רקע וגדר המחלוקת

1. בתיק זה ניתן פסק דין לפירוק שיתוף על דרך של רישום בית משותף בקשר למקרקעין, שעליהם בנוי בניין, המצויים בקרן הרחובות המלך ג'ורג' 32 ובורוכוב 1 בתל אביב, הידועים כחלקה 78 גוש 6904 (להלן – "הבניין").

הבניין מורכב משלוש קומות שבהן תשע יחידות. במסגרת פסק הדין פורק השיתוף בשבע יחידות ואילו שתי יחידות מוגנות נותרו בבעלות משותפת (יחידות מס' 6 ו- 9) וכך גם זכויות הבניה.

1. התובע לא השלים עם פסק הדין והגיש ערעור. במהלך הדיון בערעור, ביום 5.12.16, קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט המחוזי לפיה:

"המערער כבול להסכמה שלו, כפי שניתנה בבית המשפט קמא, שהפירוק יעשה על דרך רישום בית משותף, והוא לא יכול לחזור כעת למסלול מכירה ולהעלות את טענת ההפסד הניכר. עדיין עומדת למערער הטענה, שגם אם מפרקים את השיתוף על דרך רישום בית משותף, צריך שהדבר ייעשה, ככל שניתן, בלי כיסים של שיתוף, דהיינו: לפרק גם את השיתוף בשתי הדירות המוגנות וגם את השיתוף בזכויות הבניה, ולצורך כך ורק לצורך כך להחזיר את הדיון לבית משפט קמא שייתן את הדעת לנקודה זו, האם הדבר אפשרי בכלל, וכיצד, תוך היעזרות בחוו"ד מומחה. מבלי לפגוע בטענות שני הצדדים בכל הנוגע לתשריט, המתבררות בפני השופט שקד. בית משפט אף ייתן דעתו לסוגיית ההוצאות".

1. בדיון שהתקיים בפניי ביום 9.2.17 נתבקשו הצדדים להגיש טיעון טרם מתן פסק דין משלים, כאשר נרשם בפרוטוקול כי בכוונתי לשקול בין היתר שתי חלופות:

האחת, קביעת הוראות בתקנון הבניין וביניהן שיוך זכויות הבנייה של הבניין במלואן לדירה המוגנת המצויה על הגג;

השנייה, קביעת הוראות בתקנון הכוללות שיוך זכויות בניה לכל היחידות בבניין באופן יחסי לשטחיהן;

לאחר מכן, פירוק שיתוף בשתי הדירות המוגנות על דרך של מכירה למרבה במחיר.

1. בנוסף, בהחלטה מאותו יום מיניתי כמומחה, בהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי, את השמאי / אדריכל / עו"ד אסא זוהר, לשם בחינת האמור בפן השמאי (להלן – "מומחה בית המשפט"). הצדדים הגישו טיעון בהתאם להחלטתי ובנוסף מומחה בית המשפט הגיש חוות דעת מומחה. בדיון נוסף שהתקיים אף נשמעה חקירתו.
2. על דרך הקיצור יאמר כי בטיעון התובע נטען שיש לבצע הצמדה של זכויות הבנייה לדירה המוגנת שנמצאת על גג הבניין וכן לבצע חלוקה של הדירות המוגנות ללא הותרת בעלות משותפת, תוך ביצוע תשלומי איזון בין הצדדים.

בטיעון הנתבע נטען כי יש חלק את זכויות הבנייה, כמו גם את הדירות המוגנות, באופן יחסי בין הצדדים, כל אחד לפי חלקו.

האם פירוק השיתוף בזכויות הבניה אפשרי?

1. תחילה לסוגיית זכויות הבניה. כאמור לעיל, בית המשפט המחוזי הנחה לבחון האם אפשרי לפרק את השיתוף בזכויות הבניה.

