רקע:

1. לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בחדרה (כב' השופטת אניספלד), מיום 26.10.22 אשר ניתנה בת"א 794-12-08 (להלן: "החלטה").

בהחלטה, אישר בית משפט קמא את פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 5 גוש 17159 ביישוב עוספייה (להלן: "המקרקעין"), בדרך של מכירתם לצד שלישי בתמורה לשני מיליון ₪.

1. המבקשים ממאנים להשלים עם ההחלטה, הגישו בקשת רשות ערעור ולצידה בקשה לעכב את ביצוע ההחלטה.
2. בהחלטה מיום 2.1.23 נעתר בית משפט זה והורה על עיכוב ביצוע ההחלטה עד להחלטה אחרת. הכונס והימנותא (להלן: "המשיבים"), הגישו תשובתם לבקשת רשות הערעור. הכונס אף השיב לבקשת עיכוב הביצוע. מטעמי יעילות דיונית, ונוכח סמיכות הזמנים בהגשת התשובות, תתייחס ההחלטה לבקשת רשות הערעור וממילא גם לבקשה לעיכוב ביצוע.

ההליכים בבית משפט קמא:

1. בית משפט קמא מנהל את הליך פירוק השיתוף כ- 14 שנים. הבקשה לפירוק שיתוף הוגשה על ידי הימנותא בע"מ. ניסיונות לפרק את השיתוף במקרקעין בדרכי נועם עלו בתוהו. משכך, ביום 10.5.21 קבע בית משפט קמא שפירוק השיתוף במקרקעין יעשה על דרך של מכירתם.
2. בהחלטתו מיום 10.5.21 וכן בהחלטה מושא בקשת עיכוב הביצוע, נתן בית משפט קמא דעתו להימשכות ההליכים ולכך שחלק מבעלי הזכויות במקרקעין וזרים, שאינם בעלי זכויות במקרקעין, מבצעים שם בנייה שלא כדין וממזערים את השטחים הפנויים. צו מניעה שניתן לא נאכף ואנשים בין בעלי זכויות ובין אלה שללא זכויות קבעו עובדות בשטח.

על כן, ביום 10.5.21 מינה בית משפט את עו"ד מטרי ככונס נכסים, לשם פירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מכירתם. כחלק מפעולות אלה נעתר בית משפט קמא לבקשות הכונס ואישר לו להתקשר עם מודד מקרקעין ושמאי.

הכונס הגיש לבית משפט קמא, במעטפה סגורה, חוו"ד שמאי בה הוערך שווי המקרקעין ממוכר מרצון לקונה מרצון בסך של 6.3 מיליון ₪. כלומר, השומה הייתה חסויה. באישור בית משפט קמא, פרסם הכונס הזמנה להציע הצעות לרכישת המקרקעין והתקבלה הצעה אחת על סך של 1.5 מיליון ש"ח בצירוף מע"מ (ככל שחל). לאחר משא ומתן שניהל הכונס עם הרוכש, שיפר האחרון הצעתו לסך של שני מיליון ₪ בצירוף מע"מ (ככל שחל).

1. לאחר שהתקבלה הצעת הרוכש, הודיע הכונס לבעלי הזכויות במקרקעין דבר ההצעה והזמין אותם להציע הצעות לרכש המקרקעין, וככל שתבוא הצעה כזו תתקיים התמחרות. איש מבעלי הזכויות במקרקעין לא הגיש הצעה.

על כן, ביום 22.6.22 פנה הכונס לבית משפט קמא בבקשה לאשר את הצעת הרוכש. הצעה זו, על פי הכונס, תאפשר לבעלי הזכויות הרשומים ואשר תפסו, ללא הסכם שיתוף, חזקה במקרקעין, להמשיך להחזיק בחלק הרשום על שמם ובלבד שישלמו דמי גריעה בסך של 40,000 ₪. אותם בעלי זכויות אמורים לשלם 40,000 ₪ נוספים כ"א, ככל שהרוכש יבקש לבצע הליך של פרצלציה.

