לפני בקשת עו"ד רונן מטרי – כונס נכסים לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 5 בגוש 17159 בעוספיה (להלן הכונס והחלקה) לאישור מכר זכויות הבעלות בחלקה לצד שלישי.

א. ברקע הבקשה

1. עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שמתנהלת בבית-המשפט מאז יום 2.12.2008. נעשו מאמצים רבים לגבש מתווה לפירוק השיתוף בעין בסיוע מומחים שמינה בית-המשפט, ללא הצלחה. בהחלטה מיום 10.5.2021 נקבע כי אין אופק ממשי לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ויש למנות כונס נכסים לשם פירוק השיתוף בדרך של מכר החלקה.

2. צויין כי חלק מבעלי הזכויות בחלקה, וכן זרים שאינם בעלי זכויות בה, עושים בה כבשלהם תוך בניה בה שלא כדין וצמצום מתמיד של השטחים הפנויים. מציאות זו של תפיסת שטחים בחלקה ובניה בה אינה קופאת על שמריה, חרף קיומו של צו מניעה שניתן בפתיחת ההליך ולמרות נקיטת הליכי בזיון בית-משפט בידי התובעת, הימנותא [החלטה מיום 1.2.2021].

3. תפיסת שטחים ובניה בהם בחלקה נעשית על-ידי פולשים שלכאורה אין להם זכויות בה – ודאי לא זכויות רשומות ומזוהות (להלן קבוצת הפולשים) וכן על-ידי בעלי זכויות רשומים או מי שטוענים לזכות מכוחם – אשר פועלים לקביעת מצב בשטח בניגוד לדיני השיתוף אשר חלים על-פי חוק המקרקעין ולעתים גם ללא מחויבות לחלקם היחסי בחלקה ולהיקף הבניה שאותו יהיו זכאים לממש בעתיד על-פי דין (להלן קבוצת תופסי החזקה מקרב הבעלים).

4. לאור זאת, בהחלטה מיום 10.5.2021 מונה עו"ד מטרי ככונס נכסים לשם פירוק השיתוף בחלקה על-ידי מכר (להלן החלטת המינוי). בהחלטת המינוי ניתנו לכונס הנכסים הוראות מפורטות לביצוע תפקידו תוך קביעת מועדים לכך.

5. נקבע, בין היתר, כי החלקה "תימכר על-פי מצבה כפי שיהא במועד השלמת המכר ומסירת החזקה בה לידי הקונה" [סעיף 3 להחלטה].

6. ביום 20.6.2021 הגיש הכונס דיווח ראשון ובקשה למתן הוראות (להלן הדו"ח הראשון). הוא פירט פעולות בהן נקט על-מנת להוציא את תפקידו אל הפועל על-פי החלטת המינוי. בית-המשפט התבקש לאשר את התקשרות הכונס עם מודד מוסמך ושמאי מקרקעין לצורך עריכת טבלת שטחים ושומה מעודכנת לחלקה. בהחלטה מיום 27.7.2021 התקבלה הבקשה ונקבע כי יש בה לקדם את התכלית לשמה מונה הכונס.

7. בין לבין הוגשו בקשות מטעם התובעת ומטעם משיבים 41 ו-42 לעיכוב מינויו של הכונס. הן נדחו בהחלטות מן התאריכים 14.5.2021, 19.10.2021 ו-26.12.2021. נתבעת 41 השיגה על ההחלטה בהגשת בקשת רשות ערעור לבית-המשפט המחוזי; הבקשה נדחתה בהחלטת כב' הנשיא ר' שפירא מיום 22.12.2022 [בר"ע (מח' חי') 43941-12-21 נעאם נ' הימנותא בע"מ].

8. הכונס הגיש דיווח שני ביום 15.11.2021, תיאר את הפעולות שביצע על-מנת לקדם את הליכי המכר וביקש ארכה בת ששים יום למתן הודעת עדכון בנוגע להליך ההזמנה להציע הצעות שיזם, על-פי החלטת המינוי (להלן הדו"ח השני). בהחלטה מיום 16.11.2021 נקבע כי לאור נימוקי הבקשה, יוגש על-ידי הכונס דיווח נוסף עד יום 16.1.2022.

