א. בפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית-משפט השלום בחדרה (כב' השופטת קרן אניספלד) מיום 18.10.20 ב-ת"א 794-12-08, לפיה נדחתה בקשתה של המבקשת לתפוס חזקה כנאמנה של בית-המשפט בשטחים שעדיין נותרו פנויים ולא מבונים בחלקה 5 גוש 17159 עוספיה.

ב. הנסיבות הצריכות לעניין הן בתמצית אלה:

המבקשת הגישה בשנת 2008 תובענה לפירוק שיתוף בחלקה 5 גוש 17159 (להלן: "החלקה"). למבקשת יש בחלקה זו זכויות בעלות של 2500/28699 חלקים בחלקה, בשטח של 2500 מ"ר.

לטענת המבקשת, עשו חלק מן המשיבים בחלקה זו כבשלהם, ובנו על החלקה מבנים, רובם למגוריהם ומגורי בני משפחתם, מבלי לקבל את הסכמת המבקשת, ומבלי להתחשב בחלקים בהם מחזיקה המבקשת בחלקה ומבלי שיבררו, בטרם הקימו את המבנים שלהם על החלקה, מה צרכיה ותֹכניותיה של המבקשת באשר לחלקים שלה בחלקה זו.

לטענת המבקשת, נבנו על חלקה זו בתי מגורים רבים על ידי אנשים פרטיים שאין להם כל זכות בחלקה והם השתלטו על השטחים, כך נטען, בחוזק יד.

ג. בית-משפט קמא מינה במהלך השנים (התביעה היא משנת 2008) מומחים לצורך עריכת חוות דעת לצורך פירוק השיתוף בחלקה (המודד ד"ר קובי זייד והשמאי מר שאול גפני). כדי למנוע עיכוב בקבלת השתתפותם של עשרות בעלי הזכויות בחלקה נשאה המבקשת, כך נטען, במרבית שכר מומחי בית-המשפט, בנוסף נגרמות למבקשת הוצאות משפטיות רבות נוכח התמשכות ההליכים בתביעת פירוק השיתוף.

התמשכות ההליכים מביאה, בין היתר, לכך שפורעי חוק, כך נטען, משתלטים על החלקה באין מפריע, והבקשות הרבות שהגישה המבקשת לפי סעיף 6 של פקודת ביזיון בית-המשפט במסגרת תביעת פירוק השיתוף כנגד מפרי צו המניעה, לא מנעו את הבנייה הפראית בחלקה, ובמהלך השנים הוסיפו עוד ועוד אנשים פרטיים להשתלט על שטחים פנויים בחלקה.

המבקשת באמצעות פקחיה איתרה בניה בלתי חוקית שבוצעה בחלקה והגישה כנגד אותם אנשים, כאמור לעיל, בקשות לפי סעיף 6 של פקודת ביזיון בית-המשפט, זאת לאחר שהם לא כיבדו את צו המניעה שניתן עוד ביום 12.1.09, ואשר אסר כל בניה חדשה (הוגשו שש בקשות לביזיון בית-משפט). ואולם, כך נטען, בית-משפט קמא לא נקט ביד קשה כלפי המפרים, ומרבית מפרי צו המניעה הזמני יצאו מבלי שננקטה כנגדם סנקציה ממשית.

לטענת המבקשת, גישה מקלה זו של בית-משפט קמא יכול ולא גרמה להרתעה שמצופה להיות מושגת על ידי הגשת בקשות לפי סעיף 6 של פקודת ביזיון בית-משפט, וכתוצאה מכך הזכויות של בעלי החלקים בחלקה הופרו וממשיכות להיות מופרות כל העת.

המבקשת צירפה לצורך המחשה 4 תצלומי אוויר מן השנים 2005, 2007 בטרם הגשת תביעת פירוק השיתוף, ומן השנתיים האחרונות (2018, 2019) ומהם עולה, כי בעוד שטרם הגשת תביעת פירוק השיתוף היו על החלקה מבנים בודדים, הרי כיום הבנייה הפראית משתרעת כמעט על כל שטחי החלקה.

ד. ביום 11.2.20 עתרה המבקשת לבית משפט קמא להתיר לה לתפוס חזקה זמנית בחלק מן השטחים הפנויים בחלקה עד למתן פסק דין בתביעה, וזאת בטרם תתבצע גם עליהם בנייה בלתי חוקית.