כפי שפסק בית המשפט העליון:

"זכויות בניה אינן נכס עצמאי במנותק מהקרקע שאליה הן מתייחסות ועל כן אינן יכולות לשמש נושא לבעלות נפרדת מאותה קרקע באופן המחייב כלפי כולי עלמא (In remׂׂ). ביכולתן להיות אך מושא להסכמות חוזיות בדבר ניצולן, באופן היוצר התחייבות חוזית אובליגטורית כלפי הרוכש (In personamׂ)" (ע"א 36/11 חברת דואר ישראל בע"מ נ' חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ) (3.9.15), סעיף 41 לפסק הדין).

1. בעבר התייחסה הפסיקה לשאלה האם זכויות בנייה בבית משותף מהוות רכוש משותף והאם ניתן להצמידן לאחת מהיחידות. בע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג (4) 849 (1999), הביע דעתו כב' השופט טירקל כי התשובה לכך חיובית וכי ניתן לעשות כן במסגרת של הליך פירוק שיתוף, בכפייה, תוך הטלת תשלומי איזון לפי סעיף 42 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (עמודים 859 – 860 לפסק הדין).

נראה כי דברים אלו נאמרו אגב אורחא שכן לא נזקקו לשם הכרעה במקרה זה. במקרה נוסף חזר כב' השופט טירקל על דעתו זו, וזאת בע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט (6) 449, 462 (2005) (להלן – "עניין ישעיהו"). באותו מקרה חלקו יתר חברי ההרכב על דעה זו (ראו דברי כב' הנשיא בדימוס א' ברק, בעמוד 466 לפסק הדין ודברי כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות, בעמוד 467). נראה כי אף במקרה זה הדעות שהובעו היו בבחינת אמרת אגב שכן לא נצרכו לשם הכרעה בעניין.

1. סבורני כי בין אם ניתן לראות בזכויות בניה חלק מרכוש משותף ובין לאו, ניתן לפרק את השיתוף בזכויות הבנייה שבבניין ובכך להשיא את שוויין.

כאמור, זכויות בניה קשורות קשר בל ינתק לזכויות בקרקע. בהתאם לפסיקה, ברור כי ניתן להגיע להסכמה חוזית לפיה זכויות הבניה ישויכו (להבדיל מהצמדה) רק לחלק היחידות או לאחת מהן באמצעות רישום ההסכמה בתקנון הבית המשותף.

לעניין זה ראו למשל ע"א 467/14 שטיינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ (9.9.15), סעיף 23 לפסק הדין (להלן – "עניין שטיינברג"):

"לצד זאת, התעוררה השאלה האם ניתן לתת ביטוי רישומי להסכמה זו, כך שיהיה לה תוקף קנייני ולא רק חוזי. ההתלבטות בעניין זה מהווה, במובן מסוים, גלגול מוקדם (ואולי פשוט מעט יותר) של השאלה שבפנינו. ניתן למצוא התייחסות לשאלה בעניין שטרייכר אשר בו התגלעו בעניינה חילוקי דעות. הנשיא א' ברק בדעת רוב (בהסכמת השופטת א' חיות) סבר כי זכויות הבנייה אינן בגדר "רכוש משותף" ולא ניתן להצמידן ליחידות בבית המשותף, כך שהעברתן בין הבעלים בבניין אינו יכול לבוא לידי ביטוי במרשם המקרקעין. בצד זאת, נקבע כי להסכמה החוזית בין הצדדים ניתן לתת ביטוי בתקנון הבית המשותף. לעומת זאת, דעת המיעוט של השופט י' טירקל הייתה שיש להתייחס לזכויות הבנייה כאל יותר מזכויות חוזיות, ולכן להגן עליהן באמצעות רישומן כמוצמדות לדירה, ולמצער על-ידי רישום של הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין" (ההדגשה איננה במקור).

1. ככלל, במצב דברים רגיל, להסכמה חוזית מעין זו של שיוך זכויות הבניה במלואן ליחידה אחת יש צורך בהסכמת כל בעלי היחידות בבית המשותף. בענייננו, כעולה מסיכומי הנתבע, הוא מתנגד נחרצות לשיוך כל זכויות הבניה לאחת מהיחידות שעדיין נותרו בבעלות משותפת, וכוונתי לשתי הדירות המוגנות המצויות בבניין.