9. דיווח נוסף הוגש בידי הכונס ביום 16.1.2022 (להלן הדו"ח השלישי). בית-המשפט התבקש לאשר פרסום הצעה לרכישת הזכויות בחלקה בשתי חלופות: האחת, במתווה של מכר מלוא זכויות הבעלות בחלקה AS IS; השנייה, מכירת מלוא זכויות הבעלות בחלקה AS IS בכפוף לזכויות גריעה כנגד תשלום לרוכש שלה על-ידי בעלי זכויות רשומים בחלקה אשר החזיקו בשטחים בה במועד מינוי הכונס, כדי חלקם היחסי כדין בחלקה (להלן חלופות המכר).

10. ביחס לחלופה השנייה ציין הכונס כי הוא מבקש לבחון ולאשר מתווה נוסף להליך ההזמנה והמכר, כך שיבוצע מכר מלא AS IS אך לבעלי זכויות רשומים שתפסו חזקה בחלקה תינתן אפשרות לשלם דמי גריעה לרוכש המקרקעין וכך לגרוע את חלקם הרשום מן הממכר; בעלי זכויות שייגרעו מן הממכר בדרך זו לא יהיו זכאים לקבל כספים מקופת הכינוס וזו תיוותר לבעלי זכויות רשומים שלא תפסו חזקה בחלקה, או אלה שבחרו לא לממש את זכות הגריעה על-ידי תשלום דמי גריעה – והמגרש בו תפסו יהא חלק מן הממכר.

11. המתווה שהוצג בחלופה השנייה נועד ליתן מענה למציאות בחלקה שהכתיבו מי שנמנים על קבוצת תופסי החזקה מקרב הבעלים; הוא לא חל על קבוצת הפולשים.

12. לדו"ח השלישי צורפו שומה חלקית ומסמכי הזמנה להציע הצעות לרכישת החלקה. צוין כי שומה מלאה שכוללת נתונים כספיים מוגשת במעטפה סגורה לעיון בית-המשפט בלבד (להלן השומה החסויה).

13. בהחלטה מיום 17.1.2022 נקצבו מועדים להגשת תשובות של בעלי-הדין ותגובה של הכונס לדו"ח השלישי ולחלופות המכר שנמנו בו. צויין כי המועדים נקצבו בשים לב לדחיפות במתן החלטות שתקדמנה את הליך הכינוס על-רקע המציאות במקרקעין – כמתואר בדו"ח הכונס ובהחלטות קודמות.

14. בתגובה והודעת עדכון שהגיש הכונס ביום 24.2.2022 פורטה התייחסותו לתשובות שהוגשו על-ידי הצדדים ביחס לדו"ח השלישי. הוטעם כי ביום 25.1.2022 התקבלה שמאות עדכנית לחלקה לאחר עדכון השטח שלה שמוחזק בידי קבוצת הפולשים; השומה הוגשה במעטפה סגורה לעיון בית-המשפט בלבד (להלן השומה החסויה השנייה).

15. בהחלטה שניתנה ביום 27.2.2022 נקבע כך, ביחס לחלופות המכר שנמנו בדו"ח השלישי: "[...] כונס הנכסים מתבקש להודיע לבית-המשפט אם יש מניעה לפרסם את הנכס למכירה בשתי החלופות המוצעות במקביל, על-מנת שבבוא היום תיבחר ההצעה אשר משיאה את מירב התמורה עבור הנכס, לאחר עריכת השוואה בין ההצעות שתוגשנה בשתי החלופות ובמידת הצורך גם ניהול הליך היתמחרות".

16. הכונס הודיע שאינו רואה מניעה לפרסם את החלקה למכירה בשתי החלופות שנמנו בדו"ח השלישי, כאשר החלטה באשר למתווה המועדף תינתן על-ידי בית-המשפט לאחר עריכתה של השוואה בין ההצעות שתוגשנה וקיום התמחרות לגביהן.

