בפניי תביעה לסעד הצהרתי בדבר ביטול הסכמים ולסעדים נלווים.

1. הצדדים להליך הם בעלי הזכויות בדירות בבניין בן 4 דירות (להלן – המבנה), הנמצא ברחוב בנימין מטודלה 32 בירושלים. התובע 1, מייקל סומרשטיין, הוא בעל הזכויות בדירה/תת חלקה מס' 2, המצויה בקומה הראשונה של המבנה (נסח רישום מקרקעין צורף כנספח ג לתצהיר מר דיוויד סומרשטיין, הוא אביו של התובע 1 (להלן – מר סומרשטיין))^[1]. התובע 2, מייקל ווכטר, הוא בעל הזכויות בדירה/תת חלקה מס' 3, המצויה אף היא בקומה הראשונה. הנתבע והנתבעת, עו"ד דוד ישי וסנא ויסר ישי, היו, במועדים הרלוונטיים לתביעה, בעלי הזכויות בדירה/תת חלקה מס' 4, המצויה בקומה השנייה^[2]. הנתבעים הפורמליים, נטלי ושלמה כהן, היו, במועד הגשת התביעה, בעלי הזכויות בדירה/תת חלקה מס' 1, המצויה בקומת הקרקע^[3].

2. בשנים 2006-2005 התקשרו בעלי הזכויות דאז במערכת הסכמים, לפיהם הנתבעים יבצעו חיזוק ושיפוץ של המבנה, בתמורה לקבלת זכויות בנייה על גג המבנה. בשנת 2014 הודיעו התובעים על ביטול ההסכמים, לאחר שלטענתם הופרו על ידי הנתבעים. הנתבעים עמדו על קיום ההסכמים. מכאן התביעה.

3. הסעדים המבוקשים בכתב התביעה הם: הצהרות על ביטול ההסכמים; ביטול הערות וכל רישום אחר במרשם המקרקעין שנעשה מכוח ההסכמים^[4]; סעדים כספיים (השבת שווי התמורה החוזית שקיבלו הנתבעים בסך כ- 1.25 מיליון ₪, השלמת עבודות הבנייה וחיזוק המבנה בסך מיליון ₪, פיצוי בגין נזקים עקיפים בסך 300,000 ₪ ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך 200,000 ₪); צו לסילוק יד הנתבעים מהרכוש המשותף; צו המורה לנתבעים למשוך כל בקשה או תוכנית שהגישו בקשר לנכס.

4. הצדדים הסכימו לוותר על חקירות רוב המצהירים ולהסתפק בחקירת המהנדס מאיר אשכנזי (שנתן חוות דעת מטעם התובעים); המהנדס רמדאן דבש (שנתן תצהיר מטעם הנתבעים); והמהנדס זורי אוצ'יטל (החתום על תעודת עובד ציבור מטעם עיריית ירושלים). החקירות התקיימו. הצדדים סיכמו את טענותיהם. עתה הגיעה העת להכריע בתובענה.

5. מהלך הדיון יהיה כדלהלן. תחילה אדון במספר טענות מקדמיות. לאחר מכן אבחן האם ההסכמים אומנם הופרו על ידי הנתבעים, באופן שהקים לתובעים זכות לביטולם. בהמשך לכך, אדרש לשאלה האם ביטול ההסכמים, במועד בו נשלחו הודעות הביטול, נעשה כדין. אקדים את המאוחר ואומר כי מסקנתי היא כי התובעים לא היו זכאים לבטל את ההסכמים. משכך, דין התביעה להצהרה על ביטול ההסכמים להידחות, על כלל הסעדים הנובעים מהביטול. לבסוף, אדון בטענות שהעלו התובעים במנותק משאלת ביטול החוזה, ובסעדים הנובעים מהן. גם באשר לאלה, כפי שיפורט, מצאתי כי דינן להידחות.

6. אקדים ואציין כי הסכסוך בין הצדדים ניטש מזה למעלה מ-10 שנים, וכלל מספר הליכים משפטיים וחילופי דברים רבים מספור. מטבע הדברים, חלק גדול מאלה מצא את דרכו אל תצהירי הצדדים ואל מוצגיהם. ברם, בגדרו של ההליך שבפניי איני נדרש לדון ולהכריע בכל אלו, אלא במידה שיש להם נגיעה לסעדים שנתבעו.

7. ההסכמים. הראשון מבין ההסכמים מושא התביעה נערך ביום 12.7.05 (נספח ד לתצהיר מר סומרשטיין; להלן – ההסכם הראשון). הצדדים לו היו מיכאל ופסיה מדר (בעלי דירה 1 באותה עת), גב' אבני (בעלת דירה 2 באותה עת) והנתבעים^[5]. בהסכם נקבע כי יבוצעו במבנה שיפוצים והרחבות, ביניהם הוספת מעלית וחניות תת קרקעיות (סעיף 4.א-ב). ההוצאות והתשלומים שיידרשו לצורך בניית החניות והקמת המעלית יחולו על הנתבעים, למעט סכום של 10,000 $ שישולם לנתבעים על ידי כל בעל דירה שיבקש לעשות שימוש במעלית ו/או להצמיד לדירתו חניה (סעיף 6.א). כנגד זאת, הנתבעים יהיו רשאים להרחיב את דירתם על גגות המבנה, לבנות קומות נוספות ולהרחיבן, ולנצל באופן בלעדי את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות השייכות למבנה וכל זכויות בנייה עתידיות (סעיף 4.ד(2)). במסגרת ההסכם נטלו על עצמם הנתבעים את האחריות לביצוע העבודות והתחייבו לשכור שירותי מהנדס ואדריכל לליווי הפרויקט, לממן הגשת בקשה להיתר בנייה, לשכור קבלן או קבלנים לביצוע העבודות ולפעול לרישום הזכויות ושינוי התקנון במרשם המקרקעין (סעיף 15). עוד נקבע כי אם ישנה או תהיה בעתיד אפשרות להרחיב יחידה מיחידות המבנה, הצדדים נותנים את הסכמתם לכך שכל בעל יחידה יעשה זאת, על חשבונו (סעיף 4.ד). התמורה שישלם כל אחד מהצדדים לצורך ההסכמה ההדדית להרחבת היחידות תהא בדרך של עריכת שינויים בהצמדות הקיימות וביצוע עבודות הבנייה שפורטו (סעיף 5).

8. בהמשך להסכם הראשון נחתמו בין הצדדים נספחים שונים ובהם הוראות משלימות. לענייננו רלוונטי נספח שנערך בין הנתבעים^[6] לבין גב' אבני (נספח 1 לתצהיר גב' אבני ונספח 44 לתצהיר הנתבע; להלן - נספח אבני). הנספח אינו נושא תאריך, אך מוסכם על הצדדים שנערך בסמוך לעריכת ההסכם הראשון (סעיף 22 לתצהיר גב' אבני וסעיף 68 לתצהיר הנתבע). בנספח אבני נקבע כי גב' אבני תהא זכאית לסגור את המרפסת הצמודה לדירתה; שטח של 15 מ"ר מגג המבנה יוצמד לדירה 2; הנתבעים יהיו רשאים לעשות שימוש באחוזי בנייה עתידיים, אם יתווספו למבנה כאלה, תוך תשלום פיצוי כספי לגב' אבני בגין זכויות הבנייה שישויכו לדירתה; ישולם לגב' אבני פיצוי נוסף במקרה שתאושר הרחבת בנייה על גג המבנה בלבד; למרות האמור לעיל, אם גב' אבני תבחר לעשות שימוש בזכויות הבנייה העתידיות שישויכו לדירה 2, היא תהיה רשאית לעשות כן; אם הנתבעים יביאו לשינוי התוכנית הקיימת תוך קבלת אישור להרחבת דירה 2 ב-25 מ"ר לפחות, תוותר גב' אבני על זכותה להצמדת 15 מ"ר מגג המבנה ועל תשלומים כלשהם.

9. הסכם נוסף נערך ביום 28.8.06, בין התובע 2 לבין הנתבעים (נספח ה לתצהיר מר סומרשטיין; להלן – ההסכם השני). במסגרת הסכם זה קיבל על עצמו התובע 2 את תנאי ההסכם הראשון, בכפוף למספר הסתייגויות ותנאים. עוד נקבע בהסכם השני כי שטח של כ-30 מ"ר יוצמד לדירת התובע 2. לצד זאת, נקבע כי התובע 2 יישא בעלויות התכנון והבנייה של החניה שתוצמד לדירתו, של המעלית ושל גרם המדרגות שייבנה (הכול באופן יחסי לשטח דירתו), כשהתשלומים ישולמו על ידו ישירות לבעלי המקצוע או לרשויות. הסכמות נוספות בין התובע 2 לנתבעים עוגנו במסמך מיום 29.1.07 (אשר צורף גם הוא כחלק מנספח ה לתצהיר מר סומרשטיין). במהלך ביצוע העבודות הגיעו הנתבע והתובע 2 להסכמה נוספת, על הקמת מחסן בסמוך לחניית התובע 2 (סעיף 3 למכתב ב"כ התובע 2 מיום 30.3.11, נספח יג לתצהיר מר סומרשטיין).

10. בשנת 2014 שלח ב"כ התובעים אל הנתבעים הודעות על ביטול ההסכמים. התובע 2 הודיע על ביטול ההסכמים ביום 7.9.14 (נספח לה לתצהיר מר סומרשטיין). התובע 1 וגב' אבני הודיעו על ביטול ההסכמים במכתב מיום 22.10.14 (נספח מב לתצהיר מר סומרשטיין), חודש לאחר רכישת דירת אבני על ידי התובע 1. שני המכתבים דומים בנוסחם. עילות הביטול שפורטו בהם הן: אי ביצוע ההסכם בתוך זמן סביר; בנייה רשלנית ולקויה; "העמסת" עלויות תוך חריגה מההסכם (התובע 2 בלבד); אי עמידה בהתחייבויות (התובע 1 בלבד); גרימה לכך שהתובע 2 וגב' אבני יועמדו לדין פלילי בגין הכרזת המבנה כמסוכן. הצדדים חלוקים, כאמור, בשאלה האם ביטול ההסכמים נעשה כדין.

