בפני בקשת עו"ד עדה פרנקל, כונסת הנכסים בתיק למתן הוראות לרישום הבית המשותף נשוא ההליך.

מבוא

1. ביום 6.9.15 ניתן בתיק זה פסק דין לפירוק שיתוף בין הצדדים על דרך רישום הבניין שעל המקרקעין נשוא ההליך כבית משותף (להלן: "פסק הדין"). בסעיף 22 נקבע כך:

"ניתן צו לפירוק הבנין על דרך של רישומו כבית משותף, בהתאם לתשריט שצורף לחוות דעת מומחה בית המשפט. חלוקת היחידות ורישומן תהא בהתאם לטבלה שצורפה לחוות דעת מומחה בית המשפט, כאמור לעיל".

1. ביום 26.6.17 ניתנה החלטה המתייחסת למספר עניינים אשר היו שנויים במחלוקת בין הצדדים. מאחר ועניינים אלו רלוונטיים להחלטה זו, אתייחס בקצרה לקביעות מסוימות באותה החלטה.
2. תחילה, נקבע בהחלטה האמורה כי התשריט שצורף לחוו"ד מומחה בית המשפט הוא נספח ג' לבקשת התובע לביטול החלטה מיום 9.6.16 ולא תשריט שהגיש הנתבע לתיק, שכונה על ידי הצדדים "תשריט סגל" (שמאית מטעם הנתבע).

עוד נקבע בהחלטה, בהסתמך על דברי כונסת הנכסים, מפקחת מקרקעין בעברה, כי מאחר ולא ניתן לרשום בית משותף על סמך תשריט זה, שכן אינו תואם את המצב הקיים (לגבי קומת הקרקע), ייערך תשריט חדש המבוסס על סמך המצב הקיים בפועל, וזאת על מנת לקדם את הליך רישום הבית המשותף. כך אכן נעשה ע"י כונסת הנכסים, אשר הזמינה חוות דעת שערך המודד איזבוצקי (להלן: "התשריט המעודכן").

כן נקבע בסעיף 10 להחלטה האמורה כי:

"יצויין כי אם יסבור מי מהצדדים כי בשל התשריט שייערך כעת יהא צורך בתשלום איזון מסויים, שכן הוא שונה מזה עליו הסתמך המומחה פורת, יהא רשאי לפנות בבקשה בעניין, אך הדבר לא יעכב את הרישום".

1. ביום 31.12.17 ניתן על ידי פסק דין משלים שקבע הוראות נוספות בדבר פירוק השיתוף במקרקעין נשוא התביעה (להלן: "פסק הדין המשלים"). פסק הדין המשלים קבע, בין היתר, כי מלוא זכויות הבנייה בבניין שעל המקרקעין ישויכו לדירה על הגג, על מנת שיהא ניתן לנצלן במלואן וללא דיחוי.
2. בדיון האחרון מיום 12.2.18 הוריתי על מינוי שמאי לשם עריכת שומה לשתי דירות מוגנות שטרם בוצע בהן פירוק שיתוף וכן לזכויות הבניה. בדיון זה עתר התובע לרשום את הבית המשותף כבר עתה ולא להמתין למימוש ההכרעה בעניין הדירות המוגנות וזכויות הבניה.
3. באותו יום ניתנה החלטה נוספת ובה קבעתי כדלהלן:

"בהמשך לדיון היום ובקשת כונסת הנכסים עו"ד פרנקל למתן הוראות:

בדיון נקבע כי ימונה שמאי מטעם בית המשפט לשומת זכויות הבניה ושתי הדירות שנותרו משותפות, על מנת לקבוע הוראות נוספות בדבר המשך פירוק השיתוף. התובע ביקש בדיון כי כונסת הנכסים תמשיך בהליך רישום הבית המשותף, למרות שטרם נקבע מי יהא בעל הזכויות בשתי הדירות האמורות. כזכור, פסק הדין המשלים נקבע כי מלוא זכויות הבניה ישויכו לדירה שעל הגג.

כונסת הנכסים מתבקשת להודיע תוך 7 ימים האם ניתן לרשום את הבית המשותף למרות שטרם נקבע בדבר הבעלות בשתי הדירות כאמור, ואם לאו, האם ניתן לבצע את הרישום כאמור תוך רישום הבעלות בשתי הדירות, כשלב ביניים, בנאמנות, על שם כונסת הנכסים, עד למתן החלטה נוספת בעניין. אם התשובה תהא חיובית, אכריע גם בסוגיות נשוא הבקשה למתן הוראות שהוגשה מטעם כונסת הנכסים".

1. תשובה מטעם הכונסת להחלטה הוגשה ביום 18.2.18, ומכאן החלטתי, הן לגבי בקשת כונסת הנכסים והן לגבי תשובותיה והתייחסותה להחלטתי האחרונה.

דיון והכרעה

1. בטרם אתייחס לבקשת כונסת הנכסים, כמו גם להשגות הנתבע לבקשתה, אקדים ואציין כי כונסת הנכסים הינה עורכת דין ותיקה בתחום המקרקעין, אשר כיהנה זמן רב כמפקחת על מרשם המקרקעין, ועד כה עשתה עבודתה בנאמנה, תוך שמירה על זכויות הצדדים ופניה לבית משפט בכל דבר הדרוש הכרעה.

מצאתי מקום להזכיר את עובדת היות כונסת הנכסים בעברה מפקחת על המקרקעין, שכן המבוקש כעת ממנה ככונסת נכסים, הוא לרשום בית משותף, דבר אשר בסמכותו הסטטוטורית של המפקח על המקרקעין, וברור כי ניסיונה בתחום הינו שיקול חשוב.

עוד אציין כי כונסת הנכסים היא בבחינת "ידו הארוכה" של בית המשפט בכל הקשור לביצוע הפעולות הנצרכות לשם רישום הבית המשותף וככזו חזקה עליה כי הצעותיה נעשות בתום לב.

1. כונסת הנכסים מונתה כאמור לשם רישום הבית המשותף. בהכרעות שניתנו בתיק זה מכבר נקבע כי יש לרשום את הבית המשותף, וכעת הגיע המועד לעשות כן. על אף שעדיין לא הושלמו כל ההוראות בדבר דרך הפירוק (ראה פרוטוקול הדיון מיום 12.2.18), הרי שניתן לרשום את הבית המשותף כבר עתה, בהתאם להצעת כונסת הנכסים.
2. בבקשתה למתן הוראות ציינה כונסת הנכסים כי התשריט המעודכן משקף את מצב הבניין והדירות כמצב קיים, כפי שנדרש בלשכת רישום המקרקעין. עוד ציינה כי התשריט נספח ג' הנ"ל, כמו גם "תשריט סגל", אינם תואמים את מצבו הפיזי של הבניין אלא מבטאים "הצעה רעיונית" שאיננה מאפשרת רישום בית משותף.
3. כונסת הנכסים ציינה בבקשתה, כי ערכה טבלת השוואה בין המדידה של המצב הקיים לבין הנתונים שהופיעו בטבלה שצורפה ל"תשריט סגל", כיוון שהנתונים ב"טבלת סגל" (שצורפה לחוו"ד השמאי פורת) הם תחשיבים לקביעת שווי, ולא טבלת רישום בית משותף.
4. בסעיפים 1-8 לבקשתה התייחסה כונסת הנכסים להסדרת הפרשי מדידה על מנת שתוכל לרשום את הבית המשותף. כן ציינה שלאחר בדיקת תשריט הבית המשותף יש בידה נתונים מדויקים של שטחי יחידות, שטחי מרפסות, שטחי מחסנים וכדומה. כך אפשר לבסס את הרישום על פי נתוני אמת ואת חישובי ההפרשים השמאיים על בסיס הנתונים שהציגה בסעיף 7 לבקשתה.
5. לאחר שערכה טבלת השוואה בין התשריטים מצאה כונסת הנכסים, כי קיים הפרש שטח בין המדידות. כן ציינה כי "הטבלה מוכיחה כי שטחי היחידות במדידה בפועל גדולים מן המדידה בתשריט סגל. אמנם ההפרשים לגבי כל יחידה בנפרד הם קטנים מאוד, אך בשל השינוי בגודלה של יחידה 1 (יחידה מס' 2 בתשריט סגל), סך ההפרש מסתכם בשטח של 35.26 מטר" (ההדגשה אינה במקור).

כונסת הנכסים הציעה להצמיד את החזית והצד של כל אחת מהחצרות ליחידה הרלוונטית. ההצמדה תהיה לשימוש בלבד. כן הציעה כי ככל שבעתיד יוחלט על הריסה ובנייה מחדש של הבית המשותף, לא יובאו שטחי הצמדת החצר כחלק משיעור החלקים ברכוש המשותף של היחידות עצמן. כן הציעה לרשום הוראה זאת בתקנון הבית המשותף.

כן התייחסה כונסת הנכסים בסעיף 11 לבקשתה לדרך סימון המחסן של דירה מס' 1.

1. בסעיפים 13-15 לבקשתה הציעה כונסת הנכסים מספר הצעות נוספות, בין היתר, כי הבית המשותף יכלול שלוש כניסות, כניסה נפרדת לכל יחידה מסחרית בקומת הקרקע וכניסה שלישית המהווה כניסה לדירות שבשאר קומות הבית המרתף; כל יחידה תישא בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף בהתאם לחלקה; היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישאו בעלות אחזקת יחידותיהם והשטחים הצמודים להם; הוראות בדבר אחזקת מערכת הביוב; הוראות לגבי אופן השימוש בשטחי ההצמדה ליחידות המסחריות ועוד.
2. הנתבע הגיש תגובה מטעמו לבקשת הכונסת ובה פירט את השגותיו לבקשה. השגות הנתבע מתייחסות בעיקר לשני עניינים מרכזיים:
3. השגות המתייחסות להחלטה מיום 26.6.17 (ראה לדוגמא בסעיף 3 לתגובה: "תשריט סגל הוא היחיד לפיו מחויבת המפקחת בכובעה המנהלי לרשום את הבית המשותף בהתאם לפסק הדין...").
4. השגות בדבר פגיעה בזכויותיו הקנייניות ביחס להקצאת שטחים והצמדות וכן השגות שמאיות (ראה לדוגמא סעיפים 16-20 לתגובה).
5. מצאתי לדחות את עמדת הנתבע.
6. לאור ההחלטה מיום 26.6.17, המדברת בעד עצמה, אין מקום לטעון טיעונים נוספים בקשר ל"תשריט סגל" ותוקפו. כל טענה "ערעורית" יש להפנות לערכאת ערעור. אציין כי הנתבע הגיש בקשת רשות ערעור על ההחלטה האמורה אך הערעור נמחק לבקשתו (ראה החלטה כב' השופטת יהודית שבח מיום 16.10.17; נספח א' להודעה מטעם התובע). לפיכך לא אתייחס לטענות במישור זה.
7. באשר להשגותיו ה"שמאיות" של הנתבע. כאמור בסעיף 10 להחלטה מיום 26.6.18, כל צד הסבור שהתשריט המעודכן מצריך תשלומי איזון, שכן הוא שונה מזה עליו הסתמך השמאי פורת, יהא רשאי לפנות בבקשה בעניין, אך הדבר לא יעכב את הרישום. זאת, שכן ניתן להורות על תשלומי איזון מכוח סעיף 42 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. הנתבע לא פנה בבקשה בעניין.

למרות זאת ועל מנת שאף אחד מהצדדים לא יימצא מקופח, ראיתי לבחון את הדבר. כאמור, בדיון האחרון מיניתי את השמאי האושנר לשם עריכת שומה. בנסיבות העניין, מצאתי מקום להורות לשמאי האושנר להתייחס בחוות דעתו גם לשאלת דמי האיזון, ככל שאכן יימצא כי לפי הרישום שיעשה על פי התשריט המעודכן, ביחס לתשריט נספח ג' הנ"ל, ייפגע מי מהצדדים. כונסת הנכסים תדאג להעביר החלטה זו לידי השמאי האושנר, כמו גם את שני התשריטים וכל מסמך רלבנטי אחר.

אופן רישום הבית המשותף

1. בתשובת כונסת הנכסים מיום 18.2.18 ציינה כי רישום בנאמנות של שתי הדירות המוגנות המשותפות, עד להשלמת הליך פירוק השיתוף, נחשב בעיני רשויות החוק ל"עסקה במקרקעין" המחייבת רישום וכן הדבר מחייב דיווח לרשויות המס, באישור תשלום מס או פטור ממנו, כתנאי לרישום הנכס בנאמנות.
2. באשר לרישום בית משותף והשאלה האם הדבר אפשרי כעת, ציינה כונסת הנכסים בסעיף 8 לתשובה כי ניתן לרשום את הנכס כבית משותף ולשם כך ניתן להתקדם בהליכים לרישומו.

כן ביקשה כי "בית המשפט יורה על רישום הבית המשותף, ייחוד הדירות בין הבעלים לגבי הדירות שאינן במחלוקת, רישום היחידות 8 ו-9 בבעלות משותפת, הכול בהתאם לתשריט מצב קיים שהוכן ע"י המודד איזבוצקי, בית המשפט יורה על הצמדת אחוזי הבניה ליחידת המשנה 9 וכן על ההוראות התקנוניות שעדיין לא ניתנה בהם החלטה וכן יורה בית המשפט על הרישום באמצעות כונסת הנכסים תוך הגדרת תפקידה בהליך הרישום" (סעיף 8 לתשובתה).

1. כפי שקבעתי לעיל אין כל מקום לעכב את הרישום והדבר ייעשה ע"י כונסת הנכסים. באשר לשאלה האם לרשום את הזכויות בנאמנות, שוכנעתי כי אכן עדיף להותיר את שתי הדירות המוגנות בשלב זה בבעלות משותפת, עד להכרעה סופית בעניינן.
2. משכך הוא הדבר, וכפי אשר נקבע בהחלטות קודמות, ניתן בזאת צו לכונסת הנכסים לרשום בית משותף בהתאם לאמור בהצעתה, לרבות סעיף 8 שצוטט לעיל, ובהתאם לפסק הדין, פסק הדין המשלים והחלטה זו. כונסת הנכסים מוסמכת לחתום על כל מסמך הנדרש לצורך כך. ניתן להגיש פסיקתא.
3. בשולי ההחלטה אבהיר כי החלטות בדבר פירוק שיתוף על דרך של רישום בית משותף, בעיקר אלה העוסקות בפרוצדורת הרישום, הינן החלטות דינמיות. לא למותר להזכיר את הכלל כי בית משפט הדן בתביעה לפירוק שיתוף אינו מסיים את מלאכתו עם ההחלטה על הפירוק כל עוד לא הסתיימו כל הפעולות הנצרכות הכרוכות בביצוע הפירוק (ראה רע"א 183/89 קמחי נ' קמחי, פ"ד מג(2) 95 (1989)). ממילא, אין לשעות לטענות הנתבע כי ניתנות הוראות סותרות ביחס להחלטות קודמות. לא יעלה על הדעת כי לאחר שכונסת הנכסים, האמונה על רישום בתים משותפים מציינת, כי יש לערוך תשריט חדש על בסיס מצב קיים, הדבר לא ייעשה בשל כך שניתנה הוראה לגבי תשריט קודם, שנמצא כי לא ניתן לבצע את הרישום על פיו.

ניתנה היום, ז' אדר תשע"ח' אדר 22 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.