17. לפיכך ניתנה ביום 28.2.2022 החלטה זו: "עיינתי בדו"ח המפורט שהגיש כונס הנכסים ביום 16.1.2022, בתשובות שהוגשו במענה לו ובתגובת הכונס. חלק מן התשובות מעוררות שאלות שטרם בשלה העת להכריע בהן. כונס הנכסים יפרסם את הנכס למכירה על-פי שתי החלופות שהוצעו במסגרת הדו"ח האמור לעיל, מתוך מטרה למקסם את התמורה שתתקבל בגין המכר. ככל שתידרש הכרעה בין הצעות שתתקבלנה בשני המתווים, יעשה הדבר לאחר מתן זכות טיעון לבעלי-הדין, לכונס ולמומחים המסייעים לו במילוי תפקידו. הפרסום יעשה על-ידי הכונס בהתאם למסמך שצורף להודעה זו - ובהתאם למבוקש בפסקה האחרונה בהודעה".

18. ביום 26.5.2022 הודיע הכונס כך: פורסמה הזמנה להציע הצעות לרכישת החלקה בהתאם להחלטות בית-המשפט. התקבלה הצעה אחת בלבד על סך 1.5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ (ככל שחל), זאת בחלופה השנייה שכוללת אופציה לתשלום דמי גריעה לקבוצת תופסי החזקה מקרב הבעלים (להלן מתווה הגריעה). לאחר קבלת ההצעה, הכונס נפגש עם המציע והצליח לשפר את ההצעה לסך של 2 מיליון ₪ בתוספת מע"מ (ככל שחל). בהתאם להחלטת המינוי, הכונס פנה לבעלי הזכויות בחלקה ועדכן אותם שהם רשאים להגיש הצעה לרכישת זכויות יתר בעלי הזכויות בתשלום שתואם את ההצעה. אם תוגש הצעה על-ידי מי מהם בתוך המועד שנקצב לכך בהחלטת המינוי, אזי יקיים הכונס התמחרות על-פיה.

19. ביום 22.6.2022 הוגשה הבקשה שלפני (להלן הבקשה לאישור המכר) לשם אישור המכר של זכויות הבעלות בחלקה לצד שלישי על-פי ההצעה העדכנית והיחידה שהוגשה לכונס, דהיינו, תשלום 2 מיליון ₪ בתוספת מע"מ (אם חל), במתווה הגריעה (להלן ההצעה). צוין שהמציע הינו מר יוסף אבו חמדאן (להלן המציע). עוד צוין כי לא התקבלה אצל הכונס הצעה לרכישת החלקה על-ידי מי מבעלי הזכויות בה במועד שנקצב בהחלטת המינוי; לפיכך לא התקיימה התמחרות והבקשה נסבה על אישור ההצעה האחת, המשופרת, שנתן המציע. בית-המשפט התבקש להורות כי המכר יעשה לפי סעיף 34א בחוק המכר, בד-בבד עם אישורו.

20. בהחלטה מיום 22.6.2022 נקצבו מועדים להגשת תשובה ותגובה לבקשה לאישור המכר. לאחר ארכה, הן הונחו לפני יחד עם תגובת הכונס במענה לתשובות שהוגשו.