11. טענות מקדמיות. בטרם אפנה לדון בטענות הצדדים לעיצומם של דברים, נדרשת הכרעה במספר טענות מקדמיות שהעלו הנתבעים. לכך אפנה עתה.

12. מעשה בית דין. לטענת הנתבעים, גב' אבני הגישה תובענה למפקח על המקרקעין (תיק מס' 136/13). התובענה נדחתה בפסק דין מיום 11.9.14, על יסוד הסכמת הצדדים, כהסדר המסיים את כל המחלוקות בין הצדדים (נספח 29 לתצהיר הנתבע). נטען כי עילות התביעה בשני ההליכים זהות, ולפיכך כל סעד שמבקשים התובעים ביחס לזכויותיה או חובותיה של גב' אבני אינו יכול להתבקש במקומה.

13. לא מצאתי ממש בטענה זו. מכתב התביעה שהוגש למפקח על המקרקעין (נספח 71 לתצהיר הנתבע) עולה כי התובענה עסקה בנזילת מים לדירת אבני. נתבעו פיצוי בגין נזקי המים, לצד ביצוע פעולות לתיקון המטרד. אף שנטען כי נזילת המים היא תוצאה של פעולות בנייה שביצעו הנתבעים בקשר עם ההסכם, עילת התביעה באותו הליך לא הייתה מבוססת על טענה לביטול ההסכם בגין הפרתו. בהליך שבפניי לא נתבע סעד הקשור בנזקי המים האמורים. בנסיבות אלה, לא נוצר מעשה בית דין ביחס לעילות, הטענות או הסעדים מושא ההליך שבפניי.

14. עוד נטען למעשה בית דין בקשר עם הליך משפטי שהתנהל בין הנתבעים לבין הנתבעים הפורמליים. ברם, התובעים לא היו צד להליך האמור. פסק דין שניתן במסגרת הליך בין הצדדים הנזכרים, אינו יכול לחייב את התובעים באופן כלשהו.

15. העדר תצהירים מטעם התובעים. התובעים עצמם לא נתנו תצהירי עדות ראשית. מר סומרשטיין, אביו של התובע 1, הוא שנתן את התצהיר העיקרי מטעם התובעים. תצהירים נוספים ניתנו על ידי גב' אבני, עו"ד ירחמיאל פוקס (להלן – עו"ד פוקס) ועו"ד יעל אזולאי קורקין. לטענת הנתבעים, היה על העדים להציג הרשאה מטעם התובעים לעשות תצהיר בשמם או במקומם.

16. דין הטענה להידחות. הנתבעים לא הציגו כל בסיס בדין לטענתם. גם בפסיקה אליה הפנו הנתבעים בהקשר זה, אין כדי לבסס דרישה מעין זו^[7]. ודוק. על בעל דין לא חלה חובה למסור עדות באופן אישי. הוא רשאי לבסס את גרסתו העובדתית על ראיות אחרות. אכן, ככלל מוחזק בעל דין כעד מרכזי, אשר הימנעותו מלהעיד אומרת דרשני, וניתן בנסיבות מתאימות להעניק לה משקל ראייתי לחובתו (ע"א 795/99 פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נד(3) 107 (2000), בפסקה 28 לפסק דינו של כב' השופט אנגלרד). ברם, בענייננו אין עילה לעשות כן. מהחומר שבפניי עולה כי התובעים הם תושבי חו"ל. הם אינם מתגוררים בדירות שבבעלותם. התובעים לא עמדו בקשר ישיר עם הנתבעים. לפי עדותו של מר סומרשטיין הוא ניהל מטעם התובע 2 הן את המשא ומתן לרכישת הדירה, הן את המשא ומתן עם הנתבע בכל הקשור להסכמים מושא התביעה (סעיף 7 לתצהיר). כמו כן נטל חלק בתהליך רכישת דירת התובע 1 מגב' אבני (סעיף 8 לתצהיר). גם בתצהיר הנתבע נטען כי מר סומרשטיין היה מודע לכל פרטי ההסכמים מושא התביעה (סעיף 31).

17. זאת ועוד. לטענת הנתבעים מר סומרשטיין הוא הרוכש האמיתי של דירות התובעים, אשר בחר לרשום אותן על שם התובעים "מסיבות השמורות עמו" (סעיף 7.3 לכתב ההגנה; סעיף 41.4 לתצהיר הנתבע; סעיף 6.1 לסיכומי הנתבעים). עולה, כי אין מחלוקת ממשית על מעורבותו של מר סומרשטיין בהסכמים מושא ההליך. לצד זאת, ספק רב אם עדותם של התובעים הייתה עשויה לשפוך אור נוסף על עיקר הנושאים שבמחלוקת. בנסיבות אלה, אין לייחס משקל משמעותי לעצם העובדה שהתובעים לא נתנו תצהירי עדות ראשית. יחד עם זאת, מובן כי מקום בו נוצר חסר ראייתי כתוצאה מהימנעות התובעים מלהעיד, יכול שהדבר יפעל לחובתם.

18. אי העדת עדים רלוונטיים. הנתבעים נמנעו מלהעיד גורמים שונים שהיו מעורבים בהתקשרות בין הצדדים לאורך השנים. הדברים אמורים בפרט בעורכי הדין שמואל בקר וג'ריס פנדוס. במהלך עריכת ההסכמים יוצג התובע 2 על ידי עוה"ד בקר (כך עולה, בין היתר, מכותרת ההסכם השני). לפי תצהיר הנתבע, בני הזוג אבני יוצגו על ידי עוה"ד פנדוס (סעיף 67 לתצהיר). התובעים לא חלקו על האמור. למרות זאת, ולמרות שגרסת הנתבע כוללת מספר התייחסויות להסכמות שבעל פה בינו ובין שני עורכי הדין הנ"ל, עורכי הדין לא הובאו לתת עדות.

19. אין בידי לקבל את טענת התובעים כי די בכך שהגישו תצהירים של מר סומרשטיין, של גב' אבני ושל מר פוקס, שהיו חלק מהמשא ומתן עם הנתבע. משעה שהציג הנתבע גרסה בדבר הסכמות אליהן הגיע ישירות עם עורכי הדין הנזכרים, אי הבאתם לעדות אומרת דרשני. בהעדר הסבר לכך, היא תומכת, כנקודת מוצא, בגרסת הנתבע בעניינים אלה. הדברים אמורים ביתר שאת, נוכח העובדה שהצדדים ויתרו על חקירות נגדיות.

20. על רקע כל האמור, אפנה עתה לדיון לגופו של עניין.

21. אי השלמת הבנייה במועד. ההסכמים נערכו, כאמור, בחודש יולי 2005 ובחודש אוגוסט 2006. בהסכם השני נקבע כי הנתבעים מתחייבים להגיש בקשה להיתר בנייה "בהקדם האפשרי ותוך 90 יום מיום החתימה על הסכם זה", ככל שלא יגרמו עיכובים שאינם תלויים בנתבעים (סעיף 3). בפועל, הבקשה להיתר בנייה הוגשה ביום 22.3.07, קרוב ל-7 חודשים לאחר החתימה על ההסכם השני (סעיף 42 לתצהיר מר סומרשטיין וסעיף 75.1 לתצהיר הנתבע). ברם, גם אם דובר בהפרה של ההסכמים, התובעים לא ביקשו לבטל את ההסכמים בעקבותיה.

22. היתר בנייה ניתן ביום 18.8.08 (סעיף 43 ונספח ז לתצהיר מר סומרשטיין). עם קבלת ההיתר הוסיפו הנתבעים למבנה פיר מעלית וחדר מדרגות, בנו מעברים מהרחוב הראשי לפיר המעלית ולחדר המדרגות, הוסיפו חניות תת קרקעיות ומחסנים וביצעו עבודות נוספות (סעיף 80 לתצהיר הנתבע). במסגרת זו בוצעו עבודות של חיזוק יסודות ושלד המבנה, אשר הצריכו גם ביצוע עבודות חציבה בהיקף משמעותי (סעיף 80.3 לתצהיר הנתבע). בהקדמת המאוחר אציין כי יש מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם עבודות החיזוק נדרשו לצורך ביצוע התחייבויות הנתבעים כלפי התובעים במסגרת ההסכמים, או אך ורק לשם תוספת הבנייה בהתאם לזכויות הבנייה שקיבלו הנתבעים על פי ההסכמים.

23. במהלך ביצוע העבודות התגלעו מחלוקות שונות בין הנתבעים ובין משפחת אבני, בין היתר לגבי טענות אבני בדבר מספר החניות שיוצמדו לדירתם, רטיבות בדירה וכניסת פועלים לדירה לשם ביצוע עבודות חיזוק. הנתבע מצידו העלה טענות בדבר הפרת ההסכם, עיכובים ואי שיתוף פעולה. כפי שכבר הוזכר, בין הנתבע לבין אבני התנהל הליך בפני המפקח על המקרקעין, אשר הסתיים בהסכמות.