התובע מאידך תומך בשיוך מלוא זכויות הבניה לאחת מהיחידות שנותרו בבעלות משותפת, וזאת על מנת לממשן. כאן המקום לציין כי הצדדים לא השכילו להגיע להסכמה עד היום לכל הקשור למימוש זכויות הבניה.

1. דא עקא, במסגרת פסק הדין מונה כונס נכסים לזכויות הצדדים על מנת לרשום את הבניין כבית משותף, שהוחלף בהמשך, וכיום מכהנת בתפקיד עו"ד עדה פרנקל. כונסת הנכסים באה איפוא בנעליהם של התובע והנתבע כאחד, ויכולה לחתום על תקנון הבית המשותף במקומם, בהתאם להוראות בית המשפט.

כיוון שבהתאם לעניין שטיינברג, זכויות הבנייה צמודות לזכויות בקרקע ואינן מושא לעסקה נפרדת, הרי שזכויות אלו כוללות את מכלול הזכויות שסמכות הצדדים לפעול לגביהן, וסמכות זו ניטלה מהם ע"י מינוי כונסת הנכסים לזכויותיהם בבניין.

ממילא, בנסיבות אלה אין הכרח לקבל הסכמה של הנתבע לשיוך מלוא זכויות הבניה לאחת היחידות בבניין, שהרי אחד היסודות של הליך לפירוק שיתוף במקרקעין הינו כפיה מסויימת על בעלי הזכויות, בניגוד לדעתם, כגון מכר כפוי של חלקם במקרקעין מושא הפירוק וכיוצא בזה.

1. הליכה במתווה זה תאפשר איפוא פירוק אותם "כיסים של שיתוף" בזכויות הבניה, בהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי, ותביא למימוש זכויות הבניה באופן מיטבי, תחת מצב של מבוי סתום בשל הסכסוך בין הצדדים בהקשר זה (ראה גם דבריו של בית המשפט המחוזי המשקפים את רוח החלטתו בעניין, בעמ' 3 לפרוטוקול בערעור ש' 17-18 וכן עמ' 4 ש' 5 וש' 21-22).

ודוק, אין המדובר בקביעה שזכויות הבנייה הינן בגדר רכוש משותף ואין המדובר בהצמדה של זכויות הבניה לאחת מהיחידות, דבר השנוי במחלוקת בפסיקת בית המשפט העליון. כפי שבואר לעיל, המדובר בשיוך במסגרת התקנון של מלוא זכויות הבנייה לאחת מהדירות המוגנות שבבניין.

1. תימוכין לדעתי זו נמצאים בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בת.א. (מחוזי י-ם) 3348/01 טובול נ' גרינברג (30.12.05), בסעיפים 68 - 69 לפסק הדין.

באותו מקרה אימץ בית המשפט המחוזי פסיקה קודמת, שקבעה כי במסגרת הליך פירוק שיתוף מוסמך בית המשפט להורות על הכללת תניה בתקנון הבית המשותף בהקשר לזכויות הבניה (הדבר נקבע גם בע"א (מחוזי ת"א) 410/73 כהן נ' הלר פסמ"ח, תשל"ח (2), 512).

1. מהטעמים שביארתי לעיל ראיתי לצרף את דעתי, בכל הכבוד, לדעת בית המשפט המחוזי בפסקי הדין בעניין הלר ובעניין טובול הנ"ל.
2. לחילופין, ניתן לפלס דרך ראויה נוספת לפירוק השיתוף בזכויות הבניה ושיוכם ליחידה אחת בבניין, וזאת ע"י היזקקות להסדר פירוק השיתוף הקבוע בסעיף 10 (ב) לחוק המיטלטלין, תשל"א - 1971:

"פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על פי צו בית המשפט, ורשאי בית המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין" (ההדגשות אינן במקור).

