בפני בקשת הנתבע להגיש חוות דעת אדריכל מטעמו ולפסול את חוות דעת מומחה בית המשפט, השמאי חיים מסילתי.

רקע קצר וטענות הצדדים

1. עסקינן בהליך לפירוק שיתוף הנמשך כעשר שנים תמימות. תקצר היריעה מלתאר את נפתולי התיק וגלגוליו, ואפנה בהקשר לכך להחלטה מיום 27.12.19 המתארת מקצת מהדברים.
2. בתמצית אומר כי בשנת 2015 ניתן צו לפירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף. לאחר הליך ערעורי, ניתן בשנת 2017 פסק דין משלים שקבע שהשיתוף יפורק גם לגבי שתי יחידות נוספות שלאחת מהן שויכו מלוא זכויות הבניה במקרקעין. לאחר הליך ערעורי נוסף על פסק הדין המשלים, שנדחה, מונה השמאי מר חיים מסילתי, לפני כשנה, לשם הכנת חוות דעת שמאית, לגבי שווי שתי יחידות וזכויות בניה במקרקעין נשוא ההליך, כפי שפורט בהחלטה מיום 30.12.18 ובהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי עליה אעמוד להלן. השמאי מסילתי החליף את השמאי הקודם שמונה עוד ביום 12.2.18, מר עודד האושנר, לאחר שזה נפסל לבקשת הנתבע.

בהחלטה מיום 13.11.19 נדחתה בקשת הנתבע לפסול את חוות דעת השמאי מסילתי, בנימוקים שונים.

1. השמאי מסילתי הגיש את חוות דעתו ביום 15.9.19. הנתבע ביקש לפסול את חוות דעתו, בין היתר בטענה כי לא ביסס את חוות דעת על ממצאי המומחה לס, שמונה לשם הערכת זכויות הבניה, בקשה שנדחתה. חקירתו הנגדית של השמאי מסילתי נשמעה ביום 11.12.19.
2. בסמוך לאחר הדיון האחרון בו נשמעה חקירת השמאי מסילתי, הגיש הנתבע את הבקשה, בה הוא עותר להגשת חוו"ד אדריכלית, על מנת לנסות לקעקע את קביעותיו של השמאי מסילתי, בכל הקשור להיקף זכויות הבניה במקרקעין. עוד עתר בבקשה לפסול את חוות הדעת. לדבריו, בעקבות חקירת השמאי מסילתי פנה לאדריכל לבדוק את זכויות הבניה בבניין ואז התברר לו כי השמאי מסילתי שגה בכל הנוגע לשווי והיקף זכויות הבנייה.
3. ראוי לציין כי רק לאחרונה ביום 27.12.19, ניתנה החלטה בעניין המחלוקת בדבר דרך פירוק השיתוף בשתי היחידות ובזכויות הבניה שבמקרקעין מושא התביעה. במסגרתה, מונו כונסי נכסים לשם מכירת שתי יחידות שטרם פורק השיתוף בהן, כאשר לאחת מהן שוייכו מלוא זכויות הבניה במקרקעין, בהתאם פסק הדין המשלים מיום 31.12.17.

1. התובע השיב לבקשה והוא מתנגד לה נחרצות. הנתבע הגיב לתשובת התובע. אתייחס לטענות הצדדים במסגרת ההכרעה שלהלן.

הכרעה

1. לענין הבקשה לפסול את חוות הדעת מטעם השמאי מסילתי, לא אחזור בהחלטה זאת על הנימוקים לדחיית הבקשה לפסילתה, שכן אלו ניתנו בהרחבה במסגרת ההחלטה מיום 13.11.19, כנזכר לעיל והם מהווים חלק בלתי נפרד מהחלטה זו.

בבקשה שלפניי אין כל עילה לפסילת המומחה וחוות דעתו, שלא התייחסתי אליה בהחלטה האמורה. הטענות כי השמאי מסילתי שגה בשומתו אינן עילה לפסילה, מה גם שכאמור להלן הבקשה להגיש חוו"ד אדריכלית נדחית, וממילא הטענות בבקשה נסמכות עליה בלבד. אתייחס איפוא לבקשה לצירוף חוות דעת אדריכלית.

1. דין הבקשה לצירוף חוו"ד אדריכלית להידחות, מכמה טעמים.
2. ראשית, הבקשה הוגשה ללא תצהיר, וכבר מטעם זה דינה דחיה.
3. שנית, המסמך אשר צורף לבקשה אינו ערוך כחוות דעת כמתחייב מהוראות סעיף 24(א) לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א – 1971, ומשכך אין לקבלו לתיק, בוודאי לא בדרך של חוות דעת, כפי שהתבקש ע"י הנתבע (ראה דרך הגשת חוות דעת בטופס חוות דעת בתוספת הראשונה לפקודה (סעיף 24), הכולל נוסח אזהרה של המומחה, שנפקד מהמסמך).
4. שלישית, במסמך שצירף הנתבע לבקשה יש התייחסות להיקף זכויות הבניה. בית המשפט מינה עוד ביום 24.7.18 את המומחה מר דני לס, אשר ערך חוו"ד מיום 29.11.18 (השמאי מסילתי הגישה לתיק ביום 22.10.18), לעניין היקף זכויות הבניה במקרקעין. הנתבע אף ביקש בזמנו לפסול את מינויו של מר לס, בקשה שנדחתה, הגיש ערעור אך משך אותו (ראו ע"א 775-11-18).

הנתבע כלל לא ביקש לחקור את המומחה מר לס באשר לממצאיו בסוגיית היקף זכויות הבניה, למרות שלא נחסמה הדרך בפניו לעשות כן. כבר מטעם זה יש לדחות את בקשתו.

1. רביעית, עיתוי הגשת הבקשה לוקה בשיהוי כבד, אשר מצדיק את דחייתה. כאמור, מר לס מונה לפני כשנה ומחצה. למרות זאת, לא ביקש עד עתה הנתבע להגיש חוו"ד מטעמו בענין היקף זכויות בניה, במשך תקופה ממושכת, ועשה כן רק לאחר שהשמאי מסילתי הגיש חוו"ד, המתבססת על חוו"ד לס בהקשר לזכויות הבניה, ורק לאחר שמר מסילתי נחקר ע"י הנתבע על חוות דעתו.

למעשה, הדבר דומה להגשת בקשה להגשת ראיות לאחר שכבר נשמעו הוכחות, בקשה חריגה ביותר שיש לבססה בטעמים כבדי משקל, שכלל לא נטענו בבקשה. כל שנטען בהקשר לכך בבקשה הוא שלאחר חקירת השמאי מסילתי פנה הנתבע לאדריכל על מנת לבחון את זכויות הבניה, ללא כל הסבר מדוע עשה זאת רק עתה.

ככל שהנתבע חפץ להוכיח דבר מה בענין זכויות הבניה או לחלוק על חוו"ד לס ומסילתי, היה עליו לעתור להגשת חוו"ד מטעמו לפני הגשת חוות דעת מטעם מסילתי ולס, או למצער בסמוך לאחר שקיבלן לידיו, קל וחומר לפני חקירתו של השמאי מסילתי, על מנת לעמתו עם חוו"ד אדריכלית מטעמו. הנתבע נמנע מכך, ללא כל הסבר.

ראיתי להוסיף בהקשר לכך שהתרשמתי שהנתבע עושה כל שלאל ידו על מנת לעכב את ההליך ולדחות את הקץ, ויעידו על עשרות רבות של בקשות שהגיש לאורך השנים, שתקצר היריעה מלפרטן. עוד יעידו על כך ההליכים הערעוריים שהגיש, שנדחו כולם.

1. חמישית, מטרת מינוי שמאי מקרקעין בתיק פירוק שיתוף לקראת מכירה איננה דומה למטרת מינוי שמאי מקרקעין בתביעות כספיות. בתיקי פירוק שיתוף הערכת שווי המקרקעין נעשית לצורך מתן אינדיקציה לכונס הנכסים ולבית המשפט לקראת הליך המכר, וסופו של דבר, "מבחן השוק", קרי ההצעות המוגשות, הינו מבחן מכריע בהקשר לבחינת הבקשה לאישור המכר.
2. שישית, הנתבע מושתק מלטעון כנגד קביעות השמאי מסילתי והמומחה לס בעניין היקף הזכויות, שכן קביעתם בענין זה כמעט זהה לחלוטין לקביעת המומחית מטעם הנתבע, השמאית הדי סגל.

הנתבע הגיש את חוות דעתה של שמאית זו, שהינה מיום 2.11.17, ובה צוין כי זכויות הבניה במקרקעין מסתכמות ב - 502 מטר אקוויוולנטי (עמוד 19 לחווה"ד). בחוו"ד השמאי מסילתי והמומחה לס נקבע כי זכויות הבניה האקוויוולנטיות עומדות על כ - 506 מטר אקוויוולנטי (עמוד 32 לחוו"ד מסילתי), הבדל זניח.

במסמך שהוגש עתה מטעם הנתבע שנערך ע"י אדריכל מטעמו לא צוין כי חל שינוי בזכויות הבניה מאז עריכת חוו"ד סגל ועד היום, והטיעון בהקשר לכך בתשובה מטעמו סתמי, לא מבוסס, ונעדר כל הפניה לתוכנית ספציפית (סעיף 4).

1. שביעית, השמאית סגל מטעם הנתבע ציינה בחוות דעתה כי שווי זכויות הבניה הינו כ – 8.6 מליון ₪ (עמוד 19), ואילו השמאי מסילתי קבע כי שווי זכויות אלה הינו כ – 12 מליון ₪. ממילא, לא ברור כיצד יכול הנתבע לטעון כי האחרון שגה ושווין של זכויות הבניה גבוה יותר נוכח קביעת השמאית מטעמו. אמנם, חלפו כשנתיים בין שתי השמאויות, אך עדיין השמאי מסילתי קבע שווי הגבוה בכחמישים אחוזים יותר, לא פחות, ביחס לשמאות סגל.
2. שמינית, עיון במסמך שצורף לבקשה מעלה תהיות רבות. מסמך זה מציע למעשה מעין "תכנון חדש" לבניין, כולל הריסת חלקים ממנו בקומות הבנויות בבניין וכן התייחסות לקוי בניין שונים ו"חדשים" לשיטתו באותן קומות (חלק ד' לחווה"ד).

בפסק הדין שניתן בתיק זה בשנת 2015 כבר חולקו בעין בין בעלי הדין שבע יחידות בבנין בקומת הקרקע ובשתי הקומות מעליהן. רק שתי יחידות וזכויות הבניה נותרו משותפות. בפסק הדין המשלים קבעתי כאמור כי יש לשייך את מלוא זכויות הבניה לאחת מהן, היחידה שעל הגג.

בהתאם להנחית בית המשפט המחוזי מיום 5.12.16, שדן בערעור על פסק הדין משנת 2015, נתבקשתי לבחון אפשרות של פירוק שיתוף בשתי יחידות אלה ובזכויות הבניה בלבד, כאשר פסק הדין שבמסגרתו חולקו יתר היחידות בעין נותר על כנו. כעולה מהסכמת הצדדים בפרוטוקול הליך הערעור ומפסק הדין במסגרתו, רק לשם כך הוחזר אליי הדיון ובעקבות זאת ניתן פסק הדין המשלים כאמור (שכאמור גם עליו הגיש הנתבע ערעור, שנדחה).

לפיכך, כל נסיון כעולה מהמסמך שצורף לבקשה להציע שינויים מבניים ביחידות שכבר חולקו דינו דחיה, שכן הדבר אינו עוד עומד על הפרק.

זאת ועוד, אף לגבי זכויות הבניה שעל הגג, שהן עיקר חוות דעתו של השמאי מסילתי, המסמך שצורף לבקשה אינו ברור ולא מציין כמה מטרים ניתן לבנות מעבר לאלו שצויינו בחוו"ד מסילתי. כל שהצלחתי לדלות ממנו הוא תוספת של 6 מ"ר (כממ"ד), אחוז בודד מסך זכויות הבניה. "הצעות" נוספות שנזכרו באותו מסמך בנוגע לזכויות הבניה על הגג נוגעות להערכות שמאיות ואילו עורך המסמך אינו שמאי אלא אדריכל.

1. נתתי דעתי להפניית הנתבע בתשובתו לבר"ע (מחוזי חי') חישולי כרמל בע"מ נ' קריאף (5.12.06). באותו מקרה אישר בית המשפט המחוזי את החלטת הערכאה הדיונית שסירבה לאפשר לבעל דין להגיש חוות דעת מומחה נוספת, לאחר קבלת דעת מומחה בית המשפט. לצד זאת ציין בית המשפט כי ייתכנו מקרים חריגים בהם יותר הדבר, כפוף להגשת בקשה הנתמכת בתצהיר, או אז יש לשכלל את אינטרס חקר האמת מול הצורך לשמור על סדרי הדין ויעילות הדיון (סעיף 14).

בענייננו, הבקשה איננה נתמכת בתצהיר כנדרש, הנתבע לא עתר לבקשה כזאת כבר לפני כשנתיים כאשר מונה השמאי הראשון (האושנר), לא עתר לבקשה כזאת כאשר מונה לפני כשנה וחצי המומחה השני בעניין זכויות הבנייה (לס), ולא עתר לכך גם בעת מינוי המומחה השלישי לפני כשנה (לפני כשנה), אלא רק לאחר חקירתו הנגדית.

לכן במקרה מעין זה, בהינתן התמשכות ההליך כעשור, בהינתן מניעותו של הנתבע נוכח חוו"ד סגל כאמור והעדר כל ראיה כי זכויות הבניה השתנו מאז הגשת חוו"ד זו, ויתר ההנמקות לעיל, לא התקיים המקרה החריג המצדיק קבלת הבקשה.

1. נוכח כל האמור, הבקשה נדחית. הנתבע ישלם לתובע הוצאות הבקשה בסך 7,500 ₪.

ניתנה היום, ח' טבת תש"פ, 05 ינואר 2020 בהעדר הצדדים.