ב. עיקר הטענות בבקשה לאישור המכר, בתשובות ובתגובת הכונס

1. בבקשה פירט הכונס את מצב החלקה הנוכחי בהתאם למפת מדידה ושומה עדכנית שנערכו נוכח מצבת המחזיקים בה בפועל. נמנו הליכי המכר בהם נקט הכונס כדי להוציא לפועל את החלטת המינוי והוצגו תוצאותיהם. הדברים תוארו ותועדו לעיל.
2. הכונס ביקש לאשר את המכר למציע, על-פי ההצעה ובמתווה הגריעה, ופירט את השיקולים שמצדדים בכך. אלו עיקריהם, בתמצית.
3. שטחה הרשום של החלקה 28,699 מ"ר. בדיקות שערך הכונס בחלקה, גם על-ידי המודד ד"ר קובי זייד, העלו כי בשטח מספר גורמים שתפסו חזקה בחלקים שלה; חלקם בעלי זכויות ואחרים – פולשים. יש בנמצא בעלי זכויות רשומים בחלקה שלא תפסו בה חזקה ונותרו בה מגרשים מעטים ביותר לבניה שעודם פנויים. ביחס לקבוצת תופסי החזקה מקרב הבעלים צויין כי יש כאלה שמחזיקים שטח גדול בהשוואה לחלקם היחסי בחלקה; חלק מן השטח שתפסו נכלל בתכניות בניין עיר כמיועד לדרך ברוחב 12 מ'. לצד חטיבת שטח בחלקה אשר מיועדת למגורים, קיימת חטיבת שטח נוספת בייעוד שפ"פ (תוך אפשרות לכאורית לבחון שינוי יעוד למגורים).
4. חרף מתן צו מניעה שאוסר בניה חדשה בחלקה – זאת ביום 12.1.2009, ולמרות פניות של הכונס לרשויות הרלוונטיות, צו המניעה איננו נאכף בפועל ונראה שאף בימים אלה נבנים בחלקה מספר בתים חדשים.
5. שמאי המקרקעין שי כהן ערך הערכת שווי מיום 25.1.2022, בה הוערך שווי הממכר בסך של 6,300,000 ₪ (לא כולל מע"מ) במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, זאת תוך הנחה שקיים פוטנציאל לשינוי ייעוד בשטחי הדרכים ובשטחים הפתוחים במקרקעין; הממכר הוערך בסך של 5,500,000 ₪ (לא כולל מע"מ) במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון על-פי תב"ע מאושרת בלבד ותחת הנחת עבודה של היעדר פוטנציאל לשינוי ייעוד. הערכת השווי צורפה לבקשה.
6. הכונס ציין קושי לגבי הערכת השווי, שביטויו בכך שהשמאי העריך את המגרשים כמגרשים בהם בוצע פיתוח לפי מחיר לדונם מגרש מפותח, בעוד שבפועל לא בכל המגרשים יש פיתוח מלא – והפיתוח הקיים נעשה בידי גורמים לא ידועים.
7. הכונס עמד על יתרונותיה של ההצעה שניתנה במתווה הגריעה. על-פיה, תינתן לבעלי זכויות רשומים שתפסו חזקה בחלקה טרם מתן צו הכינוס – בשונה מפולשים, להמשיך להחזיק בחלק הרשום על שמם, לא מעבר לכך, ובבית שבנו בחלק זה, אם יודיעו לכונס תוך שלושה חודשים מעת אישור המכר על-ידי בית-המשפט על-אודות מימוש זכות הגריעה – זאת כנגד תשלום דמי גריעה בסך 40,000 ₪ בצירוף מע"מ (אם חל). ככל שהמציע יודיע תוך שנים-עשר חודשים מעת אישור המכר בידי בית-המשפט שבכוונתו לבצע רישום פרצלציה וזכויות בחלקה על-שם בעלי הזכויות בה, אזי בנוסף ישלם בעל זכויות רשום שהודיע לכונס על מימוש זכות הגריעה דמי פרצלציה ורישום בסך 40,000 ₪ בצירוף מע"מ (אם חל) – זאת במועדים שנמנו בסעיף ג(14) סיפא לבקשה לאישור המכר.
8. הכונס הביע עמדתו כי במכלול נתוניה של החלקה, כביטויים בהחלטת המינוי וכן בדו"חות שהגיש לבית-המשפט, יש לאשר את ההצעה העדכנית בסך 2,000,000 ₪ בתוספת מע"מ (אם חל); היא נמוכה אמנם מהערכת השווי שצורפה לבקשה אך תואמת את המציאות בחלקה, שהינה מורכבת משפטית ועובדתית: מדובר בחלקה בשטח גדול שתפוס ברובו בידי פולשים, תוך צמצום משמעותי של השטחים הפנויים בה. בעלי הזכויות עצמם לא ראו לנכון להעמיד אל-מול ההצעה היחידה שהתקבלה הצעות נגדיות, באופן שיוביל לקיום התמחרות. לקונה החלקה צפויות פעולות התמודדות מורכבות לשם הסדרת המקרקעין, הן אל-מול קבוצת הפולשים והן אל-מול קבוצת תופסי החזקה מקבוצת הבעלים שחלקם בנו בה בניגוד לצו המניעה ואף מעבר לחלקיהם היחסיים בחלקה.