ניתן לומר כי זכויות בנייה בלתי מנוצלות עונות להגדרת "זכויות" כאמור בסעיף 13 לחוק הנ"ל:

"(א) הוראות חוק זה יחולו, ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחויבים, גם על זכויות.

(ב) הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".

1. אף אם תשמע טענה כי זכויות בנייה אינן בגדר מיטלטלין, אפשר לקבוע זאת בדרך ההיקש. בעניין זה נאמר ע"י כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות כי:

"הסדר זה ניתן להחיל ב"דרך המלך", אם יימצא כי זכויות בנייה בלתי מנוצלות עונות להגדרת המונח "זכויות" שבסעיף 13 לאותו חוק (ראו דויטש בספרו הנ"ל [24], בעמ' 665), או על דרך ההיקש – בשל היותו הסדר המיישם עקרונות כלליים של יעילות וצדק בפירוק שיתוף בזכויות – אם יימצא כי הן אינן עונות להגדרה זו – והכול אם לא הוסכם בין הצדדים אחרת, וכן ככל שלא חל על המקרה ההסדר הספציפי שבסעיף 71ב לחוק המקרקעין בדבר חלוקת זכויות הבנייה לצורך הרחבת דירה בבית המשותף" (עניין ישעיהו, עמ' 468).

כאמור, במסגרת הליך פירוק שיתוף מוסמך בית המשפט להורות על הכללת תניה בתקנון הבית המשותף בהקשר לזכויות הבניה, וזאת על אף שאין הסכם מפורש בין הצדדים, על פי צו של בית משפט לפי סעיף 10 (ב) הנ"ל.

1. הנתבע הפנה בטיעוניו להלכת רידלביץ הידועה, וציטט מדברים שנקבעו באותו מקרה:

"אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא – "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" – לבצע עיסקאות מקרקעין מניבות רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו" (רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 645 (1998)).

לפיכך, טוען הנתבע כי אין לכפות עליו שיוך של זכויות הבניה לדירה אחת, ללא הסכמתו. יש לדחות טענה זו ממספר טעמים.

ראשית, בפסק דין זה ניתנה פרשנות לביטוי "הפסד ניכר" (סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969), המחייבת משמעות מצומצמת לנזק הנובע במישרין מחלוקה בעין.

אדרבא, בענייננו בקשת הנתבע לחלק את זכויות הבנייה כל אחד לפי חלקו, תביא לנזק ממשי וישיר לשני הצדדים גם יחד, בחוסר היכולת לממש את זכויות הבנייה, כפי שפורט בחוו"ד מומחה בית המשפט.

שנית, פסק הדין מדבר על "עסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין". בענייננו, כפי שהוסבר לעיל, מדובר על שיוך זכויות בנייה אגב פירוק השיתוף במקרקעין, אשר אינן נכס עצמאי במנותק מהקרקע ואינן יכולות לשמש נושא לבעלות נפרדת מאותה קרקע.

שלישית, בפסק דין שניתן כשנה מאוחר יותר, הזכיר כב' הנשיא א' ברק כי: "תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) (להלן – חוק החוזים) הוא עיקרון "מלכותי...", וכן כי: "עקרון תום-הלב חל בגדרו של חוק המקרקעין. אכן, חוק המקרקעין אינו עומד בפני עצמו. הוא חלק מהחקיקה (האזרחית) שלנו. עקרון תום-הלב, החל על החקיקה (האזרחית) כולה, חל גם עליו" (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה (1) 199, 276, 278 (1999)).

בחינת מצב הדברים באספקלריה של תום לב מעלה כי דרישות הנתבע וגישתו הינן שרירותיות ופוגעות כלכלית באינטרס הצדדים. הדבר הינו בבחינת "גם לי גם לך לא יהיה - גזורו" (מלכים א, ג', כו), כמאמר המשפט הידוע בסיפור התנ"כי על משפט שלמה.