24. עבודות הבנייה נעצרו בסמוך לחודש יוני 2009 (סעיף 50 לתצהיר מר סומרשטיין; סעיף 52 לתצהיר גב' אבני; סעיף 80.4 לתצהיר הנתבע), בלא שהושלמו כל העבודות שהתחייבו הנתבעים לבצע במסגרת חלקם בהסכמים. אין מחלוקת על כך שמעלית לא הותקנה עד היום (סעיף 80.2 לתצהיר הנתבע). עד למועד הגשת התביעה לא הושלם החיפוי החיצוני של המבנה (סעיף 4.3 לחוות דעת המהנדס אשכנזי). גם לא הושלם שביל הגישה (סעיף 14 לתצהיר מר סומרשטיין).

25. בנוסף, אין חולק על כך שתוספות לדירות התובעים שהובטחו בהסכמים, לא בוצעו. לא הוצמד שטח של 15 מ"ר מגג המבנה לדירת התובע 1, ולא הוצמד שטח של 30 מ"ר לדירת התובע 2.

26. בנספח אבני נקבע כי אם הנתבעים יביאו לשינוי התוכנית הקיימת תוך קבלת אישור להרחבת דירה 2 ב-25 מ"ר לפחות, תוותר גב' אבני על זכותה להצמדת 15 מ"ר מגג המבנה (סעיף 5). לא מצאתי בהסכם אחיזה לטענת התובעים כי מדובר באופציה שגב' אבני הייתה רשאית לבחור שלא לממש. מכל מקום, גם חלופה זו לא קוימה.

27. אשר לדירת התובע 2. הנתבע הצהיר כי בהסכמות מאוחרות בינו ובין עו"ד בקר סוכם כי במקום הצמדת השטח של 30 מ"ר, יהא התובע 2 זכאי לקבלת שווי שטח של 30 מ"ר מדירת הנתבעים, לאחר שזו תימכר (סעיף 275 לתצהיר הנתבע). ברם, ממכתב הנתבע, בו הועלתה על הכתב ההסכמה האמורה (9.3.11; נספח 101 לתצהיר הנתבע), עולה כי מדובר בהסדר ביניים שנועד לאפשר את מכירת דירת הנתבעים באותו מועד, בהתאם להצעת רכישה קונקרטית שעמדה אז על הפרק. הסדר זה הותנה בהתממשותה של הצעת הרכישה. כך עולה מסעיף 2 למכתב הנזכר, לפיו ההסכמה על מתן תמורה כספית חלף העברת השטחים לתובע 2 תיעשה "אם וככל שהמו"מ יבשיל לכלל הסכם מחייב עם הרוכשים הפוטנציאליים". בפועל, הצעת הרכישה לא התגבשה לכדי הסכם מחייב, והדירה לא נמכרה. בנסיבות אלה, נותרו ההסכמות שבהסכם השני בתוקפן.

28. אפנה, אפוא, לבחון האם ההתנהלות המתוארת מהווה הפרה של ההסכמים על ידי הנתבעים. ההסכם הראשון לא כלל לוחות זמנים באשר למועד לסיום העבודות. לעניין זה הצהיר הנתבע כי הוסכם במכוון על אי הגבלת הזמן לסיום הבנייה, כהסדר שלילי (סעיף 63 לתצהיר). לפי עדותו, הדבר סוכם באופן מפורש בינו לבין עורכי הדין בקר ופנדוס, אשר ייצגו בעת הרלוונטית את התובע 2 ואת משפחת אבני (סעיף 72.1 לתצהיר הנתבע).

29. בפי התובעים אין הסבר של ממש להעדרם הבולט של מועדים מההסכם. טענה שנטענה, לפיה העבודות משותפות גם לנתבעים ולא הייתה סיבה לחשוב שלא יקודמו משעה שניתן היתר, רחוקה מלשכנע. כפי שכבר צוין, התובעים נמנעו, ללא הסבר, מלהביא לעדות את שני עורכי הדין הנזכרים, כך שיש לקבל בעניין זה את גרסת הנתבע, שלא נסתרה.

30. עוד הצהיר הנתבע כי הוסכם בינו לבין עורכי הדין בקר ופנדוס כי התקנת המעלית תתבצע רק עם סיום בניית הקומות הנוספות (סעיף 72.5 לתצהיר). טענה זו יש לקבל, נוכח הימנעות התובעים מלהביא לעדות את העדים שהיו יכולים להפריכה. הסכמה כי התקנת המעלית תבוצע עם סיום בניית הקומות הנוספות אף מתיישבת עם הגיונם של דברים. היא נתמכת בכך שלא הוצגה כל ראיה לכך שמי מהתובעים העלה טענה בעניין אי התקנת המעלית בתקופה שלאחר הפסקת הבנייה.

31. אף אם הוסכם שלא לקבוע בהסכם מגבלת זמן מוגדרת לביצועו, אין בכך כדי ללמד על העדרה של כל הגבלת זמן שהיא. פירוש כזה עלול להביא לריקון ההסכם מעיקר תוכנו. בהתאם לסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים) הסכם שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים בתוך זמן סביר. יחד עם זאת, ההסכמה האמורה משקפת את נכונות הצדדים להתמשכות יחסית של תהליכי הבנייה, ומשליכה על קביעת הזמן הסביר בו יש להשלים את ביצוע ההסכם.

32. הנתבע הצהיר כי החיפוי לתוספות לא הושלם ומפלס הגינה לא הושב למקורו מעל החניות התת קרקעיות המשויכות לדירת הנתבעים, מאחר שבאזור זה תוכננה חציבה עתידית לשם בניית מכפלי חניה לשם עמידה בתקן החניה לצורך דירות עתידיות, בהתאם לתוכנית שהתעתד להגיש (סעיף 80.4 לתצהיר הנתבע). התוכנית לא הופקדה. זאת, לטענת הנתבע, בשל מכשולים וקשיים שהערימו התובעים והנתבעים הפורמליים. לטענת הנתבעים, התנגדות זו עמדה בניגוד להסכמים, בהם התחייבו אבני והתובע 2 לא להתנגד ולחתום על כל בקשה להיתר בניה או לשינוי תב"ע (סעיף 13 להסכם הראשון; סעיף 5 לנספח אבני). הנתבע הצהיר כי לאחר שבמסגרת תוכנית 9988 שקיבלה תוקף בשנת 2015 בוטלה החובה להציע חניות חדשות כתנאי לאישור דירות חדשות, הושבה הגינה למצבה המקורי והושלם חיפוי האבן לתוספת, למעט בקיר חיצוני שעתיד היה להפוך לקיר פנים בבנייה העתידית (שם).

33. אף שהגב' אבני חולקת על אופן הצגת הדברים על ידי הנתבע, עולה מתצהירה כי אבני התנגדו לתוכנית המבוקשת על ידי הנתבע וביקשו לערוך בה שינויים (סעיפים 61-50 לתצהיר גב' אבני ונספחים 18-16 ו - 21 לתצהיר). גם בהנחה שמדובר בהתנגדות לגיטימית לתוכנם של היתרי הבנייה או של התוכניות, ממכלול הדברים עולה כי הנתבע ביקש להוסיף ולקדם את הבנייה בנכס. לנוכח האמור, ובשים לב לקביעות שלעיל בדבר העדרה של מגבלת זמן מוגדרת בהסכם הראשון ומשמעותו של העדר זה, לא ניתן לקבוע כי העיכוב בקידום הבנייה, נכון למועד מסירת ההודעות על ביטול ההסכמים, עלה כדי הפרה של ההסכם הראשון.

34. באשר להצמדת השטח של 15 מ"ר לדירת התובע 1, בהתאם לסעיף 1 לנספח אבני זו נועדה להתבצע בשטח "בגגות הקיימים ו/או העתידיים, שמיקומו יקבע בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי של בעל יחידה מס' 4 (הנתבע, ע.ש.)". לנוכח האמור לעיל, לא ניתן לקבוע כי המועד לביצוע חיוב זה חלף במועד ההודעות על ביטול ההסכמים.

35. שונים הם פני הדברים ביחס להתחייבות הנתבעים להצמדת שטח של 30 מ"ר לדירת התובע 2. לפי סעיף 1 להסכם השני, התחייבו הנתבעים להצמיד לדירת התובע 2 את השטח עם סיום הבניה המתוכננת, אך נוספה לכך התחייבות לביצוע ההצמדה "לא יאוחר מתום 12 חודשים מיום קבלת היתר הבניה". כאמור, הדבר לא נעשה.

36. הנתבעים טוענים כי מחדלים והפרות של ההסכמים מצד התובעים הם שהביאו לאי השלמתן של התחייבויות הנתבעים. הטענה העיקרית בהקשר זה נוגעת לתשלומים בהם התחייב התובע 2 לשאת. לטענת הנתבעים, אי תשלום הכספים היווה הפרה של ההסכמים מצד התובע 2. בנוסף, בירור עניין זה דרוש לצורך בחינת טענת התובעים כי דרישות התשלום שהציג הנתבע חרגו מהמוסכם, ומהוות בפני עצמן עילה לביטול ההסכמים.

37. בסעיף 6 להסכם השני נקבע כי התובע 2 יישא בעלויות התכנון והבנייה של החניה שתוצמד לדירתו, וכן של המעלית ושל גרם המדרגות שייבנה, באופן יחסי לשטח דירתו. מוסכם על הצדדים כי חלקו היחסי של התובע 2 עומד על 18%. עוד נקבע כי עלויות הבנייה והתכנון כוללות כל הוצאה לרבות שכר טרחת מומחים, מהנדסים ואדריכלים, ותשלומי אגרות, מסים והיטלים.

38. על פי הסעיף הנזכר, היה על התובע 2 לשלם את חלקו ישירות לבעלי המקצוע או לרשויות. משמעות הוראה זו היא כי התובע 2 התחייב לשלם את חלקו בכל תשלום, במועד בו היה על הנתבע לשלם את התשלום העיקרי. תכליתה המסתברת של הוראה זו היא להבטיח תשלום במועד ולמנוע הצטברותו של חוב, כמו גם למנוע היווצרות של מחלוקות בדבר שיעור העלויות, כפי שאכן אירע.

