בפני בקשה לפסיקת שכר טרחת כונסי הנכסים בגין מכירת דירה 9.

רקע קצר

1. בהליך דנן, הנמשך שנים רבות, פורק השיתוף בשבע דירות מתוך תשע, המצויות בבניין הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 86 בגוש 6904.

ביום 11.03.2021 אושר מכר הדירה השמינית, דירה 8, לאחר ביצוע התמחרות על ידי כונסי הנכסים. שכר טרחת כונסי הנכסים בגין מכירת דירה 8 נפסק בהחלטה מיום 19.10.21.

כן נפסק השכר ביחס לרישום הבית המשותף (ראו החלטה מיום 14.12.21).

למעשה, בעצם רישום הבית המשותף, כמו גם מכירת שתי הדירות שהוצאו למכירה לכל המרבה במחיר, וכעת פסיקת שכר כונסי הנכסים בגין מכירת דירה 9, הושלם הליך פירוק השיתוף ביחס למקרקעין מושא התובענה.

1. ביום 11.10.21 הגישו כונסי הנכסים דיווח אודות הליך ההתמחרות ביחס לדירה 9 וזכויות הבניה ששויכו לה (להלן – דירה 9; רקע לעניין ראו בהחלטה מיום 11.7.21).

במסגרת הליך ההתמחרות עמדה ההצעה הגבוהה ביותר על סך של 9,600,000 ₪ בצרוף מע"מ. כונסי הנכסים ביקשו לאשר את ההתקשרות עם הקונה, לפי תוצאות ההתמחרות, ולהורות להם לחתום על הסכם מכר עם הקונה.

המכר אושר בהחלטה מיום 19.10.21.

כאן המקום להזכיר כי השמאות המעודכנת של המקרקעין טרם אישור המכר עמדה על סך של 12,790,000 ₪ (חוות דעת השמאי מסילתי; סעיף 16 לבקשה).

1. ביום 14.11.21 ניתנה החלטה בבקשה למתן הוראות ע"י הקונה ובה נקבע כי המכר יהא של 75% מדירה 9 והזכויות ששויכו לה, תמורת 75% מ-9,600,000 ₪, בצרוף מע"מ, וזאת חלף החלטת אישור המכר מיום 19.10.21 (הסכמת הקונה והנתבע שחלקו של הנתבע לא יירכש על ידי הקונה).
2. ביום 17.03.22 הגישו כונסי הנכסים עדכון בדבר השלמת הליך מכירת דירה 9 בכינוס הנכסים, וכן דו"ח כספי של הליך הכינוס, טרם פסיקת שכרם.
3. בבקשת כונסי הנכסים לפסיקת שכרם ציינו כונסי הנכסים, בין היתר, את הרקע להליך מכירת דירה 9, את סבבי הפרסומים להזמנה להציע הצעות (שלושה סבבים), וכן את הליך ההתמחרות אשר בסופו זכה המציע הקונה. כונסי הנכסים ביקשו לקצוב את שכרם בסך 7% בתוספת מע"מ מהתמורה עבור דירה 9.
4. הצדדים הגיבו לבקשה.

הנתבע טען בין היתר, כי הקונה צריך לשאת בשכר טרחת חלקו של הנתבע, בהתאם להסכמות בין הצדדים. כן השיב הנתבע לטענות כונסי הנכסים ביחס לתפקודם ותרומתם להבאת הליך הפירוק לידי גמר. בנוסף עמד הנתבע על הפסיקה הנוגעת לשכר של כונסי נכסים בהליך פירוק שיתוף בכלל, והתייחס לפסיקה שהוזכרה ע"י כונסי הנכסים.

התובע טען בין היתר כי השכר המבוקש מופרז ויש להפחיתו בהתאם לאסמכתאות שפירט. כן טען כי על הנתבע לשאת בחלק גדול יותר בשכר, באופן שישקף את הטרחה שגרם לצדדים וכונסי הנכסים. התובע התייחס אף הוא לפועלם של כונסי הנכסים במסגרת הליך המכר והשלמתו.