המבקשת הפנתה לחוות דעתו של המודד מטעם בית-המשפט, ד"ר קובי זייד מיום 7.4.19, לפיה כמעט לא נותרו שטחים פנויים בחלקה מחמת הבניה הבלתי פוסקת עליה והשתלטות של אנשים פרטיים על שטחים בחלקה, בין אם אותם אנשים בעלי זכויות בה, או אף משוללי כל זכות, ובניה זו לא נעצרה חרף צו המניעה הזמני מיום 12.1.09, ולמרות הבקשות לפי פקודת ביזיון בית-משפט שהגישה המבקשת.

ה. בקשתה של המבקשת שבית משפט קמא יקדים את הדיון בבקשה זו לא התקבלה, ובסופו של דבר, בהחלטה מיום 18.10.20 דחה בית-משפט קמא את הבקשה וקבע, שתפיסת השטחים הפנויים בחלקה יכולה להתבצע אך ורק על ידי כונס נכסים.

ו. מכאן, בקשת רשות הערעור. לטענת המבקשת זהו מקרה מובהק בו יש להיעתר לבקשה, ולמנותה כנאמנה מטעם בית-המשפט לצורך תפיסת החזקה בשטחים הפנויים ומניעת ההשתלטות עליהם, הואיל ואי-מינויה המיידי ישפיע במידה ממשית על זכויות כל בעלי החלקים בחלקה, שכן תפיסת שטחים פנויים על ידי מי שאינם זכאים לכך ובניה על שטחים אלה, תמנע מבעלי זכויות קנייניות בחלקה מלקבל שטחים פנויים בה, ובכך ייגרם לבעלי הזכויות הקנייניות נזק ממשי.

מוסיפה המבקשת, שדחיית בקשתה אף עלולה לגרום לכך שתכנית החלוקה החדשה שעל המודד מטעם בית-המשפט להגיש לא תהא רלוונטית לכשתוגש, במידה וייתפסו השטחים שעדיין פנויים בחלקה, וכתוצאה מכך ההליכים המשפטיים לפירוק השיתוף בחלקה, הנמשכים מזה 12 שנה, יימשכו זמן רב נוסף. לכן, ערעור על החלטת בית-משפט קמא רק במסגרת ערעור על פסק הדין עלול להיות חסר תועלת אם עד מועד הגשת הערעור ייתפסו השטחים שעודם פנויים בחלקה וייבנו על ידי מי שאינם זכאים לכך.

ז. לטענת המבקשת, זכותה לתפוס את החזקה המבוקשת מעוגנת בסעיף 31(א) של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בס"ק (2) + (3), דהיינו, ביצוע כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם, וכן לעשות כל הדרוש באופן סביר כדי למנוע נזק שעלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות והחזקה בהם.

לטענת המבקשת, ככל שמדובר בפעולות דחופות קל להסביר את הסמכתו של כל שותף לבצע פעולות דחופות הדרושות להחזקת המקרקעין ולניהולם, שכן מדובר במצבים שבהם לעתים אין אפשרות לשותף המבצע את הפעולות לקבל את הסכמתם המפורשת של שותפיו. במצבים אלה ניתן לראות את השותפים האחרים כמסכימים לפעולה ולהשתתפותם בעלות הכספית של הפעולה, הואיל והעלות הכספית של הפעולה נמוכה באופן ניכר מן התועלת הצפויה, והבטחת ההשתתפות של השותפים האחרים מבטיחה שהפעולה המועילה להם אכן תתבצע.

עוד מצביעה המבקשת על סעיף 3 לחוק יסוד: "כבוד האדם וחרותו" המבטיח את ההגנה החוקתית על זכות הקניין.

ח. לדעת המבקשת, מתקיימים כל ארבעת השיקולים שקבעה ההלכה שעל בית-המשפט לשקול בטרם יגביל את זכויותיו של בעל קניין. בענייננו, מדגישה המבקשת, שיש לה זכויות בעלות בחלקים מתוך החלקה, הפגיעה בשטח החלקה על-ידי הבניה הבלתי חוקית בה - משתרעת על רוב החלקה, למרות שהליך פירוק השיתוף בחלקה טרם הסתיים, וזכותה של המבקשת, כמו זכותם של יתר בעלי החלקים בחלקה, בהיות החזקה בה במושע, היא בכל סנטימטר שבחלקה זו. ההשתלטות עליה נעשתה ונעשית במבני מגורים קבועים המשמשים למגורי קבע של הבונים או משפחותיהם, ולכן עוצמת הפגיעה בזכותה הקניינית של המבקשת גדולה ביותר.