39. בפועל (למעט תשלום של 25,000 ₪ ששולם ישירות לקבלן), לא פעלו הצדדים במתכונת שנקבעה בהסכם. אין כל ראיה, או טענה, לפיה התובע 2 התבקש לשלם "בזמן אמת" את חלקו בתשלומים. להשלכות עובדה זו אדרש להלן. ברם, אין חולק על כך שהוצאות אכן הוצאו, ועבודות אכן בוצעו. אי הקפדה על הוראות ההסכם ביחס לאופן תשלום חלקו של התובע 2, אינה מצדיקה תוצאה לפיה יופטר התובע 2 מהתשלומים בהם הוא חב. טענה מעין זו אף לא הועלתה על ידי התובעים במענה לדרישות התשלום של הנתבע, בו לא כפרו בעצם חבותם על פי ההסכם. יוצא, כי משעה שהנתבע שילם לבעלי המקצוע ולרשויות גם את חלקו של התובע 2, היה על התובע 2 להשיב לנתבע את הכספים ששילם בגין חלקו בעלויות.

40. יחד עם זאת, כתוצאה מכך שהנתבע לא דאג להעביר אל התובע 2 דרישות לביצוע תשלומים ישירות לבעלי המקצוע ולרשויות, נוצרה עמימות ביחס לגובה העלויות בפועל. עובדה זו פועלת לחובת הנתבע בכל הנוגע למחלוקת על גובה הסכומים שהוצאו.

41. אשר לשיעורם של הסכומים שבמחלוקת. מן החומר שבפניי עולה, כי במהלך הבנייה ועד לחודש אוקטובר 2010 לא שילם התובע 2 אלא סכום של 7,942 ₪ עבור עלויות תכנון (סעיף 52 לתצהיר מר סומרשטיין). במכתב מיום 25.8.10 (נספח י לתצהיר מר סומרשטיין) דרש הנתבע תשלום מיידי בסך 350,000 ₪ בגין חלקו של התובע 2 בהוצאות הבנייה והתכנון. בתחשיב שנלווה למכתב נטען כי סך כל עלויות הפרויקט עד לאותו מועד מגיע ל- 2,712,660 ₪, ש-18% מתוכם הם 488,279 ₪. בתוספת 18,000 ₪ בגין בניית מחסן, נטען כי התשלום המלא המגיע לנתבע עומד על סך של 506,279 ₪.

42. בחודשים אוקטובר-דצמבר 2010 שילם התובע 2 סך של 99,000 ₪ (סעיף 54 לתצהיר מר סומרשטיין)^[8]. לפי תצהיר מר סומרשטיין, בשנת 2011 שילם התובע 2 עוד סך של 25,000 ₪ לקבלן שביצע עבודות שונות שהיו אמורות להתבצע במסגרת ההסכמים (סעיף 64 ונספח י"ט לתצהיר). לא הוצגה גרסה נגדית ביחס לתשלום זה. בסך הכול שולם על ידי התובע 2 סך של 131,942 ₪ (סעיף 64 לתצהיר מר סומרשטיין).

43. ביום 30.3.11 פנה ב"כ התובעים לנתבע במכתב (נספח יג לתצהיר מר סומרשטיין) בו טען כי דרישות הנתבע חורגות מהמוסכם בין הצדדים. למכתב צורפה חוות דעת של המהנדס אריה זילברמן (10.3.11). בחוות הדעת הוערכו עלויות ביצוע תוספות המעלית וגרם המדרגות בסכום של 868,204 ₪, ש-18% מתוכם הם 156,277 ₪. עלויות החנייה והמחסן הוערכו בסך של 57,942 ₪. בסך הכול הועמד חלקו של התובע 2 בעלויות על סך של 214,219 ₪.

44. בחוות דעת המהנדס זילברמן נקבע כי פעולות החיזוק שבוצעו במבנה נדרשו לצורך הוספת קומה ובה תוספת לדירת הנתבעים, ואין לכלול אותן בחישוב העלויות שעל התובע 2 להשתתף בהן. קביעה זו לא בוססה די הצורך בגדרי ההליך שבפניי. חוות דעת המהנדס זילברמן הוגשה לתיק בית המשפט כמוצג ולא כחוות דעת מומחה. היא אף אינה ערוכה כחוות דעת מומחה בהתאם לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א–1971. המהנדס זילברמן לא נתן עדות בהליך ולא נחקר על חוות דעתו. על רקע כל אלה, קשה לראות בחוות דעת זו ראיה בעלת משקל מטעם התובעים.

45. בחוות דעת המהנדס דן שפר, שהוגשה מטעם הנתבעים, נקבע כי לא ניתן היה לבצע את החפירות שבוצעו לצורך בניית החניות התת קרקעיות, חדר המדרגות ופיר המעלית, ללא ביצוע החיזוקים ליסודות המבנה (סעיף 17 לחוות הדעת מיום 11.7.18). בחוות דעת המהנדס אשכנזי, מטעם התובעים, הוצג תחשיב שונה ונמוך באופן משמעותי מזה של הנתבעים, אולם אין בה התייחסות ישירה לתחשיב הנתבעים, או לשאלה האם נכללו בו עבודות שהתובע 2 אינו אמור לשאת בעלותן. המהנדס דבש הצהיר כי החיזוקים והחציבות בסלע נדרשו ללא קשר לתוספת הקומה וכי בלעדיהן לא ניתן היה לבנות חניות תת קרקעיות, גרם מדרגות חדש ופיר מעלית (סעיף 38 לתצהיר). בחקירתו הנגדית, לאחר שהתבקש להשיב איזה חלק מהחיזוקים שנעשו למבנה משרת את הדירות החדשות של הנתבע, העריך כי מדובר ב-20% (עמוד 113).

46. יוצא, כי אין בפניי תשתית של ממש התומכת בטענה לפיה בתחשיב הנתבעים נכללו עלויות של עבודות שהתובע 2 לא היה אמור להשתתף במימונן בהתאם להסכם השני. משכך, דין טענה זו להידחות.

47. שאלה אחרת היא עלות העבודות. במחלוקת שנפלה בין המומחים באשר לגובה עלויות הבנייה, מצאתי כי יש להעדיף את עמדת המומחה מטעם התובעים, המהנדס אשכנזי. תחשיב הנתבעים מבוסס, על פי הנטען, על ההוצאות שהוצאו בפועל. ברם, לא הוצגו אסמכתאות לתשלום ביחס למלוא הוצאות אלו. בחוות דעת המהנדס שפר נקבע באופן תמציתי כי שיעור עלויות התכנון והבנייה שפורטו בתחשיב הנתבע "סביר ואף נמוך" (סעיף 18 לחוות הדעת). חוות הדעת אינה כוללת פירוט של העבודות ושל עלותן המשוערת. גם המהנדס דבש הצהיר כי תחשיב העלויות נראה לו "סביר ביותר ואף על הצד הנמוך" (סעיף 36 לתצהיר). לא די בכך שהתחשיב הוא "סביר", על מנת לקבוע כי התובע 2 חב בסכומים המפורטים בו. זאת בפרט כאשר בחוות דעת המהנדס שפר לא נכלל תחשיב עצמאי ומפורט. משלא הוכח באסמכתאות מתאימות תשלום הסכומים שנטענו, ובשים לב לאמור לעיל בדבר אחריות הנתבע למצב דברים זה ולמשמעותה, יש להתבסס כנקודת מוצא, לצורך ההכרעה בשאלות שבפניי, על הסכומים שנקבעו בחוות דעת המהנדס אשכנזי.

48. יחד עם זאת, בעובדה שבחוות דעת המהנדס אשכנזי תומחרה העבודה שבוצעה בסכומים נמוכים יותר באופן משמעותי, לא די על מנת להביא למסקנה כי מדובר ב"העמסת עלויות", כנטען על ידי התובעים, להבדיל ממחלוקת לגיטימית. טענה להתנהלות מרמתית מעין זו מטילה על התובעים נטל מוגבר להוכחתה, בו לא עמדו. משכך, יש לדחות את הטענה כי דרישות התשלום שהפנה הנתבע אל התובע 2 היו הפרה של ההסכמים.

49. לפי חוות דעת המהנדס אשכנזי, עלות העבודות שבוצעו עד למועד הגשת התביעה היא 1,265,793 ₪ (סעיף 4.8.1.3). בחוות הדעת אין התייחסות לסכום שהיה על התובע 2 לשלם. היא אף אינה כוללת תחשיב נפרד של עלות המחסן והחניה, בה היה על התובע 2 לשאת באופן מלא (כאמור בסעיף 2 לפרק ההמלצות שבחוות דעת המהנדס זילברמן). המהנדס זילברמן העריך את עלות ביצוע החניה והמחסן בסך של 57,942 ₪. ניתן לצאת מהנחה כי הערכה זו של מהנדס מטעם התובעים, משקפת עלות מזערית של הרכיבים האמורים. אף אם אניח, לטובת התובעים, כי עלות העבודות הכוללת שפורטה בחוות דעת המהנדס אשכנזי כוללת בתוכה גם את עלות רכיבים אלה, יוצא כי הסכום בו חב התובע 2 הינו 57,942 ₪ בגין החניה והמחסן ועוד 18% מיתרת עלות העבודות (1,207,851 ₪), שהם 217,413 ₪. בסך הכול, מגיע הסכום שהיה על התובע 2 לשלם נכון למועד הגשת התביעה, לפי חוות דעת המהנדס אשכנזי ולאחר ההתאמה האמורה, לסכום של 275,233 ₪.

