בפניי ערעור על החלטת הממונה על מרשם המקרקעין בירושלים. הערעור הוגש בהתאם לסעיף 122 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.

המערער הגיש בקשה למפקח על רישום המקרקעין, לתיקון צו רישום הבית המשותף, וזאת לאחר שביצע עבודות נרחבות ומדירה הרשומה בנסח הרישום בשטח של 36 מ"ר, הורחבה הדירה פעמיים, והיא כיום בשטח של 212.80 מ"ר.

ביום 7.6.15, ניתנה החלטת המפקח על רישום המקרקעין בירושלים, ובמסגרתה נקבע, כי לשם קליטת הבקשה לדיון, חלה חובה על המערער לצרף את בעלי הדירות הנוספות כמבקשים נוספים.

המערער הגיש ערר על החלטה זו לממונה על המרשם, עו"ד עליזה קן, וביום 22.3.16, החליטה הממונה לדחות על הערר.

קודם להחלטת הדחייה, הורתה הממונה על המצאת העתק הערר לבעלי יתר הדירות בבניין. בעלי יחידות 1 ו-2 לא הגישו תגובה לתיקון צו הרישום, אך המשיבים 1 ו-2 הגישו תגובה, ובה הביעו את התנגדותם לתיקון צו רישום הבית המשותף.

כחומר רקע יצוין, כי מדובר במקרקעין הנמצאים ברח' מטודלה 32 ירושלים, והרשומים בגוש 33025 חלקה 94, כבית משותף המונה 4 דירות, כאשר דירתו של המערער הינה תת חלקה 4, ורשומה, כאמור, בשטח של 36 מ"ר, לה מוצמד חלק מהגג, וכן 36/318 חלקים ברכוש המשותף.

טענתם המרכזית של ב"כ המערער הייתה, שהן המפקח והן הממונה, חרגו מסמכותם בכך שדחו את הבקשה, וכי מאחר שהוצג היתר בנייה כדין, הרי שלא היה זה מסמכותו של המפקח להורות על צירוף בעלי הדירות האחרים כמבקשים נוספים. כמו כן, נטען, כי על הרישום לשקף את מצב הבנייה בפועל ביחס להרחבת דירת המערער, וכי המתנגדים מושתקים ומנועים מלהעלות טענות קנייניות.

כאן מן הראוי לציין, כי נכון הדבר שביום 12.7.05, נחתם הסכם בין בעלי יחידות 1, 2 ו-4 בנכס, המעגן הסכמות באשר לשיפוץ הנכס והרחבת הדירות בו, לרבות עריכת שינויים בבית המשותף. ואולם, מאחר ולטענת המשיב 2 הפר המערער את ההסכם, הוא ביטל את ההסכם, ובמסגרת זו אף הוגשה תביעה בת"א 53709-07-15 לבית המשפט המחוזי בירושלים. בתביעה זו, התבקש בית המשפט המחוזי ליתן סעדים הצהרתיים וצו עשה, לפיו ההסכמים שנחתמו בין המערער לבין בעלי הזכויות בנכס, בטלים, וכי החלטת בעלי הזכויות בנכס באסיפת דיירים מיום 11.9.05, בטלה. כמו כן, התבקש בית המשפט המחוזי ליתן צו המורה למערער לסלק ידו ולהפסיק לעשות שימוש ברכוש המשותף בנכס.

באופן כללי, ניתן לומר, כי בית המשפט המחוזי אכן הורה על מתן צו מניעה זמני, בכפוף לתיקונים מסוימים כמו תיקונים בדירתם של שניים מבעלי הדירות, והמצאת אישור מתאים לצורך השלמת בניית החניון התת קרקעי והכשרת הגינה.

בהחלטתו מיום 14.8.15, קבע כב' השופט א' רומנוב, כי מדובר במקרה מובהק, בו יש לעשות כל מאמץ להביא לסיום מהיר של המחלוקות הקיימות בין הצדדים.