נוכח עוצמת הפגיעה בזכות הקניינית של המבקשת, סבורה היא ששיקול הדעת של בית המשפט בבואו לשקול האם להיעתר לבקשתה של המבקשת לתפוס שטחים פנויים בחלקה כנאמנה מטעם בית-המשפט, מצומצם מאוד, אם בכלל, ולכן שגה בית-משפט קמא משלא נעתר לבקשתה של המבקשת להתמנות כנאמנה מטעמו לצורך תפיסת השטחים הפנויים בחלקה. לעניין זה מפנה המבקשת ל-רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נ"ה(1) 199 (1999).

ט. עוד טוענת המבקשת, כי שגה בית-משפט קמא משקבע שתפיסת השטחים הפנויים בחלקה יכולה להתבצע רק על ידי כונס נכסים, שהרי המבקשת לא ביקשה לתפוס חזקה בשטחים הפנויים לצורך מכירתם, או פינויים, אלא כנאמנה מטעם בית-המשפט לשמירה על זכויותיהם הקנייניות של שאר בעלי זכויות הקניין בחלקה מפני פולשים אפשריים.

לדעת המבקשת, היה על בית-משפט קמא למנותה כנאמנה מטעמו לתפיסת השטחים הפנויים בחלקה, בשים לב להוראת סעיף 1 לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979. עוד טוענת המבקשת, כי ההלכה היא שזכותו של כל שותף במקרקעין כלפי שותפיו האחרים צריכה להיות מופעלת בתום לב, וכך גם הכוח להביא לפירוק השותפות. גם כוחו של שותף לבצע פעולות שונות ללא הסכמת שאר השותפים (לפי סעיף 31 (ב) של חוק המקרקעין) צריך להיות מופעל בתום לב, ולטעמה של המבקשת, אכן פעלה היא בהתאם להלכת תום הלב וביקשה לפעול בתפיסת החזקה בשטחים הפנויים בחלקה כנאמנה לטובת כל בעלי הזכויות הקנייניות בחלקה, והיא אף הצהירה שלא תהא בתפיסת חזקה זו כדי להביא להקניית זכויות כלשהן לעצמה, אלא למטרת שמירה על השטחים הפנויים בחלקה ומניעת השתלטות ובניה עליהם.

המבקשת מדגישה, כי הימנעות ערכאת הערעור מלהתערב בהחלטת בית-משפט קמא מיום 18.10.20 עלולה לתרום ליצירת מצב בלתי הפיך שלא ניתן יהיה לתקנו במסגרת הערעור, הואיל והחלטה היא בעלת השפעה מכרעת על עצם קיום הליך פירוק השיתוף בחלקה, על מתכונת הדיון, ועל זכויות הצדדים. בנסיבות שכאלה קיים חשש שהליכי פירוק השיתוף בחלקה יתנהלו באופן שגוי, הואיל ולא ניתן יהיה להקצות לבעלי הזכויות הקנייניות את השטחים הפנויים המעטים שכיום עדיין קיימים בחלקה.

י. לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, וכן בהחלטות שניתנו בבית משפט קמא בנוגע לבקשות לפי פקודת ביזיון בית-משפט שהגישה המבקשת במרוצת השנים לבית משפט קמא, הגעתי לכלל מסקנה שדין בקשת רשות הערעור להידחות.

יא. מעיון בפרוט' הדיון שהתקיים בפני בית-משפט קמא ביום 18.10.20 עולה, כי נשמעה עדותו של המודד מטעם בית-המשפט ד"ר קובי זייד, שאישר, בין יתר דבריו, שמגרשים רבים נרכשו ממתווך מסתורי מבלי שנרשמה הערת אזהרה, ומבלי שנעשתה פעולת רישום במקרקעין אלה, ובחלק הצפוני של החלקה נעשתה בניה מבלי שמבצעי הבניה נמצאים ברשימת בעלי המקרקעין.

בתשובה לשאלה ציין המודד, שבית המשפט הורה לו שלא לחלק ושלא לשבץ מגרשים עם בעלי קרקע ייעודיים למגורים, ואלה שצוינו הם מי שתפסו את הקרקע בפועל. בהמשך ציין המודד: "יש לנו מגרשים פנויים" (עמ' 88 לפרוט').