בבית משפט קמא טען הכונס, שהצעה זו היא מיטבית, גם בשים לב לשומה שהתקבלה, זאת נוכח המציאות המשתנה במקרקעין שחלקם תפוס על ידי פולשים, השטחים הפנויים צומצמו ולא באה הצעה מטעם בעלי הזכויות במקרקעין לרוכשם. כלומר, נוכח המציאות העובדתית – משפטית המורכבת, סבר הכונס שההצעה היחידה היא המיטבית.

עוד נימק הכונס עמדתו בבית משפט קמא, שבעלי הזכויות במקרקעין, אשר לא תפסו בהם חזקה, יקבלו תמורה לרכושם ותוכשר פעולת בעלי הזכויות שתפסו חזקה ככל שהם יממשו את זכות הגריעה.

1. חלק מהמשיבים לבקשת הכונס התנגד מהטעם שהכונס חסה את השומה ללא אישור בית משפט קמא, תוך שהכונס מסתיר מהם מידע הדרוש לעניין.

הכונס עמד על טיעוניו, כפי שפורטו, תוך שהוסיף שנהוג לחסות את השומה על מנת שלא לפגוע בהצעות.

1. בהחלטתו, אימץ בית משפט קמא את עמדת הכונס תוך שהוא מנמק שהודעת הכונס, לפיה השומה היא חסויה, צוינה בבקשותיו וככל שמי מהצדדים סבר שיש לגלות את השומה, פתוחה הייתה הדרך לפניו לעתור, בזמן אמת, לבית המשפט. יתרה מזו, לא הוגשה כל בקשה לעיון בשומה גם לאחר קבלת הצעת הרוכש והצעת הכונס לבעלי הזכויות במקרקעין להציע הצעה לרכישתם.

עוד קבע בית משפט קמא, כי בנסיבות העניין, בהינתן המורכבות העובדתית משפטית, תפיסת חלקים במקרקעין בניגוד לדין, הפרת צו המניעה, ההצעה על סך של שני מיליון ש"ח היא המיטבית. בית משפט קמא נימק מסקנה זו גם בכך שהוגשה הצעה אחת בלבד לרכישת המקרקעין ואיש מבעלי הזכויות לא הגיש הצעה נגדית.

כמו כן, קבע בית משפט קמא, כי מתווה הגריעה הוא מיטבי לאור העובדה שזרים, ללא זכויות, פלשו למקרקעין וחלק מבעלי הזכויות השתלטו על חלקים מעבר לזכויותיהם. המדובר ברע הכרחי, לפיו בעלי זכויות שלא תפסו חזקה יקבלו תמורה בעדן ואלה שתפסו חזקה יקבלו הכשר לחזקה, עד לגבולות זכויותיהם. כך גם יש לקוות לא יהא צורך בהליכי פינוי.

הבקשה:

1. בבקשתם עותרים המבקשים לקבל את הבקשה, לדון בה כבערעור, לבטל את החלטת בית משפט קמא כך שהמכר שאושר יבוטל, ותוזמן חוות דעת שמאי מעודכנת.
2. פעולות הכונס עברו "מתחת לראדר", שכן לא הייתה התייחסות לחיסיון השומה. יתרה מזאת, הכונס בהצעתו לבעלי הזכויות, להציע הצעות לאחר קבלת הצעת הרוכש, לא גילה את שווי המקרקעין בשומה החסויה, אשר התגלה רק עם הגשת בקשת הכונס לאישור המכר.

לשיטת המבקשים, מטרת הכונס הייתה לאפשר מכר של 28.7 דונם עליהם בנויים כ- 30 בתי מגורים בתמורה לשני מיליון ש"ח בלבד. זאת גם זאת, בשומה, לאחר גילויה, טעויות ולמעשה שווי המקרקעין אף גבוה מזה שנשומו.

1. המבקשים טוענים, כי בהחלטתו פגע בית משפט קמא בזכות היסוד שלהם לקניין.