עיינתי בהחלטתה של עו"ד עליזה קן, הממונה על המרשם, ולא מצאתי כי נפל פגם המצדיק התערבות ערכאת ערעור. מדובר בהחלטה ארוכה יחסית, מפורטת ומנומקת היטב. כפי שקבעה הממונה: "אכן עסקינן בהליך מנהלי של תיקון צו רישום בית משותף, וככל שטרם הוכרע מצב הזכויות הקנייני הנמצא בבסיסו – לא ניתן לקדמו, על פי הבקשה במתכונתה כפי שהוגשה".

בסעיף 7 לעיקרי הטיעון שהוגשו על ידי המשיב 1 צוין, כי בתת חלקה 4 (היא דירתו של המערער), נרשמה ביום 20.1.13 הערה על צו הריסה שניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים בת"פ 12956/10. לא ברור לי אם הערה זו בוטלה, ואולם, נראה, כי המערער לא נהג כשורה במהלך השנים, ולכאורה (ואינני מבקש לקבוע מסמרות לעניין זה בדיון הנוכחי), לא עמד בהסכם המקורי שנחתם עם בעלי הדירות האחרות, ואולי אף חרג מהיתר הבניה.

כך, לדוגמא, טען ב"כ המשיב 2, כי בצד צפון מזרח של הבניין, קיימת גינה, וכי המערער חפר מתחת לגינה בשטח של כ-100 מטר ללא היתר, וכי למרות שעיריית ירושלים הורתה למערער לאטום את החפירה, "עד היום הוא לא אטם" (עמ' 3 ש' 23). כמו כן, ברור, כי עיריית ירושלים נקטה בהליכים נגד המערער, אשר גם הורשע בבית המשפט לעניינים מקומיים בביצוע עבירות של בנייה ללא היתר כדין (הכרעת דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים מיום 16.1.13, בתיק 12956/10). בית המשפט לעניינים מקומיים הטיל על המערער תשלום קנס, וכן הוציא צו התאמה, לרבות בדרך של הריסה (ראה מוצג ב' בתיק המוצגים שהוגש ע"י המשיב 2).

קודם לכן, הכריזה עיריית ירושלים על המבנה כמבנה מסוכן, וזאת לנוכח העבודות שביצע המערער במבנה.

כאן מן הראוי להזכיר את סעיף 62 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן:

"(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות, או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים ברכוש המשותף בדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות" (ההדגשה שלי א.כ).

בע"א (ב"ש) 1173/04, הר נשגב השקעות בנייה ופיתוח בע"מ נ' הממונה על המרשם (פורסם במאגרים ביום 2.1.07), נקבע, כי אמנם הרישום חייב לשקף את המצב בשטח, ואולם כלל זה אינו כל יכול, וכי קביעת עובדות בשטח על ידי דייר משותף, אינה מבטלת את זכויות בעלי הדירות האחרים בבית המשותף.

מקובל עליי, כי מאחר שהבקשה לתיקון רישום הבית המשותף מבקשת להצמיד לדירת המערער שטחים שונים, חלקם שטחים הצמודים לדירות אחרות וחלקם שייכים לרכוש המשותף, לרבות הצמדת אחוזי בנייה, דבר אשר יש בו על פניו כדי לפגוע בבעלי הדירות האחרות, הרי ברי, כי בקשת התיקון צריכה להיות מוגשת על ידי כלל בעלי הדירות, או בהסכמתם, וכי תנאי זה לא התקיים במקרה דנן.

סוף דבר, הערעור נדחה.

המערער יישא בהוצאותיהם של המשיבים ובשכר טרחת עו"ד בסך 7,500 ₪ כל אחד. סכום זה יועבר למשיבים מהפיקדון שהופקד בקופת בית המשפט.

המזכירות תפעל לזירוז ההליכים בת"א 53709-07-15, ובמידת הצורך תפנה החלטה זו לשופט הדן בתיק.

יש לשלוח העתק לצדדים.

ניתן היום, ג' אייר תשע"ו, 11 מאי 2016, בהיעדר הצדדים.