לשאלת בית-המשפט השיב המודד, כי מבין אלה שתפסו את הקרקע בפועל, חלקם רשומים כבעלי זכויות וחלקם לא, ולפחות ל-10 מחזיקי מגרשים אין הערות אזהרה, ואין כל מסמך המעיד שהם בעלי קרקע. עוד הוסיף המודד בתשובה לשאלה: "חילקתי את השטחים רק בין מי שיש להם זיקה קניינית לקרקע ולא התחשבתי במי שבנה או תפס חזקה בלי שיכול להראות זיקה קניינית כזו... ".

במענה לשאלה האם בתשריט החלוקה מצויים רק מי שיש להם חלקים בחלקה ורשומים בלשכת רישום המקרקעין, או האם מופיע בתשריט כל מי שבנה בית בחלקה, השיב המודד: "נמצאים גם אותם מחזיקים בפועל".

יב. אחר הדברים האלה פנה ב"כ הנתבעים 29, 30, 41, 42, עו"ד כמיל טרודי, לבית משפט קמא וציין, שיש אנשים רבים שבנו בתים והשתלטו על מגרשים מבלי שיש להם זכות בעלות, ולכן יש לטענתו צורך במינוי כונס נכסים, הואיל וקיימים למעלה מ-10 בעלים הרשומים בנסח מבלי שיש להם פיסת קרקע, ולעומת זאת יש 10 אנשים שבנו לעצמם.

עו"ד טרודי הודיע, שבהמלצת בית-משפט קמא יגיש על-כך בקשה בכתב.

יג. לאחר מכן, הפנה ב"כ המבקשת לבקשתו מיום 11.2.20, ועתר לכך שבית משפט קמא יתיר למבקשת לגדר את המגרשים מס' 13, 14, 15, שעדיין נותרו פנויים, והוסיף, כי זולת השטח הציבורי נותרו מספר חלקות שעדיין איש לא תקע בהם יתד.

ב"כ המבקשת הוסיף, שלא יהא בהיענות לסעד שביקש משום הקניית זכויות למבקשת זולת עצם העובדה שהיא מעוניינת לשמור על קרקע פנויה לטובת כל בעלי החלקים בחלקה זו, שאלמלא כן יתברר בעוד מספר חודשים שגם בשטחים אלה נבנו בתים, והבעיה הנוכחית תתפרש גם על השטחים הנ"ל שעדיין נותרו פנויים כרגע.

עו"ד טרודי התנגד לבקשה זו של המבקשת וציין, שלקוחותיו לא תפסו חזקה בשטחים הנ"ל, הואיל ואין הם רוצים להפר את החלטת בית-המשפט והוסיף, כי דווקא למרשיו יש זכויות בשטחים אלה, ולפיכך כאמור התנגד לבקשה שהעלה ב"כ המבקשת.

יד. בית-משפט קמא בהחלטתו שניתנה באותו מעמד דחה את בקשתה של המבקשת וציין:

"אשר לבקשתה של התובעת לתפוס חזקה בשטחים הפנויים במקרקעין על מנת למנוע השתלטות עליהם, לא אוכל לקבלה במסגרת ההליך הנוכחי והדבר מצריך מינוי של כונס נכסים, כאשר עד כה הצדדים ביקשו להמנע מכך.

הכלל הוא כי הליך פירוק שיתוף נסב על שטח שבו אין לאיש זכות לתפוס חזקה במקרקעין ותפיסת החזקה על פי חוק המקרקעין בשטח זה או אחר אפשרית רק לאחר ביצוע החלוקה. במקרה דנן, אין מקום להעדיף בעל דין זה או אחר שיש לו זכויות בנכס על פני בעל דין אחר תוך פגיעה בעקרון השוויון בין המתדיינים. ביהמ"ש מודע לכך שבחלקה מתקיימת תפיסה בהיקף שאינו קטן של שטחים פנויים באופן שמקשה על החלוקה, וביטוי לכך ניתן גם בהחלטות קודמות וגם בדברי המומחה ד"ר זייד בדיון היום. לשם כך ניתנו הוראות לשני מומחי ביהמ"ש ומונה גם השמאי מר גפני מתוך הבנה שתהיה לכך השפעה על אופן ההכרעה בהליך.

