פגמים בייצוגו של עו"ד אורבך.
2. במקרים חריגים מצב שבו צד לחוזה סבור כי הוא מיוצג על ידי עורך דין המייצג את האינטרסים שלו, ומתברר כי עורך הדין לא ייצג אותו, עשוי להביא לביטול החוזה בשל טעות או הטעיה, כאשר מתברר כי עורך הדין הביא לגיבוש חוזה שתנאיו בלתי סבירים (ע"א 7663/11 גבריאל דדון נ' יוסף יהויקים חדד (2013).
3. כפי שהתברר, חוזה ההקצאה כולל תנאים בלתי סבירים ביחס לתמורה ומועדי תשלומה.
4. טרם החתימה על חוזה האופציה הראשון אמר עו"ד אורבך כי הוא מייצג את שני הצדדים. גם ג'אן אישר זאת (תכתוב קובץ פגישת עריכת חוזה אופציה 25.7.11 בעמ' 27 ש' 19 – 20).
5. סמוך לאחר אירוע ההצתה עזב עו"ד אורבך את משרד שניצר והחל לייצג את ג'אן באופן עצמאי.
6. בחקירתו הנגדית הודה עו"ד אורבך כי הוא ייצג את ג'אן בלבד. עו"ד אורבך לא ידע מי ייצג את הנתבעים במסגרת החוזים שערך ולא אמר לאדי כי הוא אינו מייצג אותו (עמ' 26 – 28).
7. שוכנעתי כי בעת עריכת החוזים הוטעה אדי לחשוב כי עו"ד אורבך מייצג את שני הצדדים. עו"ד אורבך עבד במשרד שעבד באופן שוטף עם אדי ובמצב דברים זה לא הייתה לאדי סיבה לחשוב אחרת. במשא ומתן לא היה אדי מיוצג ע"י עורך דין שעיסוקו בעריכת חוזים.
8. עו"ד אורבך היה מצוי בניגוד עניינים כאשר ערך את חוזה ההקצאה וכאשר החזיקו בנאמנות.
9. סביר להניח כי אם אדי היה יודע שעו"ד אורבך מייצג רק את ג'אן הוא לא היה מסכים להפקיד בידיו את חוזה ההקצאה.
10. את הימנעותו של עו"ד אורבך מלבדוק עם אדי אם אכן נתן הרשאה לעוזי לחתום על שחרור חוזה ההקצאה ניתן להסביר בכך שלא ראה את עצמו כמיצגו של אדי ולא חש מחויב כלפיו.

נראה כי הערפול בנושא הייצוג הביא לפגיעה משמעותית באינטרסים של הנתבעים המצדיקה לא לאכוף את חוזה ההקצאה למרות ששוחרר.

הצדדים לא נהגו בפועל בהתאם לחוזה ההקצאה

1. התובעים לא הוכיחו כי בפועל נהגו הצדדים בהתאם לחוזה ההקצאה. הצדדים לא דיווחו לרשם החברות על הקצאת המניות. גם לאחר שחרור החוזה מהנאמנות, ההקצאה לא בוצעה בפועל. התובעים לא הוכיחו כי ייפויי הכוח נמסרו לג'אן בהתאם לחוזה ההקצאה.
   מהראיות שהוצגו לי נראה כי נמסרו לו במסגרת הסכמות אחרות. כך ייפויי הכוח מיום 16.12.2010 (מב/1, מב/2), ניתנו על ידי אגי ואכב. לפיכך לא ניתנו בהתאם לחוזה ההקצאה (שנחתם ע"י אכב בלבד). בנוסף לא הוכח כי אכב שילמה לג'אן תשלומים בהתאם לחוזה.
   יש לשים לב כי למרות שהמניות לא הוקצו, ג'אן לא פנה לנתבעים בדרישה כלשהי בעניין זה. תחילה הגיש ג'אן את התביעה לאכיפת חוזה האופציה. רק בחודש יוני 2012 הגיש את התביעה לאכיפת חוזה ההקצאה.
   עוד יש לשים לב, כי אדי לא פעל לביטול חוזה ההקצאה למרות ששוחרר מהנאמנות בניגוד להסכם. נראה כי נמנע מכך על רקע הסכמת הצדדים לקדם את מתווה חוזה האופציה חלף חוזה ההקצאה.
2. גם אי הדיווח לרשויות המס על חוזה ההקצאה מלמד כי במועד חתימתו הצדדים לא התכוונו לתת לו תוקף – וראו בעניין זה סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 הקובע כי לא יהיה תוקף להעברת מניות באיגוד מקרקעין ולא תהיה נפקות לפעולה כאמור כל עוד העסקה לא דווחה לרשויות המס ושולם המס המגיע בגינה.
3. בנסיבות שבהן לא גמרו הצדדים בדעתם לתת תוקף מחייב לחוזה ההקצאה החוזה לא השתכלל ואין בהודעת הביטול כדי להעלות או להוריד לעניין זה.

סוף דבר

1. לאור כל האמור אני מורה על אכיפת התוספת לחוזה האופציה מיום 26.7.2011 וזאת בכפוף לתשלום סך של 2,580,000$ (לאחר ניכוי תמורת האופציה) בתוספת מע"מ כחוק ובנוסף סך של 4,000,000 ₪ (הסכום כולל מע"מ) וזאת תוך 60 ימים מהיום.
2. תביעת סבא (18603-06-12) נדחית.
3. בנסיבות העניין, לנוכח התוצאה שהגעתי אליה, כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ב אייר תשע"ו, 30 מאי 2016, בהעדר הצדדים.

חתימה