50. במכתב מיום 17.5.11 (נספח ט"ז לתצהיר מר סומרשטיין) טען ב"כ התובע 2 כי להערכתו, בהתחשב במה שכבר שולם, אין יתרה לתשלום. כעולה מן הדיון לעיל, לטענה זו לא היה בסיס. הסכום ששילם התובע 2 לנתבע בפועל אינו תואם אף לא אחד מהתחשיבים הנזכרים. אין חולק על כך שבסך הכול שילם התובע 2 סך של 131,942 ₪ בלבד. זאת, שעה שאף לשיטת המהנדס שערך עבורו חוות דעת, כחודשיים קודם למשלוח המכתב האמור, היה עליו לשלם, נכון לאותו מועד, סך של 214,219 ₪. גם בהנחה שהסכומים שדרש הנתבע היו מופרזים, אין בכך כדי להצדיק את העובדה שגם הסכום שאינו שנוי במחלוקת לא שולם.

51. לטענת התובעים, החוב הנטען נמוך משווי התמורות המגיעות לתובע 2 על פי ההסכם. ברם, התחייבות התובע 2 הייתה לשלם את חלקו בעלויות התכנון והבנייה במקביל לביצוען. לעומת זאת, התמורות המדוברות נועדו להתקבל בשלבים מאוחרים יותר של ביצוע ההסכם. העובדה שהתובע 2 היה צפוי לקבל תמורה עתידית, אינה פוטרת אותו מחבותו החוזית לשאת בחלקו בעלויות הבנייה. קביעה אחרת הייתה עלולה לרוקן את החבות האמורה מעיקר תוכנה.

52. לא נעלמה מעיניי טענת התובעים כי בהתאם לסעיף 14 להסכם הראשון, עלות בניית החניות התת קרקעיות והמעלית הוערכה על ידי הצדדים ב-100,000 $. ברם, מסעיף זה לא ניתן להסיק כי הערכה זו נועדה להוות תקרה לסכום שהתובע 2 עשוי לחוב בו. ראשית, הסעיף אינו קשור באופן ישיר להתחייבותו של התובע 2, הכלולה בהסכם השני ולא בהסכם הראשון. על פי הקשרם של דברים, נראה כי הסעיף נועד לשמש כהצהרה של הצדדים להסכם על כך שדיירי המבנה מקבלים תמורה הולמת למסירת זכויות הבנייה לידי הנתבעים. שנית, במכתבו הנזכר של ב"כ התובעים לנתבע מיום 30.3.11, בו חלק על היקף החוב הנטען על ידי הנתבע, נטען באופן מפורש (סעיף 12 למכתב) כי חובו של התובע 2 עומד על 214,219 ₪. סכום זה עולה באופן ניכר על 18% מעלות הבנייה כפי שהוערכה בסעיף 14 להסכם הראשון. מכאן כי גם התובעים לא סברו שבסעיף זה יש כדי להגביל את גובה התשלום בו יהיה על התובע 2 לשאת.

53. אשר לתוצאות של מצב הדברים המתואר. התובע 2 לא שילם את חלקו בתשלומים לבעלי המקצוע במהלך ביצוע עבודות הבנייה. בה בעת, אין כל אינדיקציה לכך שהנתבעים הפנו אליו דרישות תשלום במהלך הבנייה, או במועד אחר קודם לחודש אוגוסט 2010. מכך עולה כי בפועל בחר הנתבע לשלם לבעלי המקצוע ולרשויות את מלוא התשלומים הנדרשים בעצמו, ולגבות מהתובע 2 החזר בדיעבד. בנסיבות אלה, לא ניתן לקבוע כי התובע 2 הפר את ההסכם בכך שלא ביצע את התשלומים במועד התשלום לבעלי המקצוע ולרשויות, כל עוד לא הופנתה אליו דרישת תשלום.

54. יחד עם זאת, מן ההסכם עולה כי חיוביו של התובע 2 לשאת בחלק מעלויות הבנייה, שלובים בחבות הנתבעים להשלים את חלקם שלהם בהסכם. משעה שהתובע 2 לא מילא אחר חיוביו האמורים, אין לקבל את טענתו כי העיכוב בהשלמת חלקם של הנתבעים בהסכם מהווה הפרה מצידם. אדגיש כי גם בשעה שהעלה התובע 2 טענות בדבר עיכובים בהשלמת הבנייה, הוא לא דאג במקביל לכך לתשלום מלוא חלקו בעלויות הבנייה כנדרש בהסכם.

55. הפיכת המבנה למסוכן. בהתאם לתעודת עובד ציבור מאת המהנדס זורי אוצ'יטל ממחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים (23.4.18), ביום 2.6.09 נפתח למבנה תיק מבנים מסוכנים ונשלחה אל הנתבע הודעה על קיום סכנה (נספח א לתעודת עובד הציבור). בהודעה נדרש הנתבע להחזיר את מצב המבנה לקדמותו תוך חיזוק קירות היקפיים שנפגעו כתוצאה מביצוע העבודות, ולחזק את גרם המדרגות החיצוני המוביל לדירת הגן בקומת הקרקע. להודעה צורפה חוות דעת המהנדס חגי קול, שטיפל בתיק באותה תקופה, לפיה עקב ביצוע עבודות החציבה נחשפו יסודות הבניין וקירות היקפיים, הוסרו קירות נושאים ויש חשש ליציבות הבניין והקירות. בחוות הדעת צוין כי מדובר בדרגת סכנה ב. מעדות המהנדס אוצ'יטל עולה כי דרגת סכנה ב היא דרגת סכנה נמוכה יחסית, שאינה כוללת סכנה לקריסה או להתמוטטות (עמוד 94).

56. עוד לפי תעודת עובד הציבור, ביום 16.3.10 נשלחה הודעה שנייה (נספח ב לתעודת עובד הציבור). ביום 18.7.12 נשלחה לכלל בעלי הדירות במבנה הודעה נוספת, ובה דרישה לביצוע חיזוק ובדיקה (נספח ג לתעודת עובד הציבור; להלן – ההודעה השלישית).

57. יוער כי בין לבין, ביום 9.6.10 אישר המהנדס קול כי "בוצעו חיזוקים מסיביים לאלמנטים קונסטרוקטיביים בבניין" וכי "כעת אין מדובר במבנה מסוכן", למעט השלמת חיזוק הקירות התומכים בגינות ותמיכה קבועה למדרגות לדירה בקומה א (נספח טז לתצהיר המהנדס דבש).

58. ביום 25.12.12 הוגש לבית המשפט לעניינים מקומיים כתב אישום נגד הנתבע, התובע 2, הגב' אבני והנתבעים הפורמליים, בגין עבירות לפי חוק העזר לירושלים (מבנים מסוכנים), התשמ"א-1980 (ת"פ 9614/12). בהכרעת דין מיום 28.5.15 (נספח כד לתצהיר מר סומרשטיין) זוכו כל הנאשמים^[9].

59. ההודעה השלישית וכתב האישום התייחסו לשלוש עבודות שיש לבצע במבנה: בדיקת יציבות הבניין ויכולת הנשיאה של האלמנטים הקונסטרוקטיביים בו; חיזוק גרם המדרגות מחוץ לבניין; וחיזוק הצד הצפוני התומך את הגינה בקומת הקרקע. באשר לגרם המדרגות, המהנדס אוצ'יטל הבהיר בחקירתו כי לא מדובר במדרגות שהן חלק מהתוספת החדשה למבנה (עמוד 66). לדבריו, הבעיה הייתה סדקים במדרגות ו"רלסים" חלודים. יוצא, כי רכיב זה אינו קשור לעבודות שבוצעו על ידי הנתבעים.

60. ביום 11.4.16 חתם המהנדס דבש על הצהרה כי בוצעו בדיקה הנדסית מקיפה ועבודות חיזוק (נספח ה לתעודת עובד הציבור). בנוסף, בבקשה שהגיש לסגירת התיק, הצהיר כי על פי בדיקות שבוצעו אין צורך לחזק את העמודים הקיימים וכי הבניין יציב ואינו מסוכן (נספח ו לתעודת עובד הציבור). בהמשך לכך, הוחלט על סיום הטיפול התיק (נספח ז לתעודת עובד הציבור).

61. למעשה, אין בפניי כל תשתית עצמאית שעל יסודה ניתן לקבוע כי המבנה הפך למסוכן כתוצאה מהבנייה שביצעו הנתבעים. המהנדס קול עצמו לא הובא למתן עדות. המהנדס אוצ'יטל החל לטפל בתיק רק בשנת 2014. משכך, אין הוא יכול להעיד מידיעה אישית על הרקע לפתיחת התיק ולמשלוח ההודעות. מכל מקום, מעדותו עלה כי הקביעות בדבר הצורך בחיזוקים אינן מבוססות על בדיקה קונסטרוקטיבית שביצעו מהנדסי העירייה, אלא על בדיקה ההתאמה בין הבנייה בפועל לתוכניות הביצוע של האדריכל בנואליד (עמודים 81-80). באשר לביקוריו שלו במקום, העיד המהנדס אוצ'יטל כי נמצאו עמוד אחד שלא חוזק, וכן אלמנטים בטפסנות ברזל ללא בטון, שהושלמו לאחר זמן מה (עמודים 82 ו-94).