האם פירוק השיתוף בזכויות הבניה כדאי?

1. מעבר לקונסטרוקציה המשפטית שתוארה על ידי לעיל, המאפשרת להשקפתי שיוך זכויות הבניה לחלק מהיחידות בבית המשותף או לאחת מהן במסגרת הליך פירוק שיתוף, הרי שקיים טעם כלכלי לעשות כן.

בחינת ההיבט הכלכלי מחויבת מכוח העיקרון כי יש להשיא פירוק שיתוף, עד כמה שאפשר ללא "כיסים של שיתוף", בתנאי כי השאה זו לא גורמת לחלוקה בלתי הוגנת וצודקת, בנסיבות העניין (ראו רע"א (מחוזי י-ם) 4732-11-10 זקן נ' גבעון ואח' (9.1.11).

1. בחוות דעתו של מומחה בית המשפט נקבע כי שווי זכויות הבניה הכוללות בבניין מסתכם בסך כ – 16.6 מיליון ₪, לא פחות, ואילו בחוות דעת שמאית הנתבע השווי הסתכם בכמחצית.

המשמעות של שיוך זכויות בנייה אלו לכל היחידות בבניין, באופן יחסי לשטח היחידות, בהינתן מצב של העדר הסכמה מוחלט ומתמשך (כבר כמעט עשור) בין התובע לנתבע באשר למימושן, מביא לתוצאה המצערת כי אלו לא ימומשו ולא יישאו פרי לצדדים, כל עוד לא יוסכם ביניהם אחרת.

מאידך גיסא, שיוך זכויות הבנייה לאחת מהדירות המוגנות יאפשר את מימוש כל זכויות הבנייה, תוך ביצוע תשלומי איזון כפי שניתן לעשות בהתאם לסעיף 42 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.

1. העיקרון של מקסום התמורה בהליך כינוס נכסים הינו עיקרון על. סבורני כי בתיקים מסוג זה יש להביא בחשבון את הגישה הכלכלית למשפט, המקדמת את המטרה של הגדלת רווחה מצרפית (ע"א 9057/07 אפל נ' מדינת ישראל (2.4.12), סעיף 71 לפסק הדין). זכויות בניה הן פן תכנוני של הזכות הקניינית ולמעשה קובעות את שוויה של הזכות הקניינית (ראו מוטי בניאן ז"ל, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות 787 (מהדורה 2, 2004).

יש באמור לעיל משום חיזוק למסקנתי כי ראוי, נכון ואפשרי לשייך את מלוא זכויות הבנייה לאחת הדירות המוגנות.

1. מומחה בית המשפט מחזק דברים אלה. בחקירתו נשאל האם כדאי להותיר את זכויות הבניה כזכויות משותפות ("מושע") קרי כל אחד יקבל זכויות ביחס לשטח יחידותיו, והשיב כי:

"לפי המתווה הזה צריך להשאיר את הדירה בגג שלמה וזה יפגע בסך הכל הנכסים. הדירה קיימת ואני צריך להשאיר פתח לאוורור...כאן נכנסת המומחיות שלי כאדריכל ושמאי להגיד שזה לא פתרון נכון לביצוע. בדקתי זאת כלכלית ולא רק תאורית (צ"ל תאורטית – י.ש.) ופסלתי את הרעיון הזה כי הוא פוגע בסך כל הנכסים" (עמ' 60 לפרוטוקול, ש' 6 – 13).

עוד אמר כי "...הגעתי למסקנה שהדבר הנכון יהיה לפנות הדייר המוגן, להרוס לו הדירה ולבנות מלוא הזכויות בגג, בקומה ג' החדשה שתהיה..." (עמ' 51 לפרוטוקול, ש' 22 – 23).

כן הוסיף כי "...בדקתי האפשרות להשאיר את הדירה המוגנת בגג, וזה יצר משהו לא כלכלי ולא ריאלי ולא סביר..." (שם, ש' 35 – 36).