1. בהיעדר הסכמה מראש, השכר הנהוג בהליכי פירוק שיתוף הוא 6%-10% (ראו למשל ע"א 373/70 מרגוליס נ' בנק ארץ ישראל בריטניה בע"מ, פ"ד כח (1) 273 (1971)), אם כי לעתים צוין טווח של 6%-8% מהתמורה (רע"א 10046/06 מנדלסון נגד גורגה (25.07.2007)). אין לקבל את טענת התובע כי טווח אחוזים זה אינו נוהג עוד ואציין כי פסק הדין בעניין מנדלסון הנ"ל ניתן בשנת 2007.
2. עוד ראוי לציין את הפסיקה כי שכר הטרחה, על דרך כלל, נגזר מהשווי הכולל של המקרקעין, אף אם אחד מבעלי הזכויות רוכש את חלקם של שותפיו (ראו ע"א (מחוזי ת"א) 3120/00 שאווט נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ (21.7.2002); עמ"ש (מחוזי ת"א) 38393-02-16 פלונית נ' מזרחי (16.3.17); רמ"ש (מחוזי חי') 45431-12-17, ח.ר. נ' ל.ר. (13.07.18)).

טוענים הצדדים, כי יש להפחית את האחוזים בשיעור ניכר, תוך שימת לב לעובדה כי שווי המקרקעין בישראל נסק בשנים האחרונות, ובהתאם לפסיקה שהוזכרה על ידם בתגובותיהם.

1. אכן אין מדובר בפסיקה המחייבת פסיקת שכר בטווח האמור, בבחינת "כזה ראה וקדש", אלא בפסיקה המציינת את הנוהג, תוך התחשבות בכלל נסיבות העניין, באותם עשרות מקרים בהם פסקו בתי המשפט שכר טרחת כונסי נכסים. כפי שפירטו הצדדים וכונסי הנכסים באריכות, עיתים נפסק שכר בטווחים שונים, הכול לפי הנסיבות.

בנסיבות המקרה שלפניי יש לקבוע כי כונסי הנכסים פעלו באחריות ובחריצות על מנת למקסם את שווי הנכס הנמכר. אכן, במקרים מסוימים, נפסקים אחוזים נמוכים יותר מהטווח האמור, אך זאת בעיקר כאשר מדובר במקרקעין בשווי ניכר או בנסיבות הולמות אחרות. בעניין בורשטיין להלן, שנזכר על ידי הצדדים, פסקתי 1.5% מתמורה גבוהה ביותר, כ- 350 מיליון ₪.

באותו מקרה ציינתי את הכללים ואמות המידה לפסיקת שכר הטרחה, תוך ציון שערכם של המקרקעין אינו המרכיב היחיד הרלוונטי בקביעת שכר הטרחה, ובין היתר צוין תוך הפניה לפסיקה בעניין:

"מובן כי כאשר בית המשפט בוחן מהו השכר הראוי שיש לפסוק לבעל התפקיד עליו לקחת בחשבון את כלל נסיבות העניין ולרבות פעולות הכונסים, היקף ההשקעה והמאמץ, השאת התמורה וכיוצא באלה נסיבות..." (ראו ת.א. (שלום הרצ') 51798-12-15 בורשטיין נ' גריאר (20.1.19) והאסמכתאות שם; אציין כי בית המשפט המחוזי העלה את השכר על דרך הפשרה לפי 2% מהשווי כאמור; ראו ע"א (מחוזי ת"א) 13449-03-19 בסון נ' בורשטיין (26.02.2020)).

1. בענייננו, יש בהתחשב בכלל הנסיבות, היקף ההשקעה והמאמץ, לרבות עבודת כונסי הנכסים שנצרכה לעניין ולרבות התשואה שהושגה, ביחס להצעות הראשונות שהתקבלו ע"י המזמינים השונים, שהיו נמוכות.
2. אשר לטענות שהעלה הנתבע, הרי שכונסי הנכסים או מי מהם לא הביאו להתארכות ההליך כלל. על כך נאמר "כל הפוסל במומו פוסל". הנתבע הוא זה שהגיש בקשות שונות שאינן מבוססות, שנדחו, פעם אחר פעם, גם בערכאת ערעור, ואשר עיכבו את עבודתה של עו"ד פרנקל ברישום הבית המשותף (כך למשל ראו החלטותיי מימים 2.2.20;5.1.20;13.11.19;2.10.18;7.10.18).