62. בחוות דעת המהנדס שפר מטעם הנתבעים נקבע כי אין כל ראיה הנדסית לאי יציבות המבנה (סעיפים 3-2 לחוות הדעת). חוות דעת המהנדס אשכנזי התייחסה אף היא לסטייה מתוכניות האדריכל בנואליד (סעיף 4.7.2). אין בה כל קביעה לפיה המבנה הפך למסוכן. מחקירת המהנדס אשכנזי עלה כי נמצא עמוד אחד במבנה שלא חוזק, כי עלות החיזוק בין אלף לאלפיים ₪ וכי מדובר על שני ימי עבודה של מסגר (עמודים 20-19 לפרוטוקול).

63. זאת ועוד. התובעים, חזרו הבהירו כי אינם מבקשים לקבוע כי המבנה מסוכן, וכי טענתם להפרה מבוססת אך על הכרזת העירייה בדבר מבנה מסוכן. אלא שכאמור, תיק המבנה המסוכן נסגר. התובעים טוענים, אומנם, כי סגירתו נעשתה בשל תרמית, כי המהנדס דבש לא היה מוסמך לחתום על ההצהרה עליה התבססה סגירת התיק וכי לא בוצעו חיזוקים במבנה עובר לסגירה. באין אינדיקציה כי התובעים פעלו כמתבקש מול העירייה, על יסוד טענות אלה, נחלש המשקל שניתן לייחס להן. אוסיף, כי משלא הוכח די הצורך קיומה של תשתית לקביעה בדבר היות המבנה מסוכן מלכתחילה, לא די בהודעות העירייה על מנת לבסס טענה להפרת ההסכמים. למעשה, אימוץ מלא של גרסת התובעים, לפיה לא בוצעו חיזוקים נוספים במבנה אך אין הוא מסוכן כיום, תומך בכך שגם במועד הביטול לא היה המבנה מסוכן.

64. בנייה רשלנית ולקויה. בחוות דעת המהנדס אשכנזי פורטו ליקויים שונים במבנה (סעיף 4.5 לחוות הדעת). תוארו חיפוי אבן באיכות ירודה וברמת ביצוע ירודה; עבודות בטון ברמת ביצוע ירודה; ריצוף ומדרגות מאיכות ירודה וברמת ביצוע ירודה; טיח וצבע באיכות ירודה וברמת ביצוע ירודה; מעקה חלוד ברמת גימור ירודה ובביצוע רשלני.

65. בחוות דעת המהנדס שפר נקבע כי לא נמצאו כל ליקויי בנייה בבנייה שבוצעה בשעתו (סעיף 23 לחוות הדעת). בדומה לאמור לעיל בעניין עלויות הבנייה, גם כאן מדובר בקביעה לקונית, שאינה כוללת כל התייחסות קונקרטית לרכיבי הליקויים השונים שתוארו בחוות דעת המהנדס אשכנזי (אף שהיא כלולה בפרק שכותרתו "התייחסות נקודתית לחוות דעת המהנדס אשכנזי"). משכך, לא ניתן לייחס משקל רב לאמור בחוות הדעת בהקשר זה.

66. על פי חוות דעת המהנדס אשכנזי, עלות תיקון הליקויים הקיימים במבנה, נכון למועד חוות הדעת, היא כ-150,000 ₪ (סעיף 4.8.2.3). בחקירתו הנגדית של המהנדס אשכנזי עלו קשיים ביחס לתשתית ביסוד הערכה זו. המהנדס אשכנזי מסר בחקירתו כי סכום זה כולל ליקויים נוספים על הליקויים שפורטו בחוות הדעת, כגון תיקון של מערכת צנרת הניקוזים (עמודים 41-40). לשאלה מדוע הליקוי בצנרת לא הוזכר בחוות הדעת, השיב המהנדס אשכנזי כי שם לב לכך רק בביקור שערך במקום ערב הדיון (עמוד 41). לא הובהר כיצד בסכום שנקבע בחוות הדעת הובא בחשבון ליקוי שהמהנדס אשכנזי לא היה מודע לקיומו במועד עריכתה.

67. מכל מקום, על פי טיבם של הליקויים שתוארו, כמו גם עלות תיקונם המוערכת, הרי שאף אם אניח כי אכן התקיימו ליקויים בהיקף הנטען וכי יש בהם משום הפרה של ההסכמים, אין כל בסיס לקבוע כי מדובר בהפרה יסודית. משכך, היה על התובעים להראות כי טרם הביטול פנו אל הנתבעים בדרישה לתיקון הליקויים (סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970; ראו גם סעיף 3(א) לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974). בפועל, לא הוצגה בפניי כל פנייה, קודם לביטול ההסכמים, שעניינה ליקויי בנייה מעין אלו שתוארו בחוות הדעת (להבדיל מהטענות לפגיעה ביציבות המבנה, אשר נדונו לעיל). בהעדר פנייה כאמור, התובעים לא היו זכאים לבטל את ההסכמים בהסתמך על הליקויים האמורים.

68. בחוות דעת המהנדס אשכנזי פורטו גם מספר עבודות שבוצעו בניגוד להיתר הבנייה (סעיף 4.6). לא נעלם מעיניי כי בכתב התביעה ובהודעת הביטול לא הועלו טענות מפורשות בדבר בנייה בניגוד להיתר. יחד עם זאת, טענות אלה עולות בקנה אחד עם הטענה לבנייה רשלנית ובלתי מקצועית (ראו החלטה, 14.3.17).

69. חוות דעת המהנדס אשכנזי נערכה ביום 10.2.2017. כפי שקבעתי בהחלטה מיום 14.3.17, ככל שהטענות שבחוות הדעת נשענות על היתר הבנייה מיום 13.7.15, המאוחר לביטול ההסכמים ולהגשת התביעה, מדובר בחריגה מהנטען בכתב התביעה ובהודעת הביטול, אשר אין להתירה. בחוות הדעת אין הבחנה מפורטת לעניין זה. גם לאחר חקירת המהנדס אשכנזי לא הוברר די הצורך אילו מהעבודות שנטען כי נעשו בחריגה מההיתר, נוגעות לעבודות מושא הליך זה ולהיתר שעל יסודן בוצעו^[10]. בנסיבות אלה, לא ניתן לקבוע כי מדובר בחריגות שהקנו לתובעים זכות לביטול ההסכמים במועד הביטול. גם לא ניתן לקבוע כי מדובר בהפרה יסודית, המאפשרת ביטול מבלי שקדמה לכך דרישה לתיקונה. גם כאן, דרישה כזו איננה בנמצא.

70. עוד נטען בהקשר זה כי הנתבע הודה והורשע בעבירה של בנייה שלא לפי ההיתר (ת"פ (מקומיים י-ם) 12956/10 (16.1.2013), נספח לד לתצהיר מר סומרשטיין). ברם, לא הוצגו ראיות המבהירות ביחס לאלו פעולות הורשע הנתבע, והאם הן קשורות בעבודות מושא הליך זה. משכך, לא ניתן ללמוד מההרשעה האמורה כי בוצעה בנייה רשלנית, או באיזה היקף.

71. נטען גם כי הנתבעים ביצעו את הבנייה באמצעות גורמים בלתי מוסמכים או בלתי מיומנים. איני רואה טעם להידרש לגופה של טענה זו. ההודעה על ביטול ההסכמים ניתנה בחלוף למעלה מ-5 שנים מאז הפסקת הבנייה. בפי התובעים טענות המצדיקות, לשיטתם, את ביטול ההסכמים במועד בו בוטלו, בשים לב לכך שמדובר, על פי הטענה, בהפרה נמשכת. לטענות אלה אתייחס להלן. בכל מקרה, הטענה להפרה נמשכת אינה מתייחסת, על פי טיבה, לביצוע הבנייה על ידי בעלי מקצוע לא מוסמכים. הפרה נטענת זו הסתיימה עם הפסקת הבנייה. משכך, ומשביטול ההסכמים לא נעשה בתוך זמן סביר ממועד הפסקת הבנייה (ראו בעניין זה להלן), אין התובעים יכולים לבסס את הודעת הביטול על עניין זה. ככל שכתוצאה מביצוע הבנייה באופן הנטען נגרמו ליקויי בנייה, מדובר בעילה נפרדת, אליה כבר נדרשתי לעיל.

72. מועד ביטול ההסכמים. על הודעת ביטול להישלח תוך זמן סביר לאחר שנודע לשולח ההודעה על עילת הביטול (סעיף 20 לחוק החוזים). סבירות הזמן נקבעת בהתאם לנסיבות העניין, ובהן טיב העסקה, מהות החוזה, תנאי המקום והזמן, המועדים הנקובים בחוזה וטווחי הזמן לביצועו, כמו גם התנהגות הצדדים ומצבם (ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן (10.9.2009), בפסקאות 59 ו-65 לפסק דינה של כב' השופטת מ' נאור).

73. בענייננו, כפי שפורט לעיל, ביצוע עבודות הבנייה הופסק בחודש יוני 2009. אשר לעילת הביטול שעניינה המבנה המסוכן, הודעות העירייה על מבנה מסוכן נשלחו החל מחודש יוני 2009. ההודעה השלישית, הממוענת אל התובע 2 והגב' אבני, נשלחה בחודש יולי 2012. כתב האישום הוגש בחודש דצמבר 2012. הודעות הביטול נשלחו בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2014, יותר מחמש שנים לאחר הפסקת הבנייה. אף אם אקבל את טענת התובעים כי רק לאחר הגשת כתב האישום נודע להם על כל הקשור בהודעות על מבנה מסוכן, הרי שחלפו קרוב לשנתיים מן המועד האמור, ועד לביטול ההסכמים. בפי התובעים אין הסבר המניח את הדעת לחלוף זמן כה רב בין ההפרות הנטענות ובין הודעתם על ביטול ההסכמים.