במכלול השיקולים הללו אין מקום להורות לבעל דין זה או אחר בתיק לנהל עבור שאר המתדיינים ועד מתן החלטה סופית את השטחים הפנויים שנותרו ואין מנוס מלהתמודד עם קשיי החלקה במסגרת חוות הדעת המומחים ובמסגרת ההנחיות שניתנו בדיון היום". (ההדגשה שלי – י.ג.).

טו. המבקשת כאמור כבר לעיל, ממאנת להשלים עם החלטת בית-משפט קמא, ובבקשת רשות הערעור המונחת בפניי פירטה את נימוקיה עליהם כבר עמדתי, ואולם לאחר ששקלתי בדבר, סבורני, כי צדק בית-משפט קמא בדחותו את בקשתה של המבקשת לתפוס בשלב הנוכחי חזקה בשטחי החלקה שנותרו פנויים כדי למנוע השתלטות עליהם, וזאת מנימוקיו של בית משפט קמא המקובלים עלי.

אציין, שהענקת הסעד לו עותרת המבקשת נתונה לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בפניה מתנהל התיק מזה תקופה ארוכה מאד, ובפניה נדונו בקשות לא מעטות וניתנו החלטות. לא ראיתי כל הצדקה להתערב בשיקול הדעת של בית משפט קמא, ולגופו של עניין אינני סבור כי נפלה שגגה במסקנה אליה הגיע בית-משפט קמא.

טז. אוסיף, שמטיעוני ב"כ הצדדים בישיבה אשר התקיימה ביום 18.10.20 בבית משפט קמא עולה, שקיימת התנגדות לבקשתה זו של המבקשת (עיינו בטיעוניו של עו"ד טרודי מטעם ארבעה מן הנתבעים), ונראה כי היענות לבקשתה של המבקשת עלולה להצמיח התנגדות ומחלוקת בין הצדדים לבין עצמם.

בנסיבות אלה נראה, לכאורה לפחות, שהדרך הראויה להתמודד עם בעיית ההשתלטות על השטחים שנותרו פנויים בחלקה זו (כדי למנוע בעייתיות שעלולה להיווצר בהליך פירוק השיתוף) תהא על ידי מינוי כונס נכסים מטעם בית-המשפט, אשר ינקוט, לפי הוראות שיינתנו בבוא העת על ידי בית-משפט קמא, בפעולות הנדרשות על מנת למנוע השתלטות, על השטחים שנותרו פנויים בחלקה זו.

תקנה 388 של תקנות סדר הדין האזרחי מאפשרת מינוי כונס נכסים שמתפקידיו, בין היתר, גם ניהול הרכוש, שמירתו ושימורו (ס"ק (4) של תקנה 388), וכן עיינו בספרו של ד"ר י. זוסמן ז"ל, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, בעמ' 621, המציין את הטעמים המצדיקים מינוי כונס נכסים, ובהם גם: "כאשר נטושה מחלוקת לגבי רכוש, ובית המשפט משוכנע, שמן הראוי לנקוט אמצעים כדי לשמור על הרכוש, עד אשר יתבררו הזכויות שבו".

וכמו כן: כאשר שניים או יותר זכאים לרכוש, אך זכותו של כל אחד מוגבלת, והרכוש הוא בסכנת השמדה או קלקול".

יז. נכון לעת הזו טרם הוגשה בפני בית-משפט קמא בקשה למינוי כונס נכסים לצורך מניעת המשך ההשתלטות על השטחים בחלקה שנותרו פנויים. יובהר, שאינני מביע את עמדתי ביחס לבקשה כזו (ולאחר הגשתה תתבקש כמובן תגובת שאר הצדדים שבתיק), אך ראיתי לנכון לציין את האמור לעיל על-מנת להבהיר, שדחיית בקשתה הנוכחית של המבקשת להתיר לה לפעול למניעת השתלטות על השטחים שנותרו פנויים בחלקה אינה מותירה אותה נטולת כל סעד, וכעולה מהחלטת בית-משפט קמא, פתוחה הדרך בפני הצדדים להגיש בקשה למינוי כונס נכסים למטרה האמורה.

יח. על-יסוד כל האמור לעיל, החלטתי לדחות את בקשת רשות הערעור, ומשלא התבקשה תגובת המשיבים, אני מורה שאין צו להוצאות.

המזכירות תמציא את העתק ההחלטה לבאי כוחם של כל הצדדים.

ניתנה היום, י"א חשוון תשפ"א, 29 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.