תשובת הכונס ותשובת הימנותא (להלן: "המשיבים"):

1. בקשת רשות הערעור הוגשה בשיהוי ניכר לאחר שהכונס והרוכש החלו ליישם את ההחלטה. כך לדוגמה: החל הרוכש מבצע תשלומים בהתאם להסכם שאושר, בוצעו דיווחים לרשויות המס ואף בעלי זכויות שתפסו חזקה החלו לשלם את דמי הגריעה.
2. אם תתקבל הבקשה ויתקבל הערעור, יופקרו המקרקעין לידי פולשים ולידי בעלי זכויות העושים במקרקעין כבשלהם, ללא הסכם שיתוף.
3. לטענת המשיבים, בעלי זכויות שתפסו חזקה במקרקעין לא יפגעו שכן תפיסת החזקה בוצעה ללא הסכם שיתוף תוך עשיית דין עצמי ומעוולתם זו הם מבקשים להיבנות.
4. עוד טוענים המשיבים, שאין להתערב בשיקול דעתה של הערכאה המבררת לפניה מתנהל ההליך מזה 14 שנים. כל החלטה אחרת תגרום לפתיחת ההליך מחדש. המשיבים מזכירים שמשך שנים רבות, כל הניסיונות, לפרק השיתוף בעין לא צלחו ורק בלית ברירה פנה בית משפט קמא להליך של מכר המקרקעין.
5. זאת גם זאת, המשיבים מפנים לכך שהמבקשים, בזמן אמת, לא העלו כל טרוניה לעניין חיסיון השומה. טענה זו באה לעולם רק עם הגשת הבקשה לאישור מכר המקרקעין. כלומר, המבקשים היו מודעים לקיום השומה בעת הגשת הבקשה לאישור מכר המקרקעין. טרוניית המבקשים היא לעניין מיעוט התמורה ולא על המכר עצמו שכן החלטה זו חלוטה.

באשר לתמורה שהוצעה והתקבלה, זו אכן נמוכה מהערכת השמאי, אך שווי מכר אינו שווי על פי השומה אלא על פי התמורה שמוכנים לשלמה, כפי שקרה כאן, בהינתן המורכבות המשפטית – עובדתית, שפורטה לעיל.

נוסף על כך, ניתנה למבקשים האפשרות להציע הצעות והם ישבו בחיבוק ידיים.

1. המשיבים מציינים ששטח המקרקעין הוא 28,699 מ"ר. חלקה של הימנותה במקרקעין הוא 2500/28699, כלומר 2,500 מ"ר. אולם, נוכח מצב המקרקעין והשתלטות בעלי זכויות על חלקים מהם, ללא הסכם שיתוף ומעבר לזכויותיהם בצירוף השתלטות זרים, ללא זכויות כלל במקרקעין, לא תוכל הימנותא לממש את זכויותיה הקנייניות. המשיבים מצביעים על כך ש- 16 בעלי זכויות תפסו שטח של 9,300 מ"ר, 15 פולשים תפסו שטח של 8,500 מ"ר וכן יש להקצות לשטח ציבורי ולשבילים למעלה מ- 9,000 מ"ר. כלומר, השטח הפנוי שנותר הוא כ- 1,400 מ"ר.

דהיינו, הרוכש אינו מקבל לידיו מקרקעין בשטח של 28,699 מ"ר, אלא מקרקעין שתפוסים ברובם על ידי בעלי זכויות ועל ידי תופסי חזקה ללא זכויות, כאשר כל אחד תפס חזקה במקרקעין, ללא הסכם שיתוף וכל אחד עשה במקרקעין כרצונו.

1. נוסף על כך, נטען כי המבקשים 1, 2, 3, 5, 6, 7, 9, 12, 13 ו- 14 חזרו בהם מבקשת רשות הערעור. באשר למבקשים 4 ו- 8 -14 נטען, כי בקשת רשות הערעור הוגשה באיחור ולאחר שההחלטה הפכה חלוטה. על כן, דין בקשת רשות הערעור של המבקשים אשר הגישוה באיחור, דחיה על הסף.