74. התובעים מבקשים לקשור את מועד הביטול לבקשה של הנתבע, במסגרת הדיון בתיק הפלילי, כי התיק ימשיך להתנהל רק נגד יתר הדיירים (2.9.14, נספח 99 לתצהיר הנתבע). ספק אם בקשה כזו עולה מתיעוד הדיון הנזכר. מכל מקום, לא הוצג כל בסיס לטענה שיש לראות בהתנהלות הנטענת הפרה של ההסכמים, העשויה לעלות כדי עילה לביטולם.

75. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי גם בנסיבות בהן לא בוטל החוזה תוך זמן סביר, בכוחו של הנפגע לבטל את החוזה אם ההפרה עומדת בעינה בזמן שבו הוא מבקש לבטל את החוזה, ובלבד שהוא מעניק למפר ארכה סבירה לקיימו ומבטל את החוזה בתוך זמן סביר לאחר מתן הארכה (רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779 (2002), בפסקה 8 לפסק דינו של כב' הנשיא א' ברק; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2009), בעמ' 601 והלאה).

76. הנתבעים מפנים בהקשר זה למכתב שלפי הנטען שלח ב"כ התובע 2 לנתבע ביום 14.1.13, בשם התובע 2 ומר סומרשטיין, בו הלין על מצב המבנה (נספח כ"ב לתצהיר מר סומרשטיין). במכתב הועלו טענות בעניין הפיכת המבנה למסוכן, כמו גם בדבר העיכובים בסיום הבנייה. ב"כ התובע 2 דרש כי הנתבע יפעל לחיזוק המבנה ולסיום הבנייה. בסופו של המכתב צוין כי התובע 2 "שומר לעצמו זכותו לתבוע נזקיו, פיצויים, ואף ביטול ההסכם המופר על ידך שוב ושוב".

77. הנתבע הצהיר כי המכתב המדובר מעולם לא נמסר לו (סעיף 256 לתצהיר). בכתב התביעה לא הוזכר כלל מתן ארכה לקיום ההסכמים בטרם ביטולם. בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי הודעות הביטול לא נשלחו בתוך זמן סביר, כי לא ניתן היה לשלוח במועד הביטול הודעות ביטול מיידיות וכי התובעים ויתרו על זכות הביטול. למרות זאת, גם בכתב התשובה שהגישו לא טענו התובעים לקיומו של מכתב ההתראה האמור. בנסיבות אלה, לא ניתן לייחס משקל רב למסמך.

78. גם בהנחה שהמכתב הנזכר אכן נשלח, ואף אם ניתן היה לראות בתוכנו ארכה לקיום ההסכמים והתראה לפני ביטולם, הרי שגם לאחר מתן הארכה לא פעלו התובעים לביטול ההסכמים בתוך זמן סביר. אזכיר, כי ההודעות על ביטול ההסכמים נשלחו רק בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2014, דהיינו כ-20 חודשים לאחר משלוח המכתב האמור.

79. זאת ועוד, עניינו של מכתב זה בשתי הפרות נטענות של ההסכמים - בנייה מסוכנת ועיכוב בהשלמת הבנייה. מעבר לטענה לגרימת נזק הנדסי למבנה, לא הועלו בו כל טענות בדבר ליקויי בנייה. הוא הדין באשר לטענות בדבר דרישות תשלום מופרזות, ובדבר בנייה תוך חריגה מהיתר הבנייה. משכך, לא ניתן לומר כי באשר להפרות נטענות אלה ניתנה ארכה, המאפשרת לתובעים לבטל את ההסכמים למרות שלא בוטלו בתוך זמן סביר ממועד גילוי ההפרה.

80. סיכום ביניים. התוצאה של כל האמור היא כי דין התביעה להצהיר על תוקפו של ביטול ההסכמים, להידחות. זאת הן בשל העדר עילת ביטול, הן בשל כך שהביטול לא נעשה בתוך זמן סביר ממועד גילוי ההפרות הנטענות. כפועל יוצא, נדחית התביעה ביחס לכלל הסעדים הנובעים מביטול ההסכמים, דהיינו: ביטול ההסכם בין הנתבעים לנתבעים הפורמליים; ביטול הערות ורישומים במרשם המקרקעין שנעשו מכוח ההסכמים; השבת שווי התמורה החוזית שקיבלו הנתבעים; צו לסילוק יד הנתבעים מהרכוש המשותף; צו המורה לנתבעים למשוך כל בקשה או תוכנית שהגישו בקשר לנכס.

81. בנוסף לטענות החוזיות, נטען גם לחבות של הנתבעים מכוח דיני הנזיקין ועשיית עושר ולא במשפט. אפנה, אפוא, לדון בטענות אלה.

82. השלמת הבנייה. במסגרת התביעה לביטול ההסכמים ולהשבה עתרו התובעים לסעד כספי בשווי עלות השלמת עבודות הבנייה והחיזוק הנדרשות, כנטען, במבנה. בהיבט הנזיקי, נטען כי על הנתבעים לפצות את התובעים בגין ליקויי הבנייה ואי השלמת הבנייה. אשר להשלמת הבנייה, הטעמים שעל יסודם נדחו לעיל הטענות בדבר הפרה של ההסכמים, אם בעיכוב בבנייה ואם בהפיכת המבנה למסוכן, מבססים גם את המסקנה כי לא בוצעה עוולה נזיקית. אשר לליקויים שנפלו בבנייה הקיימת, כאמור בחוות דעת המהנדס אשכנזי, לא מצאתי כי יש בטענות בעניינם כדי להצדיק פסיקת פיצוי לתובעים. כבר פירטתי לעיל את הספקות שעוררה חוות דעתו של המהנדס אשכנזי בקשר לסכום שננקב בה בהקשר זה. מעבר לכך, מדובר בליקויים הנוגעים לרכוש המשותף ולא לרכוש פרטי של התובעים, כך שהם אינם משקפים באופן מלא חסרון כיס שנגרם לתובעים. יתכן כי ניתן היה לשקול מתן צו המורה לנתבעים לתקן את הליקויים, אלא שסעד כזה לא נתבע.

83. אשר לטענות בדבר עשיית עושר ולא במשפט, כתב התביעה אינו כולל כל פירוט המאפשר לדון בהן באופן ממצה. מכל מקום, משנקבע כי ההסכמים עומדים בתוקפם ולא הופרו, אין כל עילה לקבוע כי כתוצאה ממימושם עשו הנתבעים עושר ולא במשפט.

84. אובדן דמי שכירות. בכתב התביעה נתבע פיצוי בסך 300,000 ₪ בגין מניעת התובעים מעשיית שימוש ראוי בדירותיהם לאורך השנים, לאור מצב הנכס. ברם, במסגרת ההסכמים נתנו התובעים את הסכמתם לבנייה בנכס. יוצא, כי התביעה לפיצוי האמור מבוססת על מעשים שהם בגדר מימושם של הסכמים בין הצדדים, אשר כאמור נמצא כי אין עילה לביטולם. על מנת לבסס טענה לרשלנות המצדיקה פיצוי, היה על התובעים להראות כי הנתבעים חרגו בפעולותיהם ממימוש סביר של ההסכמים. לנוכח כל המפורט לעיל, אין בפניי תשתית מספקת היכולה לבסס קביעה מעין זו.

85. בכל מקרה, לא שוכנעתי כי כתוצאה מהבנייה בנכס נגרם לתובעים אובדן דמי שכירות בשיעור הנטען. עיון בתמונות המבנה שהציגו הצדדים (בפרט אלה שצורפו כנספח 2 לתצהיר הנתבע) מעלה כי יש ממד של הפרזה בתיאור מצב הנכס כ"אתר בנייה" שאינו ניתן למגורים. בפי התובעים אין טענה בדבר ירידת ערך הדירות. להוכחת הטענה בדבר אובדן דמי שכירות הציגו התובעים את דמי השכירות שלטענתם גבו בפועל, לצד חוות דעת השמאי אורן אילוז בדבר דמי השכירות הראויים עבור דירות דומות. ברם, בחוות הדעת אין כל קביעה לפיה מצב הנכס הביא לירידה בדמי השכירות הראויים. גם אם בפועל הושכרו הדירות במחיר נמוך יותר מהמחיר הראוי לפי חוות הדעת, לא די בכך על מנת להביא למסקנה כי הגורם לכך היה ביצוע העבודות.

86. מעבר לכך, גרסת התובעים בדבר שיעור דמי השכירות שגבו מעוררת קושי. בתצהירי התובעים הוצגה השכרה קבועה של הדירות, תמורת דמי שכירות חודשיים, למעט בתקופה בה נטען כי הדירות עמדו ריקות בשל העבודות במבנה (סעיף 127 לתצהיר מר סומרשטיין; סעיף 96 לתצהיר גב' אבני). אולם, לטענת הנתבעים, בפועל שימשו דירות התובעים כמלון בלתי חוקי והושכרו לדיירים מזדמנים, לתקופות קצרות, במחיר גבוה באופן משמעותי מזה שנטען על ידי התובעים (סעיפים 17-14 ונספחים 12-8 לתצהיר הנתבע). בהקשר זה, הוצג פרסום המתייחס להשכרה לתקופה קצרה של דירה המכונה "The Juliette" בכתובת הנכס (נספח 8 לתצהיר הנתבע). עוד הוצג הסכם להשכרת הדירה לתקופה שמיום 21.9.15 ועד ליום 10.10.15 בתמורה לסך של 5,000 $ (נספח 9 לתצהיר הנתבע).