ובהמשך: "...לגבי הזכויות בקומה ג', שאלתי ובדקתי את השאלה האם יש מקום בכלל להשאיר הדירה הזו על כנה והתוצאה היתה ברורה, שאין מקום להשאירה על כנה" (עמ' 52 לפרוטוקול, ש' 4 – 6).

הדברים האמורים מתיישבים עם האמור בחוות דעת מומחה בית המשפט (ראו למשל בעמ' 22).

1. ההלכה הפסוקה קובעת כי בית המשפט יאמץ את קביעותיו של מומחה מטעמו, "זולת אם קיימת סיבה כבדת משקל שתניע אותו שלא לעשות זאת, שהרי לכאורה מדובר במומחה ניטראלי, נעדר עניין, וככזה אין סיבה לחשוד בו כי הוא בחר לצדד בעמדה זו או אחרת מטעמים פסולים" (ע"א 3134/02 עיריית רחובות נ' בוטנרו אחזקה ופיתוח 1992 בע"מ (21.7.03); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.88)).

בענייננו, אין כל טעם כבד משקל לדחות את דברי מומחה בית המשפט כאמור, נהפוך הוא, ודבריו אלה מקובלים עליי במלואם.

1. התוצאה האמורה משיגה פירוק מלא של כיסי השיתוף, כפי שהינחה בית המשפט המחוזי, ובכך מובאים יחסי השיתוף בין הצדדים בבניין לידי סיום מוחלט, דבר שהינו מטרתו המרכזית של הליך פירוק השיתוף.

מאידך, קביעה אחרת ולפיה הצדדים ממשיכים להיות שותפים בזכויות הבנייה מנציחה את הסכסוך ביניהם וכן מביאה למצב בלתי רצוי של אי מימוש זכויות הבנייה.

בהקשר זה ראוי להוסיף כי הנתבע עצמו מודה במצב של "אין מוצא" כלשונו: ראו סעיף 63 לכתב ההגנה המתוקן; סעיף 12 לתשובה שהגיש ביום 13.1.11; כדבריו, "חלוקת הנכס טרם השבחתו תותיר את הנכס כבכיה לדורות ולדראון עולם": סעיף 70 לתצהיר העדות הראשית מטעמו.

1. לא נעלמה מעיניי טענת הנתבע כי תשלום האיזון יהא חייב במס שבח בשיעור גבוה. ראשית, כעולה מפרוטוקול הדיון מיום 26.6.17, שני הצדדים גם יחד מוכנים לבצע תשלומי איזון האחד למשנהו, כך שלא ידוע בשלב זה האם הנתבע הוא זה שיחוייב במס או שמא יהא זה התובע.

שנית, בכל מקרה, לא הוצגה בפניי חוות דעת של מומחה מס מאת הנתבע לפיה סכום המס יהא גבוה יותר בהשוואה למצב שבו תיערך עיסקת קומבינציה.

שלישית, בהינתן המבוי הסתום שאליו נקלעו הצדדים, שנמשך כבר כתשע שנים (ראו סעיף 3 לכתב התביעה בו צויין כי התובע רכש את זכויותיו בשנת 2009), הרי שהאפשרות השנייה של הותרת זכויות הבניה כאבן שאין לה הופכין, תקופת זמן נוספת בלתי מוגדרת, מיטיבה עוד פחות עם הצדדים.

1. לאור האמור, נקבע כי מלוא זכויות הבניה בבניין ישוייכו, במסגרת הוראה בתקנון, לדירה שעל הגג (דירה 9).