9. על-רקע זה, הכונס מנה את יתרונות המכר במתווה הגריעה. הדבר יאפשר לבעלים אשר לא תפסו חזקה במקרקעין לקבל תמורה הולמת לרכושם, יסלול את הדרך למעין לגליזציה של בעלי זכויות רשומים שתפסו חזקה בחלקה ויבחרו לממש את זכות הגריעה, ויוביל לתשלום שכרם של המומחים שמונו על-ידי בית-המשפט וטרם קיבלו אותו במלואו. בהקשר זה, יש לציין שגם התובעת נשאה עד כה בעלויות מימון מעבר לחלקה היחסי בחלקה, תוך קביעה כי הדבר יובא בחשבון במועד המתאים לכך.
10. מי שצוינו בכותרת כמשיבים 12-9, 29-28, 34, 37, 40 ו-48 (להלן המשיבים) התנגדו לבקשה וביקשו לדחותה. בתוך כך ביקשו לעיין בשומה החסויה וטענו כי הכונס עשה דין לעצמו בכך שחסה שתי שומות בלי שניתנה על כך החלטה שיפוטית מפורשת; הכונס הסתיר מסמכים חשובים ורלוונטיים והם נחשפו לחוות-הדעת השמאית רק עם הגשת הבקשה דנן. לגופו של עניין נטען כי חוות-הדעת אינה שלמה ודרושה תיקון שכן היא אינה כוללת שטח בנוי בגודל 6,713 מ"ר שאינו נכלל בשומה ולכן סכום ההצעה אינו עולה בקנה אחד עם נתוניה הריאליים של החלקה. לפיכך עתרו המשיבים להורות על דחיית הבקשה, על סריקת השומות החסויות לתיק בית-המשפט ועל עדכון חוות-הדעת השמאית שצורפה לבקשה.
11. מדינת ישראל – רשות המסים (משיבה 36) הודיעה כי היא אינה מתנגדת לבקשה בכפוף לכך שהיא תקבל את חלקה ראשונה בגין שעבודים הרשומים לטובתה על החלקה, זאת לפי סדרי הנשייה שקבועים בחוק.
12. משיבה 41 הודיעה כי היא מתנגדת לבקשה ולמתווה שהוצע בה וביקשה לקיים דיון בבקשה תוך טענה שהצעת המכר לוקה בחסר משום שאינה מביאה בחשבון את דינם של המחזיקים כדין בזכויות בחלקה אשר מתגוררים בה בפועל. כל עוד לא תובטחנה זכויותיה הקנייניות, היא תוסיף להתנגד לבקשת הכונס.
13. גם יורשי משיב 42 התנגדו לבקשה. לטענתם, רק לאחרונה נודע להם על קיום ההליך והם לא קיבלו לידיהם כל הודעה על ניהולו. הוטעם כי חלקם של יורשי משיב 42 לא נרשם כהלכה בנסח הרישום ונגזל מהם שטח בן 100 מ"ר לטובת משיבה 41, שלא כדין ותוך זיוף הסכם המכר שנערך בשנת 2010.
14. התובעת לא השיבה לבקשה.
15. הכונס הגיש תגובה לתשובות הללו. אלו עיקריה.
16. ראשית, הכונס לא הסתיר נתונים כלשהם. חשיפת נתונים כספיים בחוות-הדעת השמאיות בשלב ההזמנה להציע הצעות עלולה לפגוע בסכומי ההצעות שתתקבלנה מצדדים שלישיים; לכן נהוג ומקובל כי נתונים אלו נחשפים במועד הבקשה לאישור המכר – וכך נעשה גם כאן. שנית, התמורה שהוצעה בגין המכר איננה נמוכה שכן מדובר בחלקה בעלת נתונים סבוכים ומורכבים ועל הרוכש יהיה לנקוט פעולות משפטיות לא פשוטות כדי לממש את זכויותיו בה. שלישית, המשיבים לא ממשו את זכותם להציע הצעה לרכישת החלקה וכל רצונם לשמר את המצב הקיים שכרוך באנדרלמוסיה ופלישות תוך הכשלת פירוק השיתוף.
17. במענה לעמדת משיבה 36 נטען כי לרשויות המס אין כל עדיפות בחלוקת התמורה בהתייחס לבעלי זכויות שאין הערות על זכויותיהם בגין חוב מס; לגבי בעלי זכויות שיש לרשויות המס הערות על זכויותיהם – העדיפות מוגבלת עד לגובה חלקו של אותו בעל זכות בתמורה נטו.
18. בהתייחס לטענות משיבה 41, צוין כי החלקה נמכרת במצבה AS IS והגדרת בעלי הזכויות בהסכם המכר מתייחסת לבעלי הזכויות הרשומים לפי נסח הרישום; טענות של משיבה 41 באשר לטעות בטבלת המחזיקים שערך השמאי תיבחנה ובמידת הצורך יעשה תיקון.
19. בהתייחס לטענות יורשי משיב 42, ציין הכונס: ראשית, טענתם כי רק לאחרונה נודע להם על ההליך אינה נכונה בעליל. מדובר על בעלי-דין שהגישו בקשה להחרגת צו המניעה אשר נדחתה בהחלטה מיום 26.12.2021. שנית, אם ליורשי משיב 42 טענות לזיוף מסמך זה או אחר שהוביל לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, יש להפנות טענות אלו לבית-המשפט המוסמך בהליך נפרד, וודאי לא לכונס. שלישית, הכונס לא הניח בבקשה מצגים כלשהם לעניין חלקו של בעל זכויות זה או אחר באשר לגודל המגרש שמגיע לו. אופן חלוקת התמורה בין בלי הזכויות הוא נושא נפרד שיתברר לאחר השלמת המכר וקבלת התמורה.