87. בתצהירי מר סומרשטיין ועו"ד פוקס נטען לעניין זה כי דירת התובע 2 הושכרה מיום 1.6.11 ועד יום 31.5.16 למר ניב מרילי (להלן – מר מרילי), בדמי שכירות חודשיים בסך 4,500 ₪, וכי מר מרילי הוא שהשכיר את הדירה, בשכירות משנה, לתקופות קצרות, באמצעות חברה בשם MJA (סעיף 127.ג לתצהיר מר סומרשטיין; סעיף 87.ג לתצהיר עו"ד פוקס). ברם, מנספח 9 הנ"ל עולה כי חברת MJA שימשה כגורם מתווך בלבד, וכי הכספים ששולמו על ידי השוכר שולמו למר סומרשטיין עצמו (ה"הואיל" השני וסעיפים 4 ו - 5 להסכם האמור). הטענה הנזכרת אף אינה מתיישבת עם תוכן הסכם השכירות בין התובע 2 לבין מר מרילי (נספח ב לתצהיר עו"ד פוקס), לפיו מטרת השכירות היא למגורים בלבד. גם הגיונם של דברים אינו תומך באפשרות שדירה המושכרת בשכירות משנה בסכומים כגון 5,000 $ לתקופה של כ-20 יום, תושכר לשוכר הראשי בסך של 4,500 ₪ לחודש בלבד (אין כל טענה כי מדובר בהשכרת משנה שלא על דעת בעלי הדירה). יוצא, כי ישנה אפשרות ממשית לפיה האמור בתצהירי התובעים והסכמי השכירות שצורפו על ידיהם, אינם משקפים את מצב הדברים כהווייתו באשר לדמי השכירות שנגבו (לכל הפחות ביחס לדירת התובע 2), וממילא גם באשר למצב הנכס בעת הרלוונטית. גם מטעם זה, דין הטענה להפסד דמי שכירות להידחות.

88. עוגמת נפש. בהתאם לקביעות שלעיל, לא הוכחה התנהגות עוולתית שהיה בה כדי לזכות את התובעים בפיצוי, מלבד קיומם של ליקויי בנייה מסוימים. טענת התובעים לעוגמת נפש לא נקשרה בליקויים אלה, ומכל מקום ספק אם מדובר בליקויים שעל פי טיבם יש בהם כדי לגרום לעוגמת נפש במידה המצדיקה פיצוי.

89. מעבר לצורך אוסיף כי לא ניתן לקבוע, על יסוד החומר שבפניי, כי כתוצאה מהתנהלות הנתבעים נגרמה לתובעים עוגמת נפש. כפי שצוין, התובעים נמנעו ממתן עדות במסגרת ההליך. בחומר שבפניי אין כל אינדיקציה למעורבות אישית של התובעים (להבדיל ממר סומרשטיין), בנעשה במבנה לאורך השנים. למרות זאת, בכתב התביעה (סעיפים 7.ז ו-68.ד)) נטען כי עוגמת הנפש נובעת מכך "שמשך שנים רבות" התובעים "מתגוררים בבית שהוא אתר בנייה". בתצהירי העדות הראשית הוסט מוקד הטענות בדבר עוגמת נפש מתנאי המגורים במבנה אל ההליך הפלילי שהתנהל בגין ההודעות על מבנה מסוכן (סעיף 131 לתצהיר מר סומרשטיין). אשר למגורי התובעים במבנה, הגרסה העולה מהתצהירים היא כי הדירות כלל לא שימשו את התובעים עצמם, אלא עמדו כל העת להשכרה (סעיף 127 לתצהיר מר סומרשטיין; סעיפים 96-95 לתצהיר גב' אבני).

90. עוד יוזכר כי התובע 1 רכש את הדירה בחודש ספטמבר 2014, חודש לפני ביטול ההסכם. לא ניתן לייחס לו עוגמת נפש כתוצאה מהתנהלות הנתבעים קודם למועד זה. התובע 1 אף לא היה צד להליך הפלילי. גם אם לבעלי הדירה הקודמים נגרמה עוגמת נפש כתוצאה מהתנהלות הנתבעים, מדובר בעילת תביעה אישית, אשר רכישת הדירה לא העבירה לידי התובע 1 את זכות התביעה בגינה. לנוכח כל האמור, דין התביעה לפיצויים בגין עוגמת נפש להידחות.

91. עוללות. בשולי הדברים אתייחס למספר טענות נוספות שהעלו הצדדים, אשר לא מצאתי כי יש בהן כדי להשפיע על התוצאה אליה הגעתי.

92. חוסר תום לב. הנתבעים העלו טענות שונות בדבר חוסר תום לב של התובעים. במכלול נסיבותיו המורכבות של מקרה זה, לא מצאתי כי התנהלות התובעים באה בגדרן של אותן נסיבות חריגות שיש בהן כדי להצדיק את סילוק התביעה על הסף מטעם זה בלבד.

93. אי צירוף צד נחוץ. לטענת הנתבעים, היה על התובעים לצרף כצד להליך את הגב' ז'יזל טרענשר אשר רכשה את זכויות הנתבעים הפורמליים בדירה 1. נטען כי הגב' טרענשר רכשה את הזכויות בהסתמך על פסק דין חלוט ופסיקתה מיום 1.9.16 שניתנו במסגרת ה"פ 54587-05-16, לפיהם ההסכמים עם הנתבעים הינם בתוקף. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אין צורך להכריע בטענה האמורה.

94. עיגון ההסכם בתקנון. לטענת הנתבעים, משעוגן ההסכם בתקנון הבית המשותף לא הייתה לתובעים לבדם אפשרות לבטלו, בהיותם בעלי מיעוט הזכויות ברכוש המשותף (סעיפים 55 ו-62 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). גם טענה זו התייתרה לנוכח תוצאת פסק הדין. מכל מקום, לא מצאתי ממש בטענה האמורה. סעיף 62 לחוק המקרקעין מסדיר את אופן ביצוע שינויים ותיקונים בתקנון הבית המשותף. ברם, ענייננו אינו בתיקון הוראות ההסכם שעוגן בתקנון, אלא בטענה לביטולו בשל הפרה.

95. סיכום. התוצאה של כל האמור היא כי התביעה נדחית. התובעים ישלמו לנתבעים שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 35,000 ₪. סכום זה מביא בחשבון את התוצאה אליה הגעתי, את מכלול הקביעות לעיל ואת היקף העבודה שנדרשה בתיק זה. אין לצרף לו מע"מ. הוא ישולם עד ליום 21.7.19.

ניתן היום, י"ד סיוון תשע"ט, 17 יוני 2019, בהעדר הצדדים.

1. התובע 1 רכש ביום 22.9.14 את הזכויות מבעלת הדירה הקודמת, רונית אבני (להלן – גב' אבני; הסכם המכר צורף כנספח ב לתצהיר מר סומרשטיין). ↑

2. לאחרונה הועברו זכויות הנתבעת בדירה לנתבע (נסח רישום עדכני מיום 22.1.19 צורף להודעת הנתבעים מיום 3.2.19). ↑

3. בשנת 2016 מכרו הנתבעים הפורמליים את דירתם לגב' ז'יזל טרענשר. ↑

4. לעניין זה יצוין כי בהחלטה מיום 10.11.15 (כב' השופט א' רומנוב) התקבלה בקשת התובעים לצו עשה זמני, המורה על הסרת הערת האזהרה הרשומה על דירה 2 על מנת לאפשר את העברת הזכויות בדירה משמה של גב' אבני לשמו של התובע 1, ועל רישום הערה מחודשת לאחר העברת הזכויות. ↑

5. א. בראש המסמך צוינו פרטיה של הנתבעת בלבד. לאחר ציון פרטיה של הנתבעת, נכתב "שניהם ביחד וכל אחד לחוד (להלן: "בעל יחידה 4")". עובדה זו תומכת במסקנה כי אך בשל טעות לא צוין גם הנתבע על גבי המסמך כצד לחוזה. מכל מקום, אין חולק על כך שהנתבע ראה עצמו כצד להסכם ופעל בהתאם.

   ב. התובע 2 צוין כצד בכותרת ההסכם, אך לא חתם עליו באותו שלב. כפי שיפורט, התובע 2 הצטרף בהמשך לעיקרי ההסכם. ↑

6. גם במסמך זה נזכרת רק הנתבעת כצד, ללא הנתבע. גם כאן, הנתבע אינו חולק על כך שהוא צד להסכם (ראו סעיפים 62 ו- 68 לתצהירו). ↑

7. הנתבעים הפנו בהקשר זה לע"א 59/67 חדד נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד כא(2) 277 (1967) ולת"א (מחוזי ת"א) 34794-02-17 י.מ.ש. השקעות בע"מ נ' לנוקס השקעות בע"מ (28.12.2018). עניינה של הפסיקה האמורה באופן בו יש לקיים הוראה על מתן תצהיר גילוי מסמכים מטעמו של גוף משפטי. אין בה כל קביעה לפיה נדרשת הרשאה לשם מתן תצהיר עדות ראשית מטעמו של צד להליך. ↑

8. הנתבעים אינם חולקים על תשלום זה, אולם הנתבע הצהיר כי חלק מהסכום שולם לו בגין ייצוג משפטי בתיקים שאין להם קשר לענייננו (סעיף 82.1 לתצהיר). טענה זו נטענה ללא פירוט או תימוכין ונזנחה בשלב הסיכומים. ↑

9. בתמצית, נקבע בהכרעת הדין כי לא הוכח שהנאשמים קיבלו דרישה תקפה ומוסמכת לביצוע העבודות מושא כתב האישום. ↑

10. אעיר כי כחלק מהעבודות שנטען כי בוצעו בניגוד להיתר, נמנו סטיות שונות הקשורות בחזיתות דירות 1, 2 ו-4 (סעיף 4.6.3 לחוות הדעת). על פני הדברים, מדובר בעבודות שבוצעו, אם על ידי הנתבע ואם על ידי התובעים, שלא כחלק מהעבודות מושא ההליך שבפניי. ↑