חוות דעתו של מומחה בית המשפט, מומחית הנתבע והמשך הליך הפירוק

1. בחוות דעתו מעריך מומחה בית המשפט את השווי של זכויות הבנייה בסך 16,616,000 ₪, את שווי הדירה המוגנת בקומה ב' (דירה 6) בסך 1,960,000 ₪ ואת שווי הדירה המוגנת על הגג (דירה 9) בסך 780,000 ₪. השווי המצרפי הינו 18,576,000 ₪.
2. בהינתן התחשיב כאמור, ובהינתן שזכויות הנתבע בבניין מסתכמות ב – 25%, מציע מומחה בית המשפט כי התובע יקבל את הדירה המוגנת על הגג (דירה 9) ואת כל זכויות הבניה ואילו הנתבע, הזכאי לרבע מ – 18,576,000 ₪, קרי 4,644,000 ₪, יקבל את הבעלות בדירה המוגנת בקומה ב' (דירה 6), המוערכת על ידו כאמור בסך 1,960,000 ₪ ובנוסף תשלום איזון בסך 2,684,000 ₪.
3. ראוי לציין, כי בכל הנוגע לעניינים משפטיים בחוות הדעת, כגון האם ניתן לשייך את זכויות הבניה או לפרק את השיתוף בהן, הרי שלא אתייחס אליהם שכן הדבר נתון להכרעת בית המשפט בהיותו משפטי גרידא, מה גם שהוריתי למומחה שלא להתייחס לסוגיות משפטיות (ראו כתב המינוי מיום 9.2.17). ממילא אין צורך להתייחס להשגות הצדדים, וכוונתי לנתבע, בכל הקשור לקביעות מומחה בית המשפט ועדותו בעניינים אלה.
4. שני הצדדים גם יחד אינם מסכימים עם קביעות שמאיות של מומחה בית המשפט, והנתבע כאמור לא מסכים גם לקביעות משפטיות.
5. בדיון שהתקיים ביום 26.6.17 הביעו שני הצדדים את רצונם לקבל את הדירה המוגנת על הגג, ביחד עם זכויות הדירה הבנייה שישויכו אליה, אם אכן כך יוחלט שייעשה. התובע הוסיף באותו דיון כי אין מניעה מבחינתו לבצע התמחרות בין הצדדים ואילו הנתבע אמר כי בשלב זה אינו מסכים להתמחרות (עמ' 30 לפרוטוקול).
6. הנתבע הגיש חוות דעת של השמאית הדי סגל, אחת מיום 20.11.14 ושניה, מעודכנת, מיום 2.11.17. ברור כי בשל חלוף הזמן, יש להתייחס לחוות הדעת האחרונה בהיותה מעודכנת להיום.

השמאית סגל העריכה את השווי של זכויות הבנייה, בצירוף עלות פינוי הדייר המוגן בדירה 9 (בקומת הגג) בסך 8,600,000 ₪. שווי הדירה המוגנת בקומה ב' (דירה 6) הוערך על ידה בסך 1,220,000. השווי המצרפי הינו 9,820,000 ₪ בלבד.

1. התובע מסכים בסיכומיו לחלץ את השווי כאמור בחוות דעת השמאית סגל, אך הנתבע הודיע לפני זמן קצר כי אינו מסכים לכך, מטעמים שאינם נהירים לי, למרות שניסה להסבירם בהודעה מיום 25.12.17.
2. טרם שאתן הוראות באשר להמשך הליך הפירוק, בין אם בתשלומי איזון, בין אם בהתמחרות פנימית ובין אם במכירה פומבית לצד ג', ונוכח העובדה שאיני יודע את עמדתו המעודכנת להיום של הנתבע, בנוגע להתמחרות פנימית, ראיתי לקבוע דיון לשמיעת טיעונים בעניין, ליום 25.1.18 שעה 12:00 (שעה).

בשלב זה לא אתייחס לטענות הצדדים בנוגע לחוות דעת מומחה בית המשפט, בכל הקשור לשווי הדירות המוגנות וזכויות הבנייה, והדבר ייעשה בהמשך במידת הצורך ונוכח ההתפתחויות.

1. נוכח התוצאה שאליה הגעתי, הנתבע ישלם לתובע הוצאות ושכ"ט עו"ד בשל ההליך נשוא פסק דין משלים זה בסך 25,000 ₪.

ניתן היום, י"ג טבת תשע"ח, 31 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.