ג. דיון והכרעה

לאחר שקילה מעמיקה של הטענות, דין בקשת הכונס להתקבל על כל ראשיה תוך אישור המכר.

1. אין כל מקום לקיים דיון פרונטלי בבקשה. למשיבים ניתנה זכות תשובה בכתב, באופן אשר ממצה את זכות הטיעון שלהם במענה לבקשת הכונס לאישור המכר. מי מהמשיבים לא נתן טעם שיבאר איזו תועלת יש בקיום דיון בבקשה במעמד הצדדים שאינה עשויה להיות מושגת באמצעות זכות טיעון בכתב – כזו שניתנה ומומשה.
2. אין כל ממש בהתנגדות למכר בשל כך שבשלבים קודמים להגשת הבקשה דנן הגיש הכונס שומות חסויות לעיני בית-המשפט בלבד – זאת לצד תיעוד גלוי שצירף לדו"חות המפורטים ולהודעות העדכון שהציג ואשר נמנו לעיל. הגשת שומות גלויות לתיק הייתה פוגעת באורח ממשי בסיכוי למקסם את תמורת המכר באמצעות תהליך ההזמנה לקבלת הצעות לרכישת זכויות הבעלות בחלקה ומסכלת את התכלית שלשמה מונה הכונס לתפקידו.
3. לא-זו-אף-זו, בדו"חות שהגיש הכונס צוין ברחל-בתך-הקטנה דבר קיומה של שומה חסויה שמוגשת לעיון בית-המשפט, תוך הדגשה כי חלק השמאות ללא הנתונים הכספיים מצורף לדו"ח באופן גלוי [סע' 18 סיפא לדו"ח השלישי וסע' 7.1 לתגובה והודעת עדכון שהגיש הכונס ביום 24.2.2022]. אילו סבר מי מהמשיבים שהדבר איננו תקין ויש להתיר לו עיון בשומה החסויה, היה עליו להגיש על כך בקשה ללא דיחוי. בקשה כזו לא הוגשה – בין בתכוף לאחר הגשת הדו"ח השלישי ובין לאחר הודעת הכונס על קיומה של הצעה בסך 2,000,000 ₪, בפרק הזמן בו היה בידי מי מבעלי זכויות הבעלות בחלקה להגיש לכונס הצעה נגדית.
4. במצב דברים זה, אין בטענות על-אודות חיסוי השומה כדי להוביל לדחיית הבקשה.
5. נוכח נימוקי הכונס, יש לקבוע כי ההצעה על סך 2,000,000 ₪ בצירוף מע"מ (אם חל) ראויה לאימוץ, מהיותה מבטאת את התמורה המרבית שניתן לקבל עבור זכויות הבעלות בחלקה, בהינתן המצב המשפטי והעובדתי הקיים לגביה. לא בכדי, דובר בהצעה יחידה. לא בכדי, לא הגיש מי מהמשיבים הצעה נגדית, באופן שהיה מוביל לקיום התמחרות לפי החלטת המינוי. הכונס פעל לשיפור ההצעה האחת שקיבל והעלה את סכומה באופן משמעותי, מ- 1,500,000 ₪ לסך של 2,000,000 ₪. אין כל ראיה לכך שבמצב הנוכחי ובשים לב לנתוני החלקה, ניתן להשיא את תמורתה מעבר לכך. לעומת זאת, כל השהייה בעיכוב המכר כרוכה בהשתלטות ובניה נוספות בחלקה על מעט השטחים הפנויים שנותרו בה. לזאת בית-המשפט לא ייתן יד.
6. יש לאמץ את המכר גם בהינתן מתווה הגריעה שניצב ביסודו. כמה טעמים לכך. ראשית, לא הוגשו הצעות במתווה החלופי שאינו כולל גריעה. כבר נקבע שאין היתכנות לפירוק השיתוף בחלקה אלא על-ידי מכר. אין ראיה לכך שניתן לקבל הצעה טובה יותר עבור החלקה – בכלל, ובמסלול שאינו כולל את מתווה הגריעה בפרט. דחיית הבקשה, משמעה המשך הפקרתה של החלקה למה שאין מנוס מלכנות חוק הג'ונגל: לפולשים מצד אחד, ומצד שני לבעלי זכויות שנטלו את החירות לעצמם לתפוס חזקה בחלקה ולבנות בה בהתעלם מדיני השיתוף בחוק המקרקעין שאוסרים זאת. הדבר כרוך בפגיעה לא מידתית בבעלי הזכויות שלא עשו כן.
7. בה בעת, מתווה הגריעה מאפשר מעין לגליזציה לקבוצת תופסי החזקה מקרב הבעלים, זאת כנגד תשלום כמפורט בבקשה ובמסמכים שצורפו אליה. במציאות המורכבת של החלקה, אותה כינה הכונס בדין אנדרלמוסיה, יש לאפשר מתווה כזה – שיש בו איזון ראוי, בבחינת רע הכרחי, בין קבוצת הבעלים שממתינה להכרעת ההליך ללא קביעת עובדות בשטח לבין קבוצת תופסי החזקה מקרב הבעלים שלא עשו כן. הדבר יקבל ביטוי כספי בתמורה שאותה יקבלו בסופו של יום בעלי זכויות שלא תפסו חזקה בחלקה, תוך צמצום אפשרי של ההזקקות להליכי פינוי בערכאות של מי שעשו דין לעצמם, תפסו חזקה בחלקה ובנו בה. בה בעת, מתווה הגריעה מוגבל לחלק היחסי של מי שזכות הגריעה רלוונטית להם בהתאם לזכויות הרשומות, ולא תתאפשר לגליזציה על-ידי תשלום לגבי שטחים שעולים על חלקם היחסי הרשום. מתווה הגריעה אינו חל על מי שנמנים על קבוצת הפולשים.
8. בהליך פירוק שיתוף במקרקעין כגון דא, הרישום בנסח הוא הבסיס לדיון. בית-משפט זה חסר סמכות להרהר אחר הרישום או לשנותו. משיב שסבור כי הרישום לא משקף את מלוא זכותו נדרש להביא את טענותיו לבירור בהליך המתאים לכך, בבית-המשפט המוסמך. טענה כזו חורגת מגדרו של הליך זה, לא ניתן להפנותה לכונס ואין בה כדי להוביל לדחיית הבקשה לאישור המכר או לעכבה.
9. בשלב זה מדובר באישור המכר – לא בחלוקת התמורה. הדברים אמורים גם בעמדתה של רשות המיסים. בעניין זה, הצדק עם העמדה שהביע הכונס; את נטל חוב המיסים יש להשית בבוא היום על החייב בו, עד לתקרת חלקו בתמורה, ולא על כלל בעלי הזכויות בחלקה.
10. בטעמי התנגדות אחרים שנמנו אין כדי לגרום לאי-אישורו של המכר ולו גם בדוחק. הדברים אמורים גם בתגובות של משיבים שהוגשו טרם הגשת הבקשה לאישור המכר, ביחס לחלופות המכר העקרוניות שהוצגו על-ידי הכונס בדו"ח השלישי.
11. בסופו של יום, המכר שאותו מבוקש לאשר מפנים לתוכו את כלל הנתונים הנוגעים לחלקה, הן מבחינת מתווה הגריעה שמונח ביסודו והן מבחינת סכום ההצעה שמבוקש לאשר. אין כל תוחלת לעיכוב נוסף באישור המכר ויש להגיע – בחלוף ארבע-עשרה שנות התדיינות ארוכות, אל האור שבקצה מנהרת הליך פירוק השיתוף.

ד. סיכומם של דברים

אני מקבלת אפוא את בקשת הכונס לאישור המכר ומורה כלהלן:

1. אני מאשרת את המכר על-פי הבקשה ומורה על מכירת זכויות הבעלות בחלקה 5 בגוש 17159 בעוספיה – בכפוף לזכויות בעלי זכויות נוכחיים במקרקעין (בלבד), למציע מר יוסף אבו חמדאן בתמורה לסך 2,000,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין (כלל שחל), כמפורט בהצעה ובהסכם המכר שצורפו לבקשה כנספח 1 (להלן הסכם המכר).
2. המכר נעשה לפי סעיף 34א בחוק המכר.
3. כונס הנכסים יבצע את הפעולות הדרושות לביצוע ההחלטה ובתוך כך יחתום על המסמכים שיידרשו להשלמת המכר ולמסירת הממכר למציע לפי תנאיו של הסכם המכר.
4. לאחר מכן יגיש הכונס דו"ח נוסף על הפעולות שביצע לפי החלטה זו, יחד עם בקשה לקביעת שכרו וחלוקת התמורה. הדבר יעשה לפי הסכם המכר, תוך התחשבות בטענותיה של רשות המיסים, סילוק המגיע למומחים שמונו ופעלו בהליך זה לפני מינוי הכונס ואחריו, וכן סילוק ההוצאה העודפת בה נשאה התובעת במהלך הבירור בהקשר זה מעבר לחלקה היחסי בחלקה (והכול בהתאם להחלטות שניתנו במהלך הבירור).
5. נקבעת תזכורת מעקב פנימית ליום 28.2.2023.

המזכירות תמציא את ההחלטה לצדדים ולכונס הנכסים.

ניתנה היום, א' חשוון תשפ"ג, 26 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.