לאחר עיון בטיעוני הצדדים ובהחלטת בית משפט קמא מוחלט לקבל את בקשת רשות הערעור, לדון בה כבערעור ולדחות את הערעור. אלו הם הנימוקים:

1. נוכח חשיבות השאלה שהוכרעה בהחלטת בית משפט קמא והחשיבות הקיימת לתוצאות בקשת רשות הערעור, ראוי להידרש לגוף העניין כבר עתה. נראה שקיים חשש שדחיית בירור הסוגיה עד לסיום ההליך כולו יכול להשפיע באופן ממשי על הצדדים ולגרום נזק.
2. מהצרופות לתגובת הכונס, עולה שהמבקשים 1, 2, 3, 5, 6, 7, 9, 12, 13 ו- 14 חזרו בהם מבקשת רשות הערעור. משכך, בעניינם בקשת רשות הערעור בעניינם נמחקת.

באשר למבקשים שלטענת המשיבים אחרו המועד הקצוב להגשת בקשת רשות הערעור, הרי שבית משפט זה עורר, ביוזמתו, ביום 1.1.23 את הסוגיה. ב"כ המבקשים השיב, כי אותה עת הייתה אצלו תקלה במערכת פתיחת המסמכים של נט המשפט. משכך, נוכח תקלת המחשב וממילא נוכח התוצאה, תתברר בקשתם לגוף העניין.

1. עיון בתיק משפט קמא מעלה, שהכונס ציין מפורשות דבר צירוף השומה באופן חסוי. המבקשים כלל לא מחו בזמן אמת על דרך זו. אין זה ראוי ואין זו התנהלות בתום לב, באופן המסייע לבית המשפט לעשות מלאכתו ביעילות, שעה שצד אוחז בטענה כמעין "נשק סודי" לעת מצוא. דומה שהתנהלות זו של המבקשים לא עולה בקנה אחד עם הוראות תקנות 3(ב) ו-4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018. ככל שהמבקשים סברו שהיה ראוי לגלות את השומה עם הגשתה החסויה לבית המשפט, היה עליהם להגיש בקשה מתאימה. התנהלות, לפיה המבקשים ממתינים בעוד שהכונס ובית המשפט עושים מלאכתם, באופן שאם התוצאה תישא חן בעיניהם יאמצהו ואם לא יעתרו לביטולה וכל ההליך יתנהל מחדש, אינה התנהלות דיונית ראויה בתום לב. היה על המבקשים, לפעול מידית ולעתור לבית משפט קמא, בבקשה לגלות את השומה את החסויה.
2. יתרה מזאת, ניתנה לבעלי הזכויות במקרקעין, על ידי הכונס, באישור בית משפט קמא, האפשרות לפעול לרכישת המקרקעין בדרך של התמחרות. איש לא פנה בבקשה כזו. הפרכת הטענה, לפיה הכונס לא השיא את התמורה בגין המקרקעין, אינה עולה בקנה אחד עם המצב בשטח. לו, באמת ובתמים, מי מהמבקשים, שלטענתו יש לו עניין בהשאת התמורה, היה סבור, בזמן אמת, ששווי המקרקעין מתקרב לשווי לו הם טוענים כעת, השכל הישר מחייב את המסקנה שהם היו פועלים להשאת התמורה.

העובדה שלא באה כל הצעה, מלבד זו שאושרה בהחלטה ואיש מבעלי הזכויות אף לא העלה הצעה אחרת, מלמדת ששומה לחוד ומציאות לחוד. לכל אלה יש להוסיף את הימשכות ההליך והעובדה שאינה במחלוקת, לפיה בעלי זכויות תפסו חזקה במקרקעין מעבר לזכויותיהם, ללא הסכם שיתוף ופולשים זרים אף הם עושים במקרקעין כרצונם. למעשה מבוקש כאן ליתן יד ולהכשיר את הדין העצמי בו פעלו תופסי החזקה במקרקעין, ללא דין וללא דיין. עם כך, אין להשלים.

ראו 5/23 עזבון המנוח ה.ט. ז"ל נ' טיפול רפואי מיידי (נבו, 9.1.2023), שם נקבע שלעיתים די בשיהוי בהגשת בקשת רשות הערעור, כדי להביא לדחייתה. התנהלות כזו אינה עולה בקנה אחד עם חובת הצדדים לסייע לבית המשפט לנהל את ההליך באופן יעיל.

1. החלטת בית משפט קמא להורות על פירוק השיתוף במקרקעין על דרך מכירתם, היא החלטה חלוטה, עליה לא הוגשה השגה.

למבקשים אשר יבקשו לגרוע את זכויותיהם מהמכר פתוחה הדרך. למעשה ההחלטה אך מיטיבה עמם, שכן יש להם שתי אפשרויות: הראשונה: מכר המקרקעין ללא גריעה ואזי יקבלו את חלקם מהתמורה שתתקבל. השנייה: גריעת חלקם מהמכר בתמורה לסך של 40,000 ₪ ו- 40,000 ₪ נוספים, ככל שתבוצע פרצלציה ובכך תוכשר תפיסת המקרקעין שביצעו, לכאורה, שלא כדין, עד לחלקם היחסי.

1. יש לזכור שנוכח המתואר לעיל, הימנותא שלה בעלות במקרקעין בשטח של 2,500 מ"ר תתקשה לתפוס אותם, שכן נותר שטח פנוי בגודל של 1,409 מ"ר לאחר עשיית הדין העצמי. הלכה למעשה הרוכש, יאלץ משך שנים רבות, להתמודד עם הפולשים שתפסו חזקה בשטח ולפעול לפינויים.
2. הסכם המכר מאפשר לבעלי הזכויות שתפסו חזקה במקרקעין להכשיר את מעשיהם עד לגבול חלקם במקרקעין, בתמורה יחסית זעומה בעוד שבעלי זכויות שלא תפסו חזקה וכמעט לא נותר לרשותם שטח פנוי יקבלו פיצוי כספי.

התנהלות המבקשים היא למעשה מתן הכשר לפעולות הכוחניות בניגוד לכל דין של בעלי הזכויות שתפסו חזקה, ללא הסכם שיתוף וחלקם אף מעבר לזכויותיהם ובוודאי לתפיסת חזקה במקרקעין על ידי זרים ללא זכויות כלל. עם תוצאה כזו, אין להשלים. הלכה למעשה המבקשים עשו דין עצמי ועתה הם מבקשים סעד מבית המשפט להכשיר את מעשיהם, תוך שחלקם מפר את צו המניעה.

בתשלום דמי הגריעה, מקבלים אותם אלה שעשו דין עצמי מעין סיוע מבית המשפט. כל סעד מעבר לכך, אך ייתן הכשר להתנהלות כוחנית.

1. עוד יש לזכור, המבקשים למעשה טוענים לא רק נגד היות השומה חסויה. לטענתם, השמאי שם את שווי המקרקעין בחסר ועל כן יש להזמין שומה חדשה שתשום "שומת אמת". עינינו הרואות, איש מלבד הרוכש, לא הגיש הצעה לרכוש את המקרקעין שרובם תפוסים ללא הסכם שיתוף והבניה נעשתה ללא היתר. איש מבעלי הזכויות אף לא ניסה להגיש הצעה לרכישת המקרקעין.

התוצאה:

1. נוכח האמור לעיל - הערעור נדחה.

ממילא, נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע. למען הסר ספק, הצו הארעי אשר הורה על עיכוב ביצוע ההחלטה מבוטל.

המבקשים ישלמו הוצאות לכ"א מהמשיבים בסך של 7,500 ₪ (כולל מע"מ), כלומר 15,000 ₪ בס"ה. המזכירות תעביר לכונס סך זה מתוך הערובה שהופקדה בקופת בית המשפט.

הערובה להבטחת נזקי המשיבים, שהופקדה תישאר בקופת בית המשפט עד 30.3.23, על מנת לאפשר למשיבים לשקול צעדיהם.

ניתן היום, י"ד שבט תשפ"ג, 05 פברואר 2023, בהעדר הצדדים.