ביחס למכר דירה 9, כונסי הנכסים קיימו שלושה סבבים של הליך ההתמחרות בהוראת בית המשפט על מנת לנסות ולמקסם את התמורה ובוודאי שיש לזקוף זאת לזכותם. ואכן בעקבות מאמציהם הצעה בסבב הראשון שעמדה תחילה על 6,000,000 מיליון ₪ בלבד (ע"י הקונה), הועלה לסך 9,600,000 מיליון ₪ (למלוא הזכויות בדירה 9).

1. התובע טען כי כונסי הנכסים מכרו את הנכס במחיר הנמוך מהשווי שקבע מומחה בית המשפט השמאי מסילתי, וגם משום כך יש להפחית משכרם. כן טען כי כונסי הנכסים נמנעו מלפרסם את המכר באתרי האינטרנט ואף בכך לא השיאו את מירב האפשרויות בהשגת מחיר גבוה יותר משהושג. אין בידי לקבל טענות אלו.

הליך המכר נפרש על פני 3 סבבים. המכר היה חשוף בפני מציעים רבים, כפי שפורט בבקשה, ולא ברור כלל האם וכיצד פרסום נוסף היה מסייע. המחיר הסופי שהושג, שהינו נמוך מהשווי בו נקב השמאי מסילתי, מקורו בכך שלא נמצאו צדדי ג' המעוניינים לרכוש את הנכס, אולי מפני החשש להעדר שיתוף פעולה עם יתר הבעלים במקרקעין (התובע והנתבע), הדרוש לפיתוח המקרקעין, וכפי שנטען בעמדות הצדדים ביחס לבקשת כונסת הנכסים לרישום תקנון הבית המשותף (ראו החלטה מיום 8.10.20 ובמיוחד סעיף 15 להחלטה). בסופו של יום, הקונה הינו חתנו של הנתבע (כך כמדומני הוצג), והמוכרות (מטעם התובע) אף הן השתתפו בהליך המכר בסבב השלישי. לעומת זאת צדדי ג' רבים נמנעו מלהגיש הצעות בכלל, ולא בכדי, כאמור. לפיכך מסקנתי היא שכונסי הנכסים מיצו את ערך הנכס בנסיבות העניין כולו.

1. ביחס לטענות התובע כי הנתבע גרם לעיכובים שונים בהליך פירוק השיתוף ומשום כך יש לחלק את השכר בין הצדדים באופן שונה, הרי שאין בידי לקבל את הטענה.

ראשית, כפי שציינתי בהחלטה מיום 14.12.21 ביחס להתנהגות הנתבע שגרמה לעיכוב בהליך רישום הבית המשותף, הרי שעל כך שילם הנתבע בהוצאות שנפסקו כנגדו, בנפרד, ולא פעם אחת (ראה חלק מההחלטות שאוזכרו לעיל). שנית, דווקא ביחס להליך מכירת דירה 9, אשר שכר הטרחה נפסק בה בנפרד כעת, לא מצאתי כי הנתבע הערים קושי בהליך המכר.

1. לפיכך, נוכח כלל הנסיבות כמתואר לעיל, ראיתי לנכון להעמיד את שכר כונסי הנכסים על סך של 480,000 ₪, בצירוף מע"מ (5% מהתמורה). השכר יחולק בין התובע לנתבע בהתאם לשיעור בעלותם בדירה 9.
2. חלקו של התובע בשכר הטרחה שנפסק יגבה מתוך כספי מכירת חלקן של החברות המוכרות המצויים בחשבון הכינוס. כפי שציינתי בהחלטה קודמת, התובע והנתבע הם אלו החבים בתשלום שכר הטרחה לכונסי הנכסים בגין חלקם במקרקעין, כל אחד לפי חלקו. משכך, הנתבע ישלם את חלקו בתוך 14 ימים. ביחס להסכמות בין הקונה והנתבע הרי שאין הדבר מעניינם של כונסי הנכסים.

ניתנה היום, י' ניסן תשפ